Réussir un investissement locatif : mode d’emploi

Investissement immobilier locatif

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Sommaire

Si vous avez décidé de investir dans l’immobilier locatif, vous avez fait le bon choix ! C’est une excellente manière de se créer un complément de revenu, de réaliser une plus value, de profiter d’avantages fiscaux ou de préparer sa retraite. Mais investir dans l’immobilier locatif n’est pas un achat sans risque, opportunités et garanties allant rarement de pair. Il est important de suivre quelques règles pour que la réussite soit au rendez-vous. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment réussir un investissement locatif étape par étape.

L’investissement locatif, qu’est-ce que c’est ?

Cette opération est un placement dans lequel vous achetez à crédit un bien pour le louer. L’objectif est de générer des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite grâce aux loyers perçus. Pour réussir votre investissement locatif, il est important de bien choisir son bien et de le louer à des locataires fiables.

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

Les investissements locatifs

LMNP / SCI ancien

Location vide

Viager

SCPI

Ancien déficit foncier

Nue-propriété

Pinel

Censi-Bouvard

Rentabilité

Elevée

Moyenne

Moyenne

Moyenne

Moyenne

Moyenne

Faible

Faible

Défiscalisation revenus pro

Non

Oui

Non

Oui

Oui

Oui

Oui

Oui

Contrainte durée d’investissement

Non

Non

Oui

Oui

Non

Non

Oui

Oui

Quel salaire faut-il pour investir dans du locatif ?

Insee investissement locatif
Source : Insee

Pour investir dans l’immobilier locatif, vous devez avoir un minimum d’argent de côté pour constituer l’apport. En règle générale, vous aurez besoin d’au m

oins 20 % d’apport du coût total de l’achat. Le montant minimum requis peut varier en fonction de votre profil investisseur, du type de propriété que vous souhaitez acheter et de son emplacement.

Côté salaire, il faut prendre le p

roblème à l’envers et avoir la règle des 35% de taux d’endettement maximum accordé par les banques depuis le 1er Janvier 2022.

Si vous avez un salaire de 3000 euros, vous pourrez vous endettez à hauteur de 1050 euros. Si vous remboursez déjà 750 euros pour votre résidence 

principale, il vous restera une capacité d’emprunt de 300 euros par mois.

Définissez vos objectifs d’investissement locatif

Avant d’investir, vous devez définir vos objectifs d’achat : rendement, défiscalisation pour une réduction d’impôt (dispositif pinel, censi bouvard) ou placement. Cela va vous permettre de mieux cibler vos investissements. Voulez-vous investir pour générer des revenus complémentaires ? Dans ce cas, vous devez investir dans un bien qui va vous permettre de dégager des loyers et donc des revenus suffisants pour couvrir vos charges et générer un bénéfice. Voulez-vous investir dans ce placement pour préparer votre retraite ? Dans ce cas, vous devez investir dans un logement qui va vous permettre de percevoir des loyers suffisants pour rembourser votre crédit et épargner. Etes-vous prêt à un effort d’épargne ? Quel apport pouvez-vous consacrer ? Voulez-vous vous constituez un patrimoine dans du logement avec pour objectif une revente et donc une plus value ?

Les étapes clés d’un bon investissement locatif

étapes investissement locatifL’investissement locatif avec apport n’est pas sans risque. Il est important de bien choisir son bien immobilier et de le louer à des locataires fiables. Voici les étapes clés d’un bon achat :

– Bien choisir son bien : investir dans un logement de qualité, bien situé et adapté aux besoins du locataire ;

– Trouver des locataires fiables : investir dans la publicité pour trouver un locataire fiable et solvable ;

– S’assurer de la rentabilité de son investissement : calculer le rapport entre les revenus locatifs et les charges liées à l’investissement.

Investir dans du locatif, c’est investir dans son avenir ! Si vous suivez ces quelques conseils, vous êtes sur la bonne voie pour réussir votre investissement.

Le choix de l’emplacement est crucial

L’un des critères les plus importants à prendre en compte lorsque vous investissez dans projet d’immobilier locatif est l’emplacement du bien (le patrimoine). En effet, c’est un critère crucial pour la rentabilité de votre investissement immobilier. Il est important de choisir un emplacement qui soit attractive pour les locataires, afin que vous puissiez trouver facilement des locataires fiables et solvables. De plus, investir dans un bon emplacement vous permettra de percevoir des loyers plus élevés et de bénéficier d’une plus grande demande locative.

