Investir dans une passoire thermique : opportunité très rentable

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Sommaire

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Définition passoire énergétiqueAvant d’évoquer le fait d’investir dans une passoire thermique, il convient de bien comprendre de quoi il s’agit.

Le terme “passoire thermique” désigne les bâtiments qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage ou qui sont très mal isolés. En d’autres termes, ces types de structures gaspillent une grande quantité de chaleur et coûtent plus cher pour maintenir des températures d’habitation confortables.

Une passoire thermique, également appelée passoire énergétique, n’est pas nécessairement un logement insalubre, c’est simplement un logement avec un mauvais DPE (F et G).

Les bâtiments anciens en France, construits avant 1975, sont particulièrement problématiques en matière d’isolation. Les méthodes d’isolation n’étaient pas bien développées ni réglementées avant cette date. Les premières directives sur l’isolation ont été établies au milieu des années 1970, suivies de près par une législation imposant des économies d’énergie en 1978.

Le gouvernement français, par la loi climat du 22 Août 2021, a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 en accélérant la rénovation des logements pour lutter contre le réchauffement climatique. En effet le bâtiment représente à lui seul un quart des émissions annuelles de gaz à effet de serre en France.

Comment savoir si on a une passoire thermique ?

Votre logement est trop humide

Vous pouvez facilement mesurer le taux d’humidité avec un bon hygromètre. Une humidité élevée crée un environnement propice à la prolifération des moisissures, ce qui entraîne une mauvaise qualité de l’air dans votre maison. Egalement dans un logement humide, vous aurez constamment froid, même en chauffant.

Vous avez du mal au chauffer

chauffer dpe passoireVous avez des points froids dans votre maison. Les points froids indiquent un manque d’isolation ou une mauvaise circulation de l’air, qui peuvent tous deux être associés à un problème d’isolation ou de pont thermique.

En conséquence, vos factures d’énergie sont trop élevées. Si vous constatez que vos coûts énergétiques sont nettement plus élevés que ceux des autres habitants de la région, il se peut que vous habitiez une passoire thermique.

Votre DPE est mauvais

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un diagnostic qui permet de détecter les problèmes d’efficacité énergétique et les problèmes d’infiltration d’air dans les logements. Si le score du DPE est de F ou G, il est probable que votre maison soit une passoire thermique.

Faut-il acheter une passoire thermique ?

Acheter une passoire thermique peut s’avérer être un excellent investissement que ce soit pour un appartement ou un immeuble de rapport si l’on est prêt à y effectuer les travaux pour améliorer le DPE. Il faut simplement bien s’entourer de professionnels pour être certain de pouvoir nettement améliorer la note grâce à des travaux de rénovation énergétique réalistes et transformer cet achat en belle opportunité.

Avant d’acheter un logement classé f ou g, vous devez tenir compte du coût des rénovations qui pourraient être nécessaires pour le rendre conforme aux normes actuelles du parc immobilier : passer à minima de G à D ou E. Une fois que vous aurez calculé tous ces coûts et que vous les aurez comparés en enveloppe globale avec le marché local, vous pourrez décider en toute connaissance de cause s’il s’agit ou non d’un bon achat pour vous.

Pourquoi investir dans une passoire thermique ?

Un investissement locatif rentable.

Investissement locatif passoire thermiquePremièrement, bientôt, un investissement locatif avec un bon DPE ne sera plus une option mais une obligation. Si vous voulez faire des investissements locatifs, soit vous achetez du neuf ou de l’ancien récent, soit vous vous lancez dans des travaux de rénovation énergétique.

Les investisseurs qui disposent actuellement de financement sont très biens servis !

En effet, de nombreux propriétaires n’ont pas les moyens de financer la rénovation de leur logement ou alors sont bloqués par leur copropriété comme c’est souvent le cas pour un investissement locatif à Paris et sont donc contraints de le mettre en vente. Il y a donc un stock très important de biens à vendre sur le marché en ce moment. Les investisseurs n’ont qu’à choisir les meilleures opportunités.

Avec un prix de vente plus faible au menu, le rendement locatif augmente naturellement et peut permettre de booster le taux de rentabilité de 1 à 2%.

Si vous décidez de rénover une passoire énergétique, vous pouvez par ailleurs réduire considérablement vos futures factures d’énergie et rendre le bien plus attrayant pour les locataires et faciliter la location du bien. En investissant dans l’efficacité énergétique, vous pouvez espérer un retour sur investissement plus élevé que si vous aviez choisi de ne pas améliorer vos passoires thermiques.

Un prix d’achat plus faible.

La performance énergétique d’une passoire thermique étant inférieure à celle d’un bâtiment doté d’un bon DPE, le prix d’achat reflète généralement cette différence. Ainsi, il est possible de trouver des opportunités immobilières intéressantes dans ce segment.

Et comme chacun le sait, un bon investissement se fait avant tout à l’achat.

Comment bénéficier de Ma Prime Rénov ?

Ma prime RenovMaPrimeRénov’ est un programme d’incitation gouvernementale visant à promouvoir l’efficacité énergétique dans les bâtiments.

C’est concrètement une aide financière accordée aux propriétaires par l’ANAH (l’Agence Nationale de l’Habitat) afin d’aider à payer les travaux de rénovation énergétique de leurs logements réalisés à partir du 1er janvier 2020.

