L’investissement locatif rentable vous permet de profiter de revenus passifs réguliers. Cette performance dépend de plusieurs paramètres. Cela parle de l’emplacement du bien, de sa qualité, de la réussite de l’achat, du bon taux de crédit immobilier. Le bon choix des locataires, la bonne gestion locative et la question de la fiscalité participent aussi à cette performance. La base du succès est notamment l’étude approfondie du marché dans le lieu où vous désirez concrétiser votre projet locatif. Tous ces détails seront décrits dans cet article.
Vous envisagez d’investir dans la pierre ? Voici les règles d’or à suivre pour réussir votre placement immobilier.
Choisir soigneusement la ville où investir
La première règle d’or pour réaliser un investissement locatif rentable, c’est de choisir soigneusement la ville où placer votre argent. Afin de sélectionner la meilleure localité, plusieurs critères sont à prendre en compte.
D’abord, visez les villes affichant une démographie dynamique. Cela entraîne, en effet, une demande de logements importante. En choisissant une commune dans laquelle la population est en croissance, vous pouvez être sûr de trouver facilement et rapidement des locataires. De quoi minimiser les risques de carences ou de vacances locatives.
À Dax, par exemple, le secteur immobilier est caractérisé par une tension locative importante grâce à une population croissante et diversifiée.
Il faut aussi vous intéresser à l’attractivité économique de la localité. Si cette dernière offre de nombreuses opportunités d’emplois, les besoins en hébergement y sont importants. Dans ce cas, vous pouvez investir dans un bien meublé pour les travailleurs de passage, mais également dans des appartements d’habitation pour les familles. Outre la demande locative, la présence des pôles économiques constitue une assurance pour ce qui est de la stabilité de revenus des ménages.
L’autre critère important lors du choix du lieu d’investissement, c’est la présence de la population étudiante. Sachez qu’une ville estudiantine reste une valeur sûre en matière de placement locatif. Puisque les étudiants ont besoin d’un logement durant leurs études, vous pouvez y bénéficier d’une demande locative constante.
Viser le meilleur emplacement
Il faut savoir que, dans une même ville, de fortes disparités peuvent apparaître entre les différents quartiers. Vous devez donc affiner votre choix en étudiant chaque secteur.
Là aussi, il faut réaliser une étude rigoureuse du marché local pour mieux comparer les atouts et les risques présentés par chacun des quartiers. Analysez minutieusement la demande locative dans le secteur convoité. Pour cela, consultez les statistiques sur les loyers moyens, les taux d’occupation et les tendances du marché.
Une zone bien desservie par les transports en commun et proche des commodités (commerces, restaurants et autres services de proximité) est à privilégier. La sécurité constitue également un critère essentiel. Les secteurs sûrs et bien éclairés sont généralement très recherchés par les candidats à la location.
Si vous investissez dans une ville étudiante, choisissez un quartier non loin des campus ou des écoles supérieures. Les étudiants plébiscitent aussi le centre-ville, à condition de disposer des transports en commun permettant de rejoindre facilement leur établissement.
Privilégier les logements anciens
Pour réaliser un investissement locatif rentable, les biens anciens présentent de nombreux avantages par rapport aux biens neufs.
Contrairement aux logements récemment construits, ceux anciens ont souvent un prix d’achat inférieur. Dans la plupart des cas, prévoir des travaux de rénovation est utile même si cette opération a un coût plus ou moins important. Il ne s’agit pas d’une dépense futile, mais plutôt d’un investissement. Elle permet, en effet, d’augmenter la valeur locative de votre propriété.
De plus, les appartements anciens se trouvent souvent dans des secteurs déjà bien établis, proches des commodités et des infrastructures, comme le centre-ville. Cela peut rendre les biens plus attrayants pour les locataires.
L’autre atout de ce type de propriété réside dans la valorisation immobilière. Une fois sa rénovation effectuée, il offre une plus-value intéressante.
