L’investissement locatif à Nîmes devient un placement intéressant pour les investisseurs en quête de bons revenus passifs et de plus-values à long terme. Une ville historique et populaire de la région Occitanie, la préfecture du département de Gard se distingue par son marché immobilier dynamique. Elle regorge de logis aux prix abordables et aux loyers profitables, avec une tension locative toujours croissante. La commune se compose d’ailleurs de quartiers attractifs, riches en commodités, en monuments historiques et en espaces verts. Dans cet article, vous allez trouver les informations et les conseils essentiels pour faire de l’immobilier votre projet de vie à Nîmes.
Marché immobilier à Nîmes : tension locative et rendement élevé
Une ville dotée d’un patrimoine riche et d’une architecture unique, Nîmes offre un marché immobilier avantageux. Elle présente des prix et des loyers compétitifs, une tension locative significative et un rendement élevé.
Prix d’achat et évolution
Nîmes connaît une croissance des prix immobiliers ces dernières années, grâce à l’arrivée de nombreux acheteurs. Néanmoins, les tarifs proposés dans la commune sont encore abordables par rapport aux autres grandes métropoles de France, comme Paris. En 2023, le mètre carré coûte 2 507 euros en moyenne à Nîmes, d’après l’estimation du site meilleursagents.com. Les montants varient toutefois en fonction du type de résidence, de sa taille et de sa qualité. Selon la même source, les appartements y sont moins chers (2 357 €/m2) que les maisons (2 846 €/m2).
Aussi, le mètre carré des biens de petite taille (du studio au trois-pièces) s’y achète au montant plus important que celui des grandes surfaces. De même, les résidences anciennes s’avèrent moins onéreuses que les biens neufs. Par ailleurs, les prix changent également d’un quartier à l’autre à Nîmes. Les secteurs animés, tels que le centre-ville et sa proximité, proposent des tarifs plus élevés par rapport aux autres.
En tenant compte de ces différents paramètres, vous trouverez facilement votre logement dans la localité, avec une fourchette de prix comprise entre :
- 1 443 et 3 355 €/m2 pour un appartement,
- 1 730 et 4 035 €/m2 pour une maison.
Les projets de nos clients sont en moyenne de 5,25 % de rendement, soit une performance de :
Avec la croissance de la demande et le manque de terrains constructibles dans certains quartiers nîmois, ces prix continueront d’augmenter dans les prochains mois.
Pour trouver votre logement au meilleur prix à Nîmes, n’hésitez pas à solliciter les conseils d’une agence immobilière. Notez également que la loi Pinel offre des incitations attractives pour l’achat des biens neufs ou anciens (entièrement rénovés) destinés à la location. Ce dispositif vous permet de profiter d’une réduction d’impôt significative selon la durée de bail choisie (10,5 % du prix d’achat sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans en 2023).
Loyers et tension locative
Les loyers varient selon divers facteurs à Nîmes. Ils dépendent tout d’abord du type d’habitat. À ce titre, les appartements restent les biens les plus rentables dans la ville, avec un loyer au mètre carré de 11,7 euros, en moyenne. Pour une maison, le tarif s’avère moins intéressant, soit une moyenne de 10,4 €/m2. Les prix diffèrent aussi selon la taille de la résidence. En effet, les petites surfaces (les studios, les deux-pièces et les trois-pièces) sont louées plus chères que les biens de grande superficie à Nîmes. Cela est dû au nombre croissant de jeunes universitaires et actifs qui habitent dans la commune.
Par ailleurs, les loyers changent également pour chaque quartier, selon la tension locative présente dans le secteur choisi. En ce sens, les zones urbaines autour du centre-ville et les emplacements proches des campus universitaires proposent des tarifs relativement élevés.
