Cash Flow Immobilier : mieux comprendre son calcul

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Sommaire

Un calcul de cash flow en immobilier est la notion centrale qui permet de mesurer la performance d’un investissement en intégrant la notion de flux de trésorerie disponible (le free cash flow). C’est de lui dont parlent en permanence tous les investisseurs passionnés qui comparent leur portefeuille de biens. Il est donc important de bien comprendre cette notion, savoir la calculer et l’avoir bien en tête, dès que l’on se lance dans un nouveau projet immobilier.

Cash flow définition

La notion de cash flow en immobilier vient de l’entreprise où il sert d’indicateur financier pour mesurer la profitabilité d’une affaire. Le cash flow, littéralement flux de trésorerie, recense tous les flux des entrées et des sorties d’argent. Grâce au cash flow, un investisseur sait ce qui rentre et sort de sa poche tous les mois. Le calcul est simple et se résume à soustraire les flux sortants des flux entrants.

Pourquoi calculer le cash flow ?

Cash Flow calculDans les flux entrants, on compte principalement les loyers, auxquels s’ajoutent parfois des crédits d’impôt. Dans les sorties, il faut comprendre toutes les dépenses qui ont trait au bien immobilier. Parmi ces dépenses, on compte bien sur les mensualités du prêt immobilier à rembourser tous les mois, les frais de dossier, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les assurances, et les impôts et contributions sociales qui seront à payer sur les revenus locatifs nets.  

Comment calcule-t-on le flux de trésorerie d’un entreprise ?

Le calcul du cash-flow d’une entreprise est relativement simple. Il faut considérer le ratio capitaux propres – trésorerie d’exploitation (le cash flow to equity). Il suffit d’additionner toutes les entrées d’argent et de soustraire toutes les sorties d’argent pour une période donnée, généralement un an.

Le résultat est soit positif, soit négatif. Un flux de trésorerie d’exploitation positif signifie par définition qu’une entreprise a plus d’entrées d’argent que de sorties et qu’elle est par conséquent capable de générer des bénéfices. Un flux de trésorerie négatif indique que l’entreprise perd de l’argent et n’est donc pas en capacité d’autofinancement.

Pour obtenir une image plus précise de la situation financière d’une entreprise, il est souvent nécessaire d’examiner le flux de trésorerie sur plusieurs années. Cela vous permettra de savoir si une entreprise est dans une bonne situation financière ou si elle se détériore progressivement. Il vous permettra également de savoir si l’entreprise est susceptible de générer des bénéfices à l’avenir.

Quel est le cash-flow d’un investissement immobilier ?

Lorsque nous parlons de calcul cash flow d’un investissement immobilier, nous parlons de tout l’argent qui entre et sort de notre portefeuille des propriétés sur une base mensuelle. Le calcul est donc très proche de celui de la trésorerie d’une entreprise.

Le calcul des flux entrants et sortants

Il suffit d’additionner tous les flux entrants, qui sont principalement constitués des loyers, et de soustraire tous les flux sortants, qui sont principalement constitués des remboursements d’emprunts, des impôts, des cotisations sociales, des assurances, de l’entretien et des autres dépenses liées à l’immobilier.

A noter que ce n’est pas parce qu’il est négatif que la situation est mauvaise. Si vous avez investi dans un bien patrimonial, il aura un taux de rentabilité plus faible car il est moins risqué sur le long terme.

Un bien patrimonial a peu de chance de générer du cashflow positif sauf avec un apport très conséquent. Mais dans tous les cas, vous capitalisez sur les loyers que vous encaissez donc vous créez de la richesse, indispensable pour être rentier immobilier.

Le flux de trésorerie

Un flux de trésorerie positif signifie que l’investisseur reçoit plus d’argent qu’il n’en sort augmentant son fonds de roulement. Le free cash flow disponible permettra de rassurer la banque et continuer à jouer d’un effet de levier des liquidités pour un nouveau financement.

Quels sont les avantages d’un cash-flow positif ?

Calculer son cash-flowIl y a de nombreux avantages à avoir un flux de trésorerie positif.

Premièrement, cela signifie que le projet génère des bénéfices et se trouve donc dans une bonne situation financière.

Deuxièmement, cela donne la possibilité de réinvestir ses bénéfices et de développer son activité.

Troisièmement, il permet de se prémunir contre les dépenses imprévues. Enfin, il permet d’augmenter sa capacité d’autofinancement.

La formule du calcul de cash flow

 On peut résumer le calcul à la formule suivante : cash flow = loyer hors charges perçu – mensualité de l’emprunt – charges non déductibles- taxe foncière – impôts et CSG/CRDS sur les revenus fonciers.

Cas concret de calcul de cash flow immobilier

Prenons un exemple concret. En achetant un bien à 100 000 € que l’on loue 500 € par mois, le rendement brut (sans tenir compte des charges et de la fiscalité) sera de 6 %. Si l’on se porte acquéreur suivant un taux de crédit de 2 % sur 25 ans, on arrive à des mensualités des 424 € chaque mois ; on obtient donc un cash flow immobilier positif de 76 €.

