L’investissement locatif à Lorient constitue un projet intéressant pour réaliser un placement immobilier à partir d’un petit budget. Sous-préfecture du Morbihan, cette ville, située dans la Bretagne-sud, était célèbre pour sa rade (servant autrefois de base aux sous-marins de la Marine nationale). Actuellement, cette localité est plutôt connue pour son activité portuaire. Elle se démarque aussi par ses multiples animations culturelles qui font sa réputation. Ses nombreux atouts font de la commune lorientaise un endroit propice à un investissement immobilier, à condition d’adopter la meilleure stratégie. Découvrez dans cet article toutes les informations essentielles nécessaires pour faire le bon choix en 2023.
Marché immobilier à Lorient : tension locative et rendement élevé
L’investissement immobilier à Lorient ou ailleurs est un projet qui ne s’improvise pas. Il nécessite d’élaborer une stratégie de placement efficace. Pour cela, il est primordial d’analyser le marché immobilier local.
Prix d’achat et évolutions
En Bretagne, Lorient figure parmi les agglomérations encore accessibles en 2023. Il n’est donc pas surprenant qu’une vente immobilière sur trois soit effectuée par des primo-accédants de moins de 30 ans.
Au 1er juin 2023, d’après les données du site meilleursagent.com, le prix de vente moyen d’un appartement dans la ville de Lorient est de 2 635 €/m2. Son prix immobilier reste donc plus abordable que celui de ses voisines bretonnes, comme Rennes et Vannes. Comme sur tout marché immobilier, il existe à Lorient des écarts de prix en fonction des quartiers, mais également suivant les types de logements visés. Voici, par exemple, la répartition des prix selon la localisation du bien :
- Centre-ville : 2 961 €/m2,
- Bois du Château : 1 896 €/m2,
- Merville/Nouvelle-Ville : 2 969 €/m2,
- Kerentrech/Keryado : 2 651 €/m2,
- Kervénanec/Le Ter : 2 528 €/m2,
- Kerletu/Bourgneuf : 2 458 €/m2,
- Blum : 2 851 €/m2.
Les caractéristiques du logement, notamment sa superficie, son type (une-pièce, deux-pièces, trois-pièces, quatre-pièces, cinq-pièces, etc.) et son état global influent aussi sur le prix final. En tenant compte de tous ces facteurs, le tarif peut finalement varier entre 1 896 €/m2 et 3 953 €/m2.
Notez que les projets de nos clients dans la ville du Morbihan sont en moyenne de 5,14 % de rendement, soit une performance de :
D’après ce graphique, le prix immobilier à Lorient ne cesse de croître depuis 2020. L’indice de l’augmentation est estimé à 54,7 % sur les 5 dernières années. Cela met en évidence la vivacité du marché immobilier lorientais.
Loyers et tension locative
Synonymes de perte de rentabilité, les carences locatives et les vacances locatives constituent l’ennemi numéro 1 d’un investissement immobilier. Lorsque votre logement n’est pas occupé pendant plusieurs mois, vous ne percevez pas de revenus locatifs. D’ailleurs, vous êtes contraint de vous acquitter de différentes charges inhérentes à votre bien immobilier. D’où l’importance de vous intéresser à la tension locative de la ville dans laquelle vous envisagez d’investir pour vous prémunir contre les mauvaises surprises.
Quant à la cité de Lorient, sachez qu’elle accueille chaque année près de 1 million de touristes. Ces derniers ont effectivement besoin de se loger. De plus, bien que cette agglomération ne fasse pas partie des grandes villes françaises, elle compte plus de 5 000 étudiants. Cette population étudiante est, elle aussi, en quête d’un hébergement agréable. La demande locative reste donc intéressante dans cette ville de la Bretagne.
Néanmoins, sachez que l’attractivité d’un logement implique de ne pas surestimer son tarif de location. Vous devez donc vous renseigner sur les prix du marché local pour éviter de faire fuir les clients potentiels. Selon l’estimation du site meilleursagent.com au 1er juin 2023, le loyer moyen d’un appartement à Lorient, toutes surfaces confondues, est de 12,8 €/m2. Le loyer peut fluctuer entre 9,0 €/m2 et 23,0 €/m2 selon divers paramètres, tels que la localisation du bien, son état et ses caractéristiques.
