Ever Invest :
l’investissement locatif pensé pour les expatriés

Ever Invest est une société d'investissement locatif clé en main avec des pôles entièrement dédiés aux studios, colocations, Airbnb, immeubles de rapport. Vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à nous contacter ou vous inscrire pour lancer votre projet : inscription gratuite en 2min.

 Les expatriés sont de parfaits candidats pour l’investissement locatif dans l’immobilier. Nantis de revenus confortables, ils peuvent souvent consentir à un effort d’épargne pour devenir propriétaires en France. Mais parce que leur rythme professionnel ne leur laisse pas souvent le temps de trouver un bien, les investisseurs de l’étranger se retournent vers des services d’investissement sur-mesure comme Ever Invest. Voyons comment la start-up s’est fait une spécialité de l’investissement locatif pour expatrié.

 

Pourquoi penser investissement locatif pour expatrié ?

 

Expat investissementL’investissement locatif pour expatrié se porte bien, car expatriation rime souvent avec placements financiers. Pourquoi ? Parce que l’on s’expatrie aujourd’hui pour s’enrichir, comme en témoignent les destinations dites « de réussite » majoritairement prisées des Français : Dubaï, Singapour, Chine, États-Unis… Les expatriés qui boostent leur carrière en partant, pensent donc souvent placements financiers, donc investissement immobilier.     

Ils ont au moins 2 bonnes raisons pour cela : leur vie à l’étranger leur permet d’abord de faire de substantielles économies sur leur propre logement, souvent pris en charge par l’employeur. Ils savent ensuite que leur expatriation n’est pas éternelle, car la majorité d’entre eux retournent en France, avant l’âge de la retraite.

Un investissement locatif pour expatrié est donc l’un des placements les plus rentables pour préparer l’avenir. Ce type de placement a la qualité en prime de s’adapter aux projets de retour. Certains expatriés ont besoin d’un bien immobilier en vue d’en faire leur résidence principale plus tard, ou bien pour héberger à terme de la famille. D’autres veulent faire fructifier les revenus gagnés à l’étranger en vue de se créer de beaux revenus complémentaires pour préparer leur retraite. D’autres encore souhaitent se constituer un patrimoine immobilier qu’ils pourront transmettre à leurs enfants. Quoi qu’il en soit, l’expatriation est une période bénie pour l’investissement locatif, car c’est une période d’enrichissement dont les individus peuvent profiter au maximum.          
 

L’investissement locatif pour expatrié souffre encore d’une certaine méfiance, car l’éloignement physique fait craindre à de nombreux candidats qu’ils auront de nombreux déplacements à faire. De même, l’attitude des banques plus frileuse vis-à-vis des non-résidents, freine encore les ardeurs des potentiels investisseurs immobiliers expatriés. Cette attitude est amenée à évoluer grâce aux acteurs du secteur immobilier présents dans le digital, comme Ever invest. Grâce à la rapidité et à la simplicité des échanges sur sa plateforme, la start-up permet de présenter les caractéristiques d’un bien de façon aussi convaincante que si l’on était sur place. Elle permet aussi de dématérialiser tous les échanges, de façon à pouvoir réaliser toutes ses démarches d’investissement à distance : choix du bien locatif, transaction, mise en location… En plus, elle met à la disposition de ses clients, de vrais professionnels de l’immobilier, qui leur trouveront l’investissement locatif pour expatrié sur-mesure, en prenant en compte leurs objectifs d’investisseur.   
Et pour ceux qui redoutent les inconvénients de la gestion locative, cet obstacle n’est pas insurmontable. Ever Invest s'occupe, par exemple, de la première mise en location du bien avec des partenaires spécialisés qui prendront ensuite le relai pour ce qui est de l’entretien et de la gestion des loyers. Un investissement locatif pour expatrié peut rapporter de l’argent, sans rapporter nécessairement plus de soucis !

 

Tous les services d’une plateforme digitale comme Ever Invest

 

Investir dans l’immobilier locatif ne s’improvise pas déjà, en tant que résidant français, alors que penser de l’investissement immobilier locatif pour expatrié ?          
C’est là qu’une plateforme digitale comme Ever Invest amène un véritable plus : sous la relative apparence de sa simplicité d’utilisation, elle réunit dans un même service, toutes les compétences nécessaires à la réussite d’un projet immobilier. Voyons comment se décompose ce service.

