La Défiscalisation,
tout comprendre.

4,7

Ever Invest est une société d'investissement locatif clé en main avec entre autres, des pôles entièrement dédiés aux immeubles de rapport, studios ou encore colocations. Vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à nous contacter ou vous inscrire pour lancer votre projet : inscription gratuite en 2min.

L’art de la défiscalisation réussi est l’art d’alléger son imposition par le choix des dispositifs légaux prévus à cet effet. Dans un pays comme la France, où l’état a plutôt la main lourde, personne ne crache sur ces avantages, quoi qu’il faille bien les connaître. Car bien défiscaliser, c’est d’abord opter pour les bons choix, et les possibilités sont nombreuses. Elles doivent avant tout être choisies pour s’adapter à la situation patrimoniale de chacun. Ever Invest vous aide à vous y voir clair.

La défiscalisation : qu’est-ce que c’est ?


La défiscalisation s’adresse en pratique à tous les Français qui souhaitent payer moins d’impôts. Selon le profil de chacun : sa TMI (tranche marginale d’imposition), son patrimoine, son âge, et bien d’autres variables encore, chacun s’oriente vers des solutions différentes, puisqu’en 2020, on ne dénombrait pas moins de 470 niches fiscales en France !          
Pour clarifier la situation, il faut distinguer les actes courants d’optimisation fiscale, des actes de défiscalisation pure. Les premiers consistent à payer moins d’impôts en commençant par remplir correctement sa fiche d’impôts et en profitant de certaines réductions prévues par le fisc.       
La défiscalisation pure est une autre démarche, qui consiste à minimiser le montant de ses revenus imposables en ayant recours à l’investissement. Nous nous intéressons dans cet article plus spécifiquement à ce type de défiscalisation qui intéresse au plus haut point les investisseurs immobiliers. L’état a, en effet, mis en œuvre un certain nombre de mesures qui permettent aux contribuables de financer certains secteurs subventionnés, tout en bénéficiant d’allégements fiscaux à leur avantage.

La défiscalisation immobilière


La défiscalisation dans l’immobilier va consister à investir dans un ou plusieurs biens pour bénéficier d’avantages fiscaux. Bien réalisée, elle est particulièrement intéressante, car elle permet de faire d’une « d’une pierre deux coups » : en se constituant un patrimoine qui prendra de la valeur, tout en allégeant la facture du percepteur. Mais attention, elle ne se passe pas d’un bon examen de l’investissement à la base, car on n’investit pas dans l’immobilier uniquement pour défiscaliser ! Il convient de bien choisir son bien du point de vue de son emplacement, de sa valeur intrinsèque et de son marché locatif. Ensuite seulement, il conviendra de choisir son  dispositif fiscal. En 2021, de nombreuses mesures sont toujours en place pour défiscaliser et investir dans la pierre, voyons lesquelles.

Le LMNP

Le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) permet, moyennant certaines contraintes, d’annuler l’imposition des revenus locatifs. Pourquoi ? Parce qu’il autorise la déduction de nombreuses charges ainsi que l’amortissement comptable, qui consiste à soustraire de ses recettes locatives chaque année, un certain pourcentage relatif à la valeur du bien. Le résultat ? Charges et amortissement cumulés vont permettre d’atteindre l’imposition 0, tout en acquérant simultanément un bien qui prendra de la valeur. L’investissement LMNP ne rentre pas, de plus, dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros/an.     
Pour alléchante qu’elle soit, la défiscalisation LMNP s’accompagne de contres-parties. Il faudra notamment pour profiter de tous ses avantages, opter pour le régime fiscal du réel, ce qui contraint à recourir à un expert-comptable. Elle ne concerne aussi que les logements meublés, dans le neuf ou dans l’ancien.

Un investissement LMNP appartient à la catégorie des revenus du patrimoine exonérés d’impôts. Mais attention, avant de penser à défiscaliser en LMNP, pensez toujours à vérifier que l’agglomération dans laquelle se situe le bien autorise la location meublée.

Dispositif Censi Bouvard

Le LMNP est cumulable avec le dispositif Censi Bouvard, qui permet d’investir dans une résidence service (chambre d’EHPAD ou chambre de résidence universitaire), en bénéficiant d’une réduction fiscale de 11 % du prix d’achat, qui s’étalera sur 9 ans, et d’une exonération de TVA. Cette défiscalisation impose que le bien soit loué pour une durée minimum de 9 ans, que la résidence soit éligible au dispositif et que l’investissement n’excède pas les 300 000 euros.

Le déficit foncier

Ce mécanisme s’assortit d’une condition, soit choisir le régime fiscal du réel, pour permettre ensuite de déduire toutes les charges « réelles » relatives à la location d’un bien de son revenu brut global. C’est un dispositif de défiscalisation habile, qui permet de réduire son impôt sur le revenu. En plus, le mécanisme est reportable durant 6 ans, si les revenus bruts ne permettent pas d’imputer la totalité du déficit sur une même année. Le propriétaire-bailleur est par contre dans l’obligation de louer le bien jusqu’à la 3e année qui suit l’imputation.

