Investir dans une maison conteneur

Investir maison conteneur

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Sommaire

La maison conteneur, ou maison « container », est une tendance qui s’affirme dans le paysage de l’architecture contemporaine. Son originalité consiste à revisiter les containers maritimes pour les transformer en home écolo et confortables. Rapide à construire et peu coûteuse, cette maison possède de sérieux atouts pour séduire les amateurs d’habitats alternatifs.

Pourquoi investir dans une maison conteneur ?

Investissement maison conteneurLa maison conteneur est un concept qui a de l’avenir. Il voit le jour à l’aube des années 2 000, avec la nécessité pour les industriels de se débarrasser des containers maritimes. Qui aurait pensé que l’on pouvait recycler ces vastes antres de métal pour en faire des modules habitables ? Des architectes innovants, en Chine et aux Pays-Bas, qui eurent cette idée pour allier les bénéfices du recyclage à la nouveauté en matière de construction simple et économique.

Définition de la maison conteneur

Concrètement, une maison conteneur est donc constituée d’anciens containers usagés, assemblés les uns aux autres par une structure métallique. Plusieurs conteneurs peuvent être jumelés, superposés, juxtaposés, etc. Les plus petites maisons se montent à partir d’un seul container, quand certaines comprennent plusieurs containers en enfilade, dont ou aura percé les cloisons pour les imbriquer comme un vaste jeu de Légo. Les containers peuvent aussi être ajoutés à d’autres éléments structurels, dans le cas d’une extension ou d’une surélévation.

On l’a compris, la maison conteneur offre de multiples possibilités d’aménagement et peut s’adapter à tous les besoins d’espace. Son processus de fabrication est très simple et consiste à transformer d’abord les containers en atelier, puis à les transporter sur le terrain constructible. Rapide, écologique, et moins onéreux que la construction d’une maison traditionnelle, il explique que la maison conteneur fasse de plus en plus d’adeptes.

Une maison container pour qui ?

Les particuliers se tournent de plus en plus vers la maison container dans le cadre de la construction d’une maison individuelle. Mais elle intéresse aussi les investisseurs dans le secteur locatif. Il est possible, par exemple, d’ajouter de petits éléments comme un studio de jardin derrière une habitation, dans le but de pratiquer la location saisonnière ou de courte durée. De même, les conteneurs permettent des agrandissements de maison qui peuvent permettre de pratiquer la location meublée.

Ces dernières années, ce sont les offices HLM que l’on a vu massivement se tourner vers la construction d’immeubles containers, car ils réduisent pour eux le coût des constructions. Les maisons containers se répandent donc dans l’habitat collectif, ainsi que parmi les bâtiments professionnels, puisque l’on édifie aujourd’hui de plus en plus de magasins, de bureaux ou de data centers à partir de containers.

Comment la fabrique-t-on ?

fabrication maison conteneurLa construction d’une maison container débute avec le traitement de la matière première : les containers. Ils sont d’abord nettoyés, désinfectés et renforcés contre la corrosion. On réalise ensuite les opérations de découpe des parois et la pose des peintures. Puis, les parois des containers peuvent être assemblées et boulonnées. Viennent ensuite les opérations d’isolation extérieure et intérieure, avec la pose des menuiseries, des flux secs et humides et les travaux de bardage de la façade. Ensuite, le constructeur va s’occuper des fondations, avant de mettre en place le transport du ou des containers pour le montage sur l’emplacement choisi. Les travaux d’étanchéité et de finitions seront fait sur place.

Au niveau du container, ce sont les modèles de type “Dry”, usités pour le transport de marchandises sèches et non polluantes qui sont le plus recyclés. Soumis à des normes d’entretien très strictes, ces containers sont les plus adaptés à une transformation à des fins d’habitation, car ils sont les plus propres à limiter tous risques de toxicité.

Le poids standard d’un container “DRY” est compris entre 1,4 et 4 tonnes et ses dimensions oscillent entre 6,7 à 28,3 m². Pour obtenir la surface habitable, il ne faudra pas oublier de soustraire à ces dimensions l’épaisseur des murs, ainsi que celle des cloisons et de l’isolation.

Prix d’une maison container

L’achat d’une maison containeur inclue l’achat d’un terrain et les coûts de fabrication de la maison. Le prix du terrain dépendra, comme dans le cadre d’une maison traditionnelle, de la région et de l’emplacement. Quant à ceux de la construction, ils varient en fonction de l’importance du projet et de sa spécificité en termes d’espaces.

Notez bien que la construction d’une maison container comporte des particularités au niveau de la structure, de l’isolation et de la compatibilité des matériaux.

