Les banques et le calcul différentiel

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Sans demande de crédit, un projet immobilier locatif n’existe pas. Obtenir un prêt, c’est un peu le passage obligé qui conditionne la suite. Pour mieux aborder cette étape, il est important de comprendre comment les banques prennent leur décision, et pourquoi il existe de telles disparités entre elles. De fait, les investisseurs ont tout intérêt à trouver une banque qui calcule le différentiel. On vous explique pourquoi en détail.

Qu’est-ce qu’une banque qui pratique le différentiel ?


Banque qui pratique le différentielAvant de partir à l’assaut des banques, son projet locatif sous les bras, quelques calculs s’imposent à l’investisseur. Il doit savoir que celles-ci n’accepteront pas de le financer, si sa capacité d emprunt, n’est pas jugée suffisante par la banque. Revenons sur cette notion.

La capacité d endettement de l’emprunteur est évaluée par la banque sur la base d’un calcul : celui du taux d endettement. Le seuil fatidique des 33 % figure la limite à partir de laquelle, en principe, les banques refusent d’avancer. Ce calcul doit tenir compte des ressources nettes de l’emprunteur, soit de ses revenus, diminués de ses charges. Mais, il va exister une grosse différence dans ce calcul entre une banque qui calcule le différentiel et les autres. Voyons pourquoi.

Le calcul simple du taux d’endettement

Le calcul d’un taux d’endettement tel qu’il est pratiqué par la plupart des banques est basé sur un ratio, entre le coût mensuel des charges et le total des revenus stables. Sommairement, un revenu de 3 000 € et des charges de
1 000 € aboutissent à un taux d’endettement de 33 %.
En réalité, les choses sont un peu plus compliquées, puisque toutes les charges fixes de l’emprunteur vont rentrer dans le détail des calculs.

Globalement, leurs calculs vont dont inclure :

  • le montant du loyer payé ou le montant du prêt de remboursement de la résidence principale ;
  • les crédits en cours (crédits à la consommation, prêt étudiant tec) ;
  • les éventuelles pensions alimentaires à verser.

En ce qui concerne les revenus, que la banque qui calcule le différentiel prendra en compte, on note en général :

  • les salaires nets et traitements ;
  • les pensions alimentaires perçues ;
  • les revenus locatifs à hauteur de 70 ou 75 % selon les banques ;
  • les revenus commerciaux ;
  • les rentes et retraites.

Certaines peuvent inclure le montant de l’impôt sur le revenu, mais ce n’est pas systématique. Certaines prennent en compte les prestations sociales comme les APL et les primes, mais chaque banque est juge en la matière. Au niveau des revenus locatifs, leur attitude différent aussi. Pour les revenus issus de logement, certaines prennent en compte 80 % de ces revenus, contre seulement 60 %,  lorsqu’il s’agit de revenus issus d’un local commercial. Petit détail à connaître : les banques se basent, en général, sur des montants de loyer charges comprises.

Pour le calcul simple d’un taux d’endettement, la banque va additionner toutes les charges qu’elle va diviser par la somme des revenus, en multipliant le tout par 100. Cela n’avantage pas les investisseurs immobiliers. Une banque qui calcule le différentiel aura, en effet, plus de chance d’accorder un crédit au même investisseur, avec le même budget en procédant différemment. Voyons maintenant comment et pourquoi.

Le calcul différentiel du taux d’endettement


calcul différentielCe calcul est adopté par des banques qui partent du principe que les investisseurs ne sont pas dans la même démarche que les particuliers. Il fonctionne par compensation directe entre les loyers perçus attendus et les charges. Autrement dit, il se base sur le calcul d’un différentiel, relatif à chaque investissement, intégré ensuite au calcul global du taux d’endettement. Ce calcul avantage nettement les investisseurs, ce que nous allons mieux comprendre au travers d’un exemple.

Considérons un investisseur avec 2 000 € de salaire et un loyer de 600 € pour sa résidence principale. Le loyer qu’il compte retirer de son acquisition est de 490 € et ses mensualités de prêt de 500.

Selon la méthode simple, le calcul donnera le taux suivant :((600 + 500) / (2000 + 490) ) x 100, soit 42, 2 %. La banque refusera donc d’accorder ce financement.

Voyons comment va opérer une banque qui calcule le différentiel. 
Tout commence d’abord par la soustraction du total des revenus locatifs mensuels par le montant du crédit. Il faut être prudent à cette étape et se rappeler que les banques effectuent une décote du montant des loyers de 30 % pour parer aux risques locatifs.         
Dans notre exemple, le calcul du différentiel donnera donc : 70 % de 700 – 500 = 490 – 500, soit – 10 euros.         
La banque qui calcule le différentiel l’ajoute ensuite aux charges, ce qui donne le calcul de taux suivant : ((600 + 10 ) / 2000 ) x 100, soit un taux de  30,5 % : ce qui lui permet d’accorder le crédit !

