Plus value et SCI : règles et fiscalité

Plus value SCI

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Sommaire

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

Lorsque vous vendez un investissement à un prix supérieur à celui que vous avez payé, vous réalisez un gain en capital appelé plus value sur lequel vous êtes imposé. Il existe quelques exceptions.

Par exemple, la plus value résultant de la vente de votre résidence principale n’est pas du tout imposée (sauf logée en SCI à l’IS). C’est également le cas des plus values immobilières sur un investissement locatif que vous réinvestissez dans votre résidence principale si vous n’êtes pas encore propriétaire.

C’est pourquoi il est important de comprendre les conséquences fiscales de la vente d’un bien avant de le faire. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à consulter un fiscaliste, notamment si vous avez des montages de type holding SCI.

Dans la langage courant, on parle facilement de plus-value immobilière pour désigner en réalité l’imposition sur la plus-value réalisée.

Quand déclarer les plus values d’une société civile immobilière ?

déclarer plus value sciLorsque vous vendez ou disposez d’une autre manière d’une immobilisation, vous réalisez un gain ou une perte en capital. Vous déclarez ce gain ou cette perte dans votre déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle vous avez disposé de l’actif dans la SCI. En général, la plupart des biens détenus à des fins personnelles sont considérés comme des immobilisations.

Des règles spéciales s’appliquent à certaines immobilisations, comme les objets de collection et les œuvres d’art. La base d’une immobilisation est généralement son coût.

Si vous avez réalisé un gain, celui-ci est imposable ; si vous avez réalisé une perte, celle-ci peut être déductible. Vous devez comptabiliser tous les gains et pertes réalisés lors de la cession de parts de votre SCI.

Comment calculer la plus-value d’un bien en SCI ?

La plus-value est l’augmentation de la valeur d’une société civile immobilière par rapport au prix d’acquisition initial. Pour calculer l’imposition de cette plus-value, vous devez connaître le prix d’achat initial de la SCI et sa valeur marchande actuelle.

Vous devrez également tenir compte de toute amélioration apportée à l’actif depuis son achat. Le calcul de la plus value de la sci se fait en soustrayant le prix d’achat initial de la valeur de revente, puis en ajoutant les améliorations qui ont été apportées tel que des travaux.

Si le résultat est positif, il s’agit d’un gain en capital. S’il est négatif, il s’agit d’une perte en capital. Le régime fiscal varie et les plus values sont traitées différemment selon le type de revenus et donc de SCI.

On a tendance a considérer qu’un rentier immobilier qui loge dans sa SCI des actifs importants comme des Coliving ou des immeubles de rapport doit plutôt opter pour une SCI à l’IS.

Quel est la plus value applicable pour une SCI à l’IS ?

plus value sci applicableLes associés ne sont pas imposés sur les plus-values, mais les sociétés le sont. Par conséquent, la plus-value est ajoutée au résultat de la société afin qu’elle puisse être imposée au niveau de l’IS. Ensuite, le régime classique de l’impôt sur les sociétés s’applique suite à la vente du bien et la fiscalité d’un immeuble devient calquée sur IS.

Si la société est imposée pour la plus-value au taux de l’IS, alors lorsque les dividendes sont distribués aux associés, ils seront imposés à ce moment-là avec l’impôt sur le revenu. Le résultat sinon reste dans la société.

Si les associés veulent bénéficier de ce résultat, ils doivent décider ensemble de procéder à la distribution des dividendes.

Ensuite, ces distributions sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu en fonction du montant de la distribution. Un abattement de 40 % est possible sous certaines conditions. Par conséquent, les associés sont imposés indirectement sur leur gain en capital.

Quelle est la taxe applicable pour une SCI à l’IS ?

La SCI à l’IS est imposée pour les plus-values immobilières au taux de 25%, soit le même impôt que celui appliqué aux plus-values professionnelles. Aucun abattement n’est accordé, quelle que soit la durée de détention du bien.

Par ailleurs, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés ne peuvent pas déduire de leurs impôts les intérêts de leur emprunt effectué pour le capital social.

Quelles sont les exonérations d’imposition pour une SCI à l’IS ?

