Immeuble de rapport : Savoir le trouver, Savoir l’acheter

 

Trouver un immeuble de rapport à vendre

 

Certains passionnés de l’immobilier se sont fait une spécialité de l’immeuble de rapport. Chercher
et trouver l’immeuble idéal investisseur est pour eux une vraie passion qui leur permet
d’accumuler des connaissances et de découvrir de vraies pépites. Depuis les bonnes pistes à suivre, jusqu’à certaines ficelles des fins limiers de l’immobilier, tachons d’en apprendre davantage sur la meilleure façon d’acquérir un immeuble.

 

Comment se trouve un immeuble de rapport ?

 

Trouver un immeuble de rapportOn pense tout de suite aux moyens traditionnels les plus utilisés : agence immobilières et petites annonces. Oui, mais une fois que l’immeuble à vendre a été visité, la question de son rapport-qualité prix et de sa rentabilité se pose pour l’investisseur non aguerri. Car acheter un bien immobilier nécessite de maîtriser de nombreux facteurs dès l’achat, notamment  la négociation du prix. Un novice ne connaîtra pas toujours les règles du marché locatif et risquera parfois de tomber dans les pièges du coup de cœur.

Le recours aux professionnels de l’immobilier locatif s’impose donc, d’autant plus qu’aux côtés de l’agent immobilier traditionnel, de nouveaux acteurs apparaissent sur le marché de l’immeuble de rapport.
Parmi ceux-ci, citons le blog immobilier, qui s’adresse à un public de familiers, généralement dans les strating blocks pour dénicher des affaires aux meilleurs prix du marché.              
Internet permet aussi aujourd’hui de réaliser pratiquement complètement en ligne un investissement immobilier. À partir de l’inscription à une simple plateforme, des professionnels proposent directement aux acheteurs potentiels, un choix d’immeubles correspondant à leurs critères. Ce service, lancé par des start-ups comme Ever Invest, contrairement aux marchands de biens traditionnel, s’intéresse d’abord aux intérêts de l’acheteur.

Il existera malgré tout toujours des investisseurs immobiliers qui préféreront se jeter seuls dans le grand bain. S’ils possèdent une connaissance du marché immobilier et de solides qualités de négociateur, pourquoi pas, mais cela reste