L’intérêt du calcul différentiel est incontestable pour les investisseurs. Il faut savoir qu’il est loin d’être appliqué par tous les établissements prêteurs, d’où la nécessité de se renseigner sur les banques qui le pratiquent, avant de songer à présenter son dossier de crédit.

À savoir : les banques suivantes sont réputées pour pratiquer le calcul différentiel  :

  • LCL
  • CIC
  • Crédit agricole
  • Caisse d’Épargne
  • Crédit foncier
  • Crédit populaire

Néanmoins, il n’y a pas d’automatisme et chaque dossier est différent.
Il est bon d’anticiper qu’une banque qui calcule le différentiel présente un réel intérêt pour se bâtir un patrimoine locatif.
En abaissant le taux d’endettement, elle permet d’abord d’emprunter plus, donc de faire des acquisitions plus intéressantes. Elle permet aussi de moins toucher à la capacité d’endettement de l’emprunteur, lui réservant par la,  la possibilité de continuer d’investir. 
Une banque qui calcule le différentiel a tendance souvent à pratiquer des taux un peu plus élevés. C’est à l’emprunteur de choisir sa stratégie en fonction de ses objectifs à termes, notamment s’il prévoit de demander sous peu un nouveau crédit. Un investisseur avisé saura se rappeler, de fait, que les intérêts d’emprunt sont déductibles de ses recettes locatives, moyennant le bon montage fiscal.

Contourner la règle des 33 %


liste des banques différentielTrouver une banque qui calcule le différentiel est une manière de contourner la règle des 33 %, dès lors que l’on dispose d’un dossier d’emprunt plus fragile.
Cependant, d’autres tactiques existent, pour contourner le veto des banques, à partir du moment où l’on ne rentre pas dans leurs critères : en voici quelques exemples.

Acheter en SCI

La société civile de placement va permettre de s’associer à des personnes nanties d’une bonne capacité d’emprunt. Même si c’est seulement l’un des associés qui rembourse le prêt, la banque va examiner le taux d’endettement de tous les associés. Son calcul va consister en fait à mesurer si le taux d’endettement de l’ensemble correspond aux 33 %, exigés, en proportion des parts détenues par chacun dans la société.         
Ce procédé fonctionne assez bien avec les SCI familiales, car les associés doivent naturellement, avoir entière confiance les uns dans les autres. Pour devenir pleinement propriétaire d’un bien qu’il rembourse seul, un associé devra procéder avec les autres à des cessions de parts, par la suite.
Il existe aussi une limite à cette pratique : toutes les banques ne l’acceptent pas en ce qui concerne les SCI à l’IR. En revanche, elle est toujours possible dans le cas d’une SCI imposée à L’iS.

Demander un prêt étudiant

quelle banque pour quel différentielOn n’y pense pas souvent, mais le prêt étudiant permet d’emprunter de belles sommes, jusqu’à 70 000 €. C’est là son premier atout, mais ce n’est pas le seul.

Ce type de prêt est vendu avec un différé de remboursement, puisqu’il est prévu, en théorie, pour des personnes qui doivent étudier avant d’être en mesure de rembourser. Ce point est très intéressant lors d’un investissement immobilier, puisqu’il va permettre d’amasser de la trésorerie durant ces années, de manière à pouvoir procéder à un remboursement anticipé du prêt. De cette façon, l’investisseur ne rembourse que la somme allouée au capital, et ne paiera pas d’intérêt. Plutôt pas mal, pour un propriétaire qui n’avait pas, au départ, une capacité d’endettement assez solide !        
On peut objecter à cette technique qu’elle tient un peu de la combine, puisqu’elle contraint quand même l’emprunteur, s’il ne l’a pas, à prendre le statut d’étudiant. Il aura aussi intérêt à se présenter devant le banquier en tant qu’étudiant dans une filière plutôt rémunératrice, soit en tant qu’élève ingénieur ou médecin, plutôt qu’en tant que futur instituteur. Les taux varient, en effet, selon le profil de l’étudiant et de sa caution. En moyenne, ils s’étalent entre 1 et 4 %.

