Investissement immobilier

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investissement immobilierL’investissement immobilier a plus que jamais la côte. Il est plus sûr aujourd’hui que l’assurance-vie ou la Bourse, à condition de connaître les règles qui président à une bonne affaire. Bien définir son profil d’investisseur, préparer son projet ou choisir son montage fiscal sont autant de points à maîtriser. Suivez notre guide pour investir en évitant les erreurs qui guettent les
primo investisseurs.

Investissement immobilier : quel bien ?


Les biens immobiliers ne manquent pas, que l’on souhaite investir dans le neuf ou dans l’ancien. Cependant, le choix n’est pas affaire de goût, mais d’objectifs patrimoniaux et financiers. Autrement dit, avant de se lancer dans l’aventure, tout investisseur avisé doit réfléchir au pourquoi de son achat et à ce qu’il en attend au vu de sa situation personnelle. Des objectifs qui peuvent varier au vu de son âge, son patrimoine, ses revenus…

Définir sa stratégie d’investisseur


empire immobilierL’investissement immobilier attire 4 grands profils d’investisseur : ceux souhaitant se constituer un patrimoine, ceux qui cherchent des revenus complémentaires, ceux qui préparent leur retraite ou ceux enfin, qui souhaitent alléger leurs impôts. Les biens choisis vont différer selon les stratégies adoptées.

Investir pour se bâtir un patrimoine

L’investissement immobilier est abordé comme un moyen de s’enrichir en acquérant des biens à des fins uniquement locatives. Dans cette optique, seuls des biens très rentables comme les petites surfaces, seront retenus. Un patrimoine immobilier se construit un peu à la manière d’un château de cartes : un investissement isolé ne devant pas fragiliser l’édifice. Chaque investissement locatif ne doit donc pas seulement s’autofinancer, mais engranger des profits, les fameux cashflows positifs, de manière à pouvoirs obtenir des financements. Plus que le bien en lui-même, l’investisseur mise de plus en plus sur des types de location source de hauts rendements comme la colocation, la location saisonnière, les immeubles de rapport…

Investir pour obtenir des revenus complémentaires

S’il s’agit de réaliser un investissement immobilier qui procure immédiatement des revenus chaque mois, plusieurs solutions existent.            
S’orienter vers un bien dans l’ancien déjà loué est une stratégie possible. Un bien déjà loué évite d’avoir à trouver un locataire et permet d’empocher des loyers immédiatement. En plus, le prix d’achat subit une décote – 5 à 20 % par rapport aux prix du marché immobilier - en fonction de la durée restante du bail, de l’état du bien et de l’âge du locataire. Ce type d’affaire présente néanmoins un inconvénient : les biens de ce type sont rares et commercialisés uniquement par les banquiers, les notaires et les assureurs.          
Autre solution pour se garantir des revenus d’appoint, grâce à un investissement immobilier et sans gestion locative : investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Ces sociétés, dont le patrimoine locatif est constitué de bureaux, d’entrepôts et de murs de boutique, permettent de tabler déjà sur des rendements autour de 5 % chaque mois.

Investir pour préparer sa retraite

calculer son investissement immobilier pour la retraiteC’est l’une des raisons pour lesquelles on investir souvent. Un investissement locatif que l’on finance alors que l’on est encore en pleine activité, permet plus tard de devenir propriétaire d’un bien dont les loyers ne serviront plus qu’à compléter une pension. On s’oriente dans ce cas vers des biens sécurisés, présentant peu de risques locatifs. Traditionnellement, les grandes surfaces, louées par des familles stables, présentent peu de risques d’impayés et de vacance locative. Une option possible est de privilégier ce type de bien, situé de préférence dans une zone attractive.

Investir pour alléger ses impôts

L’investissement immobilier intéresse logiquement les catégories les plus touchées par la pression fiscale grandissante, à savoir les classes sociales supérieures. Les mesures ne manquent pas pour les inciter à investir pour alléger la note. Le plan Pinel est reconduit jusqu’en 2021 (la réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du bien chaque année). Plus intéressant encore, le régime fiscal  très doux de la location meublée, permet de ne pas accroître son impôt sur le revenu (en étant imposé dans la catégorie Bic des bénéfices industriels et commerciaux) tout en touchant des loyers.

Acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?


Acheter dans le neuf revient plus cher que dans l’ancien, des différences de prix de 50 % pouvant s’observer dans certains secteurs où le parc de logements vieillissant crée une forte demande. On se rattrapera sur le prix des loyers, et les frais de notaire moins importants. Globalement pourtant, l’investissement immobilier dans le neuf reste souvent moins rentable.

Il convient de se méfier des points suivants pour tour placement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien.

investissement immobilier VEFASi vous investissez en VEFA, il convient d’être particulièrement prudent. Tous les ans, les petits entrepreneurs mettant la clé sous la porte, ruinent régulièrement les rêves de nombreux investisseurs. Un promoteur doit se choisir avec soin, notamment en vérifiant auprès d’un site comme Infogreffe.fr sa solidité financière. Si un promoteur présente des problèmes survenus lors des 5 dernières années, ne prenez jamais le risque d’investir vos deniers avec lui ! Vérifiez aussi la qualité des réalisations en essayant d’interroger les occupants. De nombreux logements neufs, construits pour la défiscalisation, ne sont pas conçus durablement. Des travaux de rénovation    
(peintures, canalisations) seront inévitablement à prévoir au bout de 10 ans. Il faudra aussi être vigilant aux modalités de vente, notamment de jamais verser plus de 5 % du prix d’achat lors du dépôt de garantie et se faire assister de préférence par son notaire lors de la signature définitive de l’acte.

Un investissement immobilier dans l’ancien peut aussi réserver de mauvaises surprises. L’état des lieux ne doit jamais être réalisé à la hâte sous peine de dissimuler certains défauts. On recommande toujours d’acheter ce type de logement comme si l’on allait l’habiter. Une bonne méthode qui incitera à tester les équipements électriques et sanitaires, repérer les cache- misère-comme les coups de peinture de dernière minute ou les plafonds fissurés. N’oubliez pas que des défauts importants se monnaient et peuvent faire baisser un prix de vente.

Enfin, un bon investissement immobilier, qu’il se négocie dans le neuf ou dans l’ancien, doit être obligatoirement bien situé. Cela sous-entend non seulement qu’il soit proche d’une école, des transports et de toutes autres commodités
 (commerces, espaces verts) mais aussi que le quartier ne menace pas d’être décoté dans quelques années. Une petite visite aux services de l’urbanisme de la mairie n’est jamais superflue, pour vérifier les évolutions à venir pour le secteur concerné. Dernier point qu’il ne fait jamais négliger avant de signer : la demande locative. Un appartement peut présenter tous les attraits d’un logement rentable, mais être situé dans une zone où une pléthore d’offres existe déjà, en raison des programmes immobiliers existants par exemple. Vous pourriez vous retrouver alors avec un logement difficile à louer et compromettre gravement votre rentabilité.

Le montage d’un projet


Grâce à des taux d’intérêt actuellement très bas et un apport personnel réduit à 10 % du prix d’achat, l’investissement immobilier est à la portée du plus grand nombre aujourd’hui. Mais que l’on ne s’y méprenne pas, un projet immobilier comporte une part de risques importante et il est primordial, au départ, de bien évaluer sa capacité d’emprunt. Les mensualités à rembourser ont un gros impact sur le budget de l’emprunteur à qui rien ne garantit que les recettes locatives seront conformes aux calculs de départ sur le papier.

Prévoir le budget


investisseur immobilierChaque mois, les mensualités d’un prêt immobilier grèvent inévitablement les finances de l’emprunteur. Autant le dire tout de suite : il est impossible d’acquérir un bien pour le mettre en location, dans un sou en poche. Aux 10 % d’apport obligatoire demandé par les banques, s’ajouteront les inévitables dépenses inhérentes à un investissement immobilier (impôts, frais d’entretien… ).

