Ce n’est une surprise pour personne : Paris est une ville indéniablement prisée et incontournable, ne serait-ce que grâce à son intense activité économique et son attractivité touristique hors-norme.
S’il n’est pas étonnant que le marché immobilier Parisien attire de nombreux investisseurs immobiliers, il n’en reste pas moins que Paris est un ovni de l’immobilier Français qui possède des particularités uniques en termes de prix, rendements et perspectives de plus-value.
Nous avons créé ce guide de l’investissement locatif à Paris dans le but d’accompagner les potentiels acheteurs sur leurs futurs investissements en fournissant des informations vérifiées et mises à jour pour 2022.
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Les perspectives économiques de l’immobilier à Paris en 2023
Si l’on pondère l’effet Covid-19, les heures sombres de l’activité touristique Parisienne sont passées : l’année 2022 s’est affichée comme une année record et bat même l’année 2019 qui fait office de référence dans le secteur touristique (juste devant 2011).
Au total, ce sont 10 millions de touristes qui ont foulé les pavés et rues de la capitale l’été 2022 : une demande notamment portée par le retour des touristes internationaux. (source : Paris Region).
Allant de pair avec le tourisme de masse, on assiste également à un retour en force de la clientèle du tourisme d’affaires qui conforte les professionnels du secteur; rassurés par des perspectives rassurantes : ils sont plus de 65% à prévoir une amélioration de l’activité.
En outre, le retour à la croissance du secteur est porté par les touristes Américains, Espagnols, Chinois, Allemands et Italiens qui signent une hausse du C.A du secteur de 1.1 milliard d’euros.
Malgré un tassement effet Covid-19 de -1,1% en 3 mois, les prix de l’immobilier à Paris ont légèrement baissé : la moyenne atteint déjà 10 300€/m2 (voir section consacrée).
Si les prix ont pour l’instant suivi une courbe assez linéaire ces dernières années, BFM Business rapporte que la tendance pourrait s’essouffler pour 2023 notamment avec l’effet des DPE et des passoires énergétiques.
Dans l’ensemble, on constate cependant un regain de confiance pour l’avenir, notamment porté par le dynamisme des projets d’aménagements Parisiens (pistes cyclables, Grand Paris et autres) ainsi que par l’arrivée prochaine des Jeux Olympiques de Paris 2024 qui entraînent eux aussi leurs lots de chantiers et d’aménagements.
Même si les rendements locatifs constatés sont en dessous de ce qui se pratique en province (voir prochaine section), l’année 2021 avait signé une belle performance de regain d’optimisme, prouvé par le baromètre du moral des chefs d’entreprise qui était à son plus haut depuis 2012 (source : Les Echos).
Paris ou Province ? Quelles villes offrent les meilleurs rendements ?
Ce n’est un secret pour personne : les rendements locatifs à Paris sont plus bas que dans les villes de Province d’une certaine taille (>100.000 habitants).
En cause, des prix à l’achat très élevés et un marché immobilier très tendu qui, ajouté à la forte fiscalité déjà présente, pénalise les perspectives de rendements locatifs.
À Paris, comptez en moyenne autour de 2,5% brut à l’année auquel il faut ajouter la fiscalité.
Évidemment, les chiffres Parisiens font pâle figure à côté des perspectives de rendement de villes comme Reims ou Troyes où les investisseurs peuvent tabler sur le triple en moyenne.
En province, on constate évidemment des taux de rendement annuel brut plus élevés comme à Nice (6 – 6.5%), Marseille (6 à 8%) ou Strasbourg (5.5 à 7.5%) (source : Challenges).
Malgré l’écart de rendement, ce sont les perspectives de plus-value à la revente qui confortent les investisseurs Parisiens.
Les prix de l’immobilier à Paris pour 2023
Source : MeilleursAgents
La particularité de Paris réside dans les énormes écarts de prix constatés d’un arrondissement à un autre voire d’une rue à une autre. En moyenne, le prix au m2 moyen à Paris tourne autour des 10 300€/m2 bien que certains biens puissent largement dépasser les 16.000-21.000/m2 en fonction de leur emplacement.
Voici la liste des prix de l’immobilier (appartements) au 1er Novembre 2022, par arrondissement :
- Paris 1er Arrondissement : 13083€/m2
- Paris 2ème Arrondissement : 11793€/m2
- Paris 3ème Arrondissement : 13292€/m2
- Paris 4ème Arrondissement : 13623€/m2
- Paris 5ème Arrondissement : 13147€/m2
- Paris 6ème Arrondissement : 14595€/m2
- Paris 7ème Arrondissement : 16017€/m2
- Paris 8ème Arrondissement : 12159€/m2
- Paris 9ème Arrondissement : 11651€/m2
- Paris 10ème Arrondissement : 10049€/m2
- Paris 11ème Arrondissement : 10422€/m2
- Paris 12ème Arrondissement : 9694€/m2
- Paris 13ème Arrondissement : 9623€/m2
- Paris 14ème Arrondissement : 10199€/m2
- Paris 15ème Arrondissement : 10551€/m2
- Paris 16ème Arrondissement : 11630€/m2
- Paris 17ème Arrondissement : 11147€/m2
- Paris 18ème Arrondissement : 9822€/m2
- Paris 19ème Arrondissement : 9200€/m2
- Paris 20ème Arrondissement : 8897€/m2
Source : Notaires et Meilleurs Agents
Quels sont les arrondissements Parisiens à privilégier ?