Pour bénéficier de ce type d’investissement, vous devez déclarer vos revenus locatifs en régime réel. Vous déduisez ainsi les dépenses associées aux travaux de rénovation, de réparation ou d’entretien de votre logement. De quoi réduire notablement votre base imposable, augmenter vos revenus nets et optimiser le rendement de votre opération immobilière.
Faire attention à la qualité du bien
Vous venez de visiter un logement et êtes sous le charme ? Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, il faut bien faire attention aux coups de cœur. Sachez rester rationnel.
Analysez méticuleusement la qualité du bien sous tous ses angles avant d’avancer une offre d’achat. Commencez par consulter le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Étudiez en particulier le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). C’est un outil qui estime l’efficacité énergétique du logement et réduit les frais de gestion locative. Pensez ensuite à vérifier :
- l’état général de la propriété
- les planchers
- les murs
- les plafonds
- la charpente
- les façades et la toiture
Quand vous achetez un appartement, prendre contact avec le syndic de copropriété et consulter la documentation liée au bien sont importants. Intéressez-vous en particulier au niveau de charges et au planning des travaux à réaliser. En effet, vous êtes obligé de participer à leur financement une fois que vous aurez acheté.
Ne négligez pas non plus la qualité de l’environnement dans lequel le logement est implanté. Vérifiez la distance avec les commodités et la présence des espaces verts à proximité. Vous pourrez aussi rendre visite à vos futurs voisins afin d’en apprendre plus sur la vie du quartier en général. Par la même occasion, vous pouvez vous renseigner sur les éventuels conflits de voisinage.
Pour vous assurer de la qualité du bien, ne vous contentez surtout pas d’une seule visite. L’idéal, c’est de vous rendre sur le lieu à des heures variées et à différents moments de la semaine.
Sélectionner le bien idéal selon les besoins du marché local
La demande locative dans une localité peut être intéressante. Toutefois, votre logement pourrait ne pas trouver preneur s’il ne correspond pas aux besoins de la population locale.
Il reste donc primordial de répondre à la demande des candidats à la location sur place. De ce fait, vous augmentez les chances de trouver rapidement des locataires. En réduisant ainsi le temps d’inoccupation de votre bien, vous maximisez le rendement financier de votre placement immobilier.
Si vous investissez, par exemple, dans des villes étudiantes, l’achat d’un studio peut être un projet très rentable. Par ailleurs, si votre budget vous le permet, vous pouvez viser un appartement plus grand et le proposer en colocation. Ce service est actuellement très prisé par les étudiants qui souhaitent faire des économies.
S’assurer de la rentabilité de l’investissement avant de se lancer
Il est conseillé d’examiner si l’opération est rentable pour ne pas se lancer dans n’importe quel projet d’investissement.
Calculer le taux de rendement locatif brut
Commencez par le calcul du taux de rendement locatif brut. C’est le premier indicateur de la pertinence de votre projet immobilier. Avec 6 à 8% de rentabilité, Metz est dans le top 10 des métropoles les plus fiables si vous envisagez d’acquérir un bien en 2023. Cliquez ici pour plus d’informations !
Pour l’estimer, vous pouvez vous servir de la formule ci-dessous :
Taux de rendement locatif brut = × 100
Le coût du bien comprend ici son prix d’achat, les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière.
Puisque cet indicateur ne prend pas en considération les charges de location et la fiscalité, il est incomplet. Le résultat du calcul ne reflète pas les revenus réels de votre opération. Effectivement, d’autres facteurs sont à tenir compte pour un calcul plus précis.
Estimer le taux de rendement locatif net
Pour aller plus loin dans l’évaluation de la rentabilité de votre investissement immobilier, pensez à estimer le taux de rendement locatif net. Également appelé taux de rendement locatif net de charges, celui-ci, à la différence du premier indicateur, inclut les charges et les dépenses liées au projet. Cela comprend, entre autres, la taxe foncière, les charges non récupérables, les intérêts d’emprunt (en cas d’achat à crédit), les frais de gestion locative, les coûts des éventuels travaux et la GLI (Garantie loyers impayés).