Comment calcule-t-on un cash flow en immobilier ?

Le calcul du cash flow en immobilier est très concret et permet de savoir tout de suite si un investissement rapporte de l’argent, ou pas. Si le cashflow est nul, cela signifie que l’investissement s’autofinance, ce qui est un bon début. Mais il ne suffit pas aux investisseurs ambitieux, qui ont recours à d’autres calculs pour atteindre des cashflows positifs.

À noter : le calcul du cash flow en immobilier se distingue du calcul de rentabilité brute ou de rentabilité nette. Ces 2 indicateurs ne représentent que des pourcentages, quand le cash flow est lui une somme concrète en euros, calculée au mois ou à l’année.

L’intérêt d’un cash flow positif

Les professionnels de l’immobilier parlent de stratégie de cash flow pour s’enrichir. Leur objectif n’est pas tant d’attendre une juteuse plus-value à la revente sur un investissement, que d’en tirer déjà de bons revenus complémentaires.     

Pourquoi ? Parce que le cash flow, en immobilier est comme une manne : c’est de l’argent créé avec l’argent des autres, soit celui du crédit, ce que l’on appelle communément l’effet de levier. Une mécanique redoutable qui permet de s’enrichir dans l’immobilier. 

Stratégie de cashflow

Une stratégie de cash flow est simple : elle consiste à enchaîner les investissements, en mettant le moins possible d’apport personnel dans chaque nouveau projet d’investissement. La technique est est la suivante : plus le cash flow dégagé par le premier investissement locatif sera important, plus l’investisseur pourra enchaîner sur d’autres acquisitions, qui à leur tour doivent générer un cash flow immobilier positif, jusqu’à lui constituer un patrimoine. Une stratégie qui permet aux plus malins de projeter d’être rentier, à moyen-long terme.

Cashflow vs TRI

On comprend mieux ainsi pourquoi, un investisseur qui part de zéro, cherchera à générer de gros cashflows. Un indicateur financier, dérivé du calcul des cas flows permet de mesurer l’effet de levier du crédit, c’est le calcul du TRI ou taux de rendement interne. Il permet de prévoir un scénario de revente en additionnant les cashflows sur plusieurs années, de manière à savoir quand l’investissement sera remboursé et rentable à la revente. Le Tri fait ressortir les flux sortants provenant soit de l’apport personnel, soit du crédit immobilier, ce qui fait ressortir des ratios plus forts et l’effet de levier, dans le second cas.

Obtenir un cash-flow positif

augmenter cash flowMais ce n’est pas tout, car un cash flow positif a d’autres finalités. Il sert de carte de visite auprès des banques, car sans elles, pas d’investissement immobilier locatif possible ! Or, qu’est-ce qui intéressent les banquiers ?

La capacité d’endettement des emprunteurs, qui ne doit pas dépasser 33 % de leurs ressources. Il est donc important d’accroître son patrimoine avec de bons cashflows pour pouvoir multiplier les opérations. Autre détail au niveau des banques : pour examiner un nouveau projet, seules 70 % des recettes locatives sont prises en compte, afin de pallier tout de suite à des impondérables (vacance, impayés).

Néanmoins, tous les investisseurs n’ont pas les mêmes perspectives. Dès qu’ils génèrent un bon cash flow immobilier sur plusieurs acquisitions, certains préfèrent de désendetter et revendre certains biens immobiliers. Se désendetter permet, en effet, de garder une certaine maîtrise du risque.

On conseille aux investisseurs de garder une épargne de précaution d’environ 6 mois pour gérer les coups durs de la gestion locative. Une autre utilisation de ses cashflows positifs auquel l’investisseur doit penser.

Accroître son cash flow

Un cash flow immobilier positif permet de rembourser les mensualités d’emprunt et les intérêts, mais il demeure difficile à obtenir. Dénicher le bien immobilier qui se transformera en machine à cash demande du temps et certaines connaissances. Il est beaucoup plus répandu de se retrouver en cash flow négatif qu’en positif !

Quelles actions sont possibles alors pour corriger la situation ?

  • Renégocier son prêt bancaire : la botte secrète de tout investisseur aguerri. Si l’emprunt a été contracté quand les taux d’intérêt étaient plus hauts, il est possible de diminuer considérablement ses mensualités et d’écourter la durée d’un prêt.
  • Faire la chasse au gaspillage en renégociant certains frais de crédit, comme les taux d’intérêt, mais aussi les assurances obligatoires comme l’assurance invalidité-décès ou l’assurance PNO. Les frais relatifs aux charges locatives doivent aussi faire l’objet d’un budget plus serré : il convient d’avoir l’œil en particulier sur les frais engagés par la copropriété.

Faire attention à la fiscalité de l’opération lors de tout nouvel investissement. Même avec un cash flow positif, une rentabilité peut basculer dans le rouge, si l’imposition n’a pas été réfléchie. C’est le régime LMNP, ou louer en meublé non-professionnel qui, pour l’instant présente les avantages fiscaux les plus attractifs. Cela reste cependant relatif à la situation de l’investisseur qui a tout intérêt à se faire aider sur cette question.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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