Pour réussir votre investissement locatif, il est donc important de bien choisir l’emplacement de votre bien immobilier. Prenez le temps de bien étudier les différents quartiers avant de investir.

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

Typologie investissement locatifEn investissement locatif, vous avez le choix entre investir dans un bien immobilier vide ou meublé. Chacun de ces types d’investissements présente des avantages et des inconvénients. Il est important de peser le pour et le contre avant de choisir le type d’investissement qui vous convient et son but.

Pour un investissement locatif vide, vous aurez un rendement plus faible et une fiscalité avec plus de défauts mais moins de charges à payer et vous bénéficierez d’une plus grande liberté pour déterminer le montant du loyer que vous percevrez. Cependant, investir dans un bien immobilier vide nécessite une plus faible mise de départ et il est plus facile de trouver des locataires fiables.

Pour un investissement locatif meublé, vous aurez une fiscalité très avantageuse et un rendement supérieur mais des charges plus élevées mais vous bénéficierez d’une plus grande demande locative. En effet, les biens immobiliers meublés sont très recherchés par les étudiants et les professionnels qui n’ont pas le temps ou l’envie de meubler un logement. Cependant, investir dans un bien immobilier meublé nécessite une plus grande mise de départ et vous aurez moins de liberté pour déterminer le montant du loyer.

Mettez votre investissement locatif en gestion

quel bien choisir investissement immobilierUne fois que vous avez investi dans l’immobilier, il est important de le mettre en gestion. En effet, la gestion d’un bien immobilier nécessite une certaine expertise et des connaissances juridiques. Il est donc important de faire appel à une entreprise de gestion immobilière pour gérer votre actif. Les entreprises de gestion immobilière vous aideront dans la mise en location pour trouver des locataires fiables, à gérer les contrats de location et à percevoir les loyers. En plus de vous simplifier la vie, la gestion par une entreprise de gestion immobilière vous permettra de bénéficier d’une meilleure rentabilité.

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

Les biens immobiliers ne manquent pas, que l’on souhaite investir dans le neuf ou dans l’ancien. Cependant, le choix n’est pas affaire de goût, mais d’objectifs patrimoniaux et financiers.

Les investissements locatifs les plus rentables sont les immeubles de rapport, les colocations, l’investissement saisonnier ou encore les coliving.

Autrement dit, avant de se lancer dans l’aventure, tout investisseur immobilier avisé doit réfléchir au pourquoi de son investissement immobilier locatif et à ce qu’il en attend au vu de sa situation personnelle.

Des objectifs qui peuvent varier au vu de son âge, son patrimoine et de ses revenus et déterminer comment investir dans l’immobilier (en placements physiques ou en pierre papier).

Les avantages de l’investissement locatif

Investissement locatif avantagesL’investissement locatif immobilier attire 4 grands profils d’investisseur : ceux souhaitant se constituer un patrimoine, ceux qui cherchent des revenus complémentaires, ceux qui préparent leur retraite ou ceux enfin, qui souhaitent alléger leurs impôts comme ceux qui optent pour des stratégies de détention via des Holding immobilières ou SCI.

Les biens choisis vont différer selon les stratégies adoptées.

Investir pour se constituer un patrimoine

L’immobilier locatif est abordé comme un moyen de s’enrichir en acquérant des biens à des fins uniquement locatives. Dans cette optique, seuls des biens très rentables comme les petites surfaces seront retenus.

Un patrimoine immobilier se construit un peu à la manière d’un château de cartes : un élément isolé ne devant pas fragiliser l’édifice.

Chaque investissement locatif ne doit donc pas seulement s’autofinancer, mais engranger des profits, le fameux cashflow positif, de manière à pouvoir obtenir des financements.

Plus que le bien en lui-même, l’investisseur mise de plus en plus sur une stratégie locative source de hauts rendements, comme la colocation, la location saisonnière, les immeubles de rapport…

L’investissement locatif pour obtenir des revenus complémentaires

investissement immobilier VEFAIl s’agit de réaliser un projet qui procure immédiatement des revenus chaque mois. Plusieurs solutions existent pour cela.

S’orienter vers un bien immobilier dans l’ancien déjà loué est une stratégie possible. Un bien déjà loué évite d’avoir à trouver un locataire et permet d’empocher des loyers immédiatement.

En plus, le prix d’achat subit une décote de 5 à 20 % par rapport aux prix du marché immobilier. La décote varie en fonction de la durée restante du bail, de l’état du bien et de l’âge du locataire. Ce type d’affaire présente néanmoins un inconvénient : les biens de ce type sont rares et commercialisés uniquement par les banquiers, les notaires et les assureurs.     

