L’investissement locatif à Dax est une stratégie permettant d’encaisser de bons revenus passifs et de constituer un patrimoine à long terme. Idéalement située au cœur du département des Landes, en région Nouvelle-Aquitaine, cette ville du Sud-Ouest de France attire les investisseurs immobiliers. Elle profite d’une localisation géographique privilégiée, près du plus grand massif forestier de l’Europe. Il s’agit de la première destination thermale de l’Hexagone, réputée pour les eaux chaudes de Saint-Paul-Lès-Dax se trouvant à proximité. La commune présente aussi de nombreux atouts économiques, une croissance démographique favorable et une qualité de vie attractive. Vous souhaitez vous lancer dans un projet locatif à Dax afin de fructifier votre revenu ? Renseignez-vous ici sur l’état du marché immobilier de la ville, sur les quartiers à prioriser et les atouts de cette charmante commune des Landes.
Marché immobilier à Dax : tension locative et rendement élevé
Le secteur de l’immobilier locatif à Dax se caractérise par des prix et loyers attractifs, et un rendement plus ou moins élevé. Cette ville du département des Landes présente une tension locative soutenue par une population croissante et diversifiée.
Prix d’achat et évolutions
Dax attire de plus en plus d’acheteurs immobiliers chaque année, ce qui entraîne une évolution significative des prix du logement dans la ville. Bien que les appartements soient plus nombreux que les maisons, ils connaissent une hausse notable de leur valeur ces derniers temps. Cette augmentation résulte du fait que ces types de biens constituent les actifs les plus convoités et les plus vendus à Dax. Selon les données récentes publiées par le site meilleursagents.com, le prix moyen au mètre carré des appartements s’élève à 2 810 euros, en moyenne (contre 2 344 euros pour les maisons).
Les tarifs d’achat immobilier peuvent varier en fonction de la taille de la résidence à Dax, tout comme à Paris et ailleurs en France. Les petites surfaces, les studios, les deux-pièces et les trois-pièces affichent des coûts plus élevés que les quatre-pièces et plus dans la ville. De même, les programmes neufs y proposent des tickets d’entrée plus onéreux que les logements anciens. Les prix immobiliers changent également d’un quartier à un autre dans cette charmante commune des Landes. Selon ces différents critères, prévoyez un budget allant de 1 703 €/m2 à 3 717 €/m2 pour acquérir votre appartement à Dax. Pour l’achat d’une maison, vous devez prévoir un budget compris entre 1 420 €/m2 et 3 101 €/m2 afin de pouvoir y investir.
Les projets de nos clients sont en moyenne de 4,34 % de rendement, soit une performance :
Grâce à la demande croissante de logements, stimulée par l’arrivée annuelle de nouveaux acheteurs à Dax, ces prix continueront d’augmenter à l’avenir.
Loyers et tension locative
À part les prix d’achat, les loyers pratiqués à Dax ont aussi connu une évolution positive ces dernières années en raison de la tension locative dans la ville. Bien qu’elle ne soit plus éligible à la loi Pinel depuis 2019, elle affiche néanmoins un marché immobilier tendu, alimenté par sa croissance démographique. En raison de ses innombrables attraits touristiques, la ville dacquoise accueille chaque année des visiteurs du monde entier, ce qui entraîne une augmentation de la demande de locations saisonnières.
En 2024, les tarifs de location médians à Dax avoisinent 11,4 €/m2 pour un appartement et 11,8 €/m2 pour une maison. Ils dépendent principalement de la taille du logement. À ce titre, un bien de petite surface, comme un studio, un deux-pièces et un trois-pièces, offre des loyers plus intéressants dans la ville. De plus, les prix de livraison peuvent être plus élevés dans les programmes neufs que ceux qui sont anciens. Ils varient également en fonction du quartier choisi. Dans cette optique, le centre-ville et sa proximité restent des emplacements stratégiques offrant des loyers attractifs à Dax. En général, les tarifs de location pratiqués dans cette commune des Landes oscillent dans une fourchette de :
- 7,4 €/m2 à 18,6 €/m2 pour un appartement,
- 6,8 €/m2 à 16,6 €/m2 pour une maison.
Ces tarifs vont sûrement croître dans les prochaines années grâce au développement économique de la ville, qui continue d’attirer des locataires potentiels.
