Démembrement de propriété : avantages et inconvénients

Démembrement de propriété

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Sommaire

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Définition démembrement propriétéLe démembrement de propriété est un concept juridique (du droit de propriété) qui permet de séparer la propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.

La nue-propriété correspond à la propriété du sol et des murs d’un bien immobilier, tandis que l’usufruit correspond à la jouissance des revenus et des avantages liés à ce bien, comme la location ou l’utilisation personnelle.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles quelqu’un pourrait vouloir utiliser le démembrement de propriété.

Par exemple, un nu propriétaire peut vouloir conserver la nue-propriété d’un investissement locatif, tout en cédant son usufruit à une autre personne, de manière à percevoir des revenus locatifs sans avoir à s’occuper de la gestion du bien.

Le démembrement pour faciliter la transmission

Le démembrement d’un pleine propriété est également utilisé dans le cadre de la transmission de patrimoine. Par exemple, un parent peut rendre ses enfants nus propriétaires d’un bien tout en conservant l’usufruit pour lui-même, de manière à continuer à bénéficier du bien pendant sa vie tout en assurant la transmission à ses descendants.

Il est important de noter que le principe de démembrement de propriété est soumis à des règles juridiques strictes et qu’il est nécessaire de respecter les formalités légales pour qu’il soit valable. Il est donc important de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour s’assurer que toutes les formalités sont respectées.

Enfin, il est important de faire attention un abus de droit et de noter que le démembrement de propriété peut avoir des conséquences fiscales importantes et il est donc conseillé de consulter un expert-comptable, un spécialiste de droit de propriété ou un conseiller fiscal avant de prendre une décision en matière de défiscalisation et de donation.

Les différents types de démembrements de propriété

types démembrementIl y a plusieurs types de démembrement de de la pleine propriété, chacun ayant des caractéristiques et des conséquences différentes.

Le démembrement classique est celui où l’usufruit est cédé à une personne différente de celle qui possède la nue-propriété.

Cependant, il est également possible de créer un démembrement entre co-propriétaires, où chacun d’entre eux possède à la fois la nue-propriété et l’usufruit d’une partie du bien.

Le démembrement de propriété peut être temporaire ou permanent.

Dans le cas d’un démembrement temporaire, l’usufruit revient automatiquement à la personne qui possède la nue-propriété une fois que la durée du démembrement est écoulée.

Dans le cas d’un démembrement permanent d’un bien, l’usufruit ne revient jamais à la personne qui possède la nue-propriété.

Le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire de propriété (DTP) est une technique d’investissement immobilier qui consiste à séparer la propriété d’un bien en deux parties distinctes: la nue-propriété et l’usufruit.

Lorsqu’on investit dans un DTP, on achète la nue-propriété d’un bien immobilier, tandis que l’usufruit est loué à un tiers (appelé “usufruitier”) pour une période déterminée. A l’expiration de cette période, l’usufruit revient automatiquement à l’acquéreur de la nue-propriété.

Les avantages du DPT

avantages dtpIl existe plusieurs avantages à investir dans un DTP. Tout d’abord, cela permet de réduire les droits d’acquisition du bien immobilier, car l’acquisition de la nue-propriété est généralement moins chère que celle de l’intégralité de la propriété.

Ensuite, cela permet de générer des revenus locatifs réguliers pendant la durée de l’usufruit. Enfin, cela permet de bénéficier d’une plus-value à l’expiration de l’usufruit, lorsque l’on devient propriétaire de l’intégralité du bien.

Il est important de noter que le DTP est un investissement à long terme, car la période d’usufruit peut être longue. Il est donc important de bien sélectionner le bien immobilier sur lequel on souhaite investir, ainsi que l’usufruitier avec qui on souhaite conclure le contrat.

Les risques du DPT

Il est également important de noter qu’il existe des risques liés à l’investissement en DTP, tels que la défaillance de l’usufruitier, qui peut entraîner des pertes financières pour l’acquéreur de la nue-propriété. Il est donc important de bien évaluer ces risques avant de se lancer dans un tel investissement.

En somme, le DTP est un investissement immobilier qui peut être intéressant pour ceux qui cherchent à réduire les coûts d’acquisition d’un bien immobilier tout en générant des revenus locatifs réguliers. Cependant, il est important de bien comprendre les risques liés à cette technique avant de se lancer.

Le démembrement permanent

Le démembrement permanent est le plus courant.

Lorsque le démembrement permanent est utilisé, le propriétaire sépare les droits de propriété en deux parties : le droit de jouissance et le droit de propriété. Le droit de jouissance est le droit de posséder et d’utiliser le bien, tandis que le droit de propriété est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le léguer. Le droit de jouissance est généralement vendu à un tiers, tandis que le droit de propriété est conservé par le propriétaire original.

Pourquoi choisir le démembrement permanent

démembrement permanentLe démembrement permanent est souvent utilisé pour des raisons fiscales.

Si un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier et que la vente entraînerait une forte imposition, il peut choisir de conserver le droit de propriété et de vendre seulement le droit de jouissance.

De cette manière, le propriétaire peut continuer à percevoir les revenus locatifs du bien, tout en évitant une imposition élevée sur la vente.

Il est également utilisé dans le cadre de la gestion du patrimoine immobilier.

En effet, en conservant le droit de propriété, l’investisseur peut continuer à percevoir les revenus locatifs tout en bénéficiant d’une décote fiscale importante. Il peut également revendre le bien à un prix plus élevé que celui qu’il a payé, en profitant de la hausse des prix de l’immobilier.