Voici quelques critères susceptibles de faire fluctuer son prix :

  • la surface habitable
  • le type de fondations : pieux, dalles ou plots de béton, etc ;
  • les raccordements eau, téléphone, gaz, électricité ;
  • les finitions extérieures et intérieures ;
  • le système de chauffage installé ;
  • les honoraires de l’architecte.

Néanmoins, les adeptes de la maison conteneur peuvent tabler sur un coût final 15 à 20 % moins cher que celui des maisons traditionnelles. On estime le prix moyen au mètre carré sur une fourchette comprise entre 900 et 2200 euros.

Un devis estimatif va tenir compte de la nature du projet, du coût des fondations et de la construction, ainsi que du transport et de l’installation.

  • Attention à la localisation des conteneurs que vous achetez au départ, leur transport peut considérablement alourdir la note !

Le prix d’une maison container varie également selon la formule choisie, car il est possible d’acheter au départ une maison en container non aménagée.

À cette formule, préférez plutôt celle de l’investissement clé en main qui prévoit un ‘tout-compris”, avec la pose des fondations, le respect des normes standard, le gros œuvre et le second œuvre, ainsi que le bardage extérieur de la façade.

Un accompagnement aux formalités administratives est en général aussi prévu, ce qui vous assure moins de tracasseries et une construction conforme à toutes les règlementations en cours.

À savoir : si vous achetez un container neuf ou d’occasion, veuillez toujours à ce qu’il soit bien porteur de la mention ISO. Cette norme garantit une grande solidité de sa structure et sa résistance au feu et à des conditions extrêmes. Un container neuf coûte autour de 3 500 euros (comptez 1 200 euros pour un container d’occasion).

La rentabilité d’une maison conteneur

rentabilité maison conteneurLes maisons conteneurs sont des logements très abordables à l’achat et qui peuvent très bien se louer en saisonnier. Les revenus peuvent être conséquents et le taux de rentabilité peut atteindre 15 à 20% brut selon la zone où investir.

Les atouts de la maison containeur

On trouve aujourd’hui beaucoup de points positifs à la maison conteneur, qui allie la simplicité de sa fabrication à la préservation de l’environnement grâce au recyclage. Mais d’autres bénéfices s’ajoutent à cela.

Un coût modique

Nous l’avons vu, le prix de la maison container est très compétitif, comparé à celui de la maison individuelle traditionnelle. Le coût au mètre carré de celle-ci est environ de 1 500 euros, quand celui d’une maison container commence autour de 800 euros.

Une construction rapide

Sans conteste, sa construction qui intercale l’aménagement du container en atelier et la pose sur le terrain offre à la maison containeur un net avantage en termes de délais. Comptez quelques mois pour la livraison (en moyenne 6), contre 12 à 14 mois pour une maison traditionnelle. La maison conteneur n’exige pas de grandes fondations, car sa structure est conçue pour résister à des conditions extrêmes. En fonction de l’étude des sols, on optera pour des pieux vissés (qui ne nécessitent pas de terrassement) ou le coulage de dalles ou de plots en béton.

Une construction modulable

maison container modulableAutre grand atout des maisons containers : leurs formes géométriques s’assemblent et s’ajustent entre elles au grès des besoins d’espaces de leurs habitants. Il est donc facile avec elles d’imaginer une future maison sur-mesure. Une conception originelle peut aussi prévoir d’être agrandie en ajoutant des éléments au fur et à mesure que la famille s’agrandit, ou pour créer un coin atelier dans la maison. Mieux : les containeurs qui composent ces maisons sont faciles à monter et à démonter. Ils sont aussi transportables et peuvent prévoir, dans certains cas, la possibilité de déménager sa maison !

Une maison design

Même si tout le monde n’aime pas l’idée d’habiter dans un container, ces maisons peuvent avoir beaucoup d’allure et inspirer les plus grands designers. Tout est permis : containers empilés sur plusieurs étages formant de vastes lofts, enfilades de containers pour créer de spacieux espaces, remplacement des cloisons par le verre dans une savante imbrication géométrique… Imaginer une maison containeur aujourd’hui, c’est aussi s’inscrire dans les dernières tendances en matière de design et d’architecture. Et côté résistance, pas de soucis à se faire : une maison containeur est prévue pour résister à une charge faisant 5 fois son poids !