Défiscalisation Pinel

Contrairement aux dispositifs Scellier et Duflot, le Pinel est prolongé jusqu’en 2024, mais ses conditions changent, puisqu’il ne concerne plus que les logements en bâtiment d'habitation collectif, avec une réduction d'impôt revue à la baisse pour les achats immobiliers en 2023 et en 2024. Rappelons qu’un Pinel permet d’investir dans le neuf en louant en nu et en bénéficiant d’une réduction d’impôts annuelle, liée à la durée de location du bien, soit : 2 % du prix d'achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, et une déduction complémentaire en cas de prorogation. Un projet en Pinel s’accompagne de nombreuses contraintes : zonage précis (avec seules les zones A, A bis et B1 du territoire éligibles), un plafonnement des loyers et des ressources du locataire imposé, ainsi que le respect des performances énergétiques fixées par l'article 46 AZA octies-0 A. Il ne constitue pas, de plus, une vraie solution de défiscalisation, puisque les loyers générés vont être sources de revenus locatifs soumis à l’impôt. Les réductions consenties d’un côté risquent ainsi d’être perdues de l’autre.   
Un Pinel peut perdre aussi tout son intérêt s’il a fait partie d’un package de logements achetés tous au même moment pour profiter de la mesure, car cela risque de faire s’envoler tout espoir de plus-value lors d’une revente.

La loi Denormandie

Cette homologue de la loi Pinel, qui présente les mêmes avantages fiscaux, s’en différencie en ne portant que sur les logements anciens à rénover situés dans les centres-villes. L’inconvénient de ce dispositif de défiscalisation est son faible rayon d’action, puisque seules 250 communes sur le territoire français sont concernées. Elles doivent avoir signé avec l’État une convention « Cœur de ville » ou être sujettes à  une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

La loi Malraux

Ce dispositif est réservé aux amis des vieilles pierres, munis des moyens adéquats. La loi Malraux propose, en effet, une réduction fiscale de 30 à 22 %, calculée sur les frais de restauration d’immeubles anciens à caractère historique. À noter qu’il ne s’agit pas de restaurer une seule pièce ou un seul appartement, mais un bâtiment entier. Le chantier est aussi impérativement placé sous la tutelle d’un Architecte des Bâtiments de France.      
Comme les autres lois relatives à la défiscalisation immobilière, la loi Malraux ne concerne que des logements destinés à la mise en location.

Réduire L’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF, depuis 2 ans pour taxer tous les biens immobiliers détenus en direct, dès que le patrimoine taxable excède les 1,3 M€. Plusieurs solutions de défiscalisation existent pour tenter d’échapper à cet impôt, ou du moins de l’alléger. Le versement de dons aux associations de personnes en difficulté en est un (voir plus bas), ainsi que l’investissement dans une FCPI (plus bas également). On peut aussi avoir recours à l’achat en nue-propriété d’un ou plusieurs appartements dont les fonds seront ainsi sortis de l’actif de l’iFI. La donation  d’usufruit à ses descendants ou le legs du patrimoine immobilier est une autre façon de faire jouer certains mécanismes en faveur du contribuable.
Enfin, dernier moyen et non des moindres de réduire son iFI : acheter de l’art. Les œuvres d’art, en effet, ne sont pas imposables et n’ont pas à figurer sur votre déclaration d’IFI. Et ceci concerne aussi les sommes consacrées à leur achat. En revanche, ces acquisitions pourront prendre de la valeur, tout en ornant votre salon. Petit bémol en cas de revente : n’oubliez pas de vous acquitter d’une taxe de 5 % sur la plus-value, soit d’un impôt égal à 27 % du prix de l’œuvre, minoré d’un battement de 10 % par an, à partie de 2 ans de détention.          

 

Défiscaliser en investissant dans les entreprises

 

Réduire ses impôts ne passe pas toujours par l’investissement immobilier. L’État prévoit aussi d’autres dispositifs de défiscalisation, notamment par une incitation à investir dans les secteurs qu’il soutient. À la clé, une réduction d’impôts annuelle de 18 %. Mais ce type de défiscalisation s’avère plus risqué et comporte des contraintes en termes de montant à investir, de blocages des fonds, de taille de l’entreprise… Examinons les entreprises qu’il concerne.

