Renovation d’immeuble de rapport

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La rénovation suite à l’investissement dans un immeuble de rapport n’a jamais été autant d’actualité qu’aujourd’hui, avec les nombreuses aides des pouvoirs publics visant à stimuler la rénovation énergétique. Des immeubles plus salubres et plus économes en énergie en perspective, qui font réaliser de belles économies à la copropriété. Avant de vous lancer dans un chantier, Ever Invest passe en revue les différents travaux.

Rénover un immeuble : les différentes étapes

La rénovation d’un immeuble peut être complète ou partielle. Elle inclut des chantiers aussi divers que la sécurisation du bâtiment, la remise aux normes des installations ou l’achat de nouveaux équipements comme un ascenseur. De grandes étapes, que nous exposons ici, vont ponctuer son déroulement.

L’étude préalable

renovation immeuble etudeUne rénovation d’immeuble commence par un examen des règles d’architecture et d’urbanisme puis un examen complet du bâtiment afin de repérer les travaux à entreprendre. Certains défauts signalés à la copropriété par les locataires ont souvent une origine tenant à l’immeuble dans son ensemble, et non à un problème de l’appartement. Il est donc indispensable de faire expertiser un immeuble avant une rénovation complète de façon à optimiser ses performances. Le professionnel interrogé va s’intéresser :

  • à l’état des murs, des plafonds et des fenêtres ;
  • à l’état de la charpente et de la toiture ;
  • aux performances énergétiques de l’immeuble et à son isolation ;
  • aux circuits de gaz et d’électricité et à la plomberie, etc.

Il se penchera aussi sur la remise aux normes de l’immeuble, notamment dans le domaine énergétique, puisque tous les immeubles conçus avant 1975 ne respectent pas les normes actuelles dans ce domaine.

Les principaux de travaux de rénovation visant à sécuriser l’immeuble concernent aujourd’hui :

  • les travaux de désamiantage ou de déplombage ;
  • la mise en conformité des ascenseurs
  • la mise en conformité avec des dispositifs incendie ;
  • la pose de compteur de calories et de compteur d’eau chaude pour le chauffage collectif ;
  • la suppression des vide-ordures pour des questions d’hygiène.

Autre rôle de cette étude préalable : elle va permettre de se faire une idée de l’ampleur des travaux de rénovation à entreprendre et de commencer à effectuer un premier chiffrage. La recherche du financement commence alors, en tenant compte des aides et des subventions que l’État accorde aux copropriétés, notamment dans le domaine de la rénovation énergétique.

Une rénovation d’immeuble, tout comme la rénovation d’une maison ou d’un appartement, peut être complète ou partielle. Cela varie en fonction de l’âge de l’immeuble et de son entretien. Des complications graves telles qu’un défaut de solidité peut mener à une procédure de péril.

Le gros œuvre

Cette étape suivante concerne tous les travaux relatifs à la solidité et à la stabilité de l’immeuble. Ils engagent donc les plus gros chantiers et seront les plus coûteux. Le gros œuvre porte notamment sur les travaux de rénovation des murs porteurs, de la toiture et de la charpente, ainsi que sur l’isolation et l’étanchéité de l’immeuble. Les problèmes de cet ordre affectent, de fait, l’ensemble des logements d’un même édifice, et ne peuvent pas être traités séparément.

Pour exemple :

un traitement antiparasitaires s’envisage toujours à l’échelle d’un immeuble, de manière à empêcher la prolifération des champignons et moisissures à tous les logements.

Les travaux de démolition

Il arrive qu’une rénovation immeuble nécessite des travaux de démolition, comme lorsque son aménagement intérieur est total, en créant de nouveaux duplex, par exemple, ou en grandissant les appartements existants. La création d’ouvertures plus grandes, pour augmenter l’éclairage naturel des logements occasionne aussi des travaux de démolition.

Ces travaux sont rapidement suivis d’un travail de déblaiement qui vise à évacuer les gravats et à rendre les lieux propres pour la bonne exécution des étapes suivantes de la rénovation.

À savoir :

De nombreux travaux de démolition concernent aujourd’hui l’abattage de murs contenant de l’amiante ou du plomb. Un repérage des matériaux est nécessaire avant ce type de travaux. Renseignez-vous toujours avant d’effectuer ce type de rénovation.