Vous utiliserez alors la formule suivante pour son calcul :
Taux de rendement net de charges = × 100
Vous avez maintenant une idée bien plus précise de vos gains financiers. Cet indicateur vous permet de déterminer combien vous pourrez récupérer chaque année par rapport à votre investissement initial. Vous pourrez aussi évaluer le nombre d’années qu’il faut pour amortir complètement votre investissement avec la somme des loyers perçus.
Évaluer le taux de rendement locatif net net
Si vous souhaitez obtenir un résultat reflétant encore mieux la performance financière de votre placement, procédez à l’évaluation du taux de rendement locatif net net. Cet indicateur prend en compte la fiscalité de votre activité (les prélèvements sociaux et l’imposition qui s’applique sur vos revenus locatifs), en plus de différentes charges.
La méthode de calcul va donc dépendre du régime fiscal pour lequel vous avez opté (régime micro-foncier, micro-BIC [Bénéfices industriels et commerciaux], réel, etc.).
Il faut aussi tenir compte d’éventuels avantages fiscaux si votre investissement bénéficie d’un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, loi Monuments historiques, statut LMNP [Loueur en meublé non professionnel], statut LMP [Loueur en meublé professionnel]).
Acheter au bon prix
Si le crédit immobilier peut se négocier au fil du temps, ce n’est pas le cas du prix d’achat. Pourtant, ce dernier a un impact considérable sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Effectivement, si vous payez trop cher votre bien immobilier, son taux de rendement sera faible. Avec une acquisition judicieuse, vous pourrez facilement générer un cash-flow (flux de trésorerie) positif. Dans ce cas, la rentabilité de l’opération sera élevée.
Il faut donc acheter votre bien locatif au bon prix. Pour cela, il est nécessaire de réaliser une étude rigoureuse du marché immobilier dans la zone géographique qui vous intéresse. Analysez le prix de vente des logements similaires et informez-vous sur les tendances du marché.
Avec l’idée précise du prix actuel, vous comparez les différentes offres et menez à bien la négociation.
N’hésitez pas à l’engagement d’un professionnel de l’immobilier qui a la capacité de réaliser une estimation objective de la valeur du bien. Ce spécialiste, d’ailleurs, vous aide à identifier la bonne affaire et à débattre intelligemment afin d’obtenir le meilleur prix possible.
Décrocher un prêt au meilleur taux
Dans le cadre d’un crédit immobilier, des coûts d’emprunt moindres signifient un faible taux d’intérêt. En traitant votre prêt, votre charge mensuelle de remboursement sera réduite. Cela vous aidera à augmenter le cash-flow de votre placement immobilier ainsi que vos bénéfices.
Il est donc crucial de décrocher un prêt au meilleur taux. Pour cela, assurez-vous d’avoir un bon profil d’emprunteur avant de procéder à la demande. Cela implique avant tout de réduire vos dettes existantes. Payer vos dettes à temps est également essentiel. Vous augmentez aussi vos chances d’obtenir un crédit avec un taux intéressant en fournissant un apport personnel important. Pensez donc à économiser autant que possible au préalable.
Par ailleurs, il ne faut pas vous précipiter. Faire des recherches approfondies simplifiera mieux la comparaison des offres de prêts de différentes banques. Lors de cette étape, ne vous fiez pas uniquement au taux d’intérêt. Penchez-vous également aux frais et aux conditions de remboursement.
N’ayez aucune hésitation à solliciter l’accompagnement d’un courtier en crédit immobilier. Ce spécialiste vous assiste dans le dénichement de la meilleure offre de prêt en considérant votre :
- projet d’investissement ;
- profil d’emprunteur et votre situation.
