Monter un dossier de prêt immobilier pour investissement locatif

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Sommaire

Le prêt immobilier est le sésame indispensable au financement d’un investissement locatif. Or, même si le marché immobilier se porte encore bien à l’aube de 2022, les banques prévoient de durcir leurs conditions d’octroi notamment en mettant fin au calcul différentiel rendant plus complexe le montage de dossier de prêt. Ever Invest vous donne ses meilleurs conseils pour mettre toutes les chances de votre côté, et vous explique comment monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif pas à pas.

Les différentes étapes de la demande d’un prêt

La recherche du financement d’un investissement locatif suit la signature du compromis de vente. L’investisseur bénéficie alors d’un délai de 2 mois pour obtenir l’aval d’une banque. Vient alors l’étape de la demande de prêt : demande qui s’accompagne obligatoirement d’un dossier de prêt immobilier.

Comment monter son dossier de prêt immobilier ?

Dossier prêt immobilierUne demande de prêt immobilier auprès d’une banque s’accompagne d’un dossier complet qui sera scruté à la loupe que ce soit en perso ou en format holding immobilier ou SCI. Les banques, qui reçoivent plusieurs dossiers de demandes par jour, examinent avec la plus grande minutie les pièces d’un dossier, et rejettent systématiquement ceux qui sont incomplets. Il convient donc au départ de monter un dossier de demande avec le plus grand soin. Les pièces suivantes le constituent :

  • vos justificatifs civils : pièce d’identité, attestation de domicile, contrat de mariage ou de PACS ou jugement de divorce ;
  • vos justificatifs de ressources : contrat de travail et bulletins de salaire pour les salariés, Kbis et liasse fiscale pour les indépendants ;
  • vos justificatifs relatifs à votre situation financière : relevés de comptes, avis d’imposition et justificatifs de revenus issus du patrimoine ainsi que ceux établissant l’origine des fonds de l’apport ;
  • vos documents relatifs au projet immobilier : compromis de vente et preuve des futurs revenus locatifs à venir (bail des locataires en place ou attestations de revenus locatifs).  

Monter un plan de financement

Monter un dossier complet ne suffit pas, puisqu’il faut avant tout quand on emprunte, s’assurer que l’on sera en mesure d’honorer ses engagements et de faire face à ses mensualités. 
Le plan de financement sert à cela, car son but est d’établir une sorte de budget prévisionnel visant à équilibrer le coût de l’investissement avec vos ressources. Dans ce coût, comptez le prix du bien, les intérêts du prêt, les frais de notaire, les primes d’assurance et le coût d’éventuels travaux. Les ressources, elles, sont composées de votre apport, du montant du prêt et des loyers escomptés.

À retenir : le montant du crédit accordé ne pourra servir qu’à couvrir les frais d’achat du bien.

Ce n’est qu’une fois le plan de financement achevé que l’on peut réfléchir aux modalités du prêt à demander : montant, mensualités de remboursement, taux et durée.

L’examen de la banque

Banque prêt immobilierLa banque examine ensuite les éléments du dossier et donne sa réponse.

Les critères qui sont retenus sont les revenus de l’emprunteur, ses charges, sa capacité d’endettement, et l’apport personnel qu’il met en balance.

En termes de revenus, il est clair que les banques privilégient les emprunteurs pourvus d’une situation stable, en raison de la conjoncture. Entendez par là qu’un CDI est vraiment le point fort pour décrocher un crédit immobilier en 2022.

Au niveau des charges, toutes celles relatives aux différents crédits en cours de l’emprunteur sont prises en compte. S’y ajoutent les taux d’intérêt et les assurances du prêt. Les pensions à verser à des tiers, comme les pensions alimentaires, sont aussi décomptées.

La synthèse des ressources et des charges se fait à l’aide du calcul d’un ratio, celui du taux d’endettement. Ce taux détermine le montant maximum que l’ensemble des crédits et intérêts en cours peut représenter, rapporté à l’ensemble des ressources de l’emprunteur tous les mois. Les banques le déterminent sur un an, selon le calcul suivant : total des mensualités de prêts en cours et de leurs intérêts, divisé par le revenu net avant impôts, multiplié par 100. Fixé à 35 % depuis janvier 2021 par le HCSF (Haut Conseil à la stabilité financière), ce taux devient incontournable en 2022.      

Par ailleurs, les banques deviennent de plus en plus prudentes en minorant certaines ressources, comme les revenus locatifs, qu’elles ne prennent en compte qu’à hauteur de 70 %. Certains autres revenus comme les heures supplémentaires ou les primes, subissent la même décote, même si la règle peut varier selon les établissements bancaires.

Mettre toutes les chances de votre côté

Les banques pourraient devenir, donc, de plus en plus réticentes à accorder des crédits immobiliers l’année prochaine, d’autant plus que les taux d’intérêt demeurent bas. Décrocher un prêt dans le cadre d’un investissement locatif risque donc de devenir plus difficile, mais il ne faut pas abandonner vos projets locatifs pour autant. Considérez seulement qu’à l’avenir, votre dossier de prêt ne devra plus laisser aucun détail au hasard. Nous pouvons d’ores et déjà vous donner les conseils suivants.

