Créer un fond immobilier

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Créer un fonds dans l'immobilier, permet de créer une société qui réunira des capitaux pour investir dans la pierre. La SCPI et l'OPCI sont les deux grands types de structure qui s'adressent aux particuliers. Si elles ont en commun de les décharger des contraintes locatives en investissant, les perspectives qu’elles leur offrent diffèrent beaucoup en termes de rentabilité, de liquidité de l'épargne et de profil fiscal.

Fonds immobilier : qu'est-ce que c'est ?


Lorsque l'on parle d’un fonds d'investissement immobilier, on parle d’un fonds d’investissement constitué principalement d’actifs immobiliers. Les fonds peuvent être de plusieurs sortes, mais tous sont rigoureusement encadrées par la loi. Leur véritable appellation est FIA (fonds immobiliers alternatifs). Ces placements doivent être déclarés à l'AMF (autorité des marchés financiers) qui doit les agréer.

La SCPI

La société civile de placement permet à des investisseurs, moyennant un capital souvent modeste, de placer dans l'immobilier. C’est la société qui va acquérir et gérer en son nom un patrimoine immobilier destiné à la location. Les SCPI orientent souvent leurs investissements vers des immeubles d'entreprise. Les actionnaires reçoivent des parts de la société en fonction de leur participation, et perçoivent des loyers sous forme de dividendes.

Tout investisseur peut avoir accès à une SCPI. Il ne s'agit pas d'un fonds d'investissement côté en bourse et les actionnaires ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés, mais simplement à l'impôt sur le revenu.

Les SCPI sont des fonds d'investissement immobilier pratiquement constitués exclusivement d'immobilier. On en dénombre 3 sortes :

La SCPI de rendement

Ce fonds d’investissement n'est constitué que d'immobilier professionnel : locaux de boutiques, de bureaux, d'entrepôt, résidences de service, etc. On peut en espérer un très honnête rendement, qui avoisine souvent les 5 %. Une SCPI de rendement peut-être à capital fixe : dans ce cas les actionnaires ne peuvent acheter des parts que lors de l'émission du capital ou lors d'une augmentation. À l'inverse, les SCPI à capital variable laissent les actionnaires libres d'acheter et de vendre leurs parts à tous moments. Leur prix sera simplement indexé sur la valeur du patrimoine locatif du marché à ce moment-là.

La SCPI de plus-value

Il s'agit d'un fonds d’investissement constitué à partir d'un parc locatif possédant un fort potentiel en termes de valorisation et de plus-value à la revente.

La SCPI fiscale

Est un fonds d’investissement constitué à des fins de défiscalisation, pour profiter pleinement des dispositifs en place comme le plan Pinel ou le déficit foncier. Il peut exister autant de SCPI fiscales qu'il y a de dispositifs sur le marché.

Notez bien

Contrairement à une SCI simple, la SCPI est gérée par un professionnel et possède un portefeuille d'immeubles bien plus important. Ses actionnaires ne prennent pas part à la vie de la société, ne se connaissent pas entre eux et se contentent de toucher leurs dividendes.

L'OPCI

Autre structure à faire partie des fonds d'investissement immobiliers :
l 'Organismes de Placement Collectif en Immobilier. Il est encore ouvert à tous les investisseurs et considéré, depuis sa création en 2005, comme une forme de SCPI au régime fiscal amélioré.
Le type de fonds des OPCI diffère de celui des SPCI. Ils sont constitués d'immobilier à 60 %, le reste étant pourvu par un portefeuille d’actions et d’obligations, et une part de 10 % de liquidités. C'est qui fait de l'OPCI un placement plus liquide, qui garantit le rachat des actions à la demande d’un associé. Ce qui n'est pas le cas en SCPI, où l'on doit attendre qu'un autre actionnaire soit décidé à vous les racheter. Le fonds immobilier d'une OPCI est souvent constitué d'immobilier professionnel, mais aussi d'immobilier de santé, d'hôtel ou de logistique. Les OPCI sont de 2 sortes :

  • Les FPI : fonds de placement immobilier soumis à la fiscalité des revenus fonciers ;
  • Les SPPICAV : sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable, assujetties au régime fiscal des valeurs mobilières.