En parlant de la tension locative, l’investissement locatif à Nîmes privilégie une demande croissante par rapport à l’offre. De plus en plus de nouveaux arrivants viennent s’y installer pour profiter de ses avantages. En effet, une métropole dynamique offrant plusieurs opportunités d’emplois, la commune nîmoise accueille chaque année de jeunes cadres de toute localité. Aussi, l’effectif des universitaires rejoignant les établissements supérieurs nîmois ne cesse d’augmenter au fil des ans. En 2023, Nîmes totalise plus de 14 000 élèves.
La ville attire également des touristes des quatre coins du monde en raison de son patrimoine historique riche et de ses espaces verts. Les Arènes, la maison carrée, le pont de Gard et les jardins de la fontaine figurent parmi les sites les plus visités de Nîmes.
Rendement locatif du marché
L’activité immobilière à Nîmes présente un potentiel de rendement bien au-dessus de la moyenne nationale. Convoités par les étudiants et les jeunes actifs, les studios génèrent la forte rentabilité brute dans la ville, avec un taux allant jusqu’à 8,93 %. L’autre typologie de logement la plus recherchée à Nîmes est l’appartement de quatre pièces, avec un rendement brut de 7,15 %. Les appartements de deux pièces, de trois pièces et de cinq pièces, quant à eux, offrent des gains respectifs de 5,87 %, 6,04 % et 6,23 % dans la localité.
L’investissement locatif à Nîmes vous permet de réduire votre impôt en choisissant le dispositif adapté à votre activité, ce qui boostera votre rentabilité. Pour cela, la location vide dans un appartement neuf par le biais de la loi Pinel semble une activité rentable. Cette option reste intéressante si votre résidence ancienne a fait l’objet de travaux de rénovation la rendant neuve. Avec une réduction fiscale de 10,5 % du montant d’achat sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 %, vous aurez de quoi diversifier vos revenus. Vous pouvez profiter aussi des avantages du dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) si vous envisagez d’investir dans une maison ou un appartement meublé dans la localité.
Outre le type de logement et la fiscalité immobilière, le choix du quartier est essentiel pour optimiser la rentabilité d’un projet locatif à Nîmes. Les investissements dans les secteurs centraux de la ville peuvent être plus fructueux que dans sa périphérie. Retrouvez ci-dessous les quartiers nîmois à privilégier et ceux à éviter en 2023.
Les quartiers à privilégier pour investir à Nîmes et ceux à éviter
Choisir le bon quartier constitue une excellente stratégie pour rentabiliser votre investissement à Nîmes. Pour cela, vous devez bien analyser le marché locatif proposé dans chaque secteur avant de prendre une décision. Voici les endroits prometteurs et ceux à éviter dans la ville.
Les meilleurs quartiers où investir à Nîmes
Dynamiques et populaires, les secteurs suivants restent les meilleurs emplacements à Nîmes.
Le quartier de l’Écusson
Centre historique et économique de Nîmes, Écusson est un quartier très recherché de la métropole. D’un côté, il attire les habitants par ses rues commerçantes, ses restaurants et ses bars. De l’autre, il séduit de nombreux visiteurs en raison de ses monuments aux architectures uniques. La localité abrite, entre autres, les arènes de Nîmes, la maison carrée et la cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor. De plus, ce quartier dispose d’une parfaite connectivité avec le reste de la commune. À ce titre, la ligne T1 du tramway nîmois et 23 lignes de bus nîmois desservent le secteur.
En matière de l’immobilier, le quartier de l’Écusson offre aux investisseurs un marché locatif dynamique. Dans la localité, les appartements de deux pièces et de trois pièces bénéficient d’un fort potentiel locatif. De même, les touristes convoitent les maisons individuelles, les quatre et les cinq pièces.
Le quartier jardins de la fontaine
Jardins de la fontaine constitue un quartier résidentiel verdoyant, prisé pour sa tranquillité et son cadre de vie agréable. Il se trouve à proximité du centre-ville et des principaux sites touristiques de Nîmes. Ce secteur central nîmois se démarque par la présence du célèbre jardin du même nom, un espace public datant de l’époque romaine. Ses ruelles pavées et ses bâtiments anciens témoignent également de ses attraits pour les résidents et les touristes. De plus, il dispose d’une accessibilité facile aux nombreux commerces, restaurants, et établissements scolaires et sportifs.
