L’investissement locatif à Metz représente un projet rentable et moins risqué pour faire fructifier votre argent en 2024. Située en région Grand Est, la métropole messine est la ville la plus peuplée du département de la Moselle. De nombreux nouveaux arrivants viennent chaque année déposer leur valise à Metz en raison de son bassin d’emplois fortifié et de son cadre de vie paisible. De plus, elle fait partie des tops 30 des villes étudiantes les plus attractives de France. En outre, avec plus de 3000 ans d’histoire, Metz abrite plusieurs sites qui attirent de nombreux touristes. En matière d’immobilier, les investisseurs disposent d’un large choix entre logements neufs et anciens dans cette commune. Souhaitez-vous réaliser votre projet d’investissement à Metz ? Retrouvez ici toutes les informations essentielles pour réussir en 2024.
Marché immobilier à Metz : tension locative et rendement élevé
Une ville appartenant à la zone B1 de la loi Pinel, Metz affiche un marché immobilier attractif. Les coûts d’achat y sont encore plus bas et les loyers modérés.
Prix d’achat et évolutions
Malgré sa proximité avec Paris (à seulement 1 h 20 min par le train), la ville de Metz connaît une évolution croissante des prix immobiliers au fil des ans. Selon la dernière estimation du site meilleursagents.com, le mètre carré d’un appartement coûte 2 367 €, en moyenne, dans les secteurs messins. Ce montant peut varier dans une fourchette de 1 559 à 3 159 euros, selon les caractéristiques du bien. Effectivement, les logements anciens s’achètent à des coûts relativement bas par rapport aux programmes neufs à Metz. Cela en va de même si le bien que vous convoitez est une maison, dont le coût moyen au mètre carré avoisine les 2 503 € (1 633 à 3 346 euros en général).
À part les caractéristiques de l’appartement ou de la maison, les tarifs changent également d’un secteur à l’autre à Metz. Découvrez dans le tableau suivant les estimations des coûts d’achat immobilier dans tous les secteurs messins :
Nom de quartier | Montant moyen au mètre carré de l’appartement en € | Montant moyen au mètre carré de maison en € |
Ancienne ville (Metz centre) | 2 764 | 2 477 |
Nouvelle ville | 2 656 | 3 794 |
Les Îles | 2 586 | |
Sablon | 2 306 | 2 501 |
Grigy / Technopole / La Grange-aux-Bois | 2 131 | 2 292 |
Vallières / les Bordes | 2 130 | 2 345 |
Devant-les-ponts | 1 902 | 2 495 |
Bellecroix | 1 910 | 2 206 |
Patrotte / Metz-Nord | 1 629 | 2 060 |
Borny | 1 526 | 1 974 |
Dans les prochains mois, ces prix continueront d’augmenter à cause de la croissance du nombre d’acheteurs par rapport aux logements à vendre.
Les projets de nos clients sont en moyenne de 5,49 % de rendement, soit une performance de :
Par ailleurs, si vous choisissez d’investir via la loi Pinel à Metz, le montant total d’achat de votre appartement ne peut pas excéder 300 000 euros.
Loyers et tension locative
Metz ne séduit pas uniquement les investisseurs pour ses prix immobiliers encore plus bas, mais aussi pour ses loyers impressionnants. En 2024, les tarifs de location proposés dans cette ville de la Moselle s’élèvent à 12,3 €/m2, en moyenne, pour les appartements. Pour les maisons, ce montant grimpe à plus de 13,6 €/m2. Par ailleurs, pour un investissement locatif par le biais de la loi Pinel à Metz, les loyers sont plafonnés à 10,55 €/m2 en 2024.
Concernant la tension locative à Metz, son marché immobilier reste toujours aussi tendu cette année. La demande y est en croissance par rapport à l’offre. En quelques chiffres, environ 67 % des résidents sont locataires de leur résidence contre seulement 32,7 % de propriétaires à Metz. La capitale du département de la Moselle accueille chaque année un grand nombre de nouveaux arrivants, dont la majeure partie se composent des étudiants (24 000 jeunes universitaires en 2024). Ces derniers plébiscitent la localité pour son cadre de vie paisible et les formations pluridisciplinaires dispensées par ses établissements supérieurs.