Les PME

Il est possible de défiscaliser en investissant dans une PME sous certaines conditions : elle doit correspondre aux critères d’une PME communautaire à la date des premiers versements, notamment respecter certains plafonds de chiffre d’affaires. Il y a aussi obligation pour le souscripteur de conserver ses titres jusqu’à la 5è année suivant les premières réductions fiscales. Le montant de ces réductions se monte à 18 %, dans la limite de 50 000 euros pour les célibataires, ou de 100 000 euros pour les couples mariés ou pacsés.         
Le danger de ce dispositif est néanmoins de perdre sa mise de départ en sortie, car les actions de PME sont plus volatiles que celles des titres de grandes sociétés. Une solution de défiscalisation à adopter avec prudence, donc.

Les FCPI et les FIP

Les FCPI concernent les fonds communs de placement dans l’innovation, relatifs à des sociétés relevant, là encore, de critères spécifiques de taille et de fonctionnement, et devant répondre à une qualification : celle d’ “entreprise innovante”. Les FCPI ne doivent pas être confondues avec les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Quant aux FIP, elles répondent aux mêmes critères que les FCPI, tout en se destinant à l’investissement des PME Régionales, avec des fonds investis à 70% dans des actifs de PME de trois régions contiguës.
Comme pour l’investissement concernant les PME, les sommes investies sont bloquées pour une durée minimum de 5 ans. Il s’agit aussi d’un procédé de défiscalisation qui n’a pas le vent en poupe, car les études révèlent un réel risque pour l’investisseur sur ce type de placement. Au total depuis les années 2 000, seuls 5 % se seraient avérés gagnants…

Le Girardin industriel

Cette loi de défiscalisation a vu le jour pour promouvoir le développement de l’Outre-mer. Elle permet donc d’investir dans les Dom tom en finançant l’achat de matériel comme des véhicules utilitaires ou des machines-outils à destination de l’industrie ou de l’artisanat.   
La particularité d’un investissement en Girardin Industriel est de ne s’adresser qu’aux seuls contribuables cherchant à défiscaliser. La réduction d’impôts sera, de fait, le seul bénéfice de l’affaire. Mais cette réduction vaut le détour, grâce au principe de l’investissement « one-shot ». Ce principe est simple : on engage des fonds que l’on récupère l’année suivante sous forme d’une réduction d’impôts dont le montant sera plus important que celui de l’investissement consenti. Et c’est cela qui explique, bien sûr, l’intérêt et le succès de ce procédé de défiscalisation. Il suffit d’être résident français soumis à un impôt sur le revenu d’un montant minimum de 4 000 euros pour bénéficier du dispositif et gommer ainsi son impôt sur le revenu de l’année suivante. L’inconvénient du Girardin, car il y en a un, c’est qu’il est complexe à mettre en œuvre et qu’il requiert obligatoirement les lumières d’un CGP spécialiste de ce type de placement.

Les SOFiCA

Payer moins d’impôts en investissant dans le cinéma, pourquoi pas ? C’est ce que vous propose la défiscalisation en investissant dans une SOFICA, ou « société de financement de l’industrie cinématographie et audiovisuelle ». Le coût maximum de l’affaire ne dépasse pas les 5 400 euros d’économies d’impôts, puisque les souscriptions sont plafonnées à 25 % du revenu global net du contribuable et à 18 000 euros. Cependant, il est possible d’obtenir une réduction plus importante (8 640 euros), si la société dans laquelle on investit s’engage à placer au moins 10% de ses fonds dans certaines œuvres : fictions, documentaires et animation au format séries, ainsi qu’à l’achat de droits portant sur les recettes d'exploitation de créations à l'étranger.    
Il faut le signaler, la performance de cet investissement est en général assez faible, même si l’avantage fiscal lui permet d’atteindre un rendement moyen de 4 %. Pour espérer de plus gros bénéfices, il faudra avoir eu la chance de miser sur une SOFICA dont une œuvre aura rencontré un gros succès commercial dans l’année.

Les groupements forestiers

Ces sociétés civiles sont tournées vers toute activité attenante à la préservation des massifs forestiers : gestion, équipement, conservation… Prendre des parts dans un groupement forestier ouvre une réduction fiscale de 25 % du montant investi sur son impôt sur le revenu, ou d’une exonération d'IFI de 75 %. Le montant minimal de ce placement n’est qu’à 1 000 euros. Il possède l’avantage d’être un placement refuge en temps de crise, notamment en cette période de crise sanitaire, même si les rendements, autour de 1,5 %, demeurent faibles. De plus, il comporte des risques, car une forêt peut brûler, et sa valeur fluctue selon les recettes de ses coupes et de ses droits de chasse. Ce procédé de défiscalisation intéresse plutôt les investisseurs à long terme, désireux de diversifier leur patrimoine.

 

Autres solutions pour diminuer ses impôts

 

L’administration fiscale réserve encore de nombreuses possibilités légales pour réduire son imposition chaque année, qu’il s’agisse de solutions d’épargne défiscalisées ou de crédits d’impôts, par le biais de l’emploi de personnel à domicile (les fameux services à la personne).