Une maison écologique

Cette maison s’inscrit dans la tendance de la maison éco-responsable. Elle permet de recycler les matériaux de millions de conteneurs, dont certains sont estimés en fin de vie, sitôt leur premier voyage terminé. Transformer ces containers en maison ne demande, par ailleurs, que peu d’énergie, ce qui limite l’empreinte environnemental de la construction. Pour répondre au souci de préservation de l’environnement de leur clientèle, les constructeurs ont soin de plus, de proposer des matériaux de construction durables et éco-responsables comme le bois. Un mode de chauffage écologique, choisi pour ses performances énergétiques et ses faibles émissions de gaz à effet de serre sera aussi souvent de la partie, de même que des équipements tels que les panneaux solaires, l’énergie éolienne, ou des systèmes de collecte des eaux de pluie.

Une construction isolante

Le pouvoir isolant d’un container est bon, car sa structure blindée résiste aux ondes électromagnétiques et réduit les fuites de chaleur. Le renforcement des containers en atelier prévoit d’ajouter des couches d’isolants supplémentaires intérieures et extérieures. Les constructeurs doivent veiller, de plus, à prévoir un matériau écologique, répondant aux exigences de la RT2012 et de la future norme RT2020 qui concernera, dès juillet 2021, les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments.

Quelques inconvénients d’un investissement en maison conteneur

inconvénients maison conteneurEn dépit de ses avantages, la maison container a aussi quelques défauts, qui tiennent beaucoup au fait que les conteneurs ne sont pas, à l’origine, conçus pour être habités.

L’effet « Cage de Faraday » 

C’est un point faible de cette maison qui tient au matériau des containers : le métal. Il renvoie les ondes magnétiques extérieures, ce qui n’est pas pratique du tout pour l’installation du wifi ou du téléphone. Mais on peut pallier à ces inconvénients en installant de larges baies vitrées et des antennes extérieures.

Performances thermiques

Elles doivent être renforcées au niveau de l’isolation, car la structure métallique qui maintient les containers n’a pas de bonnes capacités thermiques. L’isolation interne, externe, ainsi que l’étanchéité doivent être renforcées.

La taille des conteneurs

Prévus à la base pour le transport, leurs dimensions sont souvent comprises entre 1,86 et 2,40 mètres de largeur et entre 2 et 12 mètres de longueur. Ces maisons ne sont donc pas prévues à la base pour avoir de larges espaces, ce qui limite les possibilités d’aménagement intérieur. Néanmoins, le métal des parois se découpe et plusieurs imbrications restent possibles.

L’esthétisme du bâtiment

Encore récente sur le marché, la maison container ne fait pas l’unanimité au niveau de l’esthétisme. Il faudra donc toujours consulter le plan local d’urbanisme de la région avant de prévoir un projet de ce type. Il est possible, cependant, d’adapter la maison container aux standard prévus par le Plan local d’urbanisme, notamment au niveau de la façade. La possibilité d’effectuer un bardage en crépis, pierre ou bois permettra d’homogénéiser la construction selon les critères de la région. Attention néanmoins, les bardages en bois demandent de l’entretien et virent progressivement du marron au gris au fil des années.

Le transport et la manutention

Les containers sont lourds (environ 2 tonnes en moyenne), ce qui fait du transport un poste important de dépenses. Les constructeurs prévoient en général un approvisionnement proche. Il est recommandé bien sûr, de se tourner vers un constructeur de la région.

Le toit

Un conteneur est par définition composé de faces planes, ce qui explique que le toit d’une maison container est plat. Cela a un inconvénient : l’élimination des eaux de pluie peut être insuffisante sous un climat pluvieux. Un toit plat en métal est néanmoins indiqué lorsqu’il fait sec, surtout si l’on prévoit éventuellement plus tard une surélévation. Il est aussi moins coûteux à construire qu’un toit de tuiles et peut accueillir des panneaux solaires. Pour les régions pluvieuses, le toit plat végétal est aussi une option à étudier. Il possède de remarquables qualités isolantes.

Comment se passe la construction d’une maison container ?

construction maison conteneurIl y a plusieurs façons de concevoir un projet de maison container : acheter les containers seuls, les containers avec livraison, ou acheter une maison container clé en main. Cette dernière solution offre plus de garanties sur la qualité des travaux et élimine de nombreuses contraintes.

Choix du projet

On se rend au départ chez un constructeur ou un prestataire de maison container auquel on fait part de son projet et de ses besoins. Une première approche budgétaire est proposée, incluant déjà un coût pour le transport et les fondations.

Faisabilité

Une étude préalable de faisabilité s’impose pour s’assurer que le projet est réalisable. L’architecte partenaire du constructeur va voir le terrain et s’assure que toutes les conditions requises soient présentes au vu des différentes solutions retenues. Il retient des solutions notamment au niveau du grutage, du terrassement, des VRD, etc. Cette étape comprend aussi l’étude des sols.