Grâce à ses relations avec les établissements prêteurs, il peut vous faire bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt.
Fixer un loyer cohérent
Si votre loyer est trop élevé, cela risque de repousser les candidats à la location. Par contre, un loyer trop bas pourrait réduire le rendement de votre investissement. Il convient donc de trouver le juste équilibre.
Il reste alors important d’analyser le marché immobilier et les loyers instaurés dans la ville de votre choix. La consultation des annonces immobilières, et la discussion avec d’autres propriétaires ou des agents immobiliers s’annonce alors nécessaire.
Puis, déterminez la valeur locative de votre logement. Tenez compte de ses caractéristiques spécifiques (emplacement, taille, nombre de pièces, équipements, commodités) et comparez-le avec les biens immobiliers similaires.
Pour déterminer un loyer cohérent, il faut également considérer les coûts liés à l’opération ainsi que sa rentabilité. Le prix d’achat du bien et les coûts d’exploitation doivent être pris en compte. Les taxes foncières, le remboursement de prêt, les frais d’assurances et d’entretien, les charges de copropriété sont désignés comme frais d’exploitation. Assurez-vous que le loyer à fixer permet de couvrir toutes ces dépenses tout en laissant une marge de rentabilité.
N’oubliez pas non plus d’évaluer méticuleusement la demande locative dans le secteur où vous investissez. Si le marché s’avère très compétitif avec une forte tension locative, il est envisageable de fixer un loyer légèrement supérieur à la moyenne. Par contre, si la demande semble faible, il vaut mieux proposer un tarif attractif pour susciter les intérêts des prétendants.
N’engager que des locataires solvables et sérieux
Ne pas engager que les locataires solvables et sérieux est judicieux pour réaliser un investissement locatif rentable.
En effet, les locataires solvables sont plus susceptibles de payer leurs loyers à temps. C’est la meilleure solution pour vous prémunir contre les impayés et les retards de paiement, afin de maintenir un cash-flow stable. Par ailleurs, les occupants sérieux et responsables vous permettent de réduire les frais de gestion. Ils sont moins enclins à causer des dommages importants à votre propriété. Vous économisez alors sur les dépenses de réparation et d’entretien.
Pour dénicher la perle rare, n’hésitez pas à réclamer à chaque prétendant une demande de candidature complète renfermant :
des informations personnelles ;
des renseignements sur leur historique de location précédent ;
ses revenus et sa profession.
Pour questionner sur sa solvabilité, sa fiabilité et son comportement général en tant que locataire, vous pouvez aussi contacter ses anciens propriétaires.
Par ailleurs, il est faisable l’exigence d’un dépôt de garantie à vos locataires au moment de la signature du contrat de bail. Cela vous permet de couvrir les éventuels impayés et dommages afin de mieux sécuriser votre investissement. Assurez-vous, néanmoins, de respecter les procédures légales liées à ce dispositif en vérifiant les réglementations locales.
Profiter de la défiscalisation immobilière pour réduire ses impôts
Très intéressante dans le cadre d’un investissement locatif, la défiscalisation immobilière vous permet de diminuer votre impôt sur le revenu. En réduisant ainsi votre charge fiscale, vous pourrez améliorer considérablement la rentabilité nette de l’opération.
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2023 sont :
la loi Pinel et Pinel +
le dispositif Pinel Outre-Mer
la loi Malraux
la loi Monuments Historiques
le dispositif de déficit foncier
le dispositif Denormandie
le statut LMNP
le statut LMP
Chaque dispositif a ses propres avantages et inconvénients. Pour bien choisir, vous analysez plusieurs éléments, à commencer par votre situation financière c’est-à-dire :
- tranche d’imposition
- capacité d’épargne
- crédits en cours
- investissements immobiliers précédents
Il faut également savoir vos objectifs : Pourquoi souhaitez-vous défiscaliser ? Le montant que vous comptez consacrer à votre opération immobilière a aussi un impact sur votre choix final.