La capacité d’endettement

Pour se protéger des risques, les banques conditionnent invariablement l’attribution d’un prêt à un chiffre ; celui du taux d’endettement. Fixé à 33 %, il correspond au montant maximal que vous pouvez consacrez chaque mois, au remboursement de votre prêt immobilier. Pour le calculer, les banques prennent en compte votre revenu net, incluant vos charges fixes, tout en intégrant aussi aux recettes 70 % des loyers espérés. Pourquoi seulement 70 % ? Pour parer dès le départ aux risques locatifs tels qu’impayés ou vacance locative.

L’apport personnel

Les banques demandent en général, un montant de 10 % au moins du prix de vente du bien (frais d’agence inclus) à titre d’apport personnel. Ce montant correspond à peu près aux frais de notaire. Il faut donc disposer de fonds personnels, généralement des économies, pour constituer son apport. Les compléments d’apport comme le 1 % ou le prêt du PEL ne sont admis que pour le financement d’une habitation principale. On obtiendra bien sûr, des conditions de prêt plus avantageuses, notamment au niveau du taux, en avançant un apport plus important.

L’effort d’épargne

investissement immobilier banqueIl est conseillé de le réduire un maximum, car il n’est pas souhaitable d’investir dans une dette. Pour l’anticiper au maximum, calculez avec le plus de précision possible ce que vous coûtera précisément votre investissement immobilier. De nombreuses charges viennent s’ajouter chaque mois au prix de vos mensualités. Pensez :

  • aux intérêts d’emprunt (déductibles de recettes locatives en fonction de votre régime fiscal) ;
  • aux assurances (décès-invalidité, PNO, prêt, GLI) ;
  • à la taxe foncière ;
  • aux impôts…

Entre 2 locations, des frais de remise en état peuvent aussi se présenter (avec une perte de recette locative durant cette période). Bref, les scénarios les plus réalistes possibles sont garants des budgets les plus prudents, pour ne pas se retrouver dans le rouge à cause d’un investissement immobilier.

 Négocier son crédit

 Même si les taux de crédit sont actuellement au plus bas, cela ne signifie pas qu’il ne faille pas négocier son taux de crédit. Un simple écart de 0.1 point signifie, sur la durée, des sommes énormes, qui se négocient, dès le départ. Pas de secret pour négocier son crédit : les dossiers plus solides ont le plus de chances, car les banquiers raisonnent avant tout en termes de risques. Pour comparer entre plusieurs offres, prenez en compte le TAEG (ou taux annuel effectif global) qui tient compte de l’ensemble des frais : assurances, frais de garantie, frais de dossier et surtout, intérêts.


À savoir : qu’est-ce qu’un dossier « béton » pour le banquier ? Un dossier qui présente un emprunteur en CDI (avant tout !), avec des comptes gérés « en bon père de famille » et des produits d’épargne. Si vous n’avez pas tout ça, ne vous attendez pas à vous voir proposer des taux d’intérêt canon, mais essayez de négocier sur d’autres frais. Les frais d’assurance par exemple, le domaine étant très concurrentiel ou la remise des pénalités en cas de remboursement anticipé.

Rentabiliser un investissement immobilier


orienter son investissement immobilierLa rentabilité est la boussole de l’investisseur, notamment lorsque l’investissement immobilier est à visée purement locative, dans l’optique de bâtir un patrimoine. Les investisseurs achetant une résidence secondaire pour la retraite ou pour y loger des enfants sont moins sensibles à ce calcul, mais il reste cependant incontournable.

Les calculs de base

Un bon investissement immobilier réside en quelques chiffres au départ : ses différents taux de rendement et le cashflow ou l’argent tout court, qu’il laisse dans la poche de l’investisseur chaque mois.         
On calcule le taux de rendement brut d’un ou de plusieurs investissements au départ pour les comparer entre eux. Cela donne une première idée de l’intérêt d’investir en testant plusieurs scénarios, comme des modes de location différents. On rapporte pour cela le montant total de l’achat, pondéré des frais d’agence et de notaire au montant total des loyers attendus. On obtient un premier ratio que l’on multiplie par 100 pour donner le taux de rentabilité brut.

