Cash Flow Immobilier :
mieux comprendre son calcul

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Le cash flow en immobilier est la notion centrale qui permet de mesurer la performance d’un investissement. C’est de lui dont parlent en permanence tous les investisseurs passionnés qui comparent leur portefeuille de biens. Il est donc important de bien comprendre cette notion, savoir la calculer et l’avoir bien en tête, dès que l’on se lance dans un nouveau projet immobilier.
 

Comment calcule-t-on un cash flow en immobilier ?


Cash Flow calculLa notion de cash flow en immobilier vient de l’entreprise où il sert d’indicateur financier pour mesurer la profitabilité d’une affaire. Le cash flow, littéralement flux de trésorerie, recense tous les flux des entrées et des sorties d’argent, considérés pour un même investissement. Grâce au cash flow, un investisseur sait ce qui rentre et sort de sa poche tous les mois. Le calcul est simple et se résume à soustraire les flux sortants des flux entrants.     

Dans les flux entrants, on compte principalement les loyers, auxquels s’ajoutent parfois des crédits d’impôt. Dans les sorties, il faut comprendre toutes les dépenses qui ont trait au bien immobilier.  Parmi ces dépenses, on compte bien sur les mensualités du prêt immobilier à rembourser tous les mois, les frais de dossier, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les assurances, et les impôts et contributions sociales qui seront à payer sur les revenus locatifs nets.   
 On peut résumer le calcul à la formule suivante : cash flow = loyer hors charges perçu – mensualité de l’emprunt – charges non déductibles- taxe foncière - impôts et CSG/CRDS sur les revenus fonciers.

Prenons un exemple concret. En achetant un bien à 100 000 € que l’on loue 500 € par mois,  le rendement brut (sans tenir compte des charges et de la fiscalité) sera de 6 %. Si l’on se porte acquéreur suivant un taux de crédit de 2 % sur 25 ans, on arrive à des mensualités des 424 € chaque mois ; on obtient donc un cash flow immobilier positif de 76 €.

Le calcul du cash flow en immobilier est très concret et permet de savoir tout de suite si un investissement rapporte de l’argent, ou pas. Si le cashflow est nul, cela signifie que l’investissement s’autofinance, ce qui est un bon début. Mais il ne suffit pas aux investisseurs ambitieux, qui ont recours à d’autres calculs pour atteindre des cashflows positifs.

À noter : le calcul du cash flow en immobilier se distingue du calcul de rentabilité brute ou de rentabilité nette. Ces 2 indicateurs ne représentent que des pourcentages, quand le cash flow est lui une somme concrète en euros, calculée au  mois ou à l’année.              
 

L’intérêt d’un cash flow positif


Calculer son cash-flowLes professionnels de l’immobilier parlent de stratégie de cash flow pour s’enrichir. Leur objectif n’est pas tant d’attendre une juteuse plus-value à la revente sur un investissement, que d’en tirer déjà de bons revenus complémentaires.         

Pourquoi ? Parce que le cash flow, en immobilier est comme une manne : c’est de l’argent créé avec l’argent des autres, soit celui du crédit, ce que l’on appelle communément l’effet de levier. Une mécanique redoutable qui permet de s’enrichir dans l’immobilier.  
Une stratégie de cash flow est simple : elle consiste à enchaîner les investissements, en mettant le moins possible d’apport personnel dans chaque nouveau projet d’investissement. La technique est est la suivante : plus le cash flow dégagé par le premier investissement locatif sera important, plus l’investisseur pourra enchaîner sur d’autres acquisitions, qui à leur tour doivent générer un cash flow immobilier positif, jusqu’à lui constituer un patrimoine. Une stratégie qui permet aux plus malins de projeter d’être rentier, à moyen-long terme.    
On comprend mieux ainsi pourquoi, un investisseur qui part de zéro, cherchera à générer de gros cashflows. Un indicateur financier, dérivé du calcul des cas flows permet de mesurer l’effet de levier du crédit, c’est le calcul du TRI ou taux de rendement interne. Il permet de prévoir un scénario de revente en additionnant les cashflows sur plusieurs années, de manière à savoir quand l’investissement sera remboursé et rentable à la revente. Le Tri fait ressortir les flux sortants provenant soit de l’apport personnel, soit du crédit immobilier, ce qui fait ressortir des ratios plus forts et l’effet de levier, dans le second cas.

Mais ce n’est pas tout, car un cash flow positif a d’autres finalités. Il sert de carte de visite auprès des banques, car sans elles, pas d’investissement immobilier locatif possible ! Or, qu’est-ce qui intéressent les banquiers ? La capacité d’endettement des emprunteurs, qui ne doit pas dépasser 33 % de leurs ressources. Il est donc important d’accroître son patrimoine avec de bons cashflows pour pouvoir multiplier les opérations. Autre détail au niveau des banques : pour examiner un nouveau projet, seules 70 % des recettes locatives sont prises en compte, afin de pallier tout de suite à des impondérables (vacance, impayés).

Néanmoins, tous les investisseurs n’ont pas les mêmes perspectives. Dès qu’ils génèrent un bon cash flow immobilier sur plusieurs acquisitions, certains préfèrent de désendetter et revendre certains biens immobiliers. Se désendetter permet, en effet, de garder une certaine maîtrise du risque.
On conseille aux investisseurs de garder une épargne de précaution d’environ 6 mois pour gérer les coups durs de la gestion locative. Une autre utilisation de ses cashflows positifs auquel l’investisseur doit penser.

Accroître ses cash flows


augmenter cash flowUn cash flow immobilier positif permet de rembourser les mensualités d’emprunt et les intérêts, mais il demeure difficile à obtenir. Dénicher le bien immobilier qui se transformera en machine à cash demande du temps et certaines connaissances. Il est beaucoup plus répandu de se retrouver en cash flow négatif qu’en positif !

Quelles actions sont possibles alors pour corriger la situation ?

  • Renégocier son prêt bancaire : la botte secrète de tout investisseur aguerri. Si l’emprunt a été contracté quand les taux d’intérêt étaient plus hauts, il est possible de diminuer considérablement ses mensualités et d’écourter la durée d’un prêt.
  • Faire la chasse au gaspillage en renégociant certains frais de crédit, comme les taux d’intérêt, mais aussi les assurances obligatoires comme l’assurance invalidité-décès ou l’assurance PNO. Les frais relatifs aux charges locatives doivent aussi faire l’objet d’un budget plus serré : il convient d’avoir l’œil en particulier sur les frais engagés par la copropriété.

Faire attention à la fiscalité de l’opération lors de tout nouvel investissement. Même avec un cash flow positif, une rentabilité peut basculer dans le rouge, si l’imposition n’a pas été réfléchie. C’est le régime LMNP, ou louer en meublé non-professionnel qui, pour l’instant présente les avantages fiscaux les plus attractifs. Cela reste cependant relatif à la situation de l’investisseur qui a tout intérêt à se faire aider sur cette question.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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