Pour décider dans de meilleures conditions, il est judicieux de demander conseils auprès d’un expert en la matière. Il vous assistera dans l’élaboration d’une stratégie fiscale adéquate.
Bien gérer son investissement
Est-ce plus rentable d’assurer vous-même la gestion de votre investissement ? Ou bien faut-il la confier à un professionnel ? Suivez ce guide pour prendre une décision éclairée.
Gestion locative personnelle
La gestion locative réunit de nombreuses démarches, telles que :
la recherche des locataires (promotion du logement, diffusion de l’annonce immobilière, analyse et sélection des dossiers, organisation de visites)
l’établissement du contrat de bail même s’il s’agit de bail de colocation
l’état des lieux d’entrée
la collecte des loyers (envoi de rappels de paiement, perception des loyers, suivi des paiements, gestion des impayés, etc.)
la gestion du dépôt de garantie
la maintenance, la réparation et l’entretien du bien locatif
la réponse à toutes les requêtes des locataires
le suivi des obligations légales (normes de décence de logement, obligations fiscales, etc.)
la gestion des éventuels litiges
l’état des lieux de sortie.
Si vous n’avez pas le temps nécessaire pour vous occuper de toutes ces tâches, ne vous forcez pas à en assurer. Vous risquez de mettre en péril la rentabilité de votre projet. De même, il faut savoir que la réalisation de toutes ces opérations requiert des compétences et des connaissances des réglementations en vigueur.
Bref, les honoraires d’agence immobilière ne doivent pas être le seul critère à considérer pour décider de vous occuper vous-même de la gestion locative. Si vous avez à la fois le temps et les compétences requises, rien ne vous empêche de privilégier cette solution. Vous pourrez ainsi économiser sur les frais de gestion. Toutefois, si l’un de ces éléments manque, recourir au service d’un professionnel pour éviter les mauvaises surprises est une solution.
Gestion locative déléguée
La gestion locative déléguée consiste donc à faire appel à un spécialiste pour prendre en charge tout ou une partie de la gestion locative de votre bien. Moyennant un certain pourcentage du loyer perçu, cet expert vous garantit un travail de qualité. Dans ce cas, vous n’avez pas à vous soucier de rien.
Le professionnel immobilier a effectivement l’expertise nécessaire pour réaliser toutes ces tâches. Il possède une connaissance approfondie du marché immobilier et des réglementations en vigueur. Il pourra ainsi assurer une gestion efficace pour mieux optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Petit plus, faire appel aux services de ce spécialiste vous permet de gagner du temps.
Par ailleurs, sachez que vous pouvez opter pour une solution alternative. Cela consiste à confier certains aspects de la gestion à une agence tout en assurant vous-même d’autres tâches peu complexes et moins exigeantes en temps.
Investissement locatif rentable : ce qu'il faut prendre en compte
L’investissement locatif est une opération rentable pour faire fructifier votre épargne. Cependant, il est nécessaire de suivre quelques règles pour assurer sa réussite.
D’abord, il faut choisir avec soin l’emplacement du bien en analysant rigoureusement le marché immobilier local. Prenez en considération la demande locative dans la zone souhaitée, la croissance économique et démographique, la qualité de vie et les perspectives d’évolution. Puis, vous devez définir vos locataires cibles afin de pouvoir répondre à leurs besoins en matière de taille et de type de bien locatif.
Avant de proposer une offre d’achat, veillez à calculer le taux de rendement locatif du bien. Choisissez ensuite les locataires solvables, fiables et sérieux afin de vous prémunir contre les impayés et la dégradation du bien. Pour ce qui est de la gestion des loyers, il vaut mieux solliciter le service d’un expert en la matière.
S’entourer de professionnels compétents est à entreprendre pour profiter de leurs conseils avisés et de leur expertise.