Metz attire également des jeunes actifs venant de Paris, de Nancy et des autres villes de France à cause de son bassin d’emplois fortifié. De même, la commune recense de nombreux sites touristiques très prisés par les Français et les étrangers. Parmi les monuments historiques messins figurent la cathédrale Saint-Étienne de Metz, la porte des Allemands, la place Saint-Louis et l’église Saint-Maximin.
Rendement locatif du marché
Des prix encore accessibles, des loyers intéressants et une demande toujours croissante, le tout contribue à rentabiliser votre investissement immobilier à Metz. En effet, en termes de rendement, elle figure dans le top 10 des métropoles les plus fiables où acquérir un logement en 2024. Avec une rentabilité de 6 % à 8 %, cette commune de la Moselle se hisse en 5e rang dans le classement, après Brest. Les studios sont les biens les plus recherchés par les jeunes actifs et les étudiants dans la localité. De même, investir dans un T2 (appartement de deux pièces) et un T3 (appartement de trois pièces) proches des campus universitaires constitue un projet de valeur sûre à Metz.
Pour garantir un bon retour sur investissement, vous devez vous référer aux besoins des locataires tout en minimisant vos impôts. À ce titre, vous avez deux choix, location vide par le biais de la loi Pinel ou meublée via le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Dans la première option, vous profitez d’une réduction fiscale de :
- 10,5 % du montant d’achat de votre appartement sur une durée d’engagement locatif de 6 ans,
- 15 % sur 9 ans,
- 17,5 % sur 12 ans.
Ces taux d’abattement vont diminuer votre impôt et ainsi optimiser vos revenus à Metz. Toutefois, afin de bénéficier de ces avantages, vous devez investir dans un bien neuf ou en futur état d’achèvement. Néanmoins, acquérir un studio, un deux-pièces ou un trois-pièces ancien puis le rendre neuf vous permet de réduire votre fiscalité par la loi Pinel. Aussi, votre loyer et votre prix d’achat ne peuvent pas excéder respectivement 10,55 €/m2 et 300 000 €. Vous devez également respecter les plafonds de ressources de locataires, selon leur composition familiale (32 084 €/an pour une seule personne, 42 846 €/an pour un couple, par exemple).
En revanche, la loi LMNP constitue une option idéale si vous voulez acheter votre bien à Metz afin de le louer en meublé. La réduction fiscale dont vous pouvez en bénéficier vous permet de booster d’une manière sécurisée votre portefeuille. Vos loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, vous avez deux choix de régimes fiscaux, selon vos recettes locatives :
- Le régime micro-BIC si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 euros pour une location meublée classique et 176 200 euros pour une location saisonnière. Dans les deux cas, vous bénéficiez respectivement des abattements de 50 % et de 71 % ;
- Le régime réel d’impôt s’applique dès que vos loyers franchissent les deux seuils cités plus haut. Ce mode de fiscalité vous donne droit à l’amortissement comptable de la valeur de votre bien, votre mobilier, vos travaux et toutes les dépenses liées à votre investissement.
Pour bénéficier des avantages de la loi LMNP, votre logement doit comporter des meubles en nombre et en qualité suffisants aux usages quotidiens des locataires.
Contrairement au dispositif Pinel, le statut LMNP ne fixe aucun plafond de ressources de locataires et de loyer. Vous êtes libre de choisir les tarifs de livraison qui vous conviennent.
Les quartiers à privilégier pour investir à Metz et ceux à éviter
À Metz, comme à Paris, à Nancy, à Brest ou ailleurs en France, le parc immobilier peut varier d’un quartier à l’autre. Tâchez alors de bien sélectionner votre emplacement avant d’y acheter votre appartement ou maison.