Préparer sa retraite

Un plan d’épargne-retraite peut aider à défiscaliser une partie de ses revenus, à hauteur de 25 % des sommes épargnées chaque année. Pour ce faire, le PER remplace cette année les anciens dispositifs : PERP, contrats Madelin, PERCO… Le principe reste le même, le contribuable se constituant une épargne dont il bénéficiera à sa retraite, sous forme de rentes ou de capital.

Certains plafonds restent à respecter, les sommes ne devant pas excéder 10 % des revenus nets du contribuable (ou       10 % du PASS).     
Les montants dépassant les plafonds échappent à la défiscalisation : ils ne sont donc plus déductibles des revenus.         
On recommande ce placement aux contribuables dont la tranche marginale d’imposition excède les 30 %.

  • Bon à savoir : un PER n’est pas nécessairement bloqué, les fonds pouvant être récupérés à l’occasion de l’achat d’une résidence principale.

Les plans d’épargne d’entreprise (PEE)

Les salariés bénéficiaires d’un compte d’épargne d’entreprise peuvent y verser leurs primes d’intéressement et de participation, de manière à ne pas les rendre imposables. Le plafonnement des montants concernés par cette défiscalisation se montent à : 30 852 € pour les intéressements et à 3 290,88 € pour les abondements effectués par l’employeur. Les intérêts générés par les titres détenus dans le plan sont exonérés d’impôts, mais pas de prélèvements sociaux, lorsqu’ils sont réinvestis dans ce plan. Il en va de même pour la vente des titres du plan. Les revenus des titres non réinvestis dans le plan sont en revanche imposables.
Un PEE reste un produit de défiscalisation très intéressant, mais malheureusement, toutes les entreprises n’en disposent pas. Son inconvénient est aussi de bloquer les sommes investies durant sur 5 ans.

PEA et assurance-vie

Le PEA (plan d’épargne en actions) et l’assurance-vie passent encore pour des niches fiscales intéressantes, car les produits de leur épargne sont exonérés d’impôts. Pas de plafond d’exonération fiscale appliqué sur les montants des plus-values d’un PEA en cours, et lorsque l’on en sort, l’exonération continue pour peu que le plan ait plus de 5 ans.
Scénario assez semble au niveau de l’assurance-vie, où l’on n’est plus imposable sur la vente des titres sitôt que le contrat a plus de 8 ans.

  • Attention cependant, le contexte général conséquent à la crise sanitaire et à l’endettement massif de l’État laisse planer de grosses menaces sur ce type de placement dans les années, voir les mois à venir.

Les dons et crédits d’impôts

Ce ne sont pas des mesures de défiscalisation à proprement parler, mais plutôt des optimisations fiscales qui permettent de profiter de largesses de l’État, de manière à alléger sa fiche d’impôts.

Les dons concernent les sommes versées à tout organisme à but non lucratif d’intérêt général ou reconnu d’utilité publique, ou encore intervenant auprès de personnes en difficulté (sans quoi l’organisme ne pourra émettre de reçu fiscal ouvrant droit à réduction d’impôts). Le montant des dons est déductible à hauteur de 66 % (75 % pour certains organismes bénéficiaires)) des sommes déclarées. Petite précision : en matière de dons, les réductions fiscales accordées ne peuvent pas dépasser 20 % du revenu imposable du foyer, ce qui limite nécessairement la portée de ce cadeau fiscal.

Important : les contribuables assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) peuvent avantageusement profiter des dons pour réduire au choix, soit cet impôt, soit leur impôt sur le revenu. La réduction concernera 75 % des sommes versées dans l’année aux organismes, ce qui équivaut à des dons d’un montant total de 66 667 €, pour une réduction d’impôt de 50 000 €.

Les crédits d’impôts concernent les aides accordés par l’État pour l’emploi de personnels à domicile, qu’il s’agisse d’une garde d’enfants, d’une aide-malade, d’un jardinier ou même d’un dépanneur informatique. La démarche nécessite d’avoir le statut d’employeur et d’embaucher la personne sous contrat. Moyennant quoi, 50 % des dépenses ouvrent droit à un crédit d’impôts, ce qui occasionne un remboursement si votre impôt devient négatif après déduction.

 

Pour défiscaliser, les solutions offertes par l’État en France sont vraiment multiples et nous n’en avons détaillé dans cet article que les principales. Si la défiscalisation immobilière reste l’une des principales, elle s’accompagne d’une bonne connaissance des dispositifs en place, mais également d’une réelle expertise du marché immobilier. Un bon dispositif dépend toujours de la situation patrimoniale de chaque investisseur et s’improvise rarement sans l’aide d’un expert, comme un conseiller en gestion du patrimoine.

Maxime GUERIN
Les derniers articles par Maxime GUERIN (tout voir)