Aussi nommé « super Pinel », le dispositif Pinel Plus (+) fait son entrée en vigueur en cette année 2023. Régie par le Code général des impôts, il s’agit d’une forme plus évoluée du dispositif Pinel offrant à un investisseur en immobilier une réduction d’impôt intéressante. Pour votre investissement locatif, cette nouvelle forme de défiscalisation se montre avantageuse. Elle vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier pérenne et de préparer votre retraite en toute quiétude. Les conditions d’éligibilité à ce dispositif restent les mêmes que pour l’investissement Pinel classique. Toute personne majeure payant des impôts en France peut y accéder. Donc autant en profiter, car les avantages fiscaux semblent favorables.
Le dispositif Pinel Plus : qu’est-ce c’est ?
Si vous avez commencé à vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation immobilière pour votre investissement locatif, alors vous avez certainement déjà entendu parler de la « loi Pinel Plus ». Annoncé par Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement, il s’agit d’un dispositif fiscal permettant d’investir dans l’immobilier neuf et ainsi payer moins d’impôt. La nouvelle loi a été mise en place le 1er janvier 2023 et va cohabiter avec la loi Pinel classique pendant 2 ans (2023 et 2024), avant de la remplacer définitivement.
Le dispositif fonctionnera de la même manière que la loi Pinel traditionnelle, mais il introduira de nouvelles conditions d’éligibilité. Son propre objectif est d’inciter la mise en location des logements plus confortables et plus performants en termes de normes énergétiques et environnementales. La qualité du logement sera donc plus valorisée. Pour les investisseurs en immobilier locatif, ce projet se révèle lucratif. Dénicher un locataire va être un jeu d’enfant, car les logements vont présenter un meilleur confort.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au Pinel Plus ?
Si vous avez l’habitude d’investir en immobilier avec le dispositif Pinel, sachez que la loi Pinel + a pour vocation de reprendre les mêmes conditions et le même fonctionnement que celui-ci, mais avec quelques critères supplémentaires.
Le type de logement éligible
L’investissement avec la loi Pinel Plus est ouvert à tous les contribuables français. Pourtant, tâchez de bien sélectionner le logement, car il doit répondre à l’un des critères suivants :
- logement neuf,
- logement en VEFA (Vente en l’état future d’achèvement),
- logement ancien entièrement rénové,
- logement à faire construire par l’investisseur.
Si votre habitation répond à l’une de ces conditions, alors vous pouvez profiter des avantages fiscaux du Pinel Plus, et ce, que vous soyez un particulier, une SCI (Société civile immobilière) ou en indivision. Vous pouvez également acheter un appartement neuf dans l’un des 1 300 Quartiers prioritaires de la ville (QPV) de la métropole de France. C’est une zone dont les habitants présentent un niveau de revenus inférieur aux autres quartiers d’une ville.
Les conditions de location
Concernant les conditions de location en Pinel Plus, l’appartement ou la maison doit être loué à usage d’habitation principale. Depuis 2021, les investisseurs ne peuvent plus construire ou acheter une maison neuve en Pinel. Le dispositif de défiscalisation est exclusivement dédié aux logements neufs situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les conditions restent les mêmes pour le Pinel Plus.
Le bien doit être mis en location au plus tard 12 mois après sa date d’achat ou l’achèvement des travaux. Aussi, l’investisseur doit louer à une personne ou à un ménage respectant les plafonds de ressources en vigueur (varie suivant sa localisation).
La durée d’engagement
Quant à la durée d’engagement, l’investisseur doit respecter une certaine durée de location pour pouvoir profiter des avantages fiscaux. Vous devez ainsi envisager de mettre votre appartement ou maison en location pendant 6, 9 ou 12 ans (semblable au Pinel classique). Le taux de votre avantage fiscal va dépendre de cette année de mise en location.
Les critères de confort du logement
La loi Pinel +, selon le décret du 17 mars 2022, doit respecter des critères de confort pour les locataires. Ils ont pour but de s’assurer que le logement dispose d’une surface habitable suffisante. Pour cela, une superficie minimale a été fixée par le dispositif, tout en prenant en compte les balcons, les jardins et les loggias. Les voici :
Nombre de pièces | Surface minimale du logement | Surface minimale de l’espace extérieur |
Appartement 1 pièce | 28 m2 | 3 m2 |
Appartement 2 pièces | 45 m2 | 3 m2 |
Appartement 3 pièces | 62 m2 | 5 m2 |
Appartement 4 pièces | 79 m2 | 7 m2 |
Appartement 5 pièces | 96 m2 | 9 m2 |
Les appartements 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces et plus doivent disposer d’une fenêtre ou d’une porte-fenêtre, avec des orientations différentes, sur au moins deux façades. Les biens immobiliers doivent donc bénéficier d’une double exposition. Cela amène plus de lumière naturelle dans le logement.
Les critères environnementaux
Pour pouvoir profiter de la loi Pinel+ lors de votre investissement locatif (que ce soit à Montpellier ou à Saint-Etienne), le logement doit respecter certains critères environnementaux. Ces derniers sont précisés dans le décret du 17 mars 2022 qui énonce les niveaux de performance énergétique et environnementale à suivre.
Voici les conditions :
- Les logements neufs achetés en 2023, doivent respecter le niveau de performance du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020 ;
- Les logements neufs acquis en 2024, doivent également respecter le critère cité précédemment, et aussi obtenir un DPE (Diagnostic de performance énergétique) de classe A ;
- Les logements neufs procurés en 2023 ou 2024, mais nécessitant des travaux de réparation, doivent justifier d’un DPE classe B ;
- Les logements neufs dénichés en 2023 ou 2024, mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent justifier d’un DPE classe A et d’un label d’État E+C-.