Les meilleurs quartiers où investir à Metz
Voici les meilleurs endroits où acheter votre résidence à Metz.
Metz-centre-Ancienne ville
Metz centre-Ancienne ville est un secteur historique et animé, essentiellement piéton. Il séduit les habitants pour le charme de ses bâtisses architecturales, dont la cathédrale Saint-Étienne, la place Saint-Louis et la porte des Allemands. De plus, les locataires, notamment les jeunes actifs, les étudiants et les touristes, choisissent le centre-ville pour son attractivité commerciale. Cette localité abrite d’ailleurs des centres commerciaux les plus populaires de Metz, tels que le centre commercial Saint-Jacques, et les rues Serpenoise et des Clercs. Elle bénéficie également de nombreuses infrastructures et moyens de transport qui la desservent avec le reste de la commune et les grandes métropoles françaises (Paris et Nancy, par exemple).
En matière de l’immobilier, le secteur recense environ 9 424 logements, composés majoritairement d’appartements. Dans la localité, un investissement dans un bien de petite surface, du studio au trois-pièces, peut être une activité rentable.
Sablon
Un quartier proche du centre-ville, Sablon fait partie des secteurs résidentiels prisés de Metz offrant à ses résidents une qualité de vie agréable. Il se démarque par son environnement paisible et verdoyant. Les familles, les actifs et les étudiants profitent des parcs, des jardins et des espaces de loisirs diversifiés dans la localité. De plus, les commerces, les écoles, les restaurants et les installations sportives ne manquent pas à Sablon. Il est également apprécié pour sa parfaite desserte par les transports en commun messins (bus et tramway).
Malgré sa popularité et sa situation géographique, le quartier Sablon bénéficie alors d’une forte demande d’appartement à Metz. Ainsi, avec des prix immobiliers encore bas, l’investissement locatif dans des appartements de petite surface génère de bons rendements.
Le quartier Nouvelle ville
Situé dans le sud de l’hypercentre, Nouvelle ville est un quartier attractif où faire un investissement locatif à Metz. Ce secteur présente de sérieux atouts entre dynamisme économique et qualité de vie, avec de nombreux projets de développement en cours et à venir. Ces derniers incluent la création d’un nouveau parc, d’un pôle de santé et d’un centre d’innovation. Côté transport, de nombreux arrêts bus et de tramway desservent la localité. De plus, ce quartier offre une grande variété de commerces et services de proximité, des magasins, des restaurants, des écoles, des centres sportifs et des espaces verts.
En somme, avec une économie en pleine croissance et un environnement agréable, le quartier Nouvelle ville attire de nombreux locataires potentiels à Metz. Les investisseurs y bénéficient des programmes immobiliers variés entre appartements ou maisons, anciens ou neufs, avec des prix encore plus bas.
Les quartiers à éviter à Metz
Les secteurs suivants ne se valent pas pour investir dans l’immobilier locatif à Metz.
Le quartier du Patrotte
Le quartier Patrotte se situe dans le nord de Metz, un secteur qui présente certains défis en termes d’investissement immobilier locatif. Il souffre du manque d’infrastructures et de services, ce qui le rend moins attrayant pour les potentiels locataires (jeunes cadres et étudiants) et acheteurs. Aussi, les problèmes d’insécurité qui y règnent empêchent les investisseurs d’y acheter leur patrimoine.
Borny
C’est dans l’est de Metz que se trouve Borny, un quartier qui a connu des améliorations au fil des ans. Il reste néanmoins confronté à des problèmes sociaux et économiques persistants. Le taux de criminalité élevé dans cette zone de la ville paralyse les locataires, ce qui y affecte la demande de logements. Ainsi, y acquérir une résidence pour la louer constitue un projet plus risqué.
Bellecroix
Le quartier Bellecroix fait également partie des emplacements à éviter à Metz. Bien qu’il soit bien connecté avec le centre-ville, il jouit d’une réputation peu enviable en termes de sécurité. Il dispose également des infrastructures et des services moins développés par rapport aux autres secteurs plus attractifs de la ville.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Entre croissance démographique, développement économique et qualité de l’environnement, Metz possède de nombreux atouts qui en font une destination idéale où investir en 2024.