Rendement locatif du marché
Les investisseurs immobiliers peuvent s’attendre à un rendement locatif satisfaisant à Dax en misant sur un logement adapté aux besoins des locataires. Dans la ville, les studios demeurent les biens les plus recherchés, générant un potentiel de rentabilité brute pouvant atteindre jusqu’à 11 %. Il s’avère également intéressant d’y mettre en location un appartement de deux-pièces, avec un gain potentiel d’environ 8 %. Tout dépend toutefois du lieu d’implantation du bien. Les quartiers centraux, proches des commodités et des attractions de la commune, offrent plus d’opportunités que les secteurs excentrés. De même, les programmes anciens proposent un rendement plus élevé que les biens neufs à Dax, grâce à leur prix abordable et leur emplacement privilégié.
Il convient néanmoins de noter que la rentabilité locative à Dax peut varier selon la nature du projet. Du fait de ses attraits touristiques, la location meublée saisonnière constitue une activité de valeur sûre dans la zone, notamment pendant la période estivale. De plus, cela permet à l’investisseur de bénéficier d’une fiscalité immobilière avantageuse via la loi LMNP (Location meublée non professionnelle). Ce dispositif ouvre la porte à une réduction d’impôts intéressante en déclarant les loyers perçus à titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’entrepreneur a, dans ce cadre, deux choix de régimes :
- Micro-BIC : une réduction de 71 % si ses revenus annuels en location meublée saisonnière n’excèdent pas 172 600 euros, et de 50 % s’il opte pour une location classique et encaisse des loyers inférieurs à 76 200 euros par an ;
- Régime réel simplifié : un abattement fiscal attractif profitant des avantages de l’amortissement comptable et de la déduction des charges si ses recettes locatives dépassent les seuils ci-dessus.
Contrairement à la loi Pinel, le dispositif LMNP permet aux investisseurs de choisir librement entre programmes neufs ou anciens. Il n’exige aucune contrainte sur la durée de location et n’impose pas des plafonds de prix d’achat, des loyers et des ressources de locataires. Il est toutefois impératif que le logement comporte des meubles en nombre et en qualité suffisant aux besoins quotidiens des occupants.
Les quartiers à privilégier pour investir à Dax et ceux à éviter
Choisir le quartier idéal reste une étape incontournable afin de rentabiliser un projet d’investissement immobilier locatif à Dax, tout comme à Paris. Pour vous aider, voici les secteurs prometteurs et ceux à éviter dans la ville.
Les meilleurs quartiers où investir à Dax
Les secteurs attractifs et populaires suivants offrent un potentiel de rendement élevé à Dax.
Le centre-ville
Le centre-ville constitue le cœur historique de Dax, prisé pour sa situation géographique centrale et sa facilité d’accès aux commodités, aux infrastructures et aux transports. Ce quartier dynamique et convivial abrite des rues commerçantes, des marchés, des cafés et des restaurants. Il dispose d’un patrimoine architectural riche, avec des monuments historiques attractifs, des lieux charmants et des ruelles pittoresques. Il impressionne aussi les résidents et les visiteurs par sa vie culturelle exceptionnelle et variée. De nombreux événements et animations sont organisés dans le centre-ville de Dax tout au long de l’année.
Moyennant ses différents atouts, l’hypercentre dacquois attire un grand nombre d’habitants chaque année. Cela contribue à la croissance de la demande de résidence dans ce secteur et garantit une rentabilité locative élevée.
Le quartier Saint-Vincent-de-Paul
Saint-Vincent-de-Paul désigne un quartier paisible et calme, recherché par les locataires amoureux de nature. Il regorge d’espaces verts, de parcs et de jardins pour vos promenades, pique-niques ou vos moments de détente. Malgré sa situation privilégiée éloignée de l’agitation urbaine, ce secteur reste proche des commodités, des commerces et services, des écoles, des équipements sanitaires et sportifs. Il offre également un paysage architectural traditionnel au charme authentique et attractif. De plus, il se trouve à proximité des célèbres thermes de Dax, qui séduit de nombreuses personnes en raison des bienfaits des cures thermales.
En somme, Saint-Vincent-de-Paul attire de plus en plus d’habitants qui viennent s’y installer pour profiter de ses avantages. Grâce à cela, sa tension locative ainsi que son niveau de rendement sont en plein essor ces derniers temps. Encore, les logements dans ce quartier présentent un potentiel de valorisation à long terme intéressant grâce à son développement économique et son attractivité.