Planifier la succession

Le démembrement de propriété peut également être utilisé pour des fins de planification de succession et faciliter la donation. Un parent peut céder la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit pour lui-même, de manière à continuer à bénéficier du bien pendant sa vie tout en assurant la transmission à ses descendants. Ce type de démembrement est souvent utilisé pour éviter les droits de succession et pour optimiser la transmission du patrimoine par donation de bien immobilier.

Le démembrement de propriété peut cependant avoir des conséquences fiscales importantes. Les revenus générés par l’usufruit sont soumis à l’impôt sur le revenu, tandis que la vente de la nue-propriété est soumise à la plus-value immobilière.

Tableau de valeur de la nue propriété et usufruit dans un démembrement

Age du donateur

Valeur usufruit

Valeur nue-propriété

moins de 21 ans

90%

10%

de 21 à 30 ans

80%

20%

de 31 à 40 ans

70%

30%

de 41 à 50 ans

60%

40%

de 51 à 60 ans

50%

50%

de 61 à 70 ans

40%

60%

de 71 à 80 ans

30%

70%

de 81 à 90 ans

20%

80%

à partir de 91 ans

10%

90%

Quel est le coût d’un démembrement ?

Le coût d’un démembrement est généralement très faible, car il ne s’agit que de transférer les droits de propriété en deux parties. Il n’y a pas non plus de taxes ou de frais à payer pour ce processus.

Toutefois, si le démembrement est effectué par le biais d’un don, il peut y avoir des implications fiscales qu’il convient d’examiner avant de procéder.

Quelle différence entre indivision et démembrement de propriété ?

indivision ou démembrementLe démembrement de propriété est une technique qui permet de séparer les droits réels d’un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.

Le nu propriétaire a le droit de posséder le bien, mais sans pouvoir en user.

L’usufruitier, quant à lui, a le droit d’utiliser et de profiter du bien, mais il n’en est pas propriétaire.

Cette technique permet à une personne de conserver la pleine propriété d’un bien, tout en en cédant l’usufruit à une autre personne.

A l’inverse, l’indivision est un régime juridique où plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien immobilier sans qu’il y ait une répartition précise des droits et des obligations entre les indivisaires. Chacun des indivisaires possède la pleine propriété du bien ou du droit, à hauteur de sa quote-part indivise.

Le démembrement de propriété sépare donc les droits réels d’un bien en deux parties distinctes, la nue-propriété et l’usufruit, tandis que l’indivision permet à plusieurs personnes de posséder un bien immobilier ensemble, chacun ayant la pleine propriété à hauteur de sa quote-part indivise.

Quels sont les avantages et les inconvénients du démembrement de propriété ?

Les avantages du démembrement de propriété

Avantages démembrementLes avantages du démembrement de propriété sont nombreux.

Tout d’abord, il permet de réduire les coûts fiscaux liés à la propriété d’un bien immobilier. En effet, en séparant les droits de propriété et d’usufruit, il est possible de payer des impôts sur les revenus liés à l’usufruit à un taux moins élevé que sur la propriété totale.

De plus, le démembrement de propriété permet également de protéger son patrimoine en séparant les risques liés à la propriété (incendie, vol, etc.) de ceux liés à l’usufruit (usure, dépréciation, etc.).

Le démembrement de propriété peut également être utilisé pour des raisons de transmission de patrimoine. Il permet de transmettre l’usufruit d’un bien à des personnes de sa famille (enfants, petits-enfants, etc.) tout en conservant la nue-propriété pour soi. Cela permet de transmettre une partie de son patrimoine tout en conservant la possibilité de continuer à en profiter.

Enfin, le démembrement de propriété peut également être utilisé pour des raisons de gestion de patrimoine. Il permet de séparer la gestion de la propriété d’un bien immobilier de celle de l’usufruit, ce qui peut faciliter la gestion et la gestion des risques liés à la propriété.

Les inconvénients du démembrement de propriété

Cependant, le démembrement de propriété n’est pas sans inconvénients.

Tout d’abord, il peut être complexe à mettre en place et peut nécessiter l’intervention d’un notaire.

De plus, il peut entraîner des coûts supplémentaires liés à la gestion de l’usufruit et de la nue-propriété séparés. Il peut également entraîner des difficultés pour la gestion du bien immobilier, notamment en cas de litiges entre les différents propriétaires.

En résumé, le démembrement de propriété est une technique intéressante qui permet de réduire les coûts fiscaux liés à la propriété d’un bien immobilier, de protéger son patrimoine, de transmettre une partie de son patrimoine tout en continuant à en profiter, et faciliter la gestion d’un bien immobilier.

Qui paye la taxe foncière en cas de démembrement ?

Taxe foncière démembrementEn cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui est généralement responsable de payer la taxe foncière.

La taxe foncière est une taxe locale qui est due par les propriétaires de biens immobiliers. Comme l’usufruitier est considéré comme étant le propriétaire en termes d’occupation et d’utilisation du bien, il est responsable de payer cette taxe.

Cas à part pour la taxe foncière

Cependant, il est possible que le contrat de démembrement prévoit un autre arrangement, comme le nu-propriétaire est qui est responsable de payer la taxe foncière. Il est donc important de vérifier les termes de votre contrat de démembrement pour savoir qui est responsable de payer la taxe foncière.

Il est important de noter que l’usufruitier peut ajouter la taxe foncière dans le loyer qu’il perçoit pour l’utilisation du bien. Il est donc possible que le nu-propriétaire paie indirectement cette taxe via le loyer qu’il paie à l’usufruitier.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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