La définition du projet

Le budget dont les investisseurs disposent au départ est la première donnée d’un projet. Le second réside dans leur stratégie d’investissement. S’ils souhaitent louer pour percevoir rapidement un bon cash flow, la recherche s’orientera vers un certain type de bien, capable de dégager un fort taux de rendement. Si la demande s’exprime plus en termes d’emplacement, pour réaliser un investissement de qualité en vue d’être habité ou transmis, Ever Invest s’intéresse à des biens situés dans les grandes villes comme Paris.                  
La relative simplicité de la plateforme cache, de fait, un service de conseil spécialisé, pour réaliser l’investissement clé en main qui rentre dans les objectifs patrimoniaux de l’investisseur. C’est souvent le niveau de risques qu’il est prêt à prendre qui conduira les conseillers d’Ever Invest à s’orienter vers un type d’investissement précis. Un investissement locatif pour expatrié n’échappe pas à la règle de tout investissement : plus des risques locatifs comme la vacance ou les impayés sont grands, plus le rendement attendu sera au rendez-vous.   

Le choix du bien

C’est une étape très importante, et qui est souvent longue, car de ce choix va découler la réussite de l’entreprise.
Ever Invest s’attache à proposer des biens intéressants aux expatriés en termes de rentabilité. Cette notion est centrale pour mesurer la performance future de l’investissement. Pour un investissement locatif d’expatrié, elle est d’autant plus importante que l’acquéreur est loin, et n’est pas à même de maîtriser tous les critères qui rentrent dans un calcul de rentabilité.                 
Ever Invest s’attache donc à ce travail, en ne proposant que des biens attractifs pour la location. Les biens proposés bénéficient d’un bon emplacement, à proximité de toutes les commodités, comme les transports, les commerces ou les écoles. Leur zonage correspond à des endroits où la demande locative est forte. Il faut être suffisamment renseigné quand l’on achète, sur le réel potentiel d’un secteur. Des programmes immobiliers en perspective peuvent compromettre toute son attractivité, en mettant brutalement sur le marché une pléthore de biens à louer.  
Un investissement locatif pour expatrié peut présenter aussi de gros risques, en fonction de son importance. L’immeuble de rapport fait partie de ces investissements qui ne se décident pas depuis l’étranger sans le concours de spécialistes.                 
De grosses contraintes accompagnent son choix, car l’importance de l’achat « en bloc » nécessite d’être  particulièrement vigilant aux défauts du bâtiment. Citons pêle-mêle, l’état des fondations, de la toiture et de la façade qu’il faut savoir examiner. Des contraintes importantes existent aussi en matière d’urbanisme et du  droit. Ever Invest compte 2 spécialistes dédiés à l’immeuble de rapport dans ses équipes. Ces professionnels sont non seulement capables de poser une estimation, mais disposent aussi des ressources propres aux chasseurs immobiliers. Grâce à leur connaissance du milieu, ils ont accès au marché caché, avec des biens non commercialisés par les agences immobilières traditionnelles.

La transaction immobilière

Une fois le bien trouvé, le travail des équipes d’Ever Invest ne s’arrêtent pas en si bon chemin, car l’acquéreur va devoir solliciter un prêt immobilier auprès d’une banque. La start-up dispense les conseils nécessaires pour le montage du dossier, avant même le premier rendez-vous chez le banquier. Pour un investissement locatif d’expatrié, les banques imposent des règles plus strictes en exigeant en moyenne 30 % d’apport personnel et 2 ans de traites bloquées sur un compte pour se protéger des risques d’impayés. En cas de refus des banques, Ever Invest travaille avec des courtiers, prêts à faire jouer la concurrence et à comparer les meilleurs taux de crédit entre les banques. Toutes les formalités administratives telles que le compromis de vente ou la signature de l’acte définitif chez le notaire sont gérées par la plateforme. Grâce à la signature électronique aujourd’hui, il est possible d’investir entièrement à distance, en écartant tout déplacement.

La rénovation du bien

Rénovation AppartementLe moyen le plus utilisé pour rendre un bien rentable à la location demeure d’entreprendre des travaux de rénovation. Cela va permettre de tirer de meilleurs revenus locatifs du bien et de pouvoir compter sur une meilleure plus-value en cas de revente. De plus, un bien qui présente des défauts à corriger verra son prix négocié à la baisse lors de sa vente : un bon point pour faire grimper les rendements locatifs à venir.    
L’étape des travaux exige néanmoins le recours à des professionnels expérimentés. C’est une partie du travail de l’investisseur qu’il ne pourra jamais être réalisé par ses soins depuis l’étranger. Il peut se reposer pour cela entièrement sur les équipes d’Ever Invest, qui mettent à sa disposition un pôle « archi », composé de professionnels sérieux (architecte d’intérieur et décorateurs).   
L’architecte est indispensable pour le réagencement intérieur d’un bien. Les transformations affectant, en effet, la structure du bâtiment, il convient de savoir quel mur est porteur et quelle cloison peut être abattue. Le bien sera de la sorte ré-agencé et modernisé pour gagner en lumière ou en espace. Les réalisations d’Ever Invest, consistent, par exemple, à réaménager des studios en les reconfigurant autour d’un espace sommeil et d’un espace à vivre.