Le quartier Saint-Pierre
Saint-Pierre figure parmi les secteurs dynamiques et animés à proximité du centre-ville de Dax. Il bénéficie d’une accessibilité aisée aux commerces et services, aux restaurants et aux transports en commun. Ce quartier se distingue par son charme architectural exceptionnel, avec de belles maisons traditionnelles, des rues pittoresques et des bâtiments historiques. De plus, ses espaces verts attrayants font de lui un véritable lieu de vie, de détente et de résidence agréable.
Bref, le quartier Saint-Pierre présente de nombreux atouts pour séduire les locataires potentiels. Les investisseurs immobiliers y bénéficient d’une tension locative en croissance et d’un rendement élevé.
Le secteur de la gare
Le quartier de la gare se démarque par sa connectivité pratique en raison de sa situation à proximité immédiate de la gare ferroviaire desservant la ville. Les résidents, notamment les étudiants et les visiteurs, apprécient la facilité de déplacements en train vers Paris et d’autres villes de France qu’il propose. Ce secteur bénéficie aussi d’une accessibilité aisée aux transports communs dacquois. Il regorge de nombreuses commodités, comme des commerces, des supermarchés, des restaurants, des cafés et d’autres services essentiels.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, le quartier de la gare offre des opportunités intéressantes entre tension locative et rendement. Il présente aussi un fort potentiel de valorisation à long terme en raison de son émergence économique et urbanistique.
Les quartiers à éviter à Dax
Certains secteurs moins attractifs de Dax sont à éviter pour un investissement locatif dans la ville.
Le secteur de la banque de France
Le quartier de la banque de France est souvent considéré comme un emplacement moins attractif en termes d’investissement locatif à Dax. Les problèmes de sécurité qui règnent dans ce secteur empêchent les locataires de venir s’y installer. De surcroît, la demande de logements y est relativement faible, ce qui affecte la rentabilité locative.
Le quartier de la Chalosse
Située à l’est du centre-ville de Dax, la Chalosse figure parmi les quartiers les moins attractifs de cette commune des Landes. Il présente un marché locatif moins intéressant à cause de son éloignement des commodités et des transports commun. Bien que les prix y soient plus abordables, sa faible tension locative peut affecter la rentabilité d’un investissement immobilier.
Le quartier du Sablar
Sablar est un quartier dacquois à la fois animé et sensible de la rive droite de l’Adour. Bien que certaines parties de ce secteur puissent être intéressantes pour investir, il y existe toutefois d’autres endroits moins attractifs, souffrant de problèmes socio-économiques majeurs. Tâchez donc de procéder à une analyse approfondie avant de faire votre acquisition.
En somme, chaque investisseur se doit d’être plus objectif dans la sélection de son emplacement à Dax. Il a intérêt à bien analyser la tension locative, la sécurité, les commodités disponibles et le potentiel de valorisation dans chaque quartier avant de prendre une décision. Pour s’assurer de la fiabilité de son choix, les conseils et l’accompagnement d’un professionnel sont recommandés.
Atouts de la ville de Dax pour les investisseurs locatifs
Dax est une ville populaire et dynamique du département des Landes qui offre des atouts sérieux pour séduire les acheteurs immobiliers.
Démographie : une population en croissance
La commune dacquoise affiche une population en croissance constante au cours de ces dernières années. De nombreux nouveaux résidents rejoignent cette localité en raison de son environnement agréable, son climat doux et son cadre de vie attrayant. De plus, la proximité de Dax avec Bordeaux et Bayonne, et d’autres grandes villes de France, ne fait que renforcer son attractivité. Le territoire abrite une population de près de 20 843 habitants, selon le dernier recensement de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Cette tendance haussière offre aux investisseurs un potentiel de demande locative élevé.
La diversité de la population constitue un avantage de plus pour les investisseurs locatifs à Dax. La ville attire des habitants de tous âges et de tous horizons, notamment des étudiants, des familles, des touristes et des retraités. Cela crée une demande locative variée dans ses quartiers. De surcroît, les acheteurs ont la possibilité de choisir parmi différents types de logements, tels que des appartements, des maisons ou des résidences pour personnes âgées.
