Investissement en coliving :
Tout sur cette nouvelle tendance

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À mi-chemin entre la colocation et le séjour de courte durée en location meublée, le coliving innove un nouveau concept  d’habitat partagé. La tendance encore récente sur le marché de l’immobilier, se propose d’étendre les principes de l’économie collaborative au domaine de l’habitat. Il s’agit de profiter du partage des charges pour vivre dans un espace de qualité et mieux y vivre ensemble. L’investissement dans le coliving fait donc office de niche porteuse pour le moment, mais la multiplication des projets promet un bel essor à venir.

Le coliving et ses acteurs en France

Le coliving est un concept encore nouveau qui concerne l’immobilier neuf. Avant de s’interroger sur l’opportunité d’un investissement dans le coliving, tâchons de mieux comprendre en quoi il consiste et quel type d’investisseur il concerne aujourd’hui.

Définition du coliving

Présenation investissement colivingIl décrit une nouvelle façon de se loger en ne louant plus un espace strictement personnel, mais des espaces privatifs distribués autour d’espaces partagés. Les locataires se partagent entre l’occupation de studios ou de 2 pièces et des espaces communs comme une grande cuisine, un jardin, une terrasse ou une salle de sport. Le concept ne se limite pas à cette version revisitée de la vie en collectivité. Il y ajoute des éléments de confort, avec des services intégrés tels que le ménage, la fourniture du linge de maison, un haut débit internet… Un investissement en coliving implique donc de fournir une prestation de logement globale, axée aussi sur le service. Car les usagers du coliving sont de jeunes actifs, ceux issus de la génération Y, en quête de liens communautaires autour d’un même mode de vie. En même temps, il répond aussi au besoin de ces jeunes de trouver des logements adaptés dans les grandes villes à un coût avantageux.

Parmi les points forts d’un investissement en coliving, citons :

  • un positionnement généralement assez haut de gamme, avec un cadre design attractif et des équipements intégrés à l’immeuble, en cohérence avec les intérêts et les valeurs des colivers ;
  • des durées de bail plus flexibles, qui s’adaptent à une multitude de publics de passage ;
  • une formule hôtelière sur-mesure, avec un prix packagé synonyme d’un tout-compris, incluant notamment les assurances, énergie, wifi, entretien, mobilier, maintenance, ménage…
  • un fonctionnement par nuitée possible ;
  • une solution d’hébergement collective qui rompt la solitude.

Les acteurs du coliving en France


Le phénomène étant encore très récent, ce sont encore majoritairement des start-up qui sont présentes sur le marché de l’investissement du coliving. Parmi celles qui font parler d’elles, citons LA Casa, Nestor ou Colonies. Leur point commun ? Un projet immobilier destiné à loger la génération 2.0,  avec des ensembles immobiliers proposés aux étudiants d’écoles clairement ciblées, comme l'institut de management international Insead de Fontainebleau, pour la start-up Colonies.
Les prestatations sont à mi-chemin entre l’hôtel et la colocation, avec un service tout compris : charges courantes, ménage, accès internet, énergie, assurances… La flexibilité est maximum, avec un préavis de seulement 7 jours et des formalités administratives comme la signature du bail, qui se font entièrement en ligne.     
Dans la même veine, les « Hackerhouses », nom signifiant littéralement « maison où l’on peut travailler en chaussette » tournent encore l’investissement en coliving vers un projet dédié aux jeunes actifs du web, plus précisément aux start-upeurs trentenaires en plein montage de leur premier projet. Les premières « Hackerhouses » sont apparues avec l’avènement d’internet aux USA. Un certain Mark Zuckerberg et ses collaborateurs auraient habité quelques mois dans une hacker house à Palo Alto en Californie.

Des acteurs historiques du coworking comme La Mutinerie ou WeWork, se sont vite aussi intéressés au concept, qui ne fait que décliner leur activité première, dans le domaine de l’habitat. D’autres acteurs, comme Xavier Niels, le fondateur de Free, ont saisi la balle au bond. À Ivry Sur Seine, les 3 tours de 12, 13 et 18 étages de @Home ont permis la mise en location de 12 000 m² d’appartements pour les jeunes étudiants de l’incubateur Freyssinet ou les étudiants de l’école 42. Les premiers occupants ont emménage en janvier 2019 et la bagatelle des services compris dans le loyer ne comprend pas moins d’un spa, une salle de sport, un café et des événements en soirée.
Le coliving inclut aussi des programmes immobiliers émanant des grands noms du secteur comme Quartus, Vinci Immobilier ou BNP Paribas.     
Vinci devrait faire sortir de terre, d’ici fin 2022, des résidences dédiées au coliving, réunies sous le nom de projet Bikup. Le promoteur a saisi tout l’intérêt de cette tendance en misant sur le court terme, puisque le projet prévoit des hébergements à la nuitée, un peu comme en location saisonnière. Une débauche d’espaces collectifs est prévue avec des aménagements de coworking et de bar–en rez-de-chaussée. Bonne nouvelle, ce sont les grandes métropoles de Lyon, Montpellier et Toulouse, touchées par la crise du logement étudiant, qui sont visées par ce projet.             
Le coliving fait figure de secteur d’avenir, et l’investissement en coliving pourrait bientôt concurrencer d’autres investissements locatifs comme les résidences seniors, où la rentabilité locative a tendance à baisser. D’autres acteurs ayant des activités connexes pourraient, dans les années à venir aussi tenter leur chance dans le colinving, comme les bailleurs sociaux, avec leur savoir-faire en matière de foyers de jeunes travailleurs.