Un OPCI est obligatoirement géré par une société de gestion spécialisée agrée par l'AMF, sur laquelle les investisseurs se reposent. Cette société se charge de la gestion locative du parc immobilier et assure aussi un important volet financier, puisqu’elle détermine une stratégie et veille à la gestion des risques, tout en couvrant l’aspect comptable et fiscal. En contrepartie de ses services, les investisseurs vont s'acquitter de plusieurs commissions : à la souscription, pendant la durée de détention des titres et lors de la revente.

Il est plus difficile de se faire une idée de la performance d'un fonds d'investissement comme l'OPCI, celle-ci étant plus étroitement liée à celle de la bourse et des marchés financiers. La catégorie de risque d'une OPCI est supérieure à celle d'une SCPI, pour un rendement en moyenne, légèrement inférieur.

LES OPPCI

Un Organisme de Placement Collectif Professionnel, fait partie des fonds d'investissement immobiliers réservés aux professionnels. Il ne concerne pas les investisseurs particuliers.

Créer un fonds : focus sur la SCPI

Les meilleurs rendements de la SCPI incitent aujourd'hui davantage les investisseurs à se retourner vers la création de ce type de structure. On détermine d’abord le type de SCPI que l'on souhaite (rendement, plus-value ou fiscale), avant d’entreprendre les démarches suivantes.  

Dépôt de l'annonce légale

La création de la société va faire l'objet d'une parution dans un journal d'annonces légal. On y mentionne : la forme sociale de la société, les statuts datés, le montant du capital social (minimum ou maximum s'il est variable), la dénomination sociale, l'adresse du siège ainsi que l'identité du gérant et la durée de vie de la société.

Dépôt du dossier au greffe

Puis il faut déposer au greffe du tribunal de commerce compétent le dossier de création. Il comporte de nombreuses pièces avec : l'acte de nomination du gérant, les statuts signés et datés, des justificatifs d'identité certifiés du gérant et des associés, un justificatif de jouissance des locaux, ainsi que de nombreuses autres pièces.

Pourquoi investir dans un fonds immobilier ?


Les motivations qui poussent à se tourner vers un fonds d’investissement dans le domaine de l’immobilier sont multiples et dépendantes de la situation financière et patrimoniale de l'investisseur. Examinons les principales.

Préparer sa retraite

Les fonds d’investissement sont vus aujourd'hui comme l'un des moyens qui permet d'anticiper la fonte annoncée des pensions de retraite. La stratégie la plus simple étant de se créer grâce à eux, une bonne réserve d'argent à utiliser plus tard. Une partie des épargnants en OPCI achètent d'ailleurs des titres, sans jamais avoir l'intention de les revendre, de manière à se créer un capital susceptible de leur générer des revenus en continu au cours de la retraite.

Autre stratégie existante aujourd'hui : acheter des parts de fonds immobilier à crédit, financées par les banques à taux très bas, et, avantage non négligeable : sans apport personnel ! La fin du prêt doit coïncider avec le départ à la retraite, de l’épargnant, pour qu’il se retrouve en possession de revenus susceptibles de venir compléter sa pension.

Se créer des revenus complémentaires

Les fonds d'investissement attirent irrésistiblement les investisseurs qui cherchent à accroître la part des revenus issus du capital dans la part de leurs revenus globaux. De fait, l'importance des revenus tirés du travail tend à baisser et à devenir de plus en plus incertaine aujourd'hui. Les investisseurs souhaitent aussi souvent financer des projets de vie, comme voyager ou plus simplement, payer les études de leurs enfants.