Jusqu’à 38120€, l’impôt sur les société est réduit au taux de 15%.

Quel est la plus value applicable pour une SCI à l’IR ?

plus value sci à l'ISL’impôt sur le revenu est le mode d’imposition par défaut des SCI. Il se calque par transparence sur les particuliers. Le capital que vous gagnez par le biais d’une SCI à l’impôt sur le revenu est imposé comme s’il s’agissait de revenus professionnels.

Quelle est la taxe applicable pour une SCI à l’IR ?

L’impôt sur le revenu de 19 % sur la plus-value ainsi que les 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés s’appliquent.

En outre, il peut être soumis à la taxe sur les plus-values immobilières élevées lorsque la plus-value dépasse 50 000 € et éventuellement aux taxes sur les terrains à bâtir.

Quels sont les abattements d’imposition d’une SCI à l’IR ?

Durée de détention

Taux d’abattement impôt sur le revenu

Taux d’abattement prélèvements sociaux

Moins 6 ans

0%

0%

Entre 6 et 21 ans

6%

1,65%

22 ans

4%

1,6%

Entre 22 et 30 ans

Exonération

9%

Plus de 30 ans

Exonération

Exonération

Quelle plus value SCI pour la résidence principale ?

plus value sci résidence principaleUne société civile immobilière (SCI) peut être constituée pour une résidence principale.

Dans ce cas il a une exonération d’impôt sur les plus-values en cas de mise à disposition gratuite du bien par une SCI à l’IR. Mais les propriétaires ne peuvent pas déduire les charges afférentes.

Pour une SCI à l’IS, l’administration fiscale peut imposer cette mise à disposition gratuite, analysée en un « acte anormal de gestion ».

Comment réduire ou éviter de payer l’impôt sur votre gain en capital SCI ?

Il existe un certain nombre de stratégies qui peuvent être utilisées pour réduire ou éviter de payer l’impôt sur la plus value immobilière de la SCI.

Lorsque le prix de vente d’un bien est inférieur à 15 000 euros, les associés bénéficient d’une exonération des plus-values.

Une stratégie pour une SCI à l’IS consiste à réinvestir vos gains dans une nouvelle entreprise, ce qui peut contribuer à différer ou à éviter complètement le paiement de l’impôt sur la vente.

Enfin, il convient également de garder à l’esprit que l’impôt sur les plus-values ne s’applique que si vous vendez votre SCI à un prix supérieur à son prix d’achat initial ; si vous la vendez à un prix inférieur, vous pouvez être en mesure de réclamer une perte en capital, qui peut compenser toute autre plus-value que vous avez réalisée au cours de la même année.

En planifiant soigneusement vos affaires, vous pouvez minimiser le montant de l’impôt que vous devez payer sur votre gain en capital de SCI.

Exemples de déclaration de votre plus-value de SCI

plus value sci exempleUne SCI à l’IS réalise au cours de son exercice 200 000 euros de loyers. La SCI a 60 000 euros de charges. La SCI cède un bien immobilier et réalise une plus-value de 100 000 euros suite à la vente. Le montant de cette plus-value sera considéré comme un produit. Le résultat de l’exercice sera de 240 000 euros (200 000 + 100 000 – 60 000).

Les premiers 38120€ sont imposés à 15% soit : 5718€ et les 201880€ restant au taux fixe de 25%, soit 50470€.

Il restera donc dans la société 183812€ a distribuer à un associé suite à la cession s’il le souhaite.

Dans le cas d’un SCI à l’IR et pour une détention de 5 ans, on sera à une imposition de 19% + 17,2% de 240000€ soit 86880€ et il restera 152120€. Dans le cas de la SCI à l’IR, le montant de la plus value devient plus intéressante après les périodes d’abattement.

Les plus-values SCI peuvent être un sujet compliqué, mais nous espérons que cet aperçu vous a éclairé sur le sujet.

N’oubliez pas que si vous devez payer de l’impôt sur votre gain en capital SCI, il existe des moyens de réduire le montant de l’impôt que vous devez. Si vous avez d’autres questions sur la déclaration de votre plus-value SCI, il est toujours bon de consulter un professionnel.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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