Investir en location meublée

Le statut juridique de loueur en meublé professionnel (LMNP) diffère de celui de bailleur traditionnel. Il s’agit d’une activité commerciale, imposée dans la catégorie BIC, des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les banques, le projet ne rentre pas dans celui de la catégorie des projets immobiliers, mais bien dans celle de la création d’entreprise. La règle des 33 % d’endettement ne s’applique donc pas dans ce cas de figure. Néanmoins, pour obtenir des fonds auprès d’une banque, l’investisseur doit lui présenter son projet sous forme d’un business plan, assorti d’un compte de résultat et d’un bilan prévisionnel. L’investisseur est comparable à un hôtelier qui cherche à financer son exploitation commerciale et l’acquisition de l’actif qui va lui permettre de générer du profil.
Investir en LMNP comporte d’autres avantages. Les rendements locatifs y sont assez élevées et la fiscalité est l’une des plus douces qui soit. Si l’investisseur opte pour le régime du réel, il aura la possibilité de déduire toutes ses charges d’exploitation, dont ses frais de crédit de ses recettes locatives. S’il choisit le régime du micro bic, c’est d’un abattement de 50 % qu’il bénéficie lors de sa déclaration.

Rallonger la durée du prêt

choisir un calcul bancaire différentielLorsque l’on ne trouve pas de banque qui calcule le référentiel, on peut encore espérer déjouer la règle des 33 % du banquier en rallongeant la durée du prêt. Il s’agit de jouer sur le calcul du ratio en allégeant les mensualités de remboursement, ce qui aura pour effet aussi, d’augmenter les taux.

Le choix de la durée d’un prêt est fonction des objectifs d’un investisseur. S’il s’agit seulement d’acheter une résidence principale, alors la durée de prêt la plus courte est conseillée, de manière à payer le moins d’intérêt possible. Au contraire, s’il cherche à multiplier les investissements locatifs, il aura intérêt à ménager son endettement et à opter pour des durées de prêt plus longues.

Soigner son profil d’emprunteur

Les investisseurs qui misent sur l’effet de levier pour s’enrichir grâce au crédit des banques le savent : il n’est pas nécessaire de toujours remplir les grilles de critères du banquier pour décrocher un crédit. Un projet immobilier se discute aussi selon le profil de l’emprunteur, notamment s’il a déjà des investissements en cours en cashflow positifs. Un projet bien préparé, qui présente des calculs de rentabilité probants, permet aussi à l’investisseur aguerri de passer outre la barrière symbolique des 33 % d’endettement avec son banquier.

Le financement du prêt


Pour un investissement locatif, les banques examinent la rentabilité de l’opération et le sérieux du dossier. Les projets bien préparés sont gage de succès.

Les chiffres du projet

visite banque différentielUn dossier doit mentionner le prix du bien, en justifiant le prix des travaux envisagés par des devis d’artisans. Il faut aussi penser à prendre en compte le montant de la taxe foncière, des frais d’agence s’il y lieu et des frais d’acquisition.

À noter : les frais d’acquisition sont les frais que l’on acquitte au notaire. Ils recouvrent les impôts et taxes versées au trésor public, la rémunération d’intervenants pour la vente, tels que les géomètres et la rémunération du notaire.

Un dossier se compose de différents justificatifs, notamment sur les ressources de l’emprunteur et de documents relatifs au projet, comme l’acte de vente. Pour mieux aider la banque à apprécier la qualité d’un investissement, il est conseillé de joindre au dossier des photos ou des plans. Un document émanant d’un professionnel de l’immobilier et attestant le niveau de loyer que vous êtes en droit d’attendre du projet a aussi un poids.

La présentation

Pour mettre toutes les chances de son côté dès le départ, il est impératif d’être renseigné et de ne pas se présenter comme un total néophyte dans le domaine. La règle des 33 % de taux d’endettement n’est pas inconditionnelle, le passé de l’investisseur pouvant faire changer la donne, notamment s’il accumule déjà des cashflow positifs.

Néanmoins, il convient de rappeler les règles de prudence avant de briguer un nouvel emprunt auprès de son banquier. Les comptes de l‘emprunteur ne doivent présenter aucune irrégularité depuis au moins 6 moins et faire état d’une gestion « en bon père de famille » avec des rentrées d’argent et une épargne régulière.

Que vous optiez pour une banque qui calcule le différentiel ou non, vous donnerez plus de poids à votre dossier, en donnant les chiffres suivants :

  • le calcul d’un ratio entre investissement et financement aboutissant à une marge bénéficiaire ;
  • votre capacité d’épargne tous les mois ;
  • le calcul de votre taux d’endettement.

Du côté de l’établissement bancaire, vous devez vous attendre à ce que votre dossier soit examiné en termes de risques. Votre reste-à-vivre, soit ce qu’il vous reste une fois le crédit réglé, la durée du prêt et les mouvements sur vos comptes bancaires seront pris en compte. Il existe des grilles qui permettent de récapituler tous ces éléments, de manière à présenter au banquier une synthèse, qui donne du crédit à l’emprunteur.

