Investissement locatif :
tout savoir avant d’acheter pour louer

Ever Invest est une société d'investissement locatif clé en main avec des pôles dédiés aux studios, colocations, coliving et immeubles de rapport. Vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à nous contacter ou vous inscrire pour lancer votre projet : inscription gratuite en 2min.

Un investissement locatif fait partie des placements les plus rentables, mais il n’est pas sans risque pour le patrimoine et les finances de l’investisseur. Avant d’acheter pour louer, il faut donc s’intéresser de près au domaine ou s’en remettre à des spécialistes pour poser les bases d’un projet d’investissement. Comment ? En se posant les bonnes questions, car investir, oui,  mais où, comment et d’abord, pourquoi ?

L’investissement locatif : une question de stratégie ?


acheter pour louerC’est la raison qui motive l’investissement immobilier de départ qui doit orienter le type d’action à mener. Quelles sont vos perspectives ? S’agit-il pour vous de toucher chaque mois des revenus complémentaires pour améliorer vos revenus, puis d’habiter le logement ? De vous constituer un patrimoine ? Ou au contraire, s’agit-il d’investir pour investir, en tablant sur de grosses rentabilités dès le départ pour vivre à terme de vos revenus fonciers ? Tout cela, l’investissement locatif le permet, à condition de bien définir ses objectifs dès le départ et de mettre en œuvre les moyens nécessaires.

Le type d’investissement auquel on aspire va déterminer le type de bien immobilier que l’on va rechercher. Si la priorité est mise dès le départ sur la rentabilité, pour dégager chaque mois de bons cashflow, on se tournera plutôt vers l’immobilier ancien, dont le prix de revient est de 20 à 30 % moins cher que celui d’un bien dans le neuf.                 
Il faut ensuite cibler le type de bien que l’on souhaite mettre en location, sachant que le taux de rendement sera plus élevé pour certains, comme les petites surfaces et les studios. Si l’on cherche un investissement locatif sans risque, on s’orientera alors vers un achat appartement grand format, qui va attirer les familles, plus stables et plus solvables.

Toujours selon la stratégie que l’on se fixe, on peut choisir aussi un secteur du marché de l’immobilier locatif où la rentabilité explose.    
On pense d’abord à la colocation, dont le nombre de locataires progresse à une vitesse galopante chaque année dans les grandes villes. La demande est énorme dans les villes étudiantes comme Bordeaux ou Paris et garantit un excellent taux d’occupation des biens. L’excellent rendement locatif vient du fait que l’on retire non pas un, mais plusieurs loyers, d’une même surface tous les mois.
Un très bon rendement au mètre carré s’observe aussi sur un autre type d’investissement locatif : l’immeuble de rapport. Grâce à l’acquisition de plusieurs appartements simultanée, le prix du mètre carré à l’achat chute et permet, moyennant le bon régime fiscal, de tirer les taux de rentabilité vers les 2 chiffres. Chiffre que l’on retrouve dans le secteur du locatif saisonnier, où la rentabilité locative peut atteindre les 20 %, quand le taux moyen d’un investissement locatif ordinaire tourne autour de 5 %...

Rentabiliser son investissement             


Il y a quelques points qu’il faut connaître pour transformer un achat immobilier en investissement locatif avantageux. Trouver un bien attractif d’abord, puis faire appel à un expert pour étudier l’épineuse question de la fiscalité.

Le choix du bien

choix du bienQui dit choix d’un bien locatif, dit emplacement. On donne à ce critère une grosse importance, et cela, non sans raison. Les biens immobiliers bien situés près des gares, commerces et transports trouveront toujours preneur. Mais, cette approche ne suffit pas, car il faut aussi sonder l’attractivité de la zone, en gardant toujours en tête la perspective de la revente. Si le secteur est en perte de vitesse, l’espoir d’une plus value s’envole car le bien peut considérablement perdre de sa valeur.            
Il convient aussi de se méfier du marché locatif local, car certaines zones saturées de logements rendent périlleux tout nouvel investissement locatif. On pense notamment aux zones investies en défiscalisation immobilière loi Robien, où la demande locative va être quasi nulle.

La fiscalité

Il est impossible d’investir dans l’immobilier sans se pencher sur la question de la fiscalité. Il s’agit là d’une partie proprement financière que l’on ne peut aborder en surface. Les investisseurs doivent en effet savoir que les simples conseils du banquier ou d’un promoteur ne suffisent pas. Si la fiscalité immobilière réserve de beaux avantages fiscaux, elle peut aussi, si elle est mal étudiée, faire basculer un projet dans le rouge.     
Là encore, la question de la stratégie que l’on adopte a son importance. Si l’on souhaite réaliser un investissement locatif pour réduire son imposition, il faudra faire le bon choix fiscal. Les investisseurs choisissent souvent d’ouvrir une Scpi ou d’opter pour le déficit foncier, sous le régime bic au réel. Leur comptabilité sera alors obligatoirement tenue par un professionnel, car il y aura des calculs complexes pour les charges et l’amortissement du bien à prévoir.   
Ceux qui choisissent l’immobilier neuf peuvent tabler sur un dispositif de défiscalisation loi Pinel jusqu’en 2021. Attention, cependant, car un zonage très précis conditionne un investissement locatif en Pinel. Celui-ci ne peut, en effet, que concerner les villes où l’immobilier est sous tension.
Le statut de loueur en meublé non professionnel fait également partie des dispositifs fiscaux qui incitent les investisseurs à se lancer. Il permet de défiscaliser efficacement l’acquisition d’un logement, à condition de pratiquer la location meublée.

Minimiser les risques

Il convient de repérer les risques inhérents à un investissement locatif pour minimiser ses pertes. Acheter pour louer nécessite, en effet, de repérer les facteurs qui pourraient compromettre les futurs revenus locatifs.

La vacance locative

Pouvoir louer son bien est absolument essentiel, tout comme réduire le temps d’inoccupation entre chaque passage de locataires. Un bien non loué est en effet, un bien qui ne rapporte plus, mais pour qui il faut continuer de rembourser l’emprunt. Pour éviter la vacance, il ne faut pas hésiter à entreprendre des travaux de rénovation (déductibles des impôts fonciers) et à fixer le prix du loyer dans la fourchette basse du marché immobilier local.

Les impayés

Les loyers impayés sont la plus gosse bête noire qu’un propriétaire bailleur peut rencontrer dans sa gestion locative. Les procédures d’expulsion sont lourdes et coûteuses et le propriétaire supporte seul le coût de son prêt immobilier.  C’est en attirant des locataires solvables que l’on peut le mieux y parer, soit en proposant des logements bien équipés lors de la mise en location. Le choix du locataire doit s’effectuer aussi sur des références sérieuses, notamment au niveau de ses ressources et de sa caution solidaire.

Un bon investissement dans le secteur immobilier devient sur le long terme très rentable grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. Un bon accompagnement en matière de gestion locative et une simulation financière sérieuse sont des facteurs clé pour réussir.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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