Les grandes tendances du coliving


investir dans un colivingLe coliving innove sur le marché locatif, en rompant avec les codes de l’habitat traditionnel. Il est intimement lié au développement des nouvelles technologies et à un mode de consommation qui privilégie l’usage, plutôt que la propriété. Son succès tient au renouveau de la vie communautaire qu’il remet au goût du jour autour de la tribu connectée. Ce point central tend à déterminer les types d’offres locatives que l’on trouve en coliving, et qui axent la vie collective autour de grands thèmes. Des grandes tendances en somme, qui concernent l’investisseur immobilier qui se tourne vers l’investissement en coliving.

Le travail


Beaucoup d’investissements immobiliers en coliving portent sur des ensembles où la communauté des occupants est soudée autour de sa vie professionnelle. On retrouve là typiquement les premiers projets qui ont porté le coliving à ses débuts, aux États-Unis. Le montant des loyers escompté présage d’une bonne rentabilité, car les locataires sont en général pourvus d’une bonne solvabilité. Ils concernent toute une population d’entrepreneurs de web, généralement en phase de lancement de leur start-up et décidés à s’impliquer à fond dans leur réussite. La promiscuité de leur logement et de leur espace de travail est pour eux idéale : comprenez le coliving conjugué au coworking.

Créer une communauté


Un projet immobilier peut voir le jour, avec le coliving, autour du besoin de vivre ensemble aujourd’hui. Un lieu physique va alors donner l’occasion d’exister à une communauté en germe. On peut citer l’exemple des espaces Supernanahouse ou The StudentHotel, projets de coliving réservés respectivement aux femmes et aux étudiants voyageurs.
 

Le Lifestyle


Pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement en coliving haut de gamme, les résidences axées sur le lifestyle devraient séduire. Il s’agit d’ensembles épousant les dernières tendances du design et offrant les services que les jeunes actifs recherchent: fibre optique, bar, abonnement Netflix… Ces investissements concernent des biens immobiliers de qualité et attireront une clientèle à fort pouvoir d’achat. Attention aux effets de modes cependant, le risque de ce type d’investissement étant de perdre de sa valeur au fil du temps et d’être confronté à un gros turnover.

L’économie


C’est une tendance qui existe au sein du coliving, et qui pourrait bien être l’une des plus pérennes. Le coût du logement dans les grandes villes est un moteur qui pousse les jeunes à se regrouper. Le but étant de mutualiser les coûts de l’habitation, comme l’assurance, les frais de copropriété, d’énergie… Le coliving se distingue néanmoins de la colocation classique par le fait qu’il intègre aussi une dimension de services. Il permet donc de profiter d’un logement de meilleure qualité et à moindre coût, notamment dans les grandes villes.

La mobilité


La mobilité internationale fait partie de notre époque, ce qui place le coloving dans les tendances. Les expatriés alternent souvent les contrats de 3 ans d’un pays à l’autre et ne désirent pas nécessairement emménager dans un appartement neuf à chaque arrivée. Ils apprécient par contre la vie communautaire qui facilite leur acculturation et leur permet de lutter contre la solitude et l’éloignement familial. On trouve actuellement des réseaux de coliving, répartis à l’échelle du monde, comme Remote ou Roam, en phase avec ce nouveau mode de vie.

La rentabilité d’un investissement en coliving

 
Le succès du coliving depuis le lancement de la formule en France récemment ne fait aucun doute. Les demandes enregistrées pour ce type de logement étant 10 fois supérieures aux capacités d’accueil. C’est là le premier point qui devrait faire d’un investissement dans le coliving, l’un des plus rentables dans les années à venir.

Une forte demande locative


cafet colivingLe point fort du coliving est de proposer les avantages de la colocation, mais en plus moderne, en accentuant la flexibilité et les services tournés vers les jeunes générations. La demande est loin de se limiter aux étudiants, mas s’étend à toutes les populations en mobilité ; de là le besoin des opérateurs de développer des offres hybrides, avec des offre de prestations sur-mesure pour étudiants comme pour jeunes actifs.