En raison de son emplacement privilégié et de son charme, le quartier jardins de la fontaine présente une forte attractivité à Nîmes. Des jeunes, des professionnels, des familles et des touristes cherchent leur logement dans la localité, ce qui en fait la meilleure destination où investir en 2023.
Le quartier Saint-Césaire
Un secteur résidentiel animé et dynamique proche du centre historique de Nîmes, Saint-Césaire fait partie des meilleurs quartiers où investir dans la ville. Il attire des locataires potentiels, comme des jeunes et des professionnels, à cause de ses offres de commerces et de services. De plus, il profite d’une accessibilité aisée aux transports en commun nîmois. Les touristes y trouvent également leur compte, car il se trouve proche des monuments emblématiques de la commune, tels que l’amphithéâtre romain ou la maison carrée. Ainsi, la demande de résidences reste en constante croissance dans ce quartier, d’où sa renommée de l’adresse prometteuse où acquérir un bien locatif en 2023.
Les quartiers à éviter à Nîmes
Dans le cadre d’un investissement locatif à Nîmes, certains quartiers défavorisés sont à éviter.
Pissevin
Le quartier Pissevin se situe dans l’ouest de la ville, un secteur sensible en termes de sécurité et de tranquillité. Bien qu’il soit abordable en matière de prix immobilier, son taux de criminalité élevé empêche les locataires de venir s’y installer. Ainsi, la demande de biens s’avère plus faible dans la zone, et les risques de non-occupation et d’impayés plus abondants.
Valdegour
Situé au nord-ouest du centre-ville, Valdegour figure également parmi les quartiers les moins attrayants de Nîmes. Il souffre, en partie, de problèmes socio-économiques, qui impactent négativement le taux de demande et la valorisation des biens à long terme. Avec un taux de criminalité accru et des infrastructures défavorisées, les locataires et les acheteurs évitent la localité.
Chemin-Bas d’Avignon
Chemin-Bas d’Avignon se trouve au sud-ouest de Nîmes, un secteur qui jouit d’une image moins favorable auprès des locataires et des acheteurs. Il connaît, lui aussi, des problèmes de sécurité contribuant à la diminution de la demande de résidences dans la zone.
En résumé, avant de choisir votre quartier d’investissement à Nîmes, vous devez analyser plusieurs facteurs. Prenez une attention particulière sur la tension locative, la sécurité et la qualité des infrastructures pour chaque secteur. Pour trouver le meilleur emplacement, il vaut mieux vous faire accompagner par une agence immobilière locale.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Nîmes présente de nombreux atouts pour les investisseurs à la recherche d’une rentabilité attractive et durable. Elle dispose d’une démographie, d’une économie et d’une structure urbanistique avantageuses.
Démographie : une population en croissance
Démographiquement, la métropole nîmoise affiche un nombre croissant de la population ces dernières années. D’après le dernier recensement de l’INSEE (Institution nationale de la statistique et des études économiques), elle dénombre près de 148 561 habitants, dont 58,8 % de locataires contre 39,1 % de propriétaires.
De nombreux facteurs contribuent à cette évolution significative de la démographie de Nîmes. Tout d’abord, elle bénéficie d’un cadre de vie agréable, avec un climat méditerranéen, un patrimoine historique riche et des paysages pittoresques. De plus, la ville possède un bassin d’emplois diversifié dans de secteurs variés, tels que le tourisme, l’agriculture, l’industrie et les services. La croissance démographique nîmoise s’explique aussi par l’arrivée de nombreux étudiants dans la ville.
En matière d’immobilier, cette tendance haussière garantit une forte demande d’habitats, ce qui assure une rentabilité élevée et durable. Les investisseurs ont toutefois intérêt à proposer des résidences adaptées aux besoins des locataires, selon l’emplacement choisi.