L’ajout de ces critères à la nouvelle loi a pour objectif d’intégrer des immobiliers locatifs de bonne qualité sur le marché.
La localisation du bien
Avant tout, rappelez-vous que la loi Pinel a pour objectif de favoriser la construction d’un logement neuf dans les zones français où la demande locative est largement supérieure à l’offre. Le gouvernement a donc établi une cartographie de la ville de France selon les besoins immobiliers. La métropole est divisée en plusieurs zones, allant d’une zone A bis à C. Donc, pour bénéficier de la loi Pinel + lors de votre investissement, votre logement doit se situer dans une zone éligible, que sont :
- Zone A bis : ce sont les villes de France qui possèdent un marché immobilier tendu (Paris et sa proche périphérie, comme Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne) ;
- Zone A : ce sont les grandes métropoles françaises qui présentent une forte demande immobilière avec des loyers très élevés (ville de Marseille, Nice, Montpellier, Lyon, Lille, Toulon) ;
- Zone B1 : ce sont les agglomérations qui accueillent plus de 250 000 habitants (ville de Toulouse, Nantes, Bordeaux, Chambéry, Reims, Tours, Metz, Rennes, etc.).
À rappeler que c’est ce zonage qui permettra de définir les différents plafonds de loyer et de ressources applicables dans le cadre de la défiscalisation Pinel. Plus la zone sera tendue, plus les plafonds seront hauts. Aussi, sachez que ces zones évoluent selon l’état du marché immobilier de chaque commune. Avant de vous lancer, pensez à vérifier les nouvelles villes qui intègrent ou quittent les zones Pinel.
Quelles sont les différences entre la loi Pinel classique et la loi Pinel Plus ?
Le dispositif Pinel a été créé par Sylvia Pinel, avec l’objectif de permettre à un investisseur d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location, tout en défiscalisant. Elle devait prendre fin en 2021. Afin de continuer de bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein, le Gouvernement a décidé de créer un dispositif complémentaire intitulé la loi Pinel +. Les deux dispositifs ont chacun leurs spécificités, dont vous trouverez les détails dans le tableau ci-dessous :
Différences | Loi Pinel classique | Loi Pinel Plus |
Taux de réduction d’impôt | En 2023 : 10,5 % (6 ans de location), 15 % (9 ans) et 17,5 % (12 ans) ; En 2024 : 9 % (6 ans), 12 % (9 ans) et 14 % (12 ans). | 2023 et 2024 : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans) et 21 % (12 ans). |
Surface minimale du logement | Aucune, sauf la surface légale | Fixée par le dispositif selon le nombre de pièces |
Critères environnementaux à respecter | RE2020 | En fonction de l’année de dépôt du permis de construire et l’achat du bien |
D’après ce tableau, les deux dispositifs de défiscalisation présentent des caractéristiques qui lui sont propres, mais le super Pinel se montre plus exigeant. D’ailleurs, si vous avez acheté un appartement avant le 31 décembre 2022, vous allez profiter du Pinel classique à taux plein. Une fois cette date passée, vous devez vous conformer aux critères du Pinel Plus si vous souhaitez profiter de ses avantages fiscaux.
… Et en ce qui concerne les avantages du super Pinel ?
Outre les avantages fiscaux, la loi Pinel + présente également d’autres atouts, notamment pour les investisseurs en immobilier.
Une réduction d’impôt jusqu’à 21 %
Tout comme le dispositif Pinel classique, l’avantage majeur de la super Pinel réside dans l’importante réduction d’impôt. En investissant dans l’immobilier locatif, l’investisseur profite d’un impôt réduit jusqu’à 21 %. Cette dernière prend la forme d’une déduction sur le montant de l’impôt à payer et non une réduction des revenus imposables. Toutefois, il faut savoir que la réduction dépend de la durée d’engagement de location, soit :
- une réduction de 12 % pour une location de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Pour en bénéficier, vous devez indiquer votre investissement en loi Pinel Plus au moment de votre déclaration d’impôt.
Profiter d’un investissement dans le neuf
Vous l’aurez compris, le nouveau dispositif « Pinel Plus » sera donc plus exigeant en termes de confort et de normes énergétiques. Vous allez donc investir dans un immobilier neuf, bien conditionné, souvent recherché par les locataires, ou dans un immobilier ancien ayant fait l’objet des travaux de réhabilitation. Ce type d’investissement vous procure d’innombrables avantages, dont :
- Réaliser un investissement à faible impact environnemental ;
- Avoir un bien durable qui ne nécessite pas de gros travaux de réparation ;
- Vous constituer un patrimoine rentable à long terme et respectant les dernières normes en vigueur ;
- Profiter d’un complément de revenu intéressant ;
- Bénéficier d’un immobilier écologique, affichant des critères spécifiques de confort, de consommation d’énergie, d’isolation et d’exposition.
De même, avec le dispositif Pinel Plus, les logements seront plus grands, doublement exposés et plus performants. Grâce à leur qualité, vos biens vont être très recherchés par les locataires. Vous n’aurez plus qu’à choisir ceux qui entrent dans les plafonds de revenu Pinel Plus. Enfin, avec le plafond de loyer imposé par la loi, vous pouvez être tranquille quant à la rentabilité réelle de votre investissement.