La rentabilité

C’est l'une des raisons qui suscite l'engouement pour les fonds d'investissement immobiliers, les meilleurs laissant miroiter des taux avoisinant les 6 % Il s'agira cependant des meilleures SCPI, dont les classements sont divulgués sur les sites spécialisés.

La performance d'un OPCI est généralement moindre sur le plan financier (elle tourne souvent autour des 3 %). Son évolution dans le temps est liée à la performance économique des actifs, immobiliers et autres, dans lequel l'OPCI est investi, ainsi qu'à la qualité de sa société de gestion. Celle-ci doit être compétente en matière d'immobilier et en matière d'asset management financier.

Bon à savoir :

Il existe un indice permettant de suivre l'évolution de la performance des OPCI.

Transmettre un patrimoine

Les fonds d'investissement immobilier permettent de protéger des proches comme les enfants ou le conjoint survivant, par la transmission d'un capital actif.

Placer un capital

Cela peut être un héritage, ou la vente d'un bien immobilier ou d'une entreprise. Les fonds d’investissement vont les transformer en rentrées d'argent régulières. On les préfère, en effet, aux actifs boursiers, beaucoup plus volatiles.

Des placements accessibles

Certaines parts de SCPI commencent à 200 euros (avec un minimum d'achat de 10 parts). Un public très large, avec un minimum de liquidités peut donc se tourner vers cet investissement. Le "ticket d'entrée" d'un placement en OCPI est aussi très inférieur à celui d'un investissement immobilier et a l'avantage de pouvoir s'ajuster en souplesse à la capacité de financement des investisseurs. Ils peuvent, selon leurs besoins, chercher à accroître leur part de capital, ou au contraire se défaire d'une partie de leur investissement quand ils le souhaitent.

Éviter les contraintes relatives à l'immobilier courant

Les investissements immobiliers demandent du temps et de la préparation, notamment en trouvant des biens rentables. Investir n'est donc pas à la portée de tous ! Le gros avantage des fonds d’investissement dans le secteur immobilier est là : ils permettent d'accéder à une part d'un parc immobilier qui rapporte des revenus locatifs, sans avoir le moindre effort à fournir ! La gestion locative est, en effet, une mine d'ennuis pour qui n'a ni les compétences ni la patience de s'occuper des demandes des locataires, rédiger des actes, régulariser les charges, régler les contentieux, etc. Généralement, les investisseurs en SCPI sont d'anciens propriétaires qui ont jeté l'éponge et préféré se rabattre sur des taux de rendement plus bas, pour être délivrés d’un poids. De plus, aujourd'hui, il est possible de souscrire directement en ligne et de devenir actionnaire de plusieurs fonds d’investissement en seulement quelques clics !

Diluer les risques

Les fonds d'investissement immobiliers détiennent en général un grand nombre de biens, qui ne sont pas tous de même nature, et sont répartis sur des territoires différents. Les risques locatifs liés à la vacance, aux impayés ou aux sinistres sont ainsi mieux dilués.

En OPCI, la baisse de valeur d'un actif plus volatile est mieux compensée par la valorisation tirée de nombreux autres actifs non concernés par les mêmes cycles économiques. Et il est possible de tirer pleinement parti de cette mutualisation du risque en investissant simultanément dans plusieurs fonds d'investissement immobilier.

Accéder à d'autres marchés immobiliers

L'investissement immobilier des particuliers concerne, compte tenu de leurs ressources, des biens d'habitation. L'un des attraits des fonds d'investissement est de leur ouvrir précisément la porte d'autres marchés immobiliers, sur lesquels SCPI ou OPCI sont autorisés à investir : entrepôts, tourisme, locaux d’activité, bâtiments de santé, etc.