Autre solution pour se garantir des revenus d’appoint, grâce à l’investissement locatif immobilier et sans s’encombrer de gestion locative : investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier).

Ces sociétés, dont le patrimoine locatif est constitué d’immobilier professionnel : murs d’entrepôts et de boutique, permettent de tabler déjà sur des rendements autour de 5 % chaque mois.

Investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite 

Un investissement locatif immobilier que l’on finance alors que l’on est encore en pleine activité, permet plus tard de devenir propriétaire d’un bien dont les loyers ne serviront plus qu’à compléter une pension. On s’oriente dans ce cas vers des biens sécurisés, présentant peu de risques locatifs.

Traditionnellement, les grandes surfaces, louées par des familles stables, présentent peu de risques d’impayés et de vacance locative. Une option possible est de privilégier un projet situé de préférence dans une zone attractive.

Investir pour alléger ses impôts  

L’investissement immobilier intéresse logiquement les catégories les plus touchées par la pression fiscale grandissante, à savoir les classes sociales supérieures. Les mesures ne manquent pas pour les inciter à investir pour alléger la note.

Le plan Pinel (voir notre article sur LMNP vs Pinel) est reconduit jusqu’en 2021 (la réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix du bien chaque année). Plus intéressant encore, le régime fiscal très doux de la location meublée, permet de ne pas accroître son impôt sur le revenu (en étant imposé dans la catégorie Bic des bénéfices industriels et commerciaux) tout en touchant des loyers.

Faut-il faire un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien ?

Prix m2 investissement locatif
Source : https://immobilier.statistiques.notaires.fr/

Acheter dans l’immobilier neuf revient plus cher que dans l’ancien, des différences de prix de 50 % pouvant s’observer dans certains secteurs où le parc de logement vieillissant crée une forte demande.

On se rattrapera sur le prix des loyers, et les frais de notaire moins importants. Globalement, pourtant, dans le neuf l’investissement locatif reste souvent moins rentable. Il convient de se méfier des points suivants quel que soit le type du placement immobilier pour de la défiscalisation :

  • Si vous investissez en VEFA, il convient d’être particulièrement prudent.  De nombreux logements neufs, construits pour la défiscalisation, ne sont pas conçus durablement. Des travaux de rénovation (peintures, canalisations) seront inévitablement à prévoir au bout de 10 ans. Il faudra aussi être vigilant aux modalités de vente, notamment ne jamais verser plus de 5 % du prix d’achat lors du dépôt de garantie, et se faire assister de préférence par son notaire lors de la signature définitive de l’acte.
  • Choisir son investissement locatif immobilier dans l’ancien peut aussi réserver de mauvaises surprises. L’état des lieux ne doit jamais être réalisé à la hâte sous peine de dissimuler certains défauts. On recommande toujours d’acheter ce type de logement comme si l’on allait l’habiter. Une bonne méthode qui incitera à tester les équipements électriques et sanitaires, repérer les cache- misères comme les coups de peinture de dernière minute, ou les plafonds fissurés. N’oubliez pas que des défauts importants se monnaient et peuvent faire baisser un prix de vente.
  • Enfin, un bon actif quel qu’il soit, est obligatoirement bien situé. Cela sous-entend non seulement qu’il soit proche d’une école, des transports et de toutes autres commodités (commerces, espaces verts) mais aussi que le quartier ne menace pas d’être décoté dans quelques années. Une petite visite aux services de l’urbanisme de la mairie n’est jamais superflue, pour vérifier les évolutions à venir du secteur.
  • Dernier point qu’il ne fait jamais négliger avant de signer : la demande locative. Un appartement peut présenter tous les attraits d’un logement rentable, mais être situé dans une zone où une pléthore d’offres existe déjà, en raison des programmes immobiliers existants. Vous pourriez vous retrouver alors avec un logement difficile à louer, faute de demande locative, et compromettre ainsi votre rentabilité.

Le montage d’un investissement locatif

Calculs investissement immobilierGrâce à des taux d’intérêt actuellement très bas et un apport personnel réduit à 10 % du prix d’achat, réaliser un investissement locatif immobilier est à la portée du plus grand nombre aujourd’hui.

Mais que l’on ne s’y méprenne pas, un projet immobilier comporte une part de risques importante qu’il est primordial de bien évaluer au départ. Les mensualités à rembourser ont un gros impact sur le budget de l’investisseur, à qui rien ne garantit que les recettes locatives seront conformes aux calculs de départ sur le papier.

