Investissement locatif :
tout savoir pour investir sans apport

 

Peut-on se lancer dans l’investissement locatif, sans un sou en poche ? Non, bien sûr, mais l’investissement immobilier n’est pas interdit aux investisseurs débutants sans gros apport. Loin s’en faut, car certains ambitionnent justement de s’enrichir en levant un maximum de fonds au niveau des banques. Comment investir donc sans apport et quels sont les enjeux et risques de cette pratique ? Tâchons d’y répondre…

Convaincre les banques


investissement en sociétéLes banques peuvent accepter de financer un achat immobilier sans apport personnel de l’emprunteur, mais elles n’y consentent pas sans négocier âprement. Autant le dire tout de suite, il est inutile de discuter avec son banquier sans pouvoir lui présenter un minimum de garantie. Une banque demandera toujours au départ un minimum d’engagement financier, ne serait-ce que pour financer les frais de dossier et de cautionnement.

Comment s’y prendre alors pour faire financer un projet d’investissement locatif, avec peu ou pas d’argent devant soi ? Tout d’abord, savoir qu’il ne faut pas s’attendre à décrocher l’emprunt tant convoité au bout d’un entretien, mais clairement se tenir prêt à démarcher 7 à 8 établissements bancaires. Ensuite, il ne faut pas être trop naïf en croyant que si le total des loyers perçus couvre le montant des mensualités, le banquier donnera tout de suite son aval. Les banques ne prennent en compte que 70 % du prix des loyers, de manière à introduire une pondération visant à couvrir les risques locatifs dans leur calcul de rentabilité.

Enfin, il faut être conscient d’un autre point : le prêt immobilier d’un investissement locatif se négocie sur le dossier. Pour tenir la route, ce dossier doit refléter un projet d’investissement bien préparé. Il faudra pour cela que le futur investisseur ait effectué un premier calcul de rendement mesurant son retour sur investissement. La prise en compte de toutes ses dépenses est nécessaire, soit les frais d’assurance, de taxe foncière, de charges de copropriété, de frais de notaire… Sans oublier bien sûr la fiscalité, car l’imposition doit être prise en compte dès qu’on pense investissement locatif.

Les contribuables soumis au régime du micro foncier peuvent avoir à acquitter un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux allant jusqu’à 40 % de leurs revenus fonciers : de quoi faire baisser significativement leur taux de rendement. Il faut donc s’informer sur les dispositifs fiscaux en cour, dès sa simulation chez le banquier : dispositif Duflot, Malraux ou Pinel pour le neuf, loi Scellier ou Censi Bouvard pour les résidences service… Un rapide calcul de rentabilité nette via un simulateur permettra d’évaluer l’importance de la réduction d’impôts conséquente au régime de défiscalisation choisie.

L’effet de levier et l’investissement locatif


investir sans apportCe qui attire aussi les investisseurs vers l’investissement locatif avec peu ou pas du tout d’apport, est la possibilité de faire jouer à fond l’effet de levier. Cette mécanique propre au crédit immobilier, consiste à gagner de l’argent avec l’emprunt. Pour le résumer, on peut tout simplement dire que les banques prêtent et que les loyers remboursent : on s’enrichit donc avec l’argent des autres. Ce mécanisme est très puissant, lorsqu’il est bien maîtrisé. Comment les investisseurs expérimentés l’utilisent-ils donc ?

Utiliser l’effet de levier consiste à utiliser au maximum l’argent des banques pour financer un premier investissement locatif. Pourquoi ? Parce qu’il va s’agir de préserver sa capacité d’endettement, soit son pouvoir de continuer à investir par la suite. Comment ? En gardant au frais le cash de l’emprunteur, de manière à garder intact son pouvoir de négociation avec les banques. Car autorise ensuite à pouvoir cumuler plusieurs placements immobiliers sans rester bloquer au quota d’un seul investissement locatif ou de 2.
Les investisseurs qui ont la sage idée de générer tout de suite du crédit, mettent aussi leur cash à l’abri pour d’autres raisons. Il s’agit pour eux de s’assurer une épargne de précaution pour faire face aux aléas de la gestion locative, qui réserve toujours, sur le long terme, quelques surprises à un loueur. Imaginez les conséquences d’une toiture qui s’envole si le propriétaire bailleur n’a pas, en réserve, quelques économies…

Seconde raison, qui fait de l’effet de levier le secret des investissements locatifs réussis : il permet de faire l’acquisition d’un logement qui prendra de la valeur, alors que les intérêts d’emprunt, eux, restent fixes. Il crée aussi ce que l’on appelle en jargon immobilier de la « marge intelligente », car les intérêts d’emprunt, déductibles des revenus fonciers, génèrent des réductions d’impôts.

Enfin, plus les montants empruntés sont hauts dans l’investissement locatif, plus le prix au mètre carré que l’on peut acheter sera important, soit l’investissement attractif. Les immeubles loués dans les grandes villes dégagent plus de rentabilité locative, par exemple, qu’un bien immobilier neuf, loué dans une campagne déserte. Ils permettent ainsi chaque mois de toucher des cashflow positifs, soit de faire rapidement des bénéfices, plutôt que d’être contraint à un effort d’épargne.  
L’effet de levier est le procédé employé par tous ceux qui rêvent de se bâtir un empire sur le marché immobilier, même s’il n’est pas sans risques.

Privilégier la rentabilité


Plus l’investissement locatif devient rentable, en actionnant l’effet de levier, plus il est risqué. La multiplication des investissements accroît en effet les risques propres à la gestion locative. Car les incidences d’un projet immobilier qui fonctionne mal ont des implications sur tout l’édifice d’un patrimoine immobilier dans son ensemble.
On aura donc soin de redoubler de prudence en multipliant les investissements avec pas ou peu d’apport. Les biens immobiliers choisis doivent répondre aux critères de rentabilité classique, en termes d’emplacement, de demande locative et de ressources des locataires. Tout investissement locatif doit bénéficier au minimum d’une bonne desserte et être situé dans un coin où l’évolution démographique ne réserve pas de mauvaises surprises. Il faut aussi sonder le marché locatif local : la présence de programmes immobiliers en cours dans le secteur peut, par exemple, compliquer la mise en location d’un bien immobilier. Il ne faut jamais oublier qu’un bien difficile à louer expose à ce qui reste, avec les impayés, l’un des pires fléaux de l’immobilier locatif : la vacance des logements. 

Une réflexion sur un placement immobilier doit enfin, toujours tenir compte de la perspective d’une revente et d’une plus value. Des conseils en gestion du patrimoine permettront de mieux s’y retrouver parmi les différents régimes fiscaux qui ne prévoient pas les mêmes marges de taxation. Un investisseur débutant ayant plus intérêt à se retourner vers le statut de loueur en meublé non professionnel, ou l’achat de parts de Scpi (pierre papier) que de s’engager dans un dispositif patrimonial comme une société civile de placement.  

Acheter sans apport est donc possible, et même recommandé pour un nouvel acquéreur qui ambitionne des placements rentables. Mais mieux vaut être sérieusement accompagné, la pratique exposant à des risques accrus. La précipitation reste, en effet, source de problèmes financiers certains en matière d’investissement immobilier locatif.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

Les derniers articles par Maxime GUERIN (tout voir)