Investissement locatif : tout savoir pour investir sans apport

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Sommaire

 Peut-on se lancer dans un investissement locatif sans apport ? L’investissement immobilier n’est pas interdit aux investisseurs sans gros apport. Loin s’en faut, car certains ambitionnent justement de s’enrichir en levant un maximum de fonds au niveau des banques. Comment investir sans apport et quels sont les enjeux et risques de cette pratique ? Tâchons d’y répondre…

Comment financer un investissement locatif sans apport personnel ?

investissement en sociétéLes banques peuvent accepter de financer un investissement locatif sans apport personnel de l’emprunteur, mais elles n’y consentent pas sans négocier âprement. Autant le dire tout de suite, il est inutile de discuter avec son banquier sans pouvoir lui présenter un minimum de garantie.

Une banque demandera toujours au départ un minimum d’engagement financier, ne serait-ce que pour financer les frais de dossier et de cautionnement.

Comment convaincre la banque ?

Comment s’y prendre alors pour faire financer un projet d’investissement locatif, avec peu ou pas d’argent devant soi ?

Tout d’abord, savoir qu’il ne faut pas s’attendre à décrocher l’emprunt d’un investissement locatif sans apport personnel au bout d’un entretien, mais clairement se tenir prêt à démarcher 7 à 8 établissements bancaires. Ensuite, il ne faut pas être trop naïf en croyant que si le total des loyers perçus couvre le montant des mensualités, le banquier donnera tout de suite son aval pour le financement.

Les banques ne prennent en compte que 70 % du prix des loyers, de manière à introduire une pondération visant à couvrir les risques locatifs dans leur calcul de rentabilité.

Enfin, il faut être conscient d’un autre point : le prêt immobilier d’un investissement locatif se négocie sur le dossier.

Pour tenir la route, ce dossier doit refléter un projet d’investissement bien préparé. Il faudra pour cela que le futur investisseur ait effectué un premier calcul de rendement mesurant son retour sur investissement.

La prise en compte de toutes ses dépenses est nécessaire, soit les frais d’assurance, de taxe foncière, de charges de copropriété, de frais de notaire… Sans oublier bien sûr la fiscalité, car l’imposition doit être prise en compte dès qu’on pense investissement locatif et pas uniquement investissement autofinancé.

Ne pas oublier les impôts pour le calcul de rentabilité net-net

Les contribuables soumis au régime du micro foncier peuvent avoir à acquitter un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux allant jusqu’à 40 % de leurs revenus fonciers : de quoi faire baisser significativement leur taux de rendement.

Il faut donc s’informer sur les dispositifs fiscaux en cour, dès sa simulation chez le banquier : dispositif Duflot, Malraux ou Pinel pour le neuf, loi Scellier ou Censi Bouvard pour les résidences service…

Un rapide calcul de rentabilité nette via un simulateur permettra d’évaluer l’importance de la réduction d’impôts conséquente au régime de défiscalisation choisie.

L’effet de levier et l’investissement locatif

investir sans apportCe qui attire aussi les investisseurs et permet d’investir dans l’immobilier sans apport est la possibilité de faire jouer à fond l’effet de levier immobilier. Cette mécanique propre au crédit immobilier, consiste à gagner de l’argent avec l’emprunt.

Pour le résumer, on peut tout simplement dire que la banque prête et les loyers remboursent : on s’enrichit donc avec l’argent des autres. Ce mécanisme est très puissant, lorsqu’il est bien maîtrisé.

Comment les investisseurs expérimentés l’utilisent-ils donc à leurs avantages pour le financement d’un investissement immobilier ou d’une résidence ?

Utiliser au maximum l’argent de la banque

Utiliser l’effet de levier consiste à utiliser au maximum l’argent des banques pour financer un premier investissement locatif.

Pourquoi ? Parce qu’il va s’agir de préserver sa capacité d’endettement, soit son pouvoir de continuer à investir par la suite.