Lors de notre dernier article, nous avions beaucoup discuté des meilleurs arrondissements pour investir à Paris.
Dans l’ensemble, l’enjeu de l’investissement locatif à Paris consiste à trouver un compromis entre le dynamisme du quartier (occupation, activités adjacentes…) et son prix afin d’en tirer un rendement locatif maximal.
Après analyse, il en ressort que les meilleurs arrondissements Parisiens pour investir sont :
- Le 18ème
- Le 19ème
- Le 20ème
- Le 17ème
- Le 13ème
- Le 15ème
Bien évidemment, cette analyse part du principe que l’investisseur souhaite maximiser son rendement locatif.
Pour y parvenir, les investisseurs se tourneront naturellement vers l’acquisition d’un bien sous-coté dans le but de le rénover.
Après rénovation, la différence de loyer perçu permettra d’accroître le rendement locatif tout en assurant une plus-value confortable à la revente.
Pour en savoir plus, découvrez nos opérations immobilières réalisées pour nos clients à Paris et ailleurs.
Quels types d’appartements choisir pour l’investissement locatif ?
À Paris pas de secrets : ce sont les petites surfaces qui sont les plus intéressantes et qui apportent les meilleurs rendements locatifs.
Sur les tailles de types studios ou 2 pièces, on constate un loyer moyen par m2 plus élevé que sur les grandes surfaces >50m2.
Avec des prix à la location en moyenne 85% plus élevés à Paris qu’en province et un marché immobilier tendu, les locataires déboursent en moyenne 35€/m2 à la location pour un bien de 30m2 selon Les Echos.
Dans les quartiers centraux, l’impact de la location à courte durée (type AirBnb et autres) tend à réduire l’offre locative disponible et force les locataires à s’excentrer, entraînant de surcroît une hausse des prix des quartiers plus périphériques – désormais plus fréquentés qu’auparavant.
Au niveau de la demande locative, les petites surfaces sont privilégiées par les jeunes couples, jeunes actifs et étudiants pour des périodes souvent assez courtes (autour de 1 à 3 ans).
Concernant les biens de plus grandes tailles, tels que l’immeuble de rapport, on constate un rendement locatif en moyenne moins élevés.
Sur ce type de biens, les investisseurs pourront toutefois proposer le bien à la colocation (prix à la chambre) afin d’en maximiser le rendement.
Ce type de location demande cependant une organisation logistique plus flexible afin de s’adapter au renouvellement fréquent des locataires et au remplacement du mobilier (si loué meublé) qui s’usera plus rapidement.
L’encadrement des loyers à Paris en 2023
L’encadrement des loyers – qui visait à encadrer les prix des loyers à Paris – est une mesure qui avait été instaurée en Août 2015.
Depuis le 1er Juillet 2019, la mesure de l’encadrement des loyers à Paris est de nouveau effective.
En conséquence immédiate, plusieurs sources expertes (dont le Président de la CLCV rapporté par Le Parisien) rapportent un dépassement moyen de 130€/mois constaté par rapport aux mesures antérieures.
Selon Ouest France, de 2017 à 2020, ce sont particulièrement les petites surfaces et les meublés qui ont témoigné d’une réelle hausse des loyers : l’annulation avait réjouit les propriétaires qui avaient été nombreux à critiquer la mesure en 2015.
Bon à savoir : si l’encadrement des loyers avait pris fin en 2017, l’encadrement des loyers à la relocation était lui toujours en vigueur…!
Des exemples concrets de projets à Paris par Ever Invest
L’investissement immobilier répond à 3 critères :
- Générer un rendement locatif
- Placer son argent
- Réaliser une plus-value à la revente
Basés sur cette approche, nous prenons en main de A à Z des projets d’achat-rénovation d’appartements à Paris afin de proposer à nos clients des appartements clés en main à usage d’investissement locatif ou de résidence principale.
Voici 2 projets réalisés pour des clients à Paris :
Un projet de résidence principale à Paris
Avant
Planche déco
Après
Le commentaire de l’équipe
“E. nous a contacté pour sa résidence principale. Il nous a donné un budget de 500 000 euros tout compris et souhaitait du sur-mesure !
Nous avons trouvé une surface brute et avons tout repensé de A à Z en avançant main dans la main avec lui. Quel plaisir ce fut de découvrir ce magnifique espace prendre forme au fil des semaines !”
Budget global : 503 000 €
Un projet d’investissement locatif à Paris
Avant
Planche déco
Après
Le commentaire de l’équipe
“Notre client nous a fait confiance du début à la fin. Une excellente opportunité s’est présentée le jour de la signature du mandat !
Un de nos contacts nous a proposé ce bien situé dans le 18ème arrondissement de Paris en avant-première. Nous avons créé un espace sur-mesure selon la planche déco “Parisienne” pour créer un coup de coeur immédiat à la location !”
Budget global : 178 000 €
Vous souhaitez entreprendre un projet d’investissement immobilier à Paris ?
