La solution du local commercial pour la location saisonnière

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La location saisonnière a eu la malchance de concurrencer de trop près l’hôtellerie traditionnelle. Elle s’est retrouvée aussi incriminée dans la pénurie de logements à Paris. Ainsi, les pouvoirs publics ont fini par encadrer plus étroitement sa pratique, avec le décret Airbnb d’avril 2017. Ces mesures ont sonné le glas du juteux rendement locatif de la location meublée saisonnière dans la capitale et pourtant… Il existe une façon de contourner l’obstacle en louant un local commercial pour la location saisonnière. On vous dit comment et pourquoi un investissement locatif de ce type est tout simplement une aubaine.

Local commercial et location saisonnière : le bon filon


local commercial airbnbSur Paris et sur les grandes villes de plus de 200 000 habitants comme Bordeaux, Lyon ou Marseille, il n’est plus possible de louer aujourd’hui sa résidence principale ou secondaire sans respecter une réglementation extrêmement contraignante.      
Un loueur ne peut proposer sa résidence principale que pendant de courtes périodes, puisqu’il n’est plus autorisé à louer que 120 jours à l’année. Pour une location saisonnière, il doit faire la demande d’un changement d usage auprès de sa mairie, soit demander que le local destiné à l’habitation soit transformé en local pour la location saisonnière. Dans certaines villes comme Paris, le système s’assortit d’une demande de compensation très onéreuse.
Quel est ce système ? Il consiste à éviter que la ville ne perdre de la surface habitable en
contraignant le propriétaire bailleur à transformer de la surface commerciale qu’il possède déjà ou qu’il doit acheter en surface d’habitation. Au vu du prix du mètre carré à Paris, on comprend mieux pourquoi l’achat d’un local commercial pour la location saisonnière prend tout son sens.     
Le local commercial affranchit son propriétaire de toutes ces démarches et ces pénalités financières. Le bien immobilier loué échappe aux dénominations de résidence principale ou secondaire qui tombent sous le coup de la loi. Il est donc possible, grâce à lui, de pratiquer la location saisonnière en contournant les récentes barrières réglementaires. Avec lui, nul besoin d’autorisation pour changer sa « destination », puisqu’il implique par nature, une activité commerciale. Il va donc permettre d’exercer une activité locative à destination d’une clientèle de voyageurs, de façon indépendante et tout à fait légale.


Utiliser un local commercial pour la location saisonnière en l’aménageant en meublé de tourisme est donc une opération qui attire aujourd’hui les investisseurs. Car le secteur demeure rentable, si l’on songe pour Paris aux 16 millions de visiteurs annuels et à une place de 3ème ville la plus visitée au monde. Avec plus de 83 000 locaux commerciaux sur la seule capitale, les locations saisonnières sont susceptibles de rapporter encore beaucoup à ceux qui auront senti le filon. La rentabilité d’un logement loué en courte durée est de 3 à 4 fois supérieure à celle d’une location classique. Les locations peuvent tourner toute l’année, avec un prix des nuitées variable en fonction de la saisonnalité, puisque les loyers ne sont pas encadrés. Mieux : les plateformes de location exigent de payer d’avance son séjour, ce qui met les bailleurs à l’abri d’un véritable fléau : le risque d’impayés.

Les caractéristiques des locaux commerciaux 


Analyse local commercial airbnbLe principal attrait d’un local commercial pour la location saisonnière est de pouvoir être loué toute l’année. Les particuliers adeptes des plateformes comme Airbnb ou Booking pour rentabiliser leurs absences, en louant leur résidence principale, ne sont plus de sérieux concurrents, tant les contraintes de durée du décret Airbnb vont les restreindre.

De plus, les caractéristiques d’un local commercial font qu’il se prête plutôt avantageusement à la transformation en meublé de tourisme.           
Un local commercial est la plupart du temps domicilié en rez-de-chaussée. Les voyageurs de passage n’auront donc pas à traîner leurs valises jusqu’au 5e étage : un détail qui devrait attirer leur attention parmi plusieurs annonces de location, lors de leurs recherches sur site. Les hauteurs sous plafond sont parfois importantes, ce qui permet de créer des espaces supplémentaires, comme une mezzanine. Dans la partie réserve, s’il y en a une, il est possible d’aménager un coin supplémentaire, avec un couchage de plus.