Prévoir le budget  

Autant le dire tout de suite : il est impossible d’acquérir un bien pour le mettre en location sans un sou en poche ! Aux 10 % d’apport obligatoire demandé par les banques, s’ajouteront les inévitables dépenses inhérentes à un investissement locatif (impôts, frais d’entretien…)

La capacité d’endettement     

Pour se protéger des risques, les banques conditionnent invariablement l’attribution d’un prêt immobilier à un chiffre : celui du taux d’endettement.

Fixé à 35 % de vos ressources pour 2022, il correspond au montant maximal que vous êtes en mesure de consacrer chaque mois au remboursement de votre prêt immobilier.

Pour le calculer, les banques prennent en compte votre revenu net, incluant vos charges fixes, tout en intégrant aussi aux recettes 70 % des loyers espérés. Pourquoi seulement 70 % ? Pour parer dès le départ aux risques locatifs tels qu’impayés ou vacance locative.

L’apport personnel    

Un montant de 10 % au moins du prix de vente du bien immobilier (frais d’agence inclus) est nécessaire, à titre d’apport personnel, les investissements locatifs sans apport étant de plus en plus rares. Ce montant correspond à peu près aux frais de notaire. Pour le cas des expatriés qui investissement en France, le montant de l’apport monte en général à plus de 30%.

Il faut donc disposer de fonds personnels, généralement des économies, pour constituer son apport. Les compléments d’apport comme le 1 % ou le prêt du PEL ne sont admis que pour le financement d’une résidence principale.

L’effort d’épargne          

Prix moyen investissement locatif
Source : immobilier.statistiques.notaires.fr

Il est conseillé de le réduire un maximum, car il n’est pas souhaitable d’investir dans une dette. Pour l’anticiper, calculez avec le plus de précision possible ce que vous coûtera cet investissement locatif. De nombreuses charges s’ajoutent chaque mois au prix de vos mensualités. Pensez :

  • aux intérêts d’emprunt (déductibles de recettes locatives en fonction de votre régime fiscal) ;
  • aux assurances (décès-invalidité, PNO, prêt, GLI) ;
  • à la taxe foncière ;
  • aux impôts…

Lors d’une nouvelle mise en location, des frais de remise en état peuvent aussi se présenter (avec une perte de recette locative durant cette période). Bref, les scénarios les plus réalistes possibles sont garants des budgets les plus prudents.

Rentabiliser son investissement locatif

La rentabilité est la boussole de l’investisseur, notamment lorsque qu’un investissement locatif à une visée purement rentable, pour étoffer un patrimoine immobilier. Les investisseurs achetant une résidence secondaire pour la retraite ou pour loger des enfants sont moins sensibles à ce calcul, mais il reste cependant incontournable.

Le guide des montages fiscaux d’un investissement immobilier

Un investissement immobilier réussi va de pair avec le choix du bon montage fiscal. Les dispositifs fiscaux ne manquent pas pour inciter les investisseurs à passer à l’action. Ils présentent, en revanche, de grandes différences et doivent être soigneusement étudiés.

Un même investissement immobilier peut passer du statut de rentable à celui de déficitaire en fonction de son régime fiscal et des avantages fiscaux s’y rapportant !

Le dispositif Pinel      

Il porte uniquement sur l’immobilier locatif neuf et n’intéressera en général que le chef d’entreprise ou investisseur qui paye déjà beaucoup d’impôts, puisqu’il s’agit d’un dispositif de défiscalisation.

La loi Pinel a été créée initialement par les pouvoirs publics dans le but d’encourager les particuliers placer leur épargne ailleurs que dans une assurance vie et investir dans l’immobilier locatif avec un dispositif à intérêt caractère social.          

Les réductions d’impôts accordées sont donc proportionnelles à la durée de mise en location du bien immobilier. Comptez 12 % de réduction annuelle pour un bien loué sur 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Un Pinel est cependant soumis à certaines conditions : les prix du mètre carré sont plafonnés, de même que le montant de l’investissement, limité à 300 000 €, avec 2 logements maximum par an. De plus, la localisation d’un investissement immobilier en Pinel est soumise à un zonage.

Outre le fait que cela soit très réglementé, investir dans l’immobilier en Pinel ne s’avère pas toujours rentable et relève parfois du hasard. Il accuse de nombreux points noirs, comme des prix d’achat très hauts, orchestrés par les promoteurs.

