Quel rendement locatif viser ?

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Quel rendement locatif viser ? Si vous souhaitez entrer dans le club des 3 millions de Français qui investissent dans la pierre en achetant votre premier bien, cette question se pose pour vous ! Mesurée par un taux, la rentabilité d'un investissement à atteindre dépend de certains paramètres dont nous tâcherons, dans cet article, de vous donner les clés.

Calculer sa rentabilité locative : la base


rentablité locative brute:netteAvant même de penser rendement locatif, il est utile de revenir sur le marqueur qui sert à en évaluer la performance, soit le taux de rentabilité. C'est lui qui permet à l'investisseur de ne pas partir à l'aventure, mais de tabler sur un investissement immobilier vraiment rentable, à chaque fois qu'il met son argent en jeu. Plusieurs niveaux de précision caractérisent ce taux : chacun a son utilité dans le processus de choix d'un bien.

La rentabilité brute

Elle porte sur un rapport simple entre le coût d'achat d'un bien et les recettes projetées de ce bien. On calcule ce taux sur un an, en divisant le prix d'achat du bien par la somme des loyers espérés, le tout multiplié par 100. On obtient ainsi un premier taux indicatif. La rentabilité brute (ou rendement brut), n'est, en effet, pas significative pour une décision d'achat. Elle ne sert que de première approche pour mesurer l'intérêt de ce bien ou pour comparer plusieurs possibilités entre elles.

Quelle rentabilité brute ?

La rentabilité brute moyenne à Paris est située entre 3 et 4 %, la fourchette haute concernant les biens de petite taille comme les studios. En province, cette rentabilité monte entre 4 et 7 %. Néanmoins, dans l'optique de viser un bon rendement locatif, il est préférable de s'intéresser à des taux plus hauts.

La rentabilité nette

On entend par rentabilité nette, la rentabilité nette de charges. C’est-à-dire que l'on comprend dans le calcul le montant des charges incombant au propriétaire qui réalise un investissement locatif. Ce montant va comprendre les frais de notaire, qui peuvent atteindre jusqu'à 7 % du prix du bien dans l'ancien, ainsi que d'autres charges comme les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais d'assurances, les taux d'intérêt au niveau de l'emprunt, et le coût des éventuels travaux de restauration. Le total de ces charges sera ajouté au prix du bien dans le calcul du taux, ce qui aura pour effet de le réduire, mais d'aboutir aussi à une estimation plus réaliste.

La rentabilité nette-nette

Pour avoir une idée vraiment précise du taux de rentabilité d'un bien, la fiscalité est un élément majeur à comprendre dans les calculs. Selon le montage fiscal et le dispositif choisi, les chiffres peuvent considérablement varier. La rentabilité nette-nette consiste à intégrer l'impact de la fiscalité dans le calcul, en déduisant les charges d'impôts et de prélèvements sociaux des recettes locatives.

Le calcul des cash-flows

Il concerne un autre indicateur en ligne de mire de tous les investisseurs. Basé sur les flux de trésorerie, il consiste à prendre en compte chaque mois, le montant final restant à l'investisseur, une fois toutes les charges acquittées et le loyer empoché. Cumulés sur un an, le calcul des cashflows donne lieu au calcul du TRI, ou taux de rendement interne, qui va mesurer la performance de l'effet levier du crédit immobilier.

Alors quel rendement locatif viser ?


rentablité locative rendementQuand le calcul de la rentabilité locative de son investissement devient plus clair pour l'investisseur, la question de quel rendement locatif viser demeure.
Deux clés vont permettre d'y répondre, autour de l'autofinancement du bien d'abord, puis des objectifs de l'investisseur ensuite.

Assurer l'autofinancement du bien

La base d'un investissement réussi, quel que soit le taux de rendement que l'on en attend, est avant tout de ne pas faire perdre d'argent. Un investissement locatif peut, en effet, devenir un boulet dans le patrimoine d'un investisseur, si les traites de l'emprunt grèvent son budget avec une plus-value à la revente incertaine. Pour cette raison, le rendement que l'on doit viser à minima est celui qui assure l'autofinancement du bien.