Dans un premier temps, il s’agit donc de tirer un maximum parti de la configuration du local commercial pour la location saisonnière.     
Il faudra notamment l’aménager et le décorer pour les besoins d’une clientèle de passage. Rappelons que la loi Alur a publié une liste du mobilier, qui sert de référence pour l’aménagement d’une location meublée. Elle comporte une liste de meubles comme une table et des chaises, une literie avec couette, des étagères de rangement ou encore des luminaires. Les accessoires usuels permettant de vivre correctement au regard des exigences de la vie courante y figurent aussi, tels que : micro ondes, ustensiles de cuisine ou des rideaux aux fenêtres.

À noter : l’application de cette loi n’est réellement obligatoire que dans le cadre d’un contrat de location destiné à l’habitation principale (bail mobilité compris pour les étudiants). On peut s’y référer néanmoins à titre indicatif, dans le cadre d’un nouvel investissement à équiper pour de la courte durée.

Louer un meublé touristique impose au propriétaire de veiller aussi à la sécurité de ses locataires, en n’oubliant pas d’installer un détecteur de fumée et en équipant les lits superposés de barrières de sécurité.

Enfin, dernier détail important avant de convertir un local commercial pour la location saisonnière : vérifier que le règlement de copropriété autorise bien ce type de location.               
C’est le cas dans certains immeubles de standing à destination unique d’habitation, ou mixte habitation-professionnelle, mais excluant toute activité commerciale. Ce n’est pas le cas cependant de la plupart des immeubles que l’on rencontre en centre-ville, composés d’appartements surplombant des commerces.      
Lorsqu’une interdiction existe, elle peut être mentionnée de façon très discrète par une clause d’habitation dite « exclusivement bourgeoise » qui limite l’utilisation du logement à la seule habitation longue durée. Selon les dernières jurisprudences, une assemblée de copropriété ne peut réellement motiver une interdiction de louer en court durée que sur le principe de la destination de l’immeuble.

Comment investir ?


Local commercvial saisonnierLe prix d’achat d’un local commercial pour la location saisonnière se négocie au prix du marché habituel. Un investisseur doit analyser la valeur d’une opération en jetant d’abord un œil sur les prix moyens du quartier pour un logement comparable en termes de mètre carré, d’étage et d’emplacement.

Le but d’un tel investissement est la recherche de rentabilité, qui doit tourner autour des 7 à 8 % nette à Paris, pour s’assurer de beaux revenus locatifs. En investissant dans un local commercial pour la location saisonnière, les investisseurs escomptent une prime par rapport à la location longue durée. Le premier soin qu’ils auront sera donc de soigner tout détail qui fera grimper leur rentabilité.

On conseille d’abord d’augmenter la capacité d’accueil d’un local commercial en location saisonnière. Le niveau des loyers perçus doit être plus haut avec un prix à la nuitée plus élevé. Il suffit pour cela de rajouter 1 ou 2 couchages grâce à l’ajout d’une mezzanine ou à l’aménagement d’une réserve.
On aura ensuite une idée plus précise de la rentabilité en prévoyant un taux de remplissage et un prix moyen à la nuitée. Si l’on a besoin de se rassurer, le site payant Airdna.co propose des chiffres précis concernant les prix à la nuitée et les taux de remplissage appliqués par Airbnb dans les arrondissements des grandes villes.

Ensuite, on songera à optimiser le taux de remplissage, sachant que la vacance est un problème qui ne doit pas exister en location saisonnière. Pour optimiser le taux de rotation des voyageurs, il est vivement conseillé d’avoir recours aux conciergeries spécialisées. Leurs services offre une garantie de qualité de la prestation locative qui assure la satisfaction des voyageurs, soit l’assurance que le logement ne désemplira pas. Car c’est sa cote de popularité, soit les commentaires élogieux obtenus sur la plateforme, qui reste la meilleure publicité d’une location saisonnière.
De plus, la gestion locative est l’un de ses aspects contraignants qui peuvent être source de stress et de maladresses en cas d’emploi du temps chargé. Les prestataires adossés aux plateformes en déchargent les bailleurs, depuis la réservation des séjours, jusqu’à l’état des lieux final, soit les check-in, check out.

L’aspect réglementaire et fiscal


fiscalité investissement saisonnierIl est d’autant plus tentant de s’intéresser à la transformation d’un local commercial en location saisonnière, que la fiscalité demeure attrayante pour ce type de bien. Le régime fiscal qui s’applique est celui de loueur meublé non professionnel (Lmnp). En choisissant le régime Bic au réel, les charges d’exploitation comme celles d’un prestataire de gestion viendront en déduction, ainsi que l’amortissement. On peut ainsi accroître son patrimoine immobilier sans accroitre son impôt sur le revenu.
Néanmoins, la rentabilité étant supérieure à celle de la location longue durée, le bénéfice reportable mettra moins de temps à se résorber. De plus, si les recettes locatives dépassent les 23 000€ par an, il faut penser au coût des prélèvements sociaux, soit 17,2 %, calculés sur la base des bénéfices réels.
Dès 2020, la déclaration automatique des revenus des usagers par les plateformes devrait intervenir, car elle a été votée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016.   
Enfin, le statut de loueur s’obtient par une inscription auprès du répertoire SIRENE de l’INSEE, auprès du greffe du Tribunal de commerce.