La rénovation de l’isolation

Pas de rénovation immeuble aujourd’hui sans rénovation énergétique ! Malheureusement, les immeubles anciens sont encore de vraies passoires énergétiques, et les autorités incitent vivement les copropriétés à rénover. Les bénéfices d’une telle rénovation sont importants, pour offrir un meilleur confort, mais surtout, pour réduire la facture des dépenses énergétiques, et par là même, les charges de copropriété. Les travaux de rénovation pour colmater les fuites vont concerner l’enveloppe de l’immeuble et de ses parois. Ils se concentrent en général sur :

  • les combles et la toiture (où les plus grosses déperditions de chaleur s’observent) ;
  • les murs ;
  • le sous-sol ;
  • les canalisations, jonctions, gaines (là où les ponts thermiques sont difficiles à détecter).

La rénovation du chauffage

La rénovation du système de chauffage suit souvent la rénovation de l’isolation, puisqu’il va optimiser celle-ci au niveau des économies d’énergie. On l’entreprend aussi quand le chauffage existant commence à montrer des signes de vétusté ou rejette trop de gaz à effet de serre. L’ampleur des travaux peut se limiter à seulement équiper chaque logement individuel de nouveaux radiateurs, ou s’étendre à tout l’immeuble, avec le remplacement de la chaudière collective.

Actuellement, ce sont les énergies renouvelables, avec des systèmes comme la pompe à chaleur, ou un combustible comme les granulés de bois qui sont le plus promus. Mais attention, une modification de combustible entraîne la pose de nouvelles installations et la dépose des anciennes, ce qui est autant de coûts à prévoir.

L’isolation de l’immeuble

renovation immeuble pas cherOn peut être confronté à ce grand chantier de rénovation dans un immeuble ancien. Ceci concerne les immeubles bâtis en général, avant la crise pétrolière où l’on chauffait encore à tous va sans se préoccuper de la facture ! Il va s’agir souvent :

  • d’isoler la toiture-terrasse :
  • d’isoler la façade avec de la laine de roche ;
  • de remplacer les chaufferies fuel ;
  • d’isoler les terrasses et les planchers hauts des caves ;
  • de rénover le système de ventilation,
  • de remplacer les menuiseries ;
  • d’équiper les fenêtres de doubles ou de triples vitrages.

À noter : une mauvaise étiquette énergétique d’un immeuble se caractérise par son ancienneté et par de gros impayés imputables aux charges de chauffage. Une copropriété ne doit pas attendre, mais solliciter au plus vite les aides de l’Anah, afin de financer ses travaux. Ceci pour ne pas tomber dans un cercle vicieux où la copropriété à la fois s’endette et fait face à une baisse de la valeur du bien immobilier qui se dégrade, faute d’entretien.

Le ravalement de façade

Le code de la construction et de l’habitation prévoit un ravalement de façade décennal obligatoire. Ces travaux de rénovation interviennent pour la qualité de l’espace urbain, comme pour la bonne conservation des édifices. La pollution et les intempéries agressent, en effet, la surface des immeubles qui se craquellent et se dégradent. Entreprendre à temps la rénovation d’une façade revient souvent à éviter des travaux de rénovation beaucoup plus coûteux par la suite. Les problèmes au niveau d’une façade peuvent être de plusieurs ordres :

  • présence de mousses et de lichens liés à la pollution ;
  • fissures et décollement des peintures et des enduits ;
  • dégradations des joints et des blocs de pierre ;
  • graffitis, etc.

Les travaux de rénovation à prévoir seront : le nettoyage et le décapage des murs extérieurs, leur entretien et l’application d’un produit protecteur.

Un ravalement de façade se décide en copropriété, mais il faut, pour le mettre en place, respecter les règles qui s’imposent au niveau de la commune. Une copropriété à 6 mois pour l’effectuer suite à un rappel de la mairie. Les copropriétaires ne peuvent pas vraiment dans ce cas s’y opposer, sous peine de voir la mairie faire exécuter d’office les travaux tout en lui facturant l’opération.

La rénovation des parties communes

Les travaux de rénovation d’un immeuble se départagent entre ceux concernant les parties communes et ceux relatifs aux parties privatives. Les parties communes se composent : du hall d’entrée, des sols, des couloirs, des escaliers, des combles, des équipements collectifs comme la chaudière, des voies d’accès à la propriété, des cours et jardins intérieurs, des canalisations, du réseau électrique, des gaines et des têtes de cheminée, etc. Il existe des parties communes désignées comme “parties spéciales” par le règlement de copropriété d’un immeuble. Elles concernent celles qui ne sont pas partagées par tous les copropriétaires, mais seulement par quelques-uns. L’usage de l’ascenseur exclut, par exemple, le copropriétaire d’un rez-de-chaussée.