Économie (chômage, tissu économique)
Dax connaît une grande diminution du taux de chômage ces derniers temps, ce qui témoigne de son dynamisme économique. Grâce à la présence de nombreuses entreprises offrant des opportunités professionnelles variées, la ville propose un bassin de travail dynamique. Concrètement, seulement 7,3 % de sa population active se trouve sans emploi pendant le premier trimestre de 2024, selon le site ville-data.com. En matière d’immobilier locatif, un faible taux de chômage signifie une stabilité financière pour les locataires, et donc un zéro risque d’impayés pour les investisseurs.
Cette commune de la Nouvelle-Aquitaine possède un tissu économique favorable, avec des secteurs d’activités diversifiés, tels que la santé, le tourisme, l’agroalimentaire et les services. Elle dispose ainsi d’une bonne capacité de résilience face aux fluctuations économiques et offre des opportunités d’investissement dans différents domaines.
Les transports et points valorisants dans la ville de Dax
Les Dacquois ont à leur disposition un réseau de transports bien développé qui facilite leurs déplacements. Des lignes de bus couvrent l’ensemble de la ville et permettent aux résidents de circuler aisément dans ses quartiers. De plus, plusieurs axes routiers (l’autoroute A63 et la route nationale RN124) desservent Dax et assurent une parfaite connectivité de la commune avec Bordeaux, Bayonne, et d’autres villes et régions de France. Elle abrite aussi une gare ferroviaire la reliant avec de nombreuses destinations nationales et internationales.
Outre ses transports développés, Dax dispose des infrastructures modernes qui augmentent son attractivité. Elle bénéficie aussi de la proximité dotée de magnifiques plages de la côte atlantique, ce qui en fait un endroit prisé par les vacanciers. De même, ses thermes et ses établissements de bien-être continuent d’accueillir de plus en plus de personnes en quête de détente et de soins. Son environnement naturel verdoyant et paisible fait également partie de son attrait.
Grands projets en cours et à venir à Dax
Afin de pouvoir se positionner en tant que destination attractive des Landes, Dax se lance dans des projets ambitieux.
Les projets de la ville de Dax et les chantiers en cours
Actuellement, la municipalité de Dax met l’accent sur l’amélioration des infrastructures urbaines de la ville, comme les routes, les trottoirs et les espaces publics. Elle encourage de la même manière le développement des pôles économiques en élaborant des zones d’activités pour accueillir plus d’entreprises et ainsi favoriser la création d’emplois.
Parmi les chantiers en cours dans la commune se distinguent :
- des travaux de consolidation et de sécurisation seront effectués sur le Vieux Pont à partir du mois de janvier 2024. Le chantier devrait durer 3 mois.
- La construction de plusieurs logements neufs afin de répondre à la demande croissante des résidences de qualité dans la localité ;
- La modernisation des infrastructures médicales et hospitalières pour garantir des services de santé de qualité aux habitants.
Ces initiatives témoignent de l’engagement de la municipalité à développer la ville pour qu’elle puisse attirer encore plus de résidents et d’entrepreneurs.
Les atouts qui vont valoriser Dax demain
Dax compte également plusieurs atouts qui contribueront à améliorer son attractivité dans le futur. Les sources chaudes et les thermes qui y sont présents offrent un potentiel économique important et continuent d’attirer des visiteurs chaque année. Sa proximité avec la côte atlantique constitue aussi un avantage considérable favorisant les activités nautiques estivales. Cette commune des Landes accorde aussi une importance particulière à l’aménagement des infrastructures sportives et culturelles. De même, la préservation de l’environnement naturel et la promotion du développement durable vont valoriser la ville dans l’avenir.
Notre analyse de l’investissement à Dax : investir ou éviter !
En conclusion, Dax propose un potentiel d’investissement locatif prometteur en raison de ses nombreux atouts et de ses projets ambitieux. Elle dispose d’un secteur de l’immobilier dynamique offrant des prix et des loyers compétitifs, et un rendement élevé. Elle se compose également des quartiers attractifs profitant d’une demande de logements toujours croissante.
Pour bénéficier d’un projet immobilier locatif fructueux à Dax, il est toutefois vivement conseillé de contacter une agence immobilière spécialisée dans la région. Un professionnel immobilier possède toutes les connaissances nécessaires sur le marché local, ce qui lui permet de vous guider vers les meilleures opportunités.