Rendement locatif du marché
Lorsque vous envisagez de réaliser un investissement immobilier, la notion de rendement locatif doit être au centre de réflexion. L’objectif de cette opération étant de vous assurer des revenus réguliers, alors le placement doit être financièrement intéressant.
Apprécier le rendement locatif revient à déterminer le ratio qui mesure le revenu brut rapporté par la mise en location de l’appartement par rapport à son prix d’achat. Autrement dit, ce calcul vous permet d’évaluer l’argent que vous allez gagner sur une année par rapport à ce que vous a coûté votre investissement. En 2023, le prix de vente moyen du métré à Lorient est estimé à 2 635 €/m2, et le prix de location à 12,8 €/m2. Ce qui donne un rendement locatif moyen de 5,14 %.
Il convient néanmoins de souligner que ce taux de rendement locatif brut reste assez éloigné de la valeur réelle de la rentabilité. En effet, son calcul ne tient pas compte de différentes charges liées à la mise en location et de la fiscalité.
Les quartiers à privilégier pour investir à Lorient… et ceux à éviter
Pour attirer les locataires potentiels, la localisation de votre bien locatif demeure primordiale. Assurez-vous de réaliser votre achat immobilier dans un quartier suffisamment attractif.
Les meilleurs quartiers où investir à Lorient
Comme partout en France, certains secteurs lorientais sont plus recherchés que d’autres. Pour mieux rentabiliser votre investissement, choisissez l’un des quartiers suivants pour votre projet locatif.
Le centre-ville
La plupart des candidats à la location aiment le centre-ville. Pour cause, élire résidence dans cette zone permet d’accéder aisément à toutes les commodités. L’hypercentre lorientais ne déroge pas à la règle. Vos futurs locataires auront tout ce dont ils ont besoin à leur disposition. Ce quartier bénéficie évidemment d’une proximité avec les transports en commun, mais également avec les attractions touristiques.
C’est pourquoi il attire un nombre toujours croissant de candidats à la location. Y investir est donc l’assurance de profiter d’une forte tension locative. Même si le prix est assez élevé dans cette zone, vous pouvez réaliser une belle affaire en minimisant les risques de vacances locatives.
Merville/Nouvelle-ville
Le plus gros atout du secteur Merville/Nouvelle-ville réside dans son atmosphère calme non loin du centre-ville lorientais. Dynamique, cette zone compte plusieurs petits commerces pouvant satisfaire les besoins quotidiens des habitants. D’ailleurs, elle est en constante animation grâce à la présence de nombreux restaurants. Du fait de sa proximité avec le cœur de la ville, ce secteur séduit une population jeune, notamment les étudiants. Il attire également les touristes.
Si vous souhaitez investir dans ce quartier, privilégiez les appartements de petite surface. Dans ce cas, la meilleure solution pour optimiser le rendement de votre projet, c’est d’alterner la location étudiante et la location estivale. Il est donc vivement conseillé d’opter pour la location meublée.
Blum
Abritant plusieurs centres universitaires, le quartier de Blum et ses alentours a la faveur de la population étudiante. Les jeunes adorent aussi ses nombreux espaces verts et son animation. Ainsi, vous pourrez y réaliser un investissement très rentable en optant pour les petites surfaces, comme le studio ou les appartements une pièce.
Par ailleurs, si vous avez la possibilité d’acheter un appartement quatre pièces ou plus, n’hésitez pas à investir dans la colocation. Très économique, cette solution d’hébergement a le vent en poupe auprès de la population estudiantine.
Les quartiers à éviter à Lorient
Comme partout, il existe des quartiers qui ne suscitent pas les intérêts des candidats à la location dans la ville lorientaise. C’est, par exemple, le cas de Keryado. Bien que le prix immobilier dans ce secteur reste abordable, sa réputation en matière de sécurité et de qualité de vie semble défavorable.