Le coliving a profité du manque de structuration du marché sur les offres en colocation. Car de nombreux étudiants recherchent, sans les trouver, des logements plus haut de gamme dans ce secteur. Le coliving est aussi un concept qui procure un cadre de vie sécurisant et communautaire à une génération justement en manque de lien social.

Un investissement en coliving ne connaitra pas la vacance locative, car même si le turnover y est élevé, c’est sans problème qu’un propriétaire bailleur remplacera ses locataires sortants. La formule est avantageuse, si on la compare à la location saisonnière, qui exige une grosse gestion locative et des périodes de creux entre chaque passage.          
Le forte demande locative est boostée par le fait de nombreux locataires qui cherchent aujourd’hui à louer de petites surfaces. Citons parmi eux :

  • les expatriés lors d’un retour au pays ;
  • les personnes en cours de séparations ;
  • les personnes en attente d’achèvement de leur résidence principale ;
  • les personnels en mobilité (stage, détachement… ).

Au niveau du calcul de rentabilité, le prix des loyers joue en fonction de l’attractivité d’un investissement en coliving. Les locataires sont prêts, en effet, à débourser plus que le prix du marché pour obtenir un logement assorti d’un ensemble de services. Sur les métropoles comme le Grand Paris, on peut compter sur des loyers autour de 900 € pour un studio, pour une rentabilité nette qui avoisine entre 4 et 8 %. Le risque d’impayés est, par ailleurs, bien réparti, puisqu’il sera signé autant de baux qu’il y aura de locataires.

Les revenus locatifs doivent donc amortir le prix du foncier, lequel va représenter un investissement de base important. Investir dans le coliving est, de fait, une stratégie de volume, l’acquisition du  bien immobilier de base nécessitant de gros moyens.     
Les investisseurs acquéreurs d’un immeuble de rapport, en entreprenant des travaux de rénovation, font déjà du coliving sans le savoir. Bien souvent, ils entreprennent l’aménagement d’espaces collectifs, type laverie au sous-sol, grandes cuisine ou terrasses pour louer ensuite à des étudiants.

Le régime fiscal


Les investisseurs voient d’un bon œil le coliving car, outre le fort taux d’occupation, il bénéficie d’un autre atout : un régime fiscal attractif. C’est le  régime de loueur meublé non-professionnel (le LMNP) qui s’applique à l’investissement en coliving. De beaux avantages fiscaux en perspective, grâce à la déduction de l’amortissement et des charges chaque année. L’imposition se fait dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit le régime BIC. Cependant, il faut tenir compte de l’important investissement de départ avant d’escompter des revenus immédiats. Tous les services proposés par les bailleurs ou les exploitants devront aussi être inclus dans le loyer et clairement stipulés sur le contrat de location.

Le coliving fait donc figure de placement immobilier original. La question du ticket d’entrée demeure, puisque les biens immobiliers sont vendus en bloc. Pour un projet de taille modeste, il commence à 1 million d’euros, mais l’investissement en coliving est touchable aussi via la pierre papier, soit une société civile de placement. Certains projets sont aussi uniquement financés par des particuliers à travers des plateformes de crowfunding. Dans ce cas, le ticket d’entrée peut se réduire à quelques milliers d’euros.

Les tendances à venir pour le coliving

Le coliving doit son succès au fait qu’il comble un besoin du marché auquel l’offre de location traditionnelle ne répond pas. Le coliving répond, de fait, aujourd’hui à un besoin de flexibilité du marché, provoqué par les évolutions du monde moderne. Quand les itinéraires professionnels se morcellent et que le besoin de mobilité se généralise, l’offre de logement doit suivre le mouvement. Proposer de louer vite, bien et sans trop de formalités est certainement le grand atout du coliving.

On distingue 2 grands types de projets de coliving aujourd’hui, autour de la trentaine d’acteurs qui se partagent le marché en France.    
Les premiers concernent de grands ensembles de logements neufs, proposant des prestations proches de l’hôtellerie pour un budget maîtrisé. Les seconds s’axent plutôt autour de projets plus modestes, où l’accent sera mis sur l’animation des lieux et le développement d’un projet de vie communautaire.
Ces modèles devraient cependant bouger dans les années à venir, car le concept évolue rapidement, notamment sous l’impulsion de nouveaux clients comme les entreprises.