Mais pour se projeter plus loin dans un investissement immobilier, il convient ensuite de faire rentrer dans les chiffres tous les coûts, y compris les impôts, de la façon la plus précise possible. On passe là au calcul de la rentabilité nette. Tout doit vraiment être pris en compte, comme les charges de copropriété (en pensant aussi aux travaux), les coûts de gestion locative, les assurances, les frais de comptable, la taxe foncière et surtout, les impôts. L’ensemble de ces charges sera soustrait au montant des loyers, de manière à permettre le calcul d’un nouveau taux.

 

Bon à savoir : pour les frais difficilement quantifiables comme les travaux de copropriété, il existe un usage qui consiste à prendre en compte un pourcentage du mètre carré.

Le niveau de rentabilité d’un investissement immobilier intéressant moyen se situe autour des 5 %, mais il est possible d’aller bien au-delà. Les investisseurs engagés dans une stratégie patrimoniale de rendement ne se satisfont pas de ce chiffre. Le cashflow, ou flux de trésorerie est, plus que le taux de rentabilité, leur principal indicateur. Il se calcule en déduisant du montant des loyers le prix de toutes les charges chaque mois. Au final, le calcul des cashflows permet de savoir si les recettes couvrent les dépenses, soit si l’investissement immobilier s’autofinance. Si les recettes sont supérieures, on parle de cashflow positif, et inversement, de cashflow négatif, quand l’investissement demande un effort d’épargne. Le cashflow positif couronne les investissements vraiment rentables et reste le Graal des investisseurs utilisant l’effet de levier du crédit pour s’enrichir avec l’immobilier.

Autres facteurs de rentabilité

investissement immobilier banqueOutre que le bien doit être bien situé, il existe certaines règles à respecter pour ne pas entamer une rentabilité.

Bien acheter

On l’a compris avec le calcul des taux, un prix d’achat trop fort plombe le taux de rentabilité d’un investissement immobilier. Il faut se méfier actuellement des prix du marché immobilier encore au plus haut, car ils risquent de fléchir dans les années à venir. Acheter à un prix 30 % au-dessus des prix du marché risque tout simplement de s’avérer catastrophique dans la perspective d’une revente.

Fixer son loyer

Il est tentant, mais pas toujours judicieux, de monter le niveau d’un loyer dans la perspective d’une meilleure rentabilité. Cependant, pour fidéliser ses locataires, il reste plus prudent de louer un petit peu au-dessous des prix du marché (environ 5 %). On récupère vite ce petit manque à gagner en réduisant le turn-over entre chaque locataire, soit la vacance locative et les frais de remise en état. Un point à ne pas négliger avec le nouvel encadrement des loyers applicable avant la fin de cette année.

Les montages fiscaux


Calculs investissement immobilierUn investissement immobilier réussi va de pair avec le choix du bon montage fiscal. Les dispositifs fiscaux ne manquent pas pour inciter les investisseurs à passer à l’action. Ils présentent, en revanche, de grandes différences et doivent être soigneusement étudiés. Un même investissement immobilier peut passer du statut de rentable à celui de déficitaire en fonction de son régime fiscal !

Le dispositif Pinel

Il porte uniquement sur l’immobilier neuf et n’intéressera que les investisseurs qui payent déjà beaucoup d’impôts, puisqu’il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière. La loi Pinel a été créée initialement par les pouvoirs publics pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif à caractère social.     
Les réductions d’impôts accordées sont donc proportionnelles à la durée de mise en location du bien immobilier. Comptez 12 % de réduction annuelle pour un bien loué sur 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Un Pinel est cependant soumis à certaines conditions : les prix du mètre carré sont plafonnées, de même que le montant de l’investissement, limité à 300 000 €, avec 2 logements maximum par an. De plus, le logement doit être situé en zone tendue, soit en zone A, A  bis et B1, jusqu’au 31 décembre 2021.