Un projet de rénovation des parties communes peut porter un peu sur tout : opération de “relamping” pour équiper les parties communes d’ampoules moins énergivores, réfection de l’ascenseur, poses de compteurs d’eau froides divisionnaires, pose d’un interphone, modification du réseau de distribution électrique, plantage d’arbustes dans les espaces extérieurs, etc.

La rénovation des parties privatives

Les travaux de rénovation effectués sur les parties privatives ne regardent normalement que chaque copropriétaire. Néanmoins, certains travaux sont soumis à l’autorisation des autres copropriétaires si leur incidence dépasse le simple cadre d’un logement. Un changement de fenêtres implique, par exemple, une modification de la façade qui va concerner l’ensemble de l’immeuble. Les travaux de rénovation soumis à une autorisation sont ceux qui modifient des parties communes comme un mur porteur, ou l’aspect extérieur du bâtiment.

Les autres travaux de rénovation qui concernent l’intérieur du logement, comme la modification des murs non-porteurs, la réfection des sols et des murs ou l’équipement de la cuisine et de la salle de bains, n’ont pas besoin d’autorisation.

Les travaux soumis à obligation doivent avoir obtenus l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires avant la déclaration de travaux en mairie.

 

Combien coûtent les travaux de rénovation d’un immeuble ?

renovation immeuble énergieUne fois que l’on a déterminé l’envergure des travaux à réaliser, et que l’on a réalisé un plan avec des ordres de priorité, la question du coût se pose. Cette question est déterminante pour la faisabilité d’un projet, tout en influant aussi sur la recherche de financement.

Globalement, pour prévoir le coût d’un projet de rénovation, il est bon de prendre en compte au départ la taille de l’immeuble et sa surface, car le coût de ce type de travaux se chiffre au mètre carré. Le prix des matériaux, des équipements, de la main d’œuvre et les frais de déplacement des artisans est également à prendre en compte.

À savoir :

Des travaux de rénovation sont souvent entrepris pour faire prendre de la valeur à un immeuble avant sa revente. Chaque appartement considéré séparément bénéficie aussi de cette plus-value. Considérez qu’un immeuble dont le ravalement vient d’être refait à plus belle allure, et que son prix sera donc plus facile à négocier.

Indicatifs de prix moyens

Le prix de la rénovation d’un petit immeuble de quelques logements n’a rien de comparable à celui d’une vaste copropriété qui en comporte presque 200. De même, l’ampleur des travaux envisagée et les matériaux vont considérablement influencer les devis. Afin de pouvoir se faire un ordre d’idée, nous récapitulerons dans ce tableau, les principaux travaux de rénovation évoquées plus haut.

Pour le gros œuvre

Type de travauxPrix TTC au mètre carré
Rénovation d’une couverture de toit en ardoisede 80 à 150 €
Rénovation d’une couverture en tuiles de terre cuiteDe 40 à 50 €
Rénovation complète d’une charpente en bétonde 120 à 140 €
Démolition d’un mur porteurde 100 à 200 €
Démolition d’un mur en béton arméde 150 à 220 €
Démolition d’une cloison en placoplâtrede 10 à 15 €
Ravalement classique (application de la peinture sur un support ou un enduit en bon état)de 60 à 80 €
Nettoyage de façade20 €
Projection d’enduitde 40 à 80 €
Peinture de façadede 20 à 40 €
Evacuation de gravatsde 35 à 55 €
Travaux de rénovation parties communes structure du bâtimentde 1 000 à
1 500 €

  

Le second œuvre

Type de travauxPrix TTC
isolation des mursde 30 à 90 € le m²
isolation des comblesde 35 à 100 € par m²
isolation de la toiturede 20 à 70 € par m²
isolation des planchersde 35 à 80 € par m²
VMC simple fluxde 1 000 à 3 500 €
travaux de rénovation partie communede 500 à 800 € le m²
rénovation salle de bainsde 2 500 à 4 500 €
rénovation de la cuisineDe 2 000 à 5 000 €
rénovation des solsde 3 000 à 5 000 €
rénovation des plafondsde 1 500 à 2 500 €
rénovation électriquede 5 500 à 6 500 €
rénovation de la plomberiede 1 000 à 1 500 €
remplacement des radiateursde 30 à 50 € par m²
remplacement complet du chauffage centralentre 10 000 et 15 000 €
installation d’une pompe à chaleurentre 5 000 et 15 000 €

 

La durée des travaux

Une rénovation complète va exiger des habitants de l’immeuble qu’ils quittent les lieux, c’est pourquoi la durée des travaux doit toujours être examinée avec soin. Si rénover un immeuble complet prend environ 1 an, la rénovation d’un simple appartement d’environ 75 mètres carré ne prendra que 4 semaines pour une rénovation légère, 6 à 8 semaines pour une rénovation complète, et jusqu’à 17 semaines pour une rénovation lourde.