À savoir : un loueur en meublé professionnel doit remplir 3 conditions de plus :

  • un membre au moins de son foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel ;
  • les recettes locatives annuelles tirées de la location meublée sont supérieures à 23 000 €;
  • ces revenus de location sont supérieurs aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Transformer un local commercial en location saisonnière passe aussi par quelques démarches administratives. Sans surprise, ce sont les grandes villes de plus de 200 000 habitants qui se révèlent les plus procédurières. Un changement de destination du local doit être demandé, pour passer de l’état de bureau ou de commerce à celui d’hébergement hôtelier. Ensuite, le local passe encore par une transformation pour être déclaré comme meublé de tourisme. Il faudra pour cela déposer à l’urbanisme un droit de préemption urbain (ou DPU), en ayant le projet en termes de faisabilité. À Paris, il faudra aussi veiller à la mise en conformité juridique auprès de l’urbanisme parisien, situé dans le 13è arrondissement.
L’autorisation de changement pour un “hébergement hôtelier” s’obtient suivant une durée qui varie d’1 à 3 mois. Sitôt qu’ils l’obtiennent, les bailleurs commencent à mettre leur bien en location sur les plateformes.  

À noter : les plateformes exercent aujourd’hui un tel monopole sur les réservations de location courte durée qu’elles en font un peu oublier que ce type de location entre dans un cadre légal.
Pourtant, l’article L324-1-1 du Code du Tourisme, la loi Elan a clarifié la définition d’un meublé de tourisme loué en location saisonnière.                 
Les bailleurs ne doivent donc pas oublier, qu’ils sont en droit de se protéger en signant avec leurs voyageurs un bail de location, avant l’entrée dans les lieux.  Ce détail doit être précisé dans l’annonce, puis le contenu du contrat de bail copié/collé dans le fil de discussion avec les futurs locataires. Pour se simplifier la rédaction du bail, il existe des modèles prédéfinis que l’on trouve sur internet. La signature électronique rentre aussi dans les pratiques qui facilitent sa mise en place. Mais attention, les plateformes ne se chargent pas de faire respecter les conditions portées au contrat.
Dernier détail que les bailleurs qui transforment un local commercial pour la location saisonnière ne doivent pas oublier : la taxe de séjour. Il incombe à celui qui loue son appartement de la collecter auprès de ses voyageurs pour la reverser à sa commune. S’ils ont rédigé un contrat de location, le montant y sera précisé. Les prestataires qui assurent la gestion locative du bien et les plateformes de réservation acceptent normalement aussi de se charger de cette collecte.        
 

Tout ce que le local commercial permet de contourner


Fiscalité local commercial aribnbNous avons évoqué brièvement les contraintes réglementaires que les nouvelles mesures, prises par les pouvoirs publics en 2017, font peser sur les propriétaires de locations saisonnières. Pour mieux comprendre l’intérêt d’un local commercial, il est intéressant de comprendre toute l’ampleur des dispositifs qu’il permet de contourner.            

Si vous décidez de pratiquer la location saisonnière, avec un logement qui constitue toujours votre habitation principale, vous devez vous soumettre aujourd’hui à un ensemble de règles beaucoup plus restrictives.
D’abord, sachez que le législateur a mis une limite claire aux bénéfices que vous pouvez retirer de la pratique. Désormais, la location d’une résidence principale n’est autorisée qu’à raison de 120 jours par an, soit 4 mois dans l’année ou pour 10 jours par mois.      
En cas de dépassement de ce délai légal, un bailleur doit interrompre ses locations. S’il se soustrait à cette obligation, il s’expose à une amende de 50 000 € et une astreinte se montant à 1 000 € par jour et par m². Un risque à ne pas prendre, car les descentes d’agents assermentés par la Mairie de Paris ne sont pas rares. Ils se déplacent directement aux adresses repérées sur les plateformes pour retranscrire les déclarations des personnes présentes sur place. Le propriétaire reçoit ensuite des mains d’un huissier, une assignation en justice de la mairie de Paris.