Conception du projet

Commence ensuite la conception de la maison container, avec des propositions concrètes au niveau du choix des matériaux et des équipements. L’architecte trace une première esquisse et réalise le cahier des charges. La validation de l’esquisse par le client donne lieu à la réalisation des plans et, en général, à la validation d’un devis final. Le projet commence alors à prendre forme.

Demande du permis de construire

L’architecture des conteneurs maritimes est encore récente, et il faut donc absolument vérifier qu’elle corresponde bien aux normes de la construction admises et aux restrictions de zonage du secteur choisi. C’est au niveau de Plan local d’urbanisme que le constructeur se renseigne pour son client, ce plan réglementant notamment les structures des habitations pouvant être construites, comme les normes au niveau des façades et des toits. Certains règlements explicitent clairement si la maison container est permise ou non ou certains parlent d’habitations “non traditionnelles”, comme les mini maisons ou les dômes. Une maison container serait plus facilement acceptée dans les localités un peu retirées ou peu fréquentées.

Ce n’est qu’une fois que l’on a l’assurance que la maison projetée soit conforme au PLU local que l’on demande le permis de construire dans la mairie de la commune. Pour être recevable, cette demande s’accompagne d’un certificat attestant que la maison container respecte bien la réglementation thermique RT 2012.

La construction

L’aménagement des containers en usine peut alors débuter. Elle dure en moyenne 2 mois avec la fabrication des divers éléments : charpente, couverture, électricité, plomberie, menuiseries extérieures, cloisons intérieures, isolation, ventilation. Le transport et la livraison des containers va suivre, non sans que les fondations aient été réalisées auparavant. Viennent ensuite les finitions intérieures avec la pose des revêtements sur les sols et les murs, ainsi que le bardage extérieur.

Comptez deux mois en moyenne pour la fabrication en usine, plus 2 mois encore pour la pose des fondations et le raccordement aux différents réseaux (égouts, électricité, télécoms, gaz, etc). Depuis la délivrance du permis de construire, qui prendra également 2 mois, jusqu’à la livraison du chantier, on table en moyenne sur des délais de construction compris entre 6 et 7 mois.

Autres façons de faire construire sa maison container

autre maison conteneurEn général, les prestataires spécialistes des maisons containers proposent plusieurs formules. Elles minimisent le coût d’une maison container, mais nécessitent de faire intervenir d’autre professionnels comme un grutier, et de coordonner tous les chantiers des divers intervenants. Voici ces formules :

  • le client n’achète que la maison container est se charge du transport. Il paye alors seulement le prix d’achat, ce qui lui reviendra environ à 105 euros le mètre carré.
  • le client achète sa maison container, transport compris. Dans ce cas, il devra compter sur un tarif autour de 150 euros pour le mètre carré.
  • le client achète fabrique lui-même sa maison container. Cette dernière option est réservée aux bricoleurs chevronnés, nantis de solides connaissances en construction et en métallurgie. Moyennant ces prérequis, les coûts d’une maison container baissent de 500 à 800 euros le mètre carré. Le prix d’un container de 28 m² non usiné étant compris entre 2 500 et 5 000 euros. À cela, s’ajoutera le coût du transport, des fondations, des matériaux nécessaires aux isolants, aux menuiseries et à tous les aménagements intérieurs et extérieurs. Il faudra aussi prévoir un budget pour la location des engins de chantier et le grutage.

Comment acheter des containers ?

On peut se procurer des conteneurs d’occasion auprès de revendeurs nationaux ou locaux. Les revendeurs nationaux ont des stocks plus importants, et acceptent de livrer un peu partout. Les revendeurs locaux seront moins chers, mais n’assurent pas la livraison. Pour la manutention, il convient de prévoir un chariot élévateur à fourche standard et une dépanneuse pour déplacer les containers de 20 pieds. Les containers de 40 pieds nécessitent une grue.

Un container d’expédition neuf est le plus souvent un container chinois. La société CIMC en Chine, produit environ 82 % des containers en acier mondiaux. Plus écolo, les containers d’occasion sont aussi moins chers, mais attention à leur état qu’il faut soigneusement vérifier.

  • Les containers vendus “en l’état” peuvent avoir servi au transport de matières dangereuses et être impropres à une utilisation en construction. Ils peuvent aussi être rouillés et troués, ou avoir des portes qui ne ferment pas.
  • Il convient aussi d’être vigilants aux différentes certifications. Les containers doivent répondre à des normes ISO spécifiques, qui garantissent la solidité de leur structure, ainsi qu’une résistance extrême aux conditions extérieures et au feu.
Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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