Le nombre d’artisans qui va travailler sur un immeuble sera également fonction des délais dans lequel doit être fini le chantier, des délais très justes occasionnant plus de main d’œuvre.

À noter :

Les travaux d’isolation extérieurs sont généralement entrepris à l’occasion d’un ravalement de façade. Ils ne nécessitent pas que les locataires quittent les lieux.

Les aides au financement

L’État contribue à mettre en place des aides et des mesures pour inciter les copropriétaires à rénover.

La TVA à 5,5 % : les équipements et prestations éligibles à ce taux sont ceux portant sur les travaux de rénovation énergétiques. Cela concerne la fourniture des matériaux, l’installation, la pose et l’entretien.

Le bénéficiaire n’a pas de conditions de ressources à respecter. De même, ce taux est indifféremment applicable, selon que les travaux concernent une maison ou un immeuble collectif, ou qu’ils soient réalisés séparément ou dans un bouquet de travaux. En revanche, pour profiter de ce taux réduit, il est obligatoire que les travaux soient réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement).

Habiter Mieux de l’Anah

L’agence nationale pour l’habitat attribue une aide conséquente aux copropriétés prêtes à réaliser des travaux de rénovation pour un gain de performance énergétique de 35 %. Cette aide se décompose en 2 volets : avec la prise en charge d’une prestation d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO), qui se monte à 180 € par logement, et une aide financière de 5 250 € pour les travaux par logement, sans conditions de ressources pour l’occupant.

Conditions d’éligibilité : l’immeuble doit avoir été construit il y a plus de 15 ans et comporter un minimum de 75 % d’habitations occupées à titre de résidence principale. Son étiquette énergétique doit être évaluée entre D et E, ce qui signifie que l’Anah le considère comme fragile. On évalue ce critère sur la base du taux d’impayés des charges relatives au chauffage dans le budget prévisionnel de la copropriété. Il doit être compris entre 8 et 15 % si elle comporte moins de 200 lots, et entre 8 et 25 % si la copropriété en comporte plus.

MaPrimRenov ‘

renovation immeuble maprimerenovPour remplacer l’ancien crédit d’impôt pour la transition écologique (CITE) et les aides de l’Anah “habiter mieux agilité”, le ministère de la Transition écologique et solidaire a décidé de mettre en place cette nouvelle aide. Le dépôt des dossiers pour les propriétaires bailleurs débute cette année dès le 1er juillet. Les travaux couverts doivent avoir pour finalité d’entretenir le bon état du logement et de contribuer à sa décence. Ils concernent la rénovation énergétique ainsi que l’entretien des façades et des toitures végétalisées. Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

  • être propriétaire ou usufruitier ;
  • être titulaire d’un droit immobilier ;
  • s’engager à louer le logement ;
  • s’engager à ne pas augmenter le loyer.

Les montants de l’aide sont forfaitaires et correspondants à l’efficacité énergétique des travaux et aux ressources du demandeur. Il existe des plafonnements selon les équipements, mais aussi des “bonus”, pour les bâtiment basse consommation, par exemple, ou pour la sortie de passoire énergétique. Pour connaître le montant de sa prime, un simulateur existe.

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

Cette mesure consiste en une avance de fonds sans intérêts, pour financer des travaux liés à la performance énergétique du logement. Elle s’adresse autant aux bailleurs qu’aux propriétaires d’habitations individuelles jusqu’au 31 décembre 2021.

Les travaux d’un éco-PTZ “copropriétés” peuvent porter sur les parties communes, ou sur les parties privatives faisant l’objet d’une rénovation d’intérêt collectif (comme un équipement tel qu’une chaudière).

Le montant maximal par prêt est de 10 000 € par logement et le montant total d’un prêt est donc égal au nombre de logements concernés par le prêt, multiplié par le montant maximal du prêt par logement.

Attention :

un éco-PTZ “copropriétés” peut porter sur plusieurs bâtiments d’une même copropriété, mais un seul éco-PTZ “copropriétés” sera accordé pour un même bâtiment de la copropriété.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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