Évitez également le quartier du Bois du Château. Bien que cette zone soit résidentielle, elle peut être moins attrayante en raison de son éloignement du centre-ville. De plus, elle est mal perçue du fait de son manque d’infrastructures.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
L’évolution démographique, l’économie et les transports constituent des critères clés pour déterminer l’attractivité d’une ville. Vous devez donc vous attarder sur ces sujets avant d’aller plus loin. Voici ce que vous devez savoir concernant Lorient.
Démographie
Le territoire lorientais possède de nombreux atouts en matière de démographie. Tout d’abord, elle jouit d’une situation géographique privilégiée en bord de mer. Son cadre naturel préservé, avec ses espaces verts, ses plages et son littoral, offre un cadre propice au bien-être et à l’épanouissement. Selon le classement de villes et villages de France où il fait bon vivre, Lorient figure dans le top 10 et est la première agglomération bretonne devant Rennes et Brest.
Par ailleurs, la cité lorientaise dispose d’une offre de formations universitaires diversifiée. En effet, elle abrite de nombreux établissements d’enseignement supérieur, comme :
- l’Université Bretagne sud (UBS),
- l’École nationale supérieure d’ingénieurs de Bretagne sud (ENSIBS),
- l’Institut universitaire de Technologie (IUT) de Lorient,
- l’École supérieure d’art de Lorient.
Ainsi, elle accueille une population étudiante non négligeable. La plupart d’entre eux constituent bien évidemment des candidats à la location.
Pour toutes ces raisons, Lorient reste la localité la plus peuplée du Morbihan. Selon les dernières données disponibles sur le site d’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), elle compte près de 57 246 habitants, répartis sur une superficie de 15 km2.
Économie (chômage, tissu économique)
Selon les données sur le site ville-data.com, le taux de chômage dans la cité lorientaise est inférieur à celui de la France métropolitaine. En effet, au premier trimestre 2022, il est de 6,3 %, contre environ 7,3 % pour la moyenne nationale. Historiquement, le chiffre est passé de 9,7 % en 2009 à 7,4 % en 2021, puis à 6,3 % en 2022. Le chômage est donc en baisse dans cette localité.
Cette agglomération surnommée « ville aux cinq ports » porte bien son titre avec :
- un port de pêche,
- un port de commerce,
- un port de plaisance,
- un port des voyageurs,
- un port militaire.
Son port de pêche se hisse, entre autres, parmi les plus importants de la France. Ainsi, l’activité maritime occupe une place prépondérante dans l’économie de la ville. Cette dernière dispose également d’un pôle industriel avec le site Naval group.
Sachez que la présence des pôles économiques est synonyme de besoins en hébergement réels. Dans ce cas, tous les types de logements peuvent être proposés. Vous pouvez, entre autres, investir dans :
- la location meublée pour les travailleurs de passage,
- les appartements T1 (une pièce) pour les jeunes actifs,
- les logements T2 (deux pièces) ou T3 (trois pièces) pour les familles.
La présence d’emplois sur le lieu d’investissement procure également une stabilité de revenus des locataires. De quoi vous prémunir contre les risques d’impayé.
Les transports et points valorisants dans la ville
Vous envisagez de proposer votre service à une famille, à de jeunes actifs ou à un étudiant ? Peu importe votre client cible, la question de l’accessibilité s’impose comme un critère déterminant pour la majorité des candidats à la location. C’est pourquoi ce point ne doit pas être pris à la légère lors de l’étude préalable de votre projet.
En ce qui concerne Lorient, sachez que c’est une cité bien desservie. Elle possède un réseau de bus urbain géré par la CTRL (Compagnie de transport de la région lorientaise). Il dessert l’agglomération et les communes limitrophes.
Cette agglomération bretonne propose aussi un service de vélos en libre-service. Plusieurs stations de location sont disponibles dans divers quartiers. Les habitants pourront alors louer des vélos pour se déplacer au quotidien. Étant une ville portuaire, Lorient dispose également d’un réseau de bateaux-bus. Ce dernier dessert en particulier l’île de Croix. Enfin, la gare de Lorient propose des liaisons régionales et permet de rejoindre d’autres villes françaises.
Grands projets en cours et à venir
Pour une mise en location pérenne, assurez-vous que le marché locatif de la ville de votre choix soit profond. Dans ce cas, vous ne devez pas vous contenter de sa situation actuelle. Prenez en considération les grands projets en cours et ceux à venir.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Comme la plupart des villes françaises, Lorient aspire à offrir une meilleure qualité de vie aux Lorientais. Pour cela, elle s’engage dans de nombreux projets d’amélioration. En voici deux exemples.
Rénovation des halles de Merville
Construites en 1964, les halles de Merville vont faire l’objet d’une grande rénovation. Ce projet a pour objectif de doter cet édifice d’un équipement innovant, attractif et énergétiquement performant. Il bénéficiera également d’une extension de 500 m2, tout en conservant sa structure architecturale originale. Ainsi, des halles provisoires seront mises en place sur le parking du lycée d’ici octobre 2023. Les travaux vont commencer en 2024 pour une livraison estimée en 2025.
Modernisation du stade du Moustoir
La ville de Lorient prétend à faire du stade du Moustoir « un complexe sportif consacré au sport professionnel ainsi qu’aux pratiques amateurs, ouvert sur la culture ». Elle ambitionne également à le rendre un des stades les plus écologiques de l’Hexagone. Pour cela, plusieurs équipements seront installés, comme :
- les panneaux photovoltaïques (pour l’autoconsommation),
- une centrale solaire thermique (pour produire de l’eau chaude),
- un système de récupération des eaux d’arrosage et de toiture.
Les tribunes seront également aménagées pour pouvoir accueillir les plus grandes compétitions tout en se conformant aux normes européennes. Le coût total des travaux est estimé à 40 millions d’euros. Le chantier débutera à partir de 2024 et devrait s’achever en 2028.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
La ville lorientaise se démarque par son dynamisme. Les habitants et vos futurs locataires ne risquent pas de s’ennuyer.
Une ville favorable aux diverses activités
Lorient a le mérite d’être propice à diverses activités. Par exemple, les Lorientais qui souhaitent s’offrir des sorties culturelles ont à leur disposition un cinéma et 3 théâtres. Pour des pauses sportives, ils peuvent tirer parti des équipements de la commune. Cette dernière possède en effet :
- 2 piscines,
- 14 stades,
- 15 gymnases.
Pour des balades en famille, l’agglomération recense 8 espaces verts offrant une atmosphère paisible. Par ailleurs, elle compte plus de 900 commerces permettant aux habitants d’effectuer aisément leurs achats quotidiens.
Une ville festive
Lorient est en outre une ville très animée. Elle accueille chaque année plusieurs événements au rayonnement national, voire international. Parmi eux, le célèbre festival interceltique se déroule au cours des 10 premiers jours du mois d’août. C’est l’un des plus grands festivals de musique en France, voire en Europe. Proposant un programme varié (des spectacles de rue, des concerts, des danses traditionnelles, des conférences et d’exposition), cet événement séduit des milliers de visiteurs chaque année. Ce qui permet de créer une ambiance animée et festive dans la ville.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Lorient : investir ou éviter
Avec les étudiants, les jeunes actifs et les touristes, Lorient dispose d’une importante population de locataires. Côté économique, cette agglomération affiche un taux de chômage qui, en plus d’être en constante baisse, est inférieur à la moyenne nationale. C’est une cible intéressante pour un investissement locatif à petit prix. L’investissement dans cette ville vous permet de profiter d’un rendement locatif de plus de 5 %.
D’ailleurs, la tendance à la hausse du prix de l’immobilier dans cette agglomération se poursuit en 2023. Cela s’explique par la demande croissante et l’offre faible. Vous devez donc vous préparer à investir davantage dans cette commune. Il faut notamment bien définir vos critères de recherche et rester à l’affût des tendances du marché.
Pour dénicher la perle rare, faites-vous épauler par un expert de l’immobilier. Nos professionnels maîtrisent parfaitement le marché local. Ainsi, nous sommes en mesure d’évaluer adéquatement les opportunités en matière d’investissement immobilier dans cette localité. Nous saurons vous fournir un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet locatif. Nous restons à votre disposition pour vous aider à faire de votre placement une opération très rentable.