À savoir : le critère n° 1 des banquiers lorsqu’ils se penchent sur un dossier est la stabilité des revenus. Un CDI est quasiment une condition sine qua non pour décrocher son crédit. Pour ceux qui sont en CDD ou pour les indépendants, la porte n’est pas fermée, mais ils devront justifier d’une bonne gestion de leurs comptes sur les 3 dernières années. Toutes leurs dépenses seront épluchées : attention si vous vivez au-dessus de vos moyens ou à l’abus de jeux en ligne. On ne peut, en effet, pas cacher grand-chose à son banquier…

Quel prêt choisir

En matière de crédit immobilier, il est possible de s’engager sur 2 types de prêt : le prêt amortissable ou le prêt in fine.

Le prêt amortissable

C’est le prêt le plus usité par les particuliers pour acquérir une résidence principale ou secondaire. Ce type de prêt donne accès, avec de nombreuses banques, au prêt à 110 %, soit à un prêt couvrant non seulement le prix du bien, mais aussi les frais d’acquisition : notaire, agence, assurances et frais de dossier. Le prêt amortissable permet de rembourse un bien immobilier suivant un taux d’intérêt fixé par la banque. Les meilleurs taux sont réservés aux dossiers les moins risqués, puisque la banque se rémunère sur ce risque. Elle prend en compte donc la situation de l’emprunteur, mais aussi son âge pour lui attribuer un taux (il est possible aujourd’hui de faire une simulation sur internet, afin de connaître les taux auxquels l’on peut prétendre).         
Un prêt amortissable donne droit à des échéances fixes et régulières tous les mois.

Le prêt in fine

Il s’agit du prêt plus spécifiquement réservé à l’investissement locatif immobilier. Son fonctionnement diffère totalement d’un prêt amortissable, ses mensualités n’étant destinées qu’à couvrir les frais de crédit du prêt, soit les intérêts. La partie consacrée au capital, elle, n’est acquittée qu’en fin de prêt. Comment cela fonctionne ? L’emprunteur est contraint par la banque à un effort d’épargne tous les mois, correspondant au financement de cette partie du capital. L’argent atterrit sur une assurance-vie, qui sera décaissée en fin de prêt, au moment du remboursement total. La mise de départ est de 30 % minimum du capital emprunté.
Les taux d’intérêt d’un prêt in fine sont plus élevés que ceux d’un prêt amortissable. Alors pourquoi choisir un prêt in fine ? La réponse est à rechercher au niveau fiscal, puisque les intérêts plus élevés d’un prêt in fine sont constants et déductibles des impôts. On comprend que la formule intéresse les contribuables situés dans des tranches hautes d’imposition, désireux de réduire la facture.

Les services du courtier immobilier

autorisation banque différentielÉviter de courir les rendez-vous pour décrocher les meilleurs taux du marché : c’est ce que propose un intermédiaire comme le courtier immobilier. Ce professionnel du secteur se charge de constituer le dossier, puis de sonder les établissements bancaires en quête du meilleur taux, par rapport au profil du dossier.
L’intérêt est bien sûr de gagner du temps et quelques points non-négligeables au niveau du taux. Un courtier fait gagner en moyenne de 0.1 à 0.2 points sur un taux, ce qui se chiffre déjà en milliers d’euros, sur la durée d’un prêt. En bonus, il peut vous obtenir aussi des conditions avantageuses sur certaines garanties, comme l’assurance décès-invalidité ou une GLP (garantie loyers impayés).
Son secret ? Une bonne connaissance des réseaux bancaires et de leur profil en matière d’emprunteur, mais aussi des relations privilégiées avec eux.  Les courtiers apportent aux banques de gros volumes de dossiers, ce qui leur permet d’obtenir des conditions avantageuses pour leurs clients. Ce sont d’ailleurs souvent les banques qui les rémunèrent, ce qui explique que les services de certains courtiers puissent être gratuits. 
Dernier point important au sujet des courtiers : eux sont capables de vous dire au sujet d’un établissement bancaire, s’il s’agit d’une banque qui calcule le référentiel.

Quelques trucs en plus pour décrocher son crédit


Il existe quelques petits filons qui aident, une fois qu’on les connaît, à mieux se débrouiller dans la jungle des établissements bancaires. Même s’ils sont majoritaires à pratiquer la non compensation, chacun a sa propre gestion du risque sur un même dossier.         
Sachez d’abord que chez certains, le pouvoir de décision est local, au niveau des chefs d’unité (regroupements d’agences), qui disposent de certains plafonds. À  la Caisse d’Épargne ou au Crédit mutuel, il serait possible ainsi de rencontrer des conseillers capables de prendre une décision dans leur bureau.

Sachez ensuite qu’il est préférable d’emprunter jeune, et que ce n’est pas toujours votre banque qui vous réservera les meilleures conditions. Enfin, quel que soit votre âge, présentez plutôt votre dossier en début d’année, quand les banques n’ont pas encore atteint leur quota.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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