Repensé de manière à optimiser chaque mètre carré, un bien se louera plus facilement par la suite et attirera des locataires haut de gamme.

Le même bénéfice s’observe au niveau de la déco. Ever Invest permet de choisir à distance la déco d’un investissement locatif pour expatrié. La start-up s’efforce de cerner les goûts de ses clients en leur proposant 3 planches déco distinctes, faisant varier les styles, les couleurs et les matières. L’idée est de créer une déco à réelle valeur ajoutée, suffisamment esthétique pour déclencher le fameux effet « coup de foudre » des locataires, mais assez sobre pour plaire au plus grand nombre.

L’investissement locatif pour expatrié  avec Ever Invest, débarrasse en partie de tous les aspects contraignants de l’investissement, pour se concentrer sur des aspects plus ludiques. En quelques coups de souris, les clients peuvent, en effet, rectifier les planches déco et pourquoi  pas, joindre leurs épingles Pinterest pour inspirer les équipes de décorateurs !                

La mise en location

Ever Invest se charge aussi de trouver des locataires à ses clients, une fois l‘acte de vente signé. La majeure partie des expatriés s’orientent vers la location meublée en moyenne ou longue durée. Le régime fiscal LMNP de loueur en meublé professionnel ou non est, de fait, très attractif.
Les clients d’Ever Invest suivent chaque étape de leur investissement locatif expatrié depuis leur espace personnel. En tout et pour tout, le processus ne prend que quelques mois. C’est la recherche de financement, qui, bien souvent, demande la plus de patience : compter environ 4 mois. La recherche du bien ne peut pendre qu’entre 1 et 2 mois. Il faudra compter encore un mois, approximativement, pour la procédure d’achat.

Des investissements à haut rendement

Ever Invest est une start-up qui ne cache pas son intérêt pour les investissements immobiliers à haut rendement. C’est une stratégie qui, en général, plaît aux expatriés qui n’entendent pas prendre des risques pour rien ! Le type d’investissement locatif pour expatrié le plus épandu est certainement les petites surfaces comme le studio. Mais pour des rendements plus élevés, Ever Invest à d’autres stratégies à proposer.     

Pour une rentabilité entre 4 et 6 %

Ever Invest oriente ses clients vers les petites surfaces comme les studios, pour atteindre déjà cette rentabilité locative. L’avantage de cet investissement est de ne nécessiter qu’un ticket d’entrée modique, soit 130 000 euros (en incluant les frais de notaire). Même si sa rentabilité nette est moindre, une petite surface constitue une très bonne acquisition pour un premier investissement. Un expatrié a intérêt à se tourner vers les grandes villes pour trouver son bien, notamment les villes étudiantes ou celles situées dans des bassins d’emploi. Ever Invest propose des biens à Paris et dans toute l’Ile-de-France, ainsi qu’à Reims, qui possède un campus étudiant. Petit bémol au niveau de la rentabilité : il faudra prévoir des travaux de remise en état entre chaque passage de locataire. La demande locative est par contre en général toujours supérieure à l’offre, ce qui assure de ne pas pâtir de la vacance locative.

Pour une rentabilité entre 7 et 9 %

Colocation ReimsLes expatriés peuvent miser sur la colocation, avec un ticket d’entrée un peu plus élevé, comptez 280 000 euros. En raison d’une forte demande sur les grandes villes,  cet investissement locatif connaît une croissance phénoménale. C’est un excellent choix en ce qui concerne l’investissement locatif d’expatrié, car le concept a de l’avenir. Il s’adresse autant aux étudiants dans les grandes métropoles comme Paris et Reims, qu’aux jeunes actifs et à certaines populations désireuses de se loger pour moins cher, en partageant les frais (seniors, conjoints séparés). Les cashflows importants que l’on retire de ce type de placement le recommandent aux expatriés souhaitant toucher des revenus immédiats.

Pour une rentabilité entre 7 et 8,5 %

immeuble de rapport paris - IDFSa rentabilité fait rêver plus d’un investisseur, mais l’immeuble de rapport demeure un placement assez complexe. Bien rénovés et choisis avec soin, certains biens avoisinent des rentabilités autour de 10 %, même s’il faut pour cela avancer un ticket d’entrée autour de 800 000 euros. C’est l’investissement chouchou de ceux qui contractent le virus de l’immobilier, car plusieurs immeubles peuvent constituer le début d’un joli patrimoine. Un investissement phare donc, pour les expatriés qui rêvent d’aller plus loin dans leur démarche d’investisseur et exploiter l’effet levier du crédit. En résumé, l’investissement locatif de l’expatrié qui rêve de devenir rentier à la retraite !