La règle des 70 %

Il n'est pas difficile de s'assurer de l'autofinancement d'un bien en se basant sur les cash-flows qu'il va générer chaque mois. Globalement, les flux de trésorerie sortants, qui résident dans les charges, doivent être entièrement absorbés par les recettes locatives, tout en laissant un excédant. Ce qui signifie que les coûts afférant au remboursement du prêt, à ses intérêts, ainsi que les charges, n'excèdent jamais le total des recettes locatives pour le bien. Pour s'en assurer, on conseille la règle des 70 %, soit que le montant des mensualités du prêt ne dépasse pas 70 % des recettes locatives, de manière à ce que les 30 % restants puissent couvrir les dépenses de fonctionnement du bien : travaux de copropriété, frais d'entretien, etc.

Cette règle n'est pas toujours facile à appliquer, mais elle a le gros avantage de permettre de distinguer rapidement si acquérir un bien immobilier en vaut la peine, ou si quelques ajustements sont nécessaires. Un bien qui dégage un cash flow insuffisant peut, en effet, dégager un meilleur rendement locatif si l'on joue sur 2 variables, en :

  • réduisant le montant des mensualités de prêt : comme, par exemple, en  négociant mieux ses mensualités d'emprunt, en rallongeant la durée du prêt ou en augmentant son apport personnel ;
  • ou en accroissant les recettes locatives grâce à une stratégie "haut rendement", comme la location saisonnière, la colocation ou la location meublée sous le régime LMNP.

Limites de la rentabilité

La rentabilité est un peu la boussole des investisseurs, mais cela ne doit pas faire oublier qu'elle n'est pas le seul critère qui doit présider à l'achat d'un nouveau bien immobilier. La revente et l'objectif de la plus-value ne doivent jamais être occultés. Car l'argent que l'on gagne grâce à un très bon rendement locatif durant la durée de détention d'un bien, peut très bien être perdu avec une moins-value lors d'une revente. N'oubliez pas aussi, à ce propos, que les revenus locatifs sont plus lourdement imposés qu'une plus-value immobilière. Il est vivement conseillé, donc, de toujours considérer un investissement locatif dans sa globalité. Cela se conçoit en portant son choix sur des biens sujets à une revalorisation constante, situés dans des quartiers "porteurs". Mieux vaut donc éviter les logements à bas coût, qui demanderont des concessions sur le prix en cas de revente.

Ensuite, il ne faut pas oublier que le rendement est en immobilier fonction du risque, et qu'à de forts rendements vont correspondre de forts risques locatifs. Il existe à cet égard, deux grandes typologies d'investisseurs : ceux d’abord qui vont privilégier le rendement locatif pour construire rapidement un parc locatif rentable, jouant à fond sur l'effet de levier du crédit. Et il existe les autres, amateurs d'investissements à visée patrimoniale sur du long terme (minimum 20 ans), qui privilégient avant tout la valeur de leurs biens.

Atteindre le rendement locatif souhaité


rentablité locative fiscalitéUne fois que l'on a une idée plus précise du ou des cashflows que l'on souhaite obtenir, il convient aussi de repérer les moyens à mettre en œuvre pour les atteindre. Cela se joue beaucoup avec le choix du bien, mais aussi en évitant quelques pièges.

Les bases d'un bon rendement locatif

L'emplacement

On le répète souvent, mais l'emplacement d'un bien détermine, pour une bonne partie, le futur rendement locatif d'un bien. On préfère, bien sûr, toujours des biens situés en centre-ville proches de toutes les commodités, pour lesquels il y aura toujours des locataires. On aura le soin de choisir l'emplacement en fonction aussi de la typologie du bien : soit situé près des universités pour un logement étudiant, ou près d'un pôle d'activité s'il s'adresse à de jeunes actifs.

La gestion

S'occuper soi-même de la gestion locative, soit trouver les locataires, établir les baux et les quittances et s'occuper des contentieux, prend du temps. Mais cela fait aussi économiser sur les coûts de fonctionnement et optimise les ratios. Il en est de même pour les travaux : être capable d'en faire soi-même une partie permet d'économiser sur la somme empruntée, donc de faire baisser ses mensualités de prêt et d'accroître son rendement locatif.