Comment ? En gardant au frais le cash de l’emprunteur, de manière à garder intact son pouvoir de négociation avec les banques. Car autorise ensuite à pouvoir cumuler plusieurs placements immobiliers sans rester bloquer au quota d’un seul investissement locatif ou de 2.

Les investisseurs qui ont la sage idée de générer tout de suite du crédit, mettent aussi leur cash à l’abri pour d’autres raisons. Il s’agit pour eux de s’assurer une épargne de précaution pour faire face aux aléas de la gestion locative, qui réserve toujours, sur le long terme, quelques surprises à un loueur. Imaginez les conséquences d’une toiture qui s’envole si le propriétaire bailleur n’a pas, en réserve, quelques économies…

Seconde raison, qui fait de l’effet de levier le secret des investissements locatifs réussis : il permet de faire l’acquisition d’un logement qui prendra de la valeur, alors que les intérêts d’emprunt, eux, restent fixes. Il crée aussi ce que l’on appelle en jargon immobilier de la « marge intelligente », car les intérêts d’emprunt, déductibles des revenus fonciers, génèrent des réductions d’impôts.

Cashflow positif vs effort d’épargne

Cashflow sans apportEnfin, plus les montants empruntés sont hauts dans l’investissement locatif, plus le prix au mètre carré que l’on peut acheter sera important, soit l’investissement attractif. Les immeubles loués dans les grandes villes dégagent plus de rentabilité locative, par exemple, qu’un bien immobilier neuf, loué dans une campagne déserte.

Ils permettent ainsi chaque mois de toucher des cashflow positifs, soit de faire rapidement des bénéfices, plutôt que d’être contraint à un effort d’épargne.

L’effet de levier est le procédé employé par tous ceux qui rêvent de se bâtir un empire sur le marché immobilier, même s’il n’est pas sans risques.

Investir sans apport dans l’ancien.

Acquérir un bien immobilier sans apport ancien pour le transformer en location vide ou en location meublée LMNP est possible, à condition de passer par la procédure d’obtention d’un prêt auprès de la banque. Le montant emprunté doit rester raisonnable, en rapport avec le business plan et correspondre à la capacité de remboursement de l’investisseur. Et oui, difficile d’anticiper de la vacance locative même lorsque l’on croit avoir pensé à tout (hello Covid).

Par ailleurs, il faut veiller à ce que tous les frais liés à l’achat soient pris en compte dans le calcul de ses liquidités : frais de notaire, honoraires, etc…

Dans tous les cas, une simulation financière et un audit sont indispensables avant l’achat d’un bien sans apport.

L’objectif est de sécuriser au maximum le prêt et de s’assurer qu’il reste dans des limites raisonnables. L’emprunteur doit donc prouver sa solvabilité en présentant ses déclarations fiscales des 3 dernières années.

L’importance du taux d’intérêt pour un projet locatif sans apport

taux intérêt sans apportLe taux d’intérêt est essentiel pour un investissement immobilier dans la négociation d’un prêt sans apport, car c’est ce paramètre qui va influencer la rentabilité de l’investissement locatif. Il doit donc être l’un des principaux critères pris en compte dans le choix de votre prêteur.

Un prêt à taux variable peut sembler avantageux au premier abord car son niveau reste bas sur une période de trois ans mais il n’est pas pour tout le monde.

En effet, il est plus judicieux d’opter pour un prêt à taux fixe, avec une échéance de 20 ou 25 ans et une durée d’amortissement compatible avec la rentabilité de votre investissement.

N’oubliez pas que si vous passez par un intermédiaire, il faudra ajouter sa commission sur le coût total des prêts.

L’achat avec un prêt sans apport implique que le capital sera réparti sur plusieurs années et il est donc nécessaire de bien peser les avantages et les inconvénients de chaque type de prêt. Et même si la tentation est grande d’emprunter le plus possible, il est essentiel de ne pas perdre de vue la réalité pour garantir à la fois votre sécurité et le succès de votre projet.

Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

Les investissements immobiliers peuvent être intéressants pour de nombreuses raisons. L’achat d’un appartement dans une grande ville garantit souvent une rentabilité locative et peut présenter des avantages fiscaux. Toutefois, il est important de noter que ces avantages varient en fonction de la zone dans laquelle vous investissez et du type de bien que vous achetez.

Location saisonnière

Par exemple, l’achat d’investissements sur les logements de courte durée (Airbnb, par exemple) peuvent constituer un placement rentable. Cependant, le marché peut être volatile et il est important de comprendre les réglementations locales avant d’investir dans ce type de propriété.

Colocations et immeubles de rapport

Enfin, si vous recherchez une opportunité avec des rendements à long terme mais sans avoir à trop vous soucier de la gestion des locataires, nous recommandons d’étudier les colocations et les immeubles de rapport qui sont réputés pour être les placements les plus rentables.

Réaliser un investissement locatif sans apport dans le neuf

investissement neuf sans apportLe Pinel est une loi française (loi pinel) visant à encourager les investissements locatifs. Elle prévoit des conditions de réduction d’impôt sur les revenus locatifs, couplées à l’acquisition d’un bien immobilier dans certaines zones et selon certains critères définis par le gouvernement.

Avantages du Pinel

Le principal avantage du dispositif Pinel est la réduction de l’impôt sur le revenu pour ceux qui investissent dans un bien immobilier l’acquisition d’un bien immobilier par le biais du dispositif Pinel ne nécessite pas de dépôt de garantie, mais certaines conditions doivent être respectées. L’investisseur peut bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu allant jusqu’à 21 % pendant 12 ans, à condition qu’il s’engage à louer le bien pendant 6 ou 9 ans.

Inconvénients du Pinel

L’inconvénient du Pinel est qu’il a souvent un taux de rentabilité inférieur à l’ancien et donc un investissement locatif sans apport pour ne pas toucher à son argent placé ailleurs sera plus compliqué et nécessitera un effort d’épargne plus important.

Privilégier la rentabilité pour un investissement sans apport

Plus l’investissement locatif devient rentable avec un cashflow important, en actionnant l’effet de levier, plus il est risqué. La multiplication des investissements accroît en effet les risques propres à la gestion locative. Car les incidences d’un projet immobilier qui fonctionne mal ont des implications sur tout l’édifice d’un patrimoine immobilier dans son ensemble.

L’absence d’apport augmente le risque

Montant moyen pretsOn aura donc soin de redoubler de prudence en multipliant les investissements avec pas ou peu d’apport. Les biens immobiliers choisis doivent répondre aux critères de rentabilité classique, en termes d’emplacement, de demande locative et de ressources des locataires.

Tout investissement locatif doit bénéficier au minimum d’une bonne desserte et être situé dans un coin où l’évolution démographique ne réserve pas de mauvaises surprises. Il faut aussi sonder le marché locatif local : la présence de programmes immobiliers en cours dans le secteur peut, par exemple, compliquer la mise en location d’un bien immobilier.

Il ne faut jamais oublier qu’un bien difficile à louer expose à ce qui reste, avec les impayés, l’un des pires fléaux de l’immobilier locatif : la vacance des logements.

Revente et plus value

Une réflexion sur un placement immobilier doit enfin, toujours tenir compte de la perspective d’une revente et d’une plus value. Des conseils en gestion du patrimoine permettront de mieux s’y retrouver parmi les différents régimes fiscaux qui ne prévoient pas les mêmes marges de taxation. Un investisseur débutant ayant plus intérêt à se retourner vers le statut de loueur en meublé non professionnel, ou l’achat de parts de Scpi (pierre papier) que de s’engager dans un dispositif patrimonial comme une société civile de placement. 

Acheter sans apport est donc possible, et même recommandé pour un nouvel acquéreur qui ambitionne des placements rentables. Mais mieux vaut être sérieusement accompagné par une société clé en main pour investir dans l’immobilier, la pratique exposant à des risques accrus. La précipitation reste, en effet, source de problèmes financiers certains en matière d’investissement immobilier locatif.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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