Au regard des risques courus par les propriétaires rebelles, on comprend mieux l’intérêt de se tourner vers un investissement locatif comme un local commercial.  
Car l’État a mis en place un système de contrôle des contrevenants. Une surveillance drastique est en cours aujourd’hui dans certaines villes comme Paris avec l’obligation de se signaler en mairie. Un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, permettant d’identifier les locations doit être attribué. Les plateformes de location comme Airbnb collaborent avec les pouvoirs publics en exigeant aujourd’hui que ce numéro soit mentionné sur les annonces. 
L’obligation d’enregistrement est valable à Paris et pour les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que pour les communes des départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, ainsi que celles faisant partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants.
Louer sa résidence principale dès que l’on habite une ville touristique prisée des Français contraint donc presque toujours à faire la demande de ce numéro. L’avis de taxe d’habitation peut être utilisé en vue d’en faire la demande. Le décret Airbnbb d’avril 2017 explicite toutes les modalités d’enregistrement et de récupération du numéro qui se fait sur internet.

Mais le meilleur reste à venir pour ceux qui décident de pratiquer la location saisonnière en louant une résidence secondaire.  
Il faudra également déclarer en mairie votre location saisonnière, ce qui est loin d’être simple.          
Pour les ressortissants des mairies ayant mis en place le numéro d’enregistrement, la déclaration n’est pas utile. Par contre, les ressortissants des autres communes doivent remplir le CERFA N° 14004*02 et l’adresser dûment complété au service urbanisme de leur mairie. En cas d’oubli de cette formalité, les propriétaires bailleurs s’exposent à une amende de 450 €.             
Mais les méandres administratifs ne s’arrêtent pas en si bon chemin. Pour les habitants des communes de plus de 200 000 habitants, de la petite couronne parisienne et des communes de plus de 50 000 habitants soumises à une forte pression locative (les fameuses zones « tendues »), la déclaration en mairie s’accompagne de 2 nouvelles demandes : celle de changement d’usage et celle de changement de destination.   

Optimiser investissement local commercial airbnbUn changement d’usage consiste à demander qu’un logement habituellement destiné à des fins d’habitation ne le soit plus, quel que soit l’usage désiré. Dans la perspective de l’exploiter en location saisonnière, on demande qu’il soit dédié à l’activité de location touristique de meublé. Il s’agit d’un changement d’usage définitif. Pour qu’il soit accepté à Paris, un tel changement s’accompagne d’un système de compensation. Ce système est un véritable frein financier que les pouvoirs publics ont voulu porter à la location saisonnière. Il conditionne le changement d’usage d’un bien en local affecté à la location commerciale à la transformation équivalente d’un bien affecté à une activité commerciale en surface habitable. Cela contraint un propriétaire soit à transformer des locaux qu’il possède déjà, soit à en acheter de nouveaux pour le faire.                 
Par exemple : si l’on prend l’exemple d’un appartement de 40 mètre carrés que l’on possède en tant que résidence secondaire, il faudra songer à trouver une surface équivalente pour la transformer en habitation (voir 2 fois plus importante si le logement se situe en secteur de compensation renforcée).

Le changement de destination, qui se distingue du changement d’usage doit être demandé ensuite. Cette formalité est à accomplir en vertu de règles d’urbanisme, pour permettre la transformation d’usage d’habitation en hébergement hôtelier.                  
On procède alors à une demande d’autorisation d’urbanisme. Cette autorisation varie dans sa forme, selon que le projet de transformation comporte ou non des travaux.   
Le permis de construire fait office d’autorisation si le projet comporte l’aménagement de plus de 5 m² de surface de plancher ou la modification de la face de l’immeuble ou des structures porteuses. Sans travaux à effectuer, ou sans travaux rentrant dans la catégorie précédente, une demande d’autorisation préalable suffira. Cette demande tient lieu d’autorisation d’urbanisme. Attention cependant si le projet concerne une surface dépassant les 1 000 m², car un agrément spécial est requis.

Pour finir, un changement de destination doit être adressé à l’administration fiscale, car la valeur locative des locaux doit être déclarée, pour servir au calcul de la taxe foncière et de la taxe d habitation.

Le poids très lourd des démarches et le montant exorbitant des amendes ne permettent plus aujourd’hui d’améliorer ses revenus comme par le passé, en louant simplement sa résidence principale ou secondaire sur Paris ou toute autre agglomération d’importance. Investir dans un local commercial apparaît donc clairement comme une alternative permettant de court-circuiter les politiques en cours qui risquent de s’accélérer dans l’avenir. Un investissement qui semble être le meilleur pour continuer de profiter de la demande locative florissante de Paris, première destination mondiale d’Airbnb.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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