La fiscalité

Tout investissement immobilier est taxé, mais la fiscalité immobilière offre de multiples possibilités d'alléger ce poste par un montage bien étudié. Dispositif Pinel en achetant dans le neuf, déficit foncier pour acheter un bien à rénover, ou LMNP pour louer en meublé en défiscalisant, il y en a un peu pour tous les goûts. Une grande diversité de régime qui démontre que l'on ne peut s'intéresser à l'immobilier en faisant l'impasse sur le sujet. Sachant que le choix du mauvais régime fiscal peut faire basculer un investissement dans le rouge, ne sous estimez jamais ce chapitre dans vos calculs de rendement.

La stratégie locative

Générer de forts taux de rendement correspond souvent à un type de location spécifique, particulièrement rémunérateur, que l’on qualifie à "haut rendement". La colocation et la location saisonnière en sont les plus connues, avec des taux atteignant sans problème les 2 chiffres. Attention cependant à la location saisonnière autour de laquelle les pouvoirs publics ont resserré leur étau par des règlementations de plus en plus contraignantes, et dont la gestion locative est lourde et chronophage.

Les pièges

Quelques-uns guettent votre rentabilité et se cachent souvent derrière un prix trop bas à l'achat. Alors certes, ce prix peut être alléchant au départ, car qui dit prix bas, dit taux de rendement qui remonte. Mais ne tombez pas si vite dans le piège en vous posant quelques questions.      
Un tel bien est-il bien situé ? Si tel n'est pas le cas, il risque d'être difficile à louer, et donc exposé au risque de la vacance locative, tout en étant difficile à revendre. Est-il en bon état ? Si cela n'est encore pas le cas, il vous expose à des travaux de rénovation, à entreprendre avant d'acheter le bien, de manière à ne pas connaître d'hémorragie au niveau de votre trésorerie plus tard. Ne louez jamais un logement en mauvais état, qui peut être source sur le long terme de tous les ennuis : locataires peu solvables et peu scrupuleux, ainsi que la vacance locative. Et cela est encore sans compter avec la moins-value que vous ferez quand vous peinerez à retrouver un acheteur.

Quand la rentabilité locative baisse

S'intéresser à la rentabilité locative d'un investissement n'intervient pas qu'en phase d'acquisition du bien, mais peut se faire aussi lorsqu’un bien fait partie d'un parc locatif que l’on souhaite auditer. L'intérêt sera alors de ne conserver que les biens ayant une bonne rentabilité. Concrètement, que doit-on faire ?

D’abord ne garder que les biens estimés rentables, soit ceux dont les taux de rendement ne soient pas inférieurs à 1 % à Paris, ou à 4 % en province. Puis, on recommande ensuite de réinvestir le prix des biens revendus dans un immobilier locatif plus rémunérateur. Cela peut se faire, par exemple, en se tournant vers la location meublée, ou en trouvant des biens dans de petites villes, qui offrent des prix au mètre carré très bas pour un rendement locatif attrayant. Le dynamisme du marché locatif local devra dans ce cas être testé, de manière à éviter de se retrouver piégé par la vacance locative.

Dans le cas où vous décidez de garder vos biens, pensez à conserver leur valeur par un bon entretien. L’objectif est pour vous de toujours trouver preneur sur le marché locatif et de pouvoir en tirer une plus-value en cas de revente.

À savoir : sachez que l'immobilier locatif est semblable à la bourse sur ce point : mieux vaut savoir arbitrer au bon moment en sachant se séparer des actifs dont le rendement chute. Un spécialiste de l’immobilier comme Ever Invest peut vous aider à gérer un portefeuille de biens en anticipant la baisse de vos actifs. Sachez, de fait, que lorsqu'un rendement locatif baisse, c'est que la valeur du bien augmente plus vite que le niveau des loyers. Il est sûrement temps alors pour vous de songer à la revente.

Maxime GUERIN
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