Avertissement

Attention cependant, un investissement en SCPI n'est jamais garanti, tant du point de vue du capital que de celui des dividendes perçus. Le même constat se vérifie du côté d'un placement en OCPI. La performance des fonds d'investissement reste soumise aux fluctuations du marché. Ces placements s'envisagent, de plus à moyen ou long terme, pour plusieurs raisons :

  • L'achat de parts en SCPI possède l'inconvénient de s'accompagner d'un droit d'entrée assez élevé (comptez 10 % de l'investissement) qu'il faudra au moins 2 ans pour amortir. Par ailleurs, il faudra aussi tenir compte du montant de l'impôt.
  • L'investissement en OPCI se conçoit sur le long, voire le très long terme, pour d'abord, donner le temps suffisant à la société de gestion d’obtenir la valorisation des biens. Elle y parvient grâce aux travaux de rénovation, aux cessions acquisitions et aux relocations.
  • Il faut penser ensuite à l'amortissement des contributions payées lors de la souscription et à la durée de détention des titres.
  • Enfin, certaines OCPI s'intègrent dans les unités de compte de contrats d'assurance-vie qui font partie des placements à long terme.

La fiscalité d'un fonds d'investissement dans l'immobilier


Bien que les fonds d'investissement permettent d'accéder aux profits de l'investissement locatif en limitant les contraintes et le risque, leurs revenus n'échappent pas à l'impôt. Voyons comment sont taxées SCPI et OPCI.

  • Les SCPI font partie des fonds d’investissement non taxés. Ce sont les associés, qui le sont, individuellement sur la part des bénéfices qui leur reviennent. L'impôt peut être prélevé selon le régime de l'impôt sur le revenu, ou celui de l'impôt sur les sociétés.
  • Pour les particuliers, les bénéfices seront donc comptabilisés dans la catégorie des revenus fonciers, exactement comme cela est le cas pour les revenus locatifs en direct.
  • Les entreprises peuvent être soumises au régime du réel et à l'impôt sur le revenu. Les sociétés s'acquittent, quant à elles, de l'impôt sur les sociétés, soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Et la plus-value ?


En cas de revente, c'est aussi la règle des plus-values aux particuliers qui s'applique (de 19 % rappelons-le, plus une taxe de 2 à 6 % si la plus-value excède 50 000 euros). Voyons ce qui se passe avec la SCPI de plus-value.

En cas de plus-value inférieure à 15 000 euros, elle permet, en effet, d'en être exonérée. Si elle est supérieure, c'est un régime dégressif qui s'applique, fonction de la durée de détention des titres.

Pour des titres ayant moins 5 ans, aucune réduction ne s'applique, mais comptez 6 % par an, pour une durée comprise entre 6 ans et 21 ans, et 4 % pour la 22e année. Si les titres ont été détenus pendant plus de 30 ans, l'exonération devient complète et porte même sur les prélèvements sociaux.

Fiscalité des OPCI

Le régime fiscal qui s'applique dépend de la forme de l'OPCI.

LA SPPICAV

Sous certaines conditions, la SPPICAV est exonérée d'IS (impôt sur les sociétés). Elle est soumise dans ce cas à une obligation de distribution de 85 % des revenus nets concernant ses actifs immobiliers, 50 % des plus-values nettes sur ses cessions d'actifs et 100 % des dividendes en provenance des sociétés non cotées soumises au régime SIIC.

Le FPI

Ce fonds d’investissement ne dispose pas de la personnalité morale aux yeux de l'administration fiscale, ce qui lui permet, là encore, d'échapper à l'IS. Mais le FPI est soumis aussi à une obligation de distribution sur ses revenus nets, plus-values et autres revenus, dans les 5 mois qui suivent la clôture de son exercice. Le FPI est un fonds d’investissement qui est aussi soumis à la TVA.

Créer un fonds d’investissement dans l’immobilier est l’un des meilleurs moyens d’approcher les bénéfices de l’investissement locatif, avec des moyens plus réduits et sans en supporter les contraintes. Pour déterminer votre profil d’épargnant et vous diriger vers le fonds adapté à vos besoins, rapprochez-vous toujours d’un professionnel.

Maxime GUERIN
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