Démographie : une population en croissance
Démographiquement, la population de Metz est en croissance constante, avec un nombre total de 118 489 habitants d’après le dernier recensement de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). De nombreux nouveaux arrivants viennent s’installer dans le département chaque année, ce qui témoigne de ses attraits en tant que lieu de vie et de résidence.
En termes d’investissement immobilier, une population croissante et synonyme d’une demande accrue de logements. Ainsi, les opportunistes en investissement trouvent rapidement des locataires potentiels de leur appartement à Metz, avec un faible risque de vacances locatif.
Économie (chômage, tissu économique)
La croissance économique de Metz renforce son attrait pour les investisseurs et les locataires. La commune possède une économie en pleine mutation dans divers secteurs, tels que de l’industrie, du commerce et du tourisme. Ce dynamisme contribue à l’augmentation de la variété d’opportunités d’emplois dans la ville, ce qui attire les jeunes cadres à s’installer à Metz.
Ces dernières années, la commune voit son taux de chômage en baisse, actuellement 7,2 % contre 7,6 % en 2021, selon l’analyse du site de ville-data.com. Son marché de travail fortifié fait partie des facteurs importants incitant les nouveaux résidents à choisir Metz, ce qui est une aubaine pour les acteurs immobiliers.
Les transports et points valorisants dans la ville
Dans le département de la Moselle, Metz dispose d’un réseau de transports performant desservant tous ses secteurs et la reliant aux autres grandes villes à proximité. Plusieurs axes routiers importants traversent la commune. De plus, elle abrite une gare TGV (Train à grande vitesse) offrant des liaisons rapides avec Paris, Nancy, Brest et d’autres métropoles françaises et européennes. À l’intérieur de la ville, des lignes de bus et de tramway facilitent les déplacements des habitants, que ce soit pour se rendre au travail, à l’école, etc.
Outre les transports, Metz est réputé pour ses nombreux monuments historiques et culturels, entre autres la cathédrale Saint-Étienne et le centre Pompidou-Metz. Elle dénombre également des dizaines de parcs et d’espaces verts, à ne dire que le parc de la Seille et le jardin botanique.
Grands projets en cours et à venir
Pour renforcer son dynamisme économique et son attractivité, la capitale de la Moselle entreprend plusieurs grands projets de développement.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Divers chantiers sont en cours à Metz, comme :
- le réaménagement de la rue Serpenoise est toujours en cours et devrait être finalisé en 2025
- la troisième ligne de Mettis devrait démarrer dans le courant de l’année 2024, suite au retard des travaux initialement prévus en 2023. Si tout ce passe comme prévu, la mise en service sera pour 2026.
Ces programmes vont sûrement raviver l’attractivité locative à Metz dans les années à venir.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
En plus de ces projets en cours, de nombreux atouts valorisent la commune dans le futur. Elle dispose d’un patrimoine culturel riche et attractif. La préservation de celui-ci fait de Metz une destination attrayante aux yeux des touristes, une occasion à ne pas rater si vous aimez la location saisonnière. Sa localisation géographique stratégique à proximité des frontières allemandes, belges et luxembourgeoises, constitue également un avantage de plus pour l’économie messine. La commune bénéficie des échanges commerciaux et des opportunités d’investissement transfrontalières.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Metz : investir ou éviter ?
En somme, l’investissement immobilier à Metz profite d’un marché tendu, des prix et loyers compétitifs et des rendements potentiels élevés en 2024. La demande de logements dans ses secteurs, notamment l’hypercentre et sa proximité, est en croissance par rapport à l’offre, ce qui minimise les risques de non-occupation de votre résidence. La commune dispose d’ailleurs de différents atouts propices à un projet locatif, entre démographie, économie et qualité de vie.