Pour bénéficier de cette aide, voici les conditions à réunir sur les logements :

  • Pour bénéficier de ce type d’aide, vous devez être propriétaire ou locataire d’un logement construit depuis plus de 15 ans (si vous remplacez une chaudière à fioul et demandez l’enlèvement d’une cuve à fioul, le logement doit avoir au moins deux ans).
  • Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou Outre-Mer
  • Les logements doivent être des résidences principales
  • L’entreprise qui effectue les travaux pour améliorer la consommation doit être certifiée RGE

Quels travaux sont concernés par MaPrimeRenov ?

  • L’audit énergétique
  • Les travaux d’isolation thermique
  • Le remplacement d’un système de chauffage
  • L’installation d’un chauffage d’appoint économe en énergie
  • L’installation d’un chauffe-eau thermodynamique ou système solaire
  • La dépose d’une cuve à fioul

Attention aux aides énergie

Avant de vous lancer dans les démarches de demande d’aides, vérifiez que le jeu en vaut la chandelle : si vous bénéficiez de 2000 euros d’aides mais que passer par un artisan RGE vous coûte 3000 euros de plus, cela n’en vaut pas la peine.

Egalement, si les démarches vous font perdre 3 mois et que vous perdez 3 mois de loyers, vérifiez bien que le montant de la prime sera supérieur…!

Comment rénover une passoire thermique ?

Rénover passoire thermiqueLa rénovation d’une passoire énergétique nécessite des compétences et des connaissances spécifiques en termes de performances.

Afin de garantir la réussite d’un tel projet pour les propriétaires, il est donc indispensable de faire appel à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Expertise). Ils sont les mieux placés pour vous guider dans le choix des matériaux et des équipements, pour réaliser les travaux correctement et dans le respect de la réglementation.

Réaliser un audit

La première étape consiste à faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser un audit des passoires. L’objectif est d’identifier les points faibles du bâtiment en termes de performance énergétique et de déterminer les travaux nécessaires pour améliorer son isolation thermique, son système de chauffage et sa ventilation.

Le diagnostiqueur sera également en mesure de vous fournir de précieux conseils sur les travaux à effectuer en priorité pour passer d’une classe f ou d’une classe g à une classe d ou e et réduire fortement la consommation du bien.

Il saura en général également recommander une liste de professionnels certifiés pouvant réaliser les travaux de rénovation à moindre risque.

Renforcer l’isolation

La deuxième étape consiste à travailler sur l’isolation du bâtiment. Dans ce cas, il est nécessaire d’intervenir sur tous les éléments exposés au froid et à la chaleur : toit, murs, fenêtres, etc.

Il est également important de choisir des matériaux à haute résistance thermique afin de garantir une isolation optimale du bâtiment.

Lorsque cela est possible, une isolation par l’extérieur est idéale puisqu’elle permet de ne pas réduire la surface habitable.

Changer son système de chauffage

La troisième étape consiste à changer votre système de chauffage. Les sytème efficaces en fonction de chaque logement nécessitent de nombreuses connaissances en matière d’efficacité énergétique, d’optimisation des coûts entre efficacité et coût, il est donc nécessaire de s’adresser à des artisans professionnels RGE qui sauront vous conseiller sur les options disponibles dans votre cas.

Il peut s’avérer nécessaire de remplacer certains éléments tels que les radiateurs ou les chaudières à fioul ou à gaz.

Améliorer la ventilation.

Enfin, il est important d’optimiser la ventilation de votre logement. L’installation d’un système de VMC vous permettra de maintenir une qualité d’air optimale dans chaque pièce et de réduire la consommation d’énergie.

Les bouches d’extraction mécanique doivent être situées dans les pièces humides (WC, salle de bain ou cuisine), et les grilles d’entrée d’air doivent être placées sur les menuiseries extérieures (généralement en haut des fenêtres ou des baies vitrées).

Les travaux d’amélioration d’une passoire thermique sont-ils déductibles ?

Travaux déductibles DPETout type de travaux peut-être déductible dans la cadre d’un investissement locatif vide ou meublé. Pour un location vide, les travaux d’amélioration peuvent rentrer dans le cadre d’un déficit foncier pour de la défiscalisation. Concernant un logement meublé ils peuvent également être déductibles dans la cadre d’un investissement locatif meublé LMNP.

Quel avenir pour les passoires thermiques ?

Les passoires thermiques sont de plus en plus demandées par les investisseurs qui y voient de très belles opportunités pour du locatif. De nombreux pays offrent des incitations aux propriétaires pour qu’ils effectuent des rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique de leurs biens mais la France est un de ceux qui encadrent le plus la location de ces passoires.

L’interdiction de location des passoires énergétiques

Les propriétaires de biens à forte consommation d’énergie, en particulier dans les copropriétés où de nombreux appartements sont loués, s’inquiètent de l’annonce récente selon laquelle il sera bientôt interdit de louer des biens qualifiés d’appartements thermiques. C’est pourquoi de nombreux propriétaires sont contraints de vendre leurs biens s’il ne peuvent pas effectuer les travaux nécessaires.

Le calendrier DPE pour un investissement locatif

Date

Vente

Location

1er Janvier 2022

Indication des dépenses énergétiques

24 Août 2022

Gel des loyers pour les DPE F et G

1er Janvier 2023

Location interdite si consommation annuelle > 450 Kwh/m2

1er Avril 2023

Audit énergétique pour DPE F et G

1er Janvier 2025

Audit énergétique pour DPE E

Location interdite pour les DPE G

1er Janvier 2028

Location interdite pour les DPE F

1er Janvier 2034

Audit énergétique pour DPE D

Location interdite pour les DPE E

1er Janvier 2050

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Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs particuliers en créant Ever Invest en 2014. Depuis, des milliers de particuliers nous font confiance pour leur projet immobilier.

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