Outre le fait qu’il soit très réglementé, un investissement immobilier en Pinel ne s’avère pas toujours aussi rentable qu’il en a l’air. Il accuse de nombreux points noirs, comme des prix d’achat très hauts, orchestrés par les promoteurs. Mais le gros inconvénient est la revente, si tous les investisseurs décident de revendre en même temps. Ce phénomène se produit couramment quand des biens relevant d’un même programme immobilier sont amortis au bout d’une même durée de défiscalisation. Les prix d’achat accusent alors des chutes vertigineuses et font perdre aux propriétaires tout le bénéfice du dispositif.

La location meublée

investissement immobilier meublé LMNPLe statut de loueur en meuble non-professionnel (Lmnp) réserve des avantages fiscaux parmi les plus intéressants aux investisseurs. Deux régimes sont possibles dans l’ancien : le micro-Bic ou le réel. Avec le premier, les loyers perçus profitent d’un abattement de 50 %. Le second est encore plus avantageux, puisqu’il permet de déduire toutes les charges : intérêts de prêt, travaux de rénovation, taxe foncière… À cela, s’ajoute l’amortissement des locaux et du mobilier : autant de déductions imputables sur les loyers sur plusieurs années. Le dispositif fonctionne aussi pour un investissement immobilier dans une résidence service, pour une chambre louée chez l’habitant et pour la location saisonnière.

À savoir : l’amortissement du bien prévu par le régime du réel correspond à la perte de valeur enregistrée par le bien chaque année, qu’il est permis de déduire de ses revenus locatifs. Ce prix se calcule globalement en divisant le prix du bien par le nombre d’années prévues par le prêt immobilier. Attention toutefois, tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas dans les mêmes proportions, par exemple, le terrain ne s’amortit pas.

Le déficit foncier

Ce mécanisme fiscal permet de gommer une partie de son imposition, en réalisant un investissement immobilier en location nue, qui nécessite des rénovations, avec le régime du réel. Le principe est simple : il s’agit d’accumuler plus de charges que de recettes locatives. La somme de déduction des charges supérieure aux revenus constitue le déficit foncier. Il est reportable, dans la limite de 10 700 € par an, sur les revenus globaux, durant la durée des travaux et pendant 2 ans maximum. Puis, il devient imputable sur les revenus fonciers sur les 10 années à venir.        
Contrairement au dispositif Pinel, le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Il s’additionne donc aux bénéfices des autres dispositifs de défiscalisation existants.

La revente d’un bien

On ne fait jamais, en principe, d’investissement immobilier sans penser à la revente. Mais, avant de penser à de juteuses plus-values, les investisseurs doivent avoir en tête qu’une revente s’accompagne de nombreux frais et surtout, que l’État demande sa part au passage.

Les frais annexes à la revente

Tout propriétaire qui souhaite mettre en vente son bien devra prévoir des frais qui viendront en déduction du prix de ce bien. Parmi ceux-ci, il devra s’acquitter :

  • des frais d’agence (entre 4 et 8 % du prix) ;
  • de la facture des diagnostics sanitaires ;
  • de son quote-part des frais de copropriété du trimestre ;
  • de la taxe foncière ;
  • d’éventuels frais de main levée d’hypothèque ;
  • du paiement de la TVA si le bien à moins de 5 ans.

Frais pour de l'investissementDans les grandes villes, il est possible de réduire la facture des frais d’agence en s’adressant aujourd’hui aux agences immobilières en ligne, beaucoup moins gourmandes sur les commissions de vente. L’option de passer une petite annonce reste aussi la moins chère, mais contraint à prendre en charge tout le déroulé de la vente : visites, négociations, transaction… Une solution alternative consiste à passer par les notaires, qui moyennent un mandat écrit, sont aptes à mettre en rapport vendeurs et acheteurs. Les honoraires exigés sont libres depuis 2016 et moins élevés que ceux des agences traditionnelles.

Les diagnostics sanitaires sont un autre facteur de dépenses qui va venir impacter la vente d’un bien. Un dossier complet doit être remis à l’acheteur au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente. Ces diagnostics varient en fonction de la nature du bien (maison individuelle ou appartement en copropriété). Chaque certificat revient à 100 € en moyenne (on réduit les frais en passant par un même diagnostiqueur pour tous).