Économie (chômage, tissus économiques)
À 40 minutes de voiture de Montpellier, la ville de Nîmes dispose d’une économie dynamique, favorable pour un investissement pérenne. Elle répertorie plus de 30 000 entreprises dans tous les secteurs, qui offrent des opportunités professionnelles intéressantes aux résidents. Cette diversification d’emplois témoigne de la baisse du taux de chômage dans la commune. Actuellement, près de 9,5 % des actifs se trouvent sans travail à Nîmes, contre 10,30 % en 2021, selon l’analyse du site ville-data.com. Cette situation favorable favorise la solvabilité des locataires et réduit les risques d’impayés.
Les transports et points valorisants dans la ville
Nîmes bénéficie d’une excellente connectivité avec Paris, Montpellier et d’autres villes de l’Hexagone grâce à son réseau de transport développé. Elle possède une gare ferroviaire et un aéroport qui facilitent les déplacements nationaux et internationaux des Nîmois. Pour la circulation au cœur de ses quartiers, ses habitants ont à leur disposition 4 lignes de trambus et des dizaines de lignes de bus.
Outre ses transports en commun performants, Nîmes dispose de nombreux points valorisants la ville. La préservation de son patrimoine historique exceptionnel attire un flux constant de touristes, ce qui maintient une demande de locations saisonnières toujours croissante. De plus, la présence d’institutions d’enseignement supérieur renommées, telles que l’université de Nîmes, ne cesse de séduire de nombreux étudiants tous les ans.
Les grands projets en cours et à venir
Afin de valoriser la ville et renforcer son attractivité, la municipalité nîmoise s’engage dans de nombreux projets d’urbanisation. La commune possède également plusieurs atouts qui vont raviver sa compétitivité auprès des acteurs immobiliers dans le futur.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
De nombreux projets sont en cours à Nîmes pour améliorer le cadre de vie de ses habitants et promouvoir son dynamisme économique. Ces chantiers visent principalement la rénovation et la modernisation des infrastructures de transport. La ville se lance aussi dans la création de nouveaux espaces verts, la réhabilitation des quartiers historiques et l’amélioration des équipements culturels et sportifs. Par ailleurs, pour répondre aux mieux aux besoins des résidents, la municipalité construit de nouveaux logements et de résidences étudiantes.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
À part les grands projets en cours dans ses quartiers, Nîmes bénéficie aussi de nombreux atouts contribueront à valoriser la commune dans l’avenir. Avec la réhabilitation et la préservation de son patrimoine historique, elle confirme sa place parmi les destinations touristiques les plus prisées de l’Hexagone. Par ailleurs, la présence des entreprises dynamiques, des institutions d’enseignement supérieur pluridisciplinaires et d’un tissu associatif riche favorise sa stabilité économique. Aussi, son cadre de vie agréable soutenu par son climat méditerranéen, ses espaces verts, ses équipements sportifs et culturels, et ses nombreux évènements et festivals, fait de Nîmes un lieu de résidence attractif dans le futur.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Nîmes : investir ou éviter
Pour conclure, entre tensions locatives accrues, prix et loyers compétitifs, la ville de Nîmes présente de nombreuses perspectives d’investissement locatif. Des quartiers attractifs, tels que l’hypercentre, les jardins de la fontaine et Saint-César, offrent un potentiel de rendement élevé dans la commune. De plus, elle possède des atouts indéniables, notamment sa croissance démographique, économique et ses transports en commun développés. Aussi, de nombreux projets y sont en cours et à venir, ce qui font de Nîmes le meilleur emplacement où investir en France en 2023 et dans les prochaines années.
Toutefois, avant de vous lancer, il s’avère tout à fait raisonnable de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. L’aide de cet expert vous permet d’optimiser votre rendement tout en gagnant plus de temps et d’argent tout au long de votre carrière.