L’entreprise cliente


espaces communs colivingLes entreprises pourraient, dans l’avenir, être partie prenante de l’investissement locatif en coliving, car elles sont les premières concernées par les besoins de flexibilité du monde du travail. Il n’est pas un hasard d’ailleurs, que le coliving reprenne au niveau de l’habitat, ce qui a déjà cours depuis longtemps dans le monde du travail. Car le coliving reprend dans ses droites lignes, les principes du coworking, qui ont créé son succès. Ces principes ? Recréer du lien entre des individus qui ne trouvaient plus à se souder dans le monde de l’entreprise : freelances, consultants, personnels en télétravail…

Rien d’étonnant à ce qu’un projet immobilier de coliving intègre souvent aujourd’hui un versant coworking. Va-t-on de ce fait vers un décloisonnement de la vie professionnelle et de la sphère privée ? C’est probable, les générations millennials donnant une part importante à leur accomplissement professionnel. En même temps, elles vivent dans un monde où tout s’est accéléré et évoluent dans une culture de l’immédiateté. En leur offrant une multitude de services, tout de suite et à demeure, le coliving adhère aux besoins de cette génération.                 
Ce qui laisse penser que les entreprises devraient s’intéresser de plus en plus au coliving. Car en louant ces logements design et hyper équipés pour leurs jeunes recrues, elles se mettraient plus d’un atout dans leur poche. Le coliving leur procure d’abord un argument de choix pour attirer les profils intéressants, l’épineuse question du logement étant un problème à régler pour tout jeune actif en quête de mobilité. Le coliving flatte aussi l’image de l’entreprise, qui propose à ses publics une culture de travail et un mode de vie en adéquation avec les aspirations des millenials.  
Tous ces facteurs contribuent donc à ce que les entreprises concurrencent sérieusement les particuliers en tant que clients du coliving sur le marché. Un facteur qui joue encore en faveur de la forte demande pour ce bien locatif et qui devrait encore accroître l’intérêt pour l’investissement immobilier en coliving.

De nouveaux modèles


Les évolutions sociales et démographiques impactent le marché de l’investissement immobilier locatif, en créant de nouveaux besoins. Il n’est pas exclu qu’un jour apparaissent des présidences en coliving dédiées à de jeunes parents en séparation ou à des seniors en quête de plus de lien social. Les résidences services répondent d’ailleurs déjà, à ce besoin. Il est un fait qu’en France, la taille des familles ne cesse de se rétrécir, du fait des divorces, du vieillissement de la population et du nombre décroissant de familles nombreuses. Même si les jeunes actifs restent, pour l’instant, la cible principale de l’offre de logements en coliving, il n’est pas exclu de voir dans l’avenir des projets destinés aux nouvelles formes de familles.

Des ensembles à thèmes


Les acteurs du coliving réfléchissent de plus en plus au concept en l’axant sur le développement communautaire du mode de vie. Pour cela, certains développent déjà des projets à thèmes, avec des résidences dédiées à des locataires soudés autour d’un centre d’intérêt précis. On peut citer l’exemple de la relaxation, avec des espaces de vie incluant des spa et des cours de yoga. La cuisine semble être aussi un thème qui séduit, avec des résidences bien équipées dans le domaine et des cours compris.

Les questions qui restent en suspens


Avant de rêver l’investissement en coliving comme le nouvel Eldorado de l’immobilier, il convient d’avoir les pieds dans la réalité et étant bien conscient des limites du concept pour l’instant.

L’un des freins principaux au développement du coliving va résider dans la difficulté de trouver des fonciers. Les gros terrains, en effet, se font rares dans les périmètres urbains bénéficiant de bonnes infrastructures (école, transports en commun….).     
Certaines questions d’ordre légal sont encore en débat au niveau des pouvoirs public, notamment le cadre juridique dans lequel un logement neuf en coliving doit être loué. Doit-il s’apparenter à un produit d'hôtellerie ou à un produit résidentiel ? Des clarifications pourront être apportées dans l’avenir. Certains législateurs se prononcent d’ailleurs en faveur d’un contrat de location spécifique au coliving, qui inclurait sa dimension servicielle à la prestation de l’hébergement. Des précisions, à apporter quant au type de contrat selon sa durée sont aussi d’actualité. 

Malgré tout, les perspectives à terme du coliving dépassent le simple marché de niche, le marché ciblant quand même 35 % de la population active. On lui prédit un avenir à l’image de celui du coworking, qui représenterait aujourd’hui 1/3 des locations de bureaux dans Paris. Pour l‘instant, il se classe encore dans les tendances émergentes du marché de l’immobilier, mais plus d’un spécialiste de la ville s’accordent à penser qu’il préfigure une nouvelle façon de se loger. Le coliving inaugure donc bien une nouvelle offre sur le marché immobilier.

Brice BARRE

Brice BARRE

Directeur Opérationnel chez Ever Invest
Ingénieur structure et entrepreneur immobilier, j'ai mis mes connaissances techniques au service des investisseurs en orchestrant le développement et le suivi des opérations.
Brice BARRE

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