Bien présenter votre projet

Un projet bien présenté a plus de chances de retenir l’attention de votre banquier. Certains investisseurs vont produire des documents synthétiques et agréables à lire, comme une présentation Powerpoint avec par exemple pour un immeuble le détail complet des coûts de rénovation de cet immeuble, mais la recette du succès ne se limite pas à cela. Bien présenter son projet passe par mettre en avant ses points forts tout en sachant minorer ses points faibles.

Présenter sa situation

Il est conseillé, en présentant un dossier de financement, d’appuyer sur les atouts d’une situation personnelle. Le fait d’être marié implique notamment la communauté de biens, soit un appui pour supporter le prêt. Les enfants, sont aussi synonymes de demi-parts supplémentaires dans le calcul de votre impôt sur le revenu.

Les points forts de votre situation professionnelle doivent aussi être bien soulignés, notamment votre stabilité. Un CDI dans la fonction publique est, par exemple, un atout indéniable. Si vous êtes salarié du privé, insistez sur votre ancienneté et sur vos perspectives de carrière et vos opportunités d’augmentation de salaire. Salariés en intérim ou indépendants, vous avez aussi vos chances si vos revenus sont stables et satisfaisants depuis plus de 3 ans.

Mettre en avant son projet

Cela ne peut se faire qu’en maîtrisant parfaitement la question du plan de financement, soit en étant en mesure de prouver au banquier que ce projet d’investissement locatif tient la route. Il s’agit de bien en maîtriser tous les paramètres, comme les charges ou le régime fiscal choisi. Votre banquier doit comprendre que l’investissement locatif en cours s’inscrit dans une perspective plus large, apte à générer de l’agent et des profits.

Privilégiez la relation humaine

banquier prêt locatifQue faire pour que votre dossier de prêt se démarque au milieu de celui de tous les prétendants à un crédit immobilier ? Curieusement, en effet, ce ne sont pas toujours les meilleurs profils d’emprunteur qui obtiennent gain de cause. On conseille donc, pour cette raison, de défendre directement son dossier de prêt auprès du conseiller bancaire. L’enjeu sera celui de construire une relation à long terme, susceptible d’aider ensuite à décrocher d’autres prêts, pour financer d’autres investissements.

Les multi-investisseurs le savent : il est plus difficile pour eux de faire accepter une demande de prêt. On peut se poser la question du pourquoi, puisqu’ils bénéficient en général de cashflows positifs engrangés grâce à leurs précédents investissements. Mais là est justement la raison de leurs difficultés. Bien que bien préparés, leurs dossiers sont, en effet, complexes et demandent de nombreux rapprochements bancaires, soit un effort accru d’analyse de la part du banquier. Or, ce banquier a déjà de très nombreux autres dossiers à traiter… La relation humaine est donc le petit plus qui, dans bien des cas, va venir débloquer la situation pour décrocher le crédit immobilier.

Les autres paramètres

En dehors des facteurs sur lesquels l’investisseur peut appuyer, il existe des conseils de base, qu’il doit impérativement respecter pour accéder à un prêt.

Gérer parfaitement ses finances

Les banques résonnent avant tout en termes de risques et s’assurent toujours qu’un emprunteur sera apte à honorer sa dette. Ses comptes seront donc passés au peigne fin au moins sur les 3 derniers mois.    
Il faut être ainsi vigilant à observer une parfaite gestion “en bon père de famille” sur cette période, soit en évitant tout problème de découvert et de folle dépense. Il est prudent aussi de liquider tout crédit à la consommation avant une demande de prêt, et de disposer de quelques produits d’épargne. L’idéal est d’être capable d’épargner tous les mois, les banques préférant bien sûr les profils “fourmi” aux profils « cigales » !

Mettre de l’apport dans son projet

Il ne sera plus possible en 2022 de réaliser un investissement locatif sans apport. Un minimum de 10 % sera exigé pour obtenir un prêt, mais on parle du seuil de 20 % comme plus incitatif. Ce qui n’est pas en défaveur de l’investisseur, si l’on considère qu’il place ainsi ses fonds de façon plus rentable qu’en les laissant dormir sur des livrets d’épargne qui ne rapportent plus actuellement.

Engager un courtier immobilier

Pour réussir à décrocher un prêt pour un investissement locatif que l’on veut absolument réaliser, il est recommandé de démarcher plusieurs banques, particulièrement pour les expatriés qui font un emprunt immobilier. Certains investisseurs n’hésitent pas faire le tour d’une dizaine d’établissements, pour être surs, à la fois d’avoir le prêt, et de pouvoir comparer les taux. Il faut savoir qu’un écart de 0.1 % peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée.
Néanmoins, pour qui n’a ni le temps ni la pugnacité de faire le tour des agences, le recours à un courtier immobilier est une bonne solution. Ce professionnel, rompu à l’exercice de la présentation des dossiers, connaît bien les établissements bancaires. Il est donc armé pour vous décrocher les conditions et les meilleurs taux du marché en fonction de votre dossier.

Le prêt immobilier est une composante incontournable de l’investissement locatif, car il est l’élément indispensable pour actionner l’effet de levier des banques. Or, les dernières mesures promises par l’État complexifient pour l’année à venir, les démarches pour le décrocher. Ceci devrait pousser les investisseurs à redoubler d’efforts pour défendre leurs projets.   
Ever Invest, spécialiste de l’investissement rentable, se tient à leurs côtés pour les aider à cette étape importante.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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