Mais le gros inconvénient est la revente, si tous les investisseurs décident de revendre en même temps au terme d’une même durée de défiscalisation. La chute du prix du bien fait perdre alors au vendeur, tout le bénéfice des avantages fiscaux obtenus.

La location meublée LMNP

investissement immobilierLe statut de loueur en meublé non-professionnel (Lmnp) réserve des avantages fiscaux parmi les plus intéressants aux investisseurs. Deux régimes sont possibles dans l’ancien : le micro-Bic, Censi bouvard ou le réel.

Avec le premier, les loyers perçus profitent d’un abattement de 50 %. Le second est encore plus avantageux, puisqu’il permet de déduire toutes les charges : intérêts de prêt, travaux de rénovation, taxe foncière… À cela, s’ajoute l’amortissement des locaux et du mobilier : autant de déductions imputables sur les loyers sur plusieurs années.

Le dispositif fonctionne aussi en résidence service, pour une chambre louée chez l’habitant et pour la location saisonnière.

À savoir : l’amortissement du bien immobilier prévu par le régime du réel correspond à la perte de valeur enregistrée par le bien chaque année, qu’il est permis de déduire de ses revenus locatifs.

Ce prix se calcule globalement en divisant le prix du bien par le nombre d’années prévues par le prêt immobilier. Attention toutefois, tous les composants d’un logement ne s’amortissent pas dans les mêmes proportions.

Le déficit foncier        

Ce mécanisme fiscal immobilier permet de gommer une partie de son imposition, en réalisant un investissement immobilier en location nue, qui nécessite des rénovations, avec le régime du réel. Le principe est simple : il s’agit d’accumuler plus de charges que de recettes locatives.

La somme de déduction des charges supérieure aux revenus constitue le déficit foncier. Il est reportable, dans la limite de 10 700 € par an, sur les revenus globaux (pas seulement de l’investissement locatif), durant la durée des travaux et pendant 2 ans maximum. Et il est en plus imputable sur les revenus fonciers pour les 10 années à venir.

Contrairement au dispositif Pinel, le déficit foncier ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Il s’additionne donc aux bénéfices des autres dispositifs de défiscalisation existants.

La revente d’un bien

On ne fait jamais, en principe, d’investissement immobilier sans penser à la revente. Mais, avant de penser à de juteuses plus-values, les investisseurs doivent avoir en tête qu’une revente s’accompagne de frais et surtout, que l’État demande sa part au passage.

 Les frais annexes à la revente

calculer son investissement immobilier pour la retraiteTout propriétaire qui souhaite mettre en vente son bien devra prévoir des frais qui viendront en déduction du prix de ce bien. Parmi ceux-ci, il devra s’acquitter :

  • des frais d’agence (entre 4 et 8 % du prix) ;
  • de la facture des diagnostics sanitaires ;
  • de son quote-part des frais de copropriété du trimestre ;
  • de la taxe foncière ;
  • d’éventuels frais de main levée d’hypothèque ;
  • du paiement de la TVA si le bien à moins de 5 ans.

Dans les grandes villes, il est possible de réduire la facture des frais d’agence en s’adressant aujourd’hui aux agences immobilières en ligne, beaucoup moins gourmandes sur les commissions de vente.

La taxe sur la plus value

L’État taxe bel et bien le bénéfice. Comptez lui laisser 36.2 % de l’affaire, soit 19 % d’impôt et 17.2 % de prélèvements sociaux.

Les propriétaires cédant des biens d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérés de taxe sur la plus-value. Pour les biens en indivision (détenus à plusieurs) ou sous le régime de la communauté de biens (couples mariés), ce plafond est applicable à chacun.

Si vous êtes retraité, non redevable de l’IFI, et doté d’un revenu inférieur à 10 815 € par an, vous n’êtes pas non plus redevable de cette taxe ayant une fiscalité allégée.

Puis, il faut savoir que cette taxation est soumise à un barème dégressif, en fonction de la durée de détention du bien.

En résumé, elle s’applique plein pot si le logement est détenu depuis peu, soit pour toute durée inférieure à 5 ans. Au-dessus de cette durée, des abattements commencent à s’appliquer, de 4 à 6 % par an, pour l’impôt et de 1.6 à 9 % pour les prélèvements sociaux.

Pour une exonération totale de cette fameuse taxe sur la pierre, il faudra avoir détenu le logement un minimum de 22 ans pour lever l’impôt, et 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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Investissement

Investissement locatif meublé ou vide

Tout investisseur immobilier a le choix d’opter pour un Investissement locatif meublé ou vide. Ce choix se réfléchit en amont d’un projet, car il aura de