Pour une rentabilité entre 8 et 10 %

investir dans un colivingEver Invest se positionne sur cette tendance très nouvelle mais extrêmement prometteuse qu’est le coliving. Les rentabilités y sont très fortes, car les loyers perçus seront plus élevés qu’en colocation classique, compte tenu des équipements et des services annexes fournis comme le ménage, les abonnements wifi haut débit, Netflix … Un investissement en coliving implique un ticket d’entrée élevé, autour de 800 000 euros, car la taille des projets est d’envergure. Néanmoins, ce type d investissement peut concerner les expatriés tournés vers les nouvelles technologies, car le coliving s’adresse, depuis ses débuts, aux travailleurs du digital. Un investissement locatif d’expatrié en coliving, pourquoi pas, si l’on compte aussi l’occuper lors de ses retours en France ? Les turnovers sont, en effet, très rapides en coliving, même si la vacance n’existe pas. L’offre locative est encore très rare sur le marché et la demande est exponentielle.

La fiscalité d’un investissement locatif pour expatrié


Ever Invest ne laisse pas les expatriés français dans le flou, en matière de fiscalité par rapport à leur investissement locatif. Le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est certainement celui qui réserve les plus beaux avantages fiscaux aux expatriés. Cependant, certains investissements comme l’immeuble de rapport peuvent également se louer en nu. Voyons un peu les spécificités fiscales d’un investissement locatif pour expatrié.

fiscalité expatL’administration fiscale française soumet l’imposition des revenus immobiliers de source française
en France, et ce, même si la résidence fiscale des expatriés est basée sur l’étranger. Ils restent également redevables à l’état français de la taxe foncière et d’habitation, ainsi que de la taxe sur les locaux vacants.                 
Résidents ou non-résidents, quelle alors est la différence ? Les dispositifs fiscaux en place sont plutôt favorables aux non-résidents. Leurs revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu suivant un minimum de 20 %. Cette imposition s’applique aux revenus fonciers de la location nue ou aux revenus des bénéfices industriels et commerciaux (Bic) de la location meublée. Viennent s’ajouter à cela les prélèvements sociaux obligatoires, au taux de 17,2 %.

Cependant, un investissement locatif pour expatrié soulève une question délicate : celle de la double taxation. Le risque existe, en effet, raison pour laquelle les expatriés ont tout intérêt à être bien renseignés avant se de projeter dans un projet d investissement. Ever Invest veille bien sûr à ce détail en ne leur proposant que des projets dans des pays qui ne seront pas concernés par ce risque. L’Union européenne ainsi que les grandes nations concernées par l’expatriation française ont conclu des conventions fiscales qui permettent d’éviter la double taxation. Il est possible de se renseigner sur ces conventions établies par le Ministère de l’action et des comptes publics avant d’investir.

Aujourd’hui, les expatriés concentrent leurs efforts sur 3 types d’investissement locatif : l’investissement immobilier classique en nu, la pierre papier (titres de placements type SCPI) ou la location meublée.            
Si cette dernière est considérée comme la plus rentable, elle le doit non seulement à des loyers plus élevés mais aussi à ses réductions d impôts. Les propriétaires sont assujettis au régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) plutôt avantageux et vont déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Selon le montant des revenus locatifs, on conseille d’opter pour le régime micro Bic ou le régime du réel.

Si les loyers annuels n’excèdent pas les 32.600€, il est conseillé d’opter pour le régime micro bic. Il prévoit un abattement de 50 % et reste relativement simple au niveau des modalités de déclaration.
Si les loyers excèdent par contre les 32.600€, le régime du réel sera certainement plus intéressant, car les différentes charges deviennent déductibles, ainsi que l’amortissement du bien. Il faudra, cependant, recourir aux services d’un comptable professionnel pour le calcul des amortissements.

investissement expatAu niveau déclaratif, l’expatrié qui souhaite être imposé au régime du réel doit penser à en faire la demande avant le 1er février de l’année en cours.          
Lorsqu’il part, il est imposé en France en tant que résident depuis le 1er janvier, jusqu’à la date de son départ. Il est imposé ensuite en tant que non-résident pour la période restante. Il sera dans l’obligation de déclarer ses revenus de source française en même temps que les résidents, même s’il n’est plus considéré comme un contribuable français.

Ever Invest a tendance à orienter ses clients vers les montages fiscaux type LMNP qui peuvent permettre aux expatriés de se constituer un patrimoine sans pratiquement payer d’impôts. Les inconvénients de la location meublée, tels que trouver les meubles ou les monter, sont entièrement gérés à distance : Ever Invest se charge de ce type de prestation pour qu’un investisseur expatrié n’ait absolument rien à faire. De plus, la commission versée à la plateforme reste déductible des revenus fonciers.

 

S’expatrier marque souvent un grand progrès économique dans la vie des individus. L’inscription sur une plateforme d’investissement française comme Ever Invest est gratuite, la commission n’intervenant qu’en cas de succès. Un service à tester donc, sans aucun risque.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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