L’investissement locatif à Clermont-Ferrand est une activité rentable, profitant de nombreux atouts de la ville. En région Auvergne-Rhône-Alpes, le chef-lieu du département du Puy-de-Dôme offre un marché immobilier dynamique. Ville étudiante appréciée de l’Auvergne, elle séduit des locataires jeunes, qui viennent s’y installer chaque année. Véritable lieu de vie et de résidence, elle dispose d’une économie en pleine expansion et d’un environnement paisible. Ses infrastructures accompagnées de moyens de transport modernes et diversifiés témoignent de son développement. Dotée de monuments historiques et d’espaces verts, elle attire les touristes du monde entier. Découvrez dans cet article tous les renseignements essentiels pour réussir un projet d’investissement immobilier locatif dans cette localité.
Marché immobilier à Clermont-Ferrand : tension locative et rendement élevé
Clermont-Ferrand offre un marché immobilier particulièrement avantageux, avec des prix et loyers intéressants. Les investisseurs locatifs y bénéficient d’un rendement élevé soutenu par une forte demande de logements.
Prix d’achat et évolutions
Les prix d’achat immobilier à Clermont-Ferrand ont connu une évolution positive ces dernières années. Ils restent toutefois largement plus abordables par rapport à ceux de Paris et d’autres grandes villes de France. Ils sont actuellement en moyenne de 2 275 €/m2, tous types de biens confondus, selon l’estimation du site meilleursagents.com. En général, les appartements y affichent des coûts plus bénéfiques que les maisons, respectivement de 2 228 €/m2 et de 2 494 €/m2.
Plusieurs facteurs peuvent influencer les tarifs immobiliers dans la ville, à savoir la taille de la résidence, son état et son emplacement. Le mètre carré des biens de petite surface (studio, deux-pièces et trois-pièces) s’achète généralement plus cher que celui des logements de quatre pièces et plus à Clermont-Ferrand. De même, les programmes neufs affichent des prix plus élevés que les biens anciens dans la localité, tout comme à Paris et ailleurs. Les coûts d’achat varient également en fonction du quartier où vous allez acquérir votre patrimoine. Selon ces différents paramètres, les tarifs de l’immobilier dans cette métropole du centre de France oscillent entre :
- 1 446 €/m2 et 3 092 €/m2 pour un appartement,
- 1 620 €/m2 et 3 463 €/m2 pour une maison.
Les projets de nos clients sont en moyenne de 5,57 % de rendement, soit une performance de :
L’augmentation des prix immobiliers à Clermont-Ferrand s’explique par la forte demande de logements favorisée par sa croissance démographique. Connue comme un pôle économique et ville étudiante de l’Auvergne, elle attire un grand nombre d’acheteurs potentiels. Il s’agit également d’une destination touristique prisée de France, ce qui constitue une excellente opportunité pour les investisseurs en location saisonnière.
Loyers et tension locative
Les loyers moyens proposés à Clermont-Ferrand avoisinent actuellement 11,7 €/m2 pour les appartements et 10,4 €/m2 pour les maisons, d’après le site meilleursagents.com. Ces tarifs peuvent varier respectivement de 8,2 à 19,7 €/m2 et de 7 à 14,1 €/m2, selon divers facteurs. Ils dépendent tout d’abord de l’emplacement de l’actif immobilier. Les quartiers dynamiques et attractifs de la commune, tels que le centre-ville et sa proximité, affichent des prix de livraison plus avantageux qu’ailleurs. De plus, les résidences de petite taille, telles que les studios, les deux-pièces et les trois-pièces, se louent plus chères que les grandes surfaces dans la zone. Quant aux loyers, ils s’avèrent plus élevés dans les programmes neufs par rapport aux anciens à Clermont-Ferrand. Il en va de même pour les locations vides ou meublées.
Par ailleurs, la capitale historique de l’Auvergne appartient à la zone B1 de la loi Pinel, où la tension locative est élevée. Concrètement, la demande de résidences dans les quartiers clermontois reste toujours en croissance constante par rapport à l’offre. Cette situation favorable crée une concurrence entre les locataires, et entraîne une augmentation des loyers d’où un faible risque de vacances locatives. Les clients potentiels ciblés dans la commune se composent majoritairement d’étudiants, grâce à la renommée de ses établissements d’enseignement supérieur. Elle accueille de plus en plus de jeunes actifs, des familles et des touristes chaque année.
Rendement locatif du marché
Avec des prix, des loyers compétitifs ainsi qu’une forte tension locative, les investisseurs immobiliers bénéficient d’un bon rendement à Clermont-Ferrand. Ce rapport entre les revenus annuels et le montant d’achat dépend toutefois de quelques éléments clés, à savoir la taille de la résidence. Dans la ville, les studios s’avèrent les logements les plus rentables, grâce aux demandes croissantes en location étudiante. Ce type de bien promet un gain potentiel de 8,12 %. L’autre actif le plus porteur dans la métropole clermontoise est l’appartement de deux pièces, avec une rentabilité brute de 6,85 %.
Le rendement locatif de votre investissement immobilier repose également sur votre fiscalité. À ce titre, la loi Pinel+ offre une excellente opportunité si vous voulez réduire efficacement votre impôt afin de booster votre rentabilité dans la localité. En 2024, ce dispositif autorise des taux d’abattement fiscal de :
- 9 % du prix d’achat sur 6 ans de location,
- 12 % du prix d’achat pendant un bail de 9 ans,
- 14 % sur 12 ans.
Il convient toutefois de noter que seuls les programmes neufs ou en VEFA (Vente en futur état d’achèvement) destinés à la location vide sont éligibles à la loi Pinel. Néanmoins, ce dispositif peut défiscaliser les résidences anciennes, à condition qu’elles aient subi des travaux de rénovation avant d’être remises aux locataires.
Par ailleurs, si vous envisagez d’encaisser des loyers plus importants en optant pour la location meublée étudiante ou saisonnière, le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un choix idéal. Cela vous ouvre droit à des avantages fiscaux attrayants en déclarant votre revenu au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, vous avez deux choix de régimes d’imposition :
- Le régime micro-BIC : offre une réduction forfaitaire de 50 % en location meublée classique (avec une recette locative inférieure à 72 600 euros) et de 71 % en location meublée saisonnière (avec une recette locative inférieure à 176 200 euros) ;
- Le régime réel : permet de profiter des avantages de l’amortissement comptable et de la déduction des charges si votre recette locative dépasse les seuils cités ci-dessus.
Que vous optiez pour la loi Pinel ou le dispositif LMNP, la fiabilité de votre investissement dépend essentiellement du choix de votre quartier.
Les quartiers à privilégier pour investir à Clermont-Ferrand et ceux à éviter
À Clermont-Ferrand, Paris ou ailleurs en France, le choix de l’emplacement reste une étape cruciale avant l’acquisition d’une résidence. Voici une liste des quartiers à privilégier et à éviter pour un investissement immobilier locatif dans la localité.
Les meilleurs quartiers où investir à Clermont-Ferrand
Les secteurs dynamiques et populaires suivants restent des endroits à privilégier pour votre investissement à Clermont-Ferrand.
Le centre-ville
Un quartier prisé par les étudiants, les jeunes et les touristes, le cœur historique de Clermont-Ferrand dispose de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Il offre une accessibilité aisée aux commerces et services de proximité et aux transports en commun. L’université Blaise-Pascal et l’école d’ingénieurs Polytech, deux principales institutions supérieures de la commune, se trouvent proches de l’hypercentre. Cette localisation stratégique fait d’elle l’adresse idéale pour investir dans une location étudiante. Ce secteur attire également des touristes en raison du charme de ses bâtiments anciens, ses ruelles et sa cathédrale gothique (la cathédrale Notre-Dame-de-l’Assomption).
Les diverses particularités du centre-ville garantissent un marché locatif dynamique offrant une rentabilité conséquente et durable. La demande de logements au sein du quartier est toujours en croissance, ce qui assure un taux d’occupation élevé. Aussi, ce secteur promet un fort potentiel de valorisation à long terme en raison de son développement économique et démographique.
Le quartier des Salins
Situé à proximité du centre-ville, le quartier des Salins attire les étudiants grâce à son emplacement privilégié. Il se situe à deux pas de l’université Blaise-Pascal et de l’école d’ingénieurs Polytech, et regroupe des commerces, des restaurants, des bars et des cafés. Ses habitants bénéficient d’infrastructures de qualité et des transports en commun diversifiés. Ce secteur attractif de la ville se démarque également par son cadre de vie agréable, avec de nombreux parcs et jardins. Ce qui en fait un lieu idéal pour les jeunes et les familles souhaitant vivre dans un environnement calme et verdoyant.
Salins connaît une demande de logements toujours croissante à Clermont-Ferrand, ce qui assure un taux de vacances locatives quasiment nul et un rendement élevé. De même, les programmes immobiliers, neufs ou anciens, qui y sont présents profitent d’un fort potentiel de valorisation à long terme.
Le quartier Montferrand
Au nord du centre-ville, Montferrand fait partie des meilleurs quartiers de Clermont-Ferrand. Ce secteur séduit les locataires par sa convivialité et sa proximité avec les commodités. Il abrite l’université d’Auvergne et l’école de l’architecture de la ville, ce qui entraîne une croissance de la demande en location étudiante dans ses territoires. Ce quartier dispose également d’un patrimoine historique riche, à ne citer que la cathédrale Notre-Dame-du-Port et ses maisons anciennes. Aussi, ses espaces verts témoignent de son cadre de vie tranquille et authentique, convoité par les jeunes actifs et les familles.
Vous bénéficiez d’une tension locative toujours élevée à Montferrand, ce qui assure une bonne rentabilité. De plus, ce quartier fait actuellement l’objet des projets de développement urbain qui le valorisent dans l’avenir.
Les quartiers à éviter à Clermont-Ferrand
Certains secteurs moins attractifs de Clermont-Ferrand sont à éviter pour un projet immobilier locatif.
Le quartier de la Gare
Bien que la Gare soit un quartier proche du centre-ville clermontois, il peut être un choix moins judicieux pour un investissement locatif dans la commune. En raison des problèmes de sécurité et de la qualité des logements, les locataires hésitent à venir s’y installer. De ce fait, la demande locative dans cette localité s’avère plus faible, rendant le rendement moins intéressant.
Le quartier Saint-Jacques
Situé à proximité du centre-ville, le quartier Saint-Jacques figure parmi les emplacements les moins recommandés pour un projet d’investissement locatif à Clermont-Ferrand. Et pour cause, il affiche des prix d’achat plus élevés et une demande de résidences moins forte, pouvant nuire à votre rentabilité.
Le quartier Croix-de-Neyrat
Le quartier Croix-de-Neyrat se trouve à l’est du centre-ville et présente certains défis pour un projet d’investissement locatif. Il fait face à des problèmes sociaux et urbains qui mènent à la diminution de la demande locative dans la zone. Le taux de criminalité est plus élevé et les infrastructures se détériorent de plus en plus chaque année.
En somme, afin de trouver l’emplacement idéal, il est essentiel d’analyser plusieurs points, notamment la tension locative du quartier, les commodités disponibles sur place, les infrastructures et les transports en commun ainsi que la situation sécuritaire.
Atouts de la ville de Clermont-Ferrand pour les investisseurs locatifs
Clermont-Ferrand constitue une ville dynamique et attractive qui offre de nombreux avantages pour les investisseurs locatifs.
Démographie : une population en croissance
La capitale historique de l’Auvergne a vu sa population en croissance constante au cours de ces dernières années, ce qui garantit une forte tension locative. La ville abrite près de 147 865 habitants, selon le dernier recensement de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Les Clermontois se composent en grande partie de jeunes actifs et d’étudiants (environ 40 000 universitaires en 2023) majoritairement des locataires de leur résidence. Cela offre de belles perspectives pour les investisseurs, notamment des taux d’occupation élevés, et une rentabilité régulière et durable.
Économie (chômage, tissu économique)
Clermont-Ferrand présente également des atouts économiques favorables pour un investissement pérenne. Elle abrite plus de 35 300 grandes et moyennes entreprises nationales et internationales œuvrant dans divers secteurs, dont l’industrie automobile, la chimie et la technologie. Ce dynamisme économique offre de nombreuses opportunités professionnelles pour les jeunes actifs, ce qui conduit à la diminution du taux de chômage. Selon l’analyse du site ville-data.com, seulement 6,3 % de la population active se trouvent actuellement sans emploi à Clermont-Ferrand, contre 7 % en 2021. Cette situation favorable témoigne de la solvabilité des locataires et garantit un faible risque d’impayés.
Les transports et points valorisants dans la ville
Côté transport, Clermont-Ferrand possède des moyens de circulation développés, traversant tous ses quartiers, et la reliant avec Paris et d’autres grandes villes de France. Elle compte plusieurs lignes de bus et de tramway qui favorisent les déplacements des locataires. En raison de sa position centrale dans l’Hexagone, cette commune bénéficie d’un accès facile aux autoroutes et aux lignes ferroviaires. De plus, elle abrite une gare SNCF (Société nationale des chemins de fer français) et un aéroport (l’aéroport Clermont-Ferrand Auvergne qui se trouve à 6 km du centre-ville).
Outre la diversité de transports présente sur la ville, de nombreux équipements et services renforcent son attractivité locative. Elle met à disposition des résidents un large éventail d’activités culturelles, de commerces, de restaurants et d’espaces verts. Ses établissements universitaires de renom accueillent chaque année de plus en plus d’étudiants. Aussi, grâce à son patrimoine historique riche, la commune présente une activité touristique florissante. Parmi les sites remarquables de la ville, se distinguent les cathédrales Notre-Dame-de-l’Assomption et Notre-Dame-de-Port, la place de Jaude, la place de la Victoire, les églises Saint-Léger et Saint-Pierre-des-Minimes.
Les grands projets en cours et à venir à Clermont-Ferrand
Une ville dynamique au cœur de la France, Clermont-Ferrand se lance dans de nombreux projets pour améliorer son cadre de vie. Voici ses chantiers en cours et les atouts qui vont la valoriser demain.
Les projets de la ville de Clermont-Ferrand et les chantiers en cours
La municipalité de Clermont-Ferrand s’engage dans plus d’une vingtaine de projets d’envergure afin de confirmer sa place au rang des grandes villes attractives du pays. Parmi ses chantiers en cours se distinguent :
- les travaux du projet Inspire sont toujours en cours ;
- la réhabilitation de la Cathédrale de Clermont-Ferrand se poursuit et devrait encore durer 6 ans. Parmi les différents travaux, la couverture en plomb du vaisseau central de 120 ans, devrait être remplacée ;
- parmi les projets pour la transition énergétique, on peut citer l’extension des réseaux de chaleur urbaine ;
- en ce qui concerne les infrastructures, l’extension du Stade Gabriel-Montpied devrait débuter cette année ;
- plusieurs quartiers seront rénovés et réaménagés comme celui des Vergnes, celui de Gauthière, celui de Saint-Jacques, etc.
Ces projets ont pour objectif d’embellir la qualité de vie des habitants, de répondre à leurs besoins et de renforcer l’attractivité de la ville. Ils contribuent ainsi à améliorer son marché immobilier locatif et à rentabiliser votre investissement.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
De nombreux atouts vont valoriser Clermont-Ferrand dans les années à venir. Sa localisation stratégique au cœur de la France, son accessibilité aux autoroutes et aux lignes ferroviaires en font un carrefour économique et touristique attractif. La ville bénéficie également de la proximité avec la chaîne des Puys, un site classé au patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization). Cela renforcera son activité touristique et offre des opportunités florissante pour les investisseurs en location saisonnière.
Par ailleurs, Clermont-Ferrand possède une économie en pleine expansion soutenue par ses pôles d’excellence dans l’industrie automobile, la chimie et la technologie. Ces secteurs porteurs créent de nombreux emplois et attirent de plus en plus de jeunes actifs dans l’avenir. De même, en tant que ville étudiante, ses établissements universitaires accueillent des milliers d’élèves, ce qui va renforcer sa tension locative.
Notre analyse de l’investissement à Clermont-Ferrand : investir ou éviter
En conclusion, Clermont-Ferrand dispose d’un marché locatif dynamique soutenu par sa croissance démographique, son développement économique et sa qualité de vie attractive. Une ville étudiante au cœur de la France, elle connaît une demande de résidences toujours élevée. Elle séduit également des touristes des quatre coins du monde et est donc idéale pour investir dans la location saisonnière. Les prix et les loyers compétitifs proposés dans ses quartiers promettent une forte rentabilité pour les investisseurs.
Pour vous assurer de la réussite de votre investissement locatif à Clermont-Ferrand, faites-vous aider par un professionnel. Les conseils et l’accompagnement d’une agence immobilière sont toujours essentiels pour réussir dans toutes les étapes de votre projet.