Les charges de copropriété qui sont demandées à un vendeur seront celles appelées en règlement avant la vente. Elles comprennent en général : les dépenses courantes d’entretien des parties communes et les travaux votés faisant l’objet d’appels de fonds spécifiques. La plupart des actes de vente prévoient une répartition au prorata temporis, soit en proportion du nombre de jours auquel le bien appartenu à chacun. Le même procédé sera employé pour la taxe foncière.     
Si au moment de l’achat du logement, la solution de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers avait été adoptée pour assurer le prêt, il faut, au moment de la vente, procéder à une « main levée d’hypothèque ». Une opération qui revient à la bagatelle de  0.7 % du prêt contracté.   
Enfin, la TVA immobilière achève la liste des frais qui plombe les recettes d’une revente. Vous ne vous en acquitterez que si votre logement a moins de 5 ans : 20 % du montant de la plus-value !

La taxe sur la plus-value

investissement immobilier sur plan neufLa taxe réclamée par l’État sur la plus-value réalisée à l’occasion de la revente d’un bien immobilier a la pire des réputations. Et pour cause : elle fait très mal aux investisseurs lorsqu’ils revendent un investissement immobilier locatif (pas de taxe sur la plus-value en revanche, sur la revente d’une habitation principale).

Combien faut-il compter laisser au fisc, alors, en revendant son investissement locatif ? La plus-value concerne, rappelons-le, la différence entre le prix d’achat et le prix empoché à la revente. L’État taxe, taxe bel et bien le bénéfice. Comptez lui laisser 36.2 % de l’affaire, soit 19 % d’impôt et 17.2 % de prélèvements sociaux. Cela ne s’arrête pas là, car en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une sur taxe allant de 2 à 6 %  est encore appliquée. De quoi décourager les investisseurs de vendre leur bien ? Non, car certains en sont exonérés et pour les autres, il existe des paramètres, notamment les modes de calculs, qui permettent de l’alléger.

Les propriétaires cédant des biens d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérés de taxe sur la plus-value. Pour les biens en indivision (détenus à plusieurs) ou sous le régime de la communauté de biens (couples mariés), ce plafond est applicable à chacun. Les locataires aussi n’ont pas à la payer, si tant est qu’ils ne soient pas propriétaires de leur résidence principale depuis  au moins 4 ans, et qu’ils aient l’intention d’en acquérir une dans les 2 ans. Si vous êtes retraité, non redevable de l’IFI, et doté d’un revenu inférieur à 10 815 € par an, vous n’êtes pas non plus redevable de la taxe sur la plus-value immobilière.
Le cas d’une expropriation pour cause d’utilité publique est aussi à part. L’indemnité perçue n’est pas taxée à la condition qu’elle soit réutilisée dans les 12 mois, à hauteur d’un minimum de 90 %, à l’acquisition d’un nouveau logement.

Lorsque l’on ne rentre pas dans les cases de l’exonération de la plus-value, il reste encore quelques solutions pour mieux la digérer.

analyser investissement immobilierLa première consiste à gonfler légalement son prix d’achat en incluant les montants :

  • des frais de notaire (un montant de 7.5 % du prix d’achat est admis) ;
  • des frais de travaux (s’ils n’ont pas été déjà fiscalement déduits) ;
  • des droits de succession réglés à l’État s’il y a lieu.

D’autre part, le prix de vente peut être diminué de :

  • la commission d’agence ;
  • du coût des diagnostics obligatoires ;
  • des frais de mainlevée d’hypothèque ;
  • de la TVA déjà acquittée.

Puis, il faut savoir que la taxation de la plus-value est soumise à un barème dégressif, en fonction de la durée de détention du bien. En résumé, elle s’applique plein pot si le logement est détenu depuis peu, soit pour toute durée inférieure à 5 ans. Au-dessus de cette durée, des abattements commencent à s’appliquer, de 4 à 6 % par an, pour l’impôt et de 1.6 à 9 % pour les prélèvements sociaux.

Pour une exonération totale de cette fameuse taxe, il faudra avoir détenu le logement un minimum de 22 ans pour lever l’impôt et 30 ans pour ne payer aucun prélèvements sociaux.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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