Faut-il investir dans l’immobilier via une société ?

 

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L’investissement locatif en société via une SCI est une possibilité juridique qui permet de poursuivre différents buts patrimoniaux. Il est plébiscité par les investisseurs qui désirent transmettre un patrimoine immobilier, mais s’utilise aussi pour dégager des revenus locatifs ou mettre un proche à l’abri. Gros plan sur ce dispositif de gestion patrimonial.

L’investissement locatif en société avec la SCI

investissement en sociétéLa société civile immobilière ou (SCI) est le moyen qui permet de réaliser un investissement locatif avec une société et non en tant que particulier. Il va s’agir d’une société civile, au sein de laquelle des associés vont détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. De nombreux investissements immobiliers peuvent être rattachés à une SCI : immeuble locatif, immobilier d’entreprise, résidence secondaire…      
L’intérêt de réaliser un investissement locatif en SCI est pluriel : il s’agit de la formule privilégiée pour accroître son patrimoine et le transmettre, se générer des revenus complémentaires et bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.

Quand et pourquoi recourt-on à l’investissement locatif en société ? En général, ce type d’investissement concerne les investisseurs déjà aguerris, soit ceux disposant d’un premier cercle de biens qu’ils détiennent déjà en tant que personne physique.              
Il est important, en effet, de détenir d’abord des biens acquis en direct, avant de s’engager dans l’investissement locatif en société, et ce, pour plusieurs raisons.

  • La première est de pouvoir disposer rapidement de cash, en cas de besoin. En tant que personne physique, le cashflow de vos loyers, soit le flux financier, est versé directement sur votre compte, sans intermédiaire.
  • La seconde est de bénéficier de frais de structure extrêmement faibles, avec seulement peut-être des frais d’expert-comptable pour déclarer ses revenus fonciers en fin d’année.
  • Bénéficier d’une fiscalité plus intéressante sur la plus-value, ensuite en cas de revente, car elle devient dégressive avec le temps.
  • Profiter de l’exonération du bien sur la plus value, s’il passe en résidence secondaire.
  • Les investisseurs débutants préfèrent le régime fiscal de LMNP pour débuter, soit de louer meublé non professionnel, qui leur permet de ne pas payer d’impôts sur leurs recettes locatives durant 10 ans.

L’investissement locatif en société intervient en second temps dans la stratégie locative des investisseurs. Une société va leur servir  à continuer d’être finançables pour continuer à investir dans l’immobilier locatif. Les opérations réalisées en société seront plus conséquentes et permettront de faire fonctionner l’effet levier du crédit immobilier plus massivement.

La création d’une SCI

Pour effectuer un investissement locatif en société, il faudra donc, en premier lieu, créer la SCI, soit une société. Cela suppose différentes démarches, qui peuvent être effectuées soi-même, ou avec le concours d’un juriste.

La première étape importante sera la rédaction des statuts, soit les règles qui vont présider aux relations des associés au sein de la société. Les informations concernées par les statuts sont contenues à l’article 1835 du Code civil. Quand les statuts sont achevés, la constitution de la société s’achève avec la signature des statuts par tous les associés fondateurs de la SCI.       


À noter : pour être associé, chacun doit procéder à un apport personnel en capital social soit en numéraire, soit en nature. La taille de cet apport déterminera les parts de chacun dans la société. Si l’apport d’un bien immobilier est prévu par l’un des associés, la rédaction des statuts devra obligatoirement passer par le notaire.

Il faut ensuite procéder à l’enregistrement des statuts par l’administration fiscale, auprès du centre des impôts du lieu de constitution de la société, puis procéder à sa publicité en mentionnant son existence au sein d’un journal d’annonces légales. Puis, vient l’étape de l’immatriculation de la SCI, soit de la déclaration de constitution de société civile, via le formulaire M0 société civile. C’est à ce moment-là que s’effectue un choix important : celui du régime fiscal, soit le régime d’imposition à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).

Les avantages de la SCI

investir en sociétéEn créant une SCI, les associés vont pouvoir profiter des multiples avantages ouverts par l’investissement locatif en société. L’instrument juridique patrimonial très souple qu’est la SCI, prédispose d’abord à servir de cadre juridique à l’investissement en famille.

La transmission facilitée

Les statuts ayant prévu des conditions de fonctionnement selon les objectifs de chacun, la gestion d’un patrimoine familial s’en trouvera facilitée. Car la constitution d’une SCI vise à prévenir les situations de blocage, bien connue en cas d’indivision du bien, au moment d’une transmission. Il est de fait plus facile de transmettre des parts de société que de partager un immeuble ou des appartements. D’ailleurs, investir dans une SCi sur le long terme pour transmettre progressivement votre patrimoine par parts successives est un bon moyen de réduire les droits de succession à venir.

Investir à plusieurs

Comme expliqué plus haut, l’investissement locatif en société va permettre de voir plus grand en matière d’investissement immobilier. L’apport des associés permet de réunir du capital,
soit d’augmenter les capacités d’investissement de chacun autour d’un projet immobilier commun. On démultiplie ainsi l’effet levier de l’emprunt immobilier pour générer au final, plus de bénéfices. Leur mode de répartition sera fixé par les statuts, qui prévoient aussi la possibilité de racheter ses parts, pour les associés qui souhaiteraient sortir de l’aventure.

Une fiscalité avantageuse

Réaliser un investissement locatif en société, contrairement aux idées reçues, ne procure pas d’avantage fiscal particulier. Une SCI n’est pas un dispositif de défiscalisation comme le dispositif Duflot ou Scellier.       
La location meublée est impossible aussi en SCI, car elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).            
Les associés d’une SCI imposée à l’IR, déclarent leurs bénéfices dans la catégorie des capitaux mobiliers, cet impôt s’accompagnant de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Même si l’IS permet d’imputer un déficit foncier sur les revenus fonciers durant 10 ans,  les sociétés imposées à l’IS peuvent déduire davantage de charges. Toutes celles engagées pour la société sont déductibles, y compris les travaux de rénovation qui font l’objet d’un amortissement. De même, les frais d’une nouvelle acquisition, comme les frais de notaire, viennent aussi en déduction du résultat imposable.                
Être imposé à L’IS va permettre de mieux contrôler son revenu imposable, de manière à ne pas faire enfler son impôt sur le revenu, les associés n’étant taxés que sur les dividendes société. Mais il y a un gros inconvénient dans le régime des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés au taux du droit commun : la taxe sur la plus value, qui équivaut à 1 tiers du prix. Un chiffre qui démontre à lui seul que la SCI demeure un très bon véhicule de rentes en optimisant le rendement locatif, mais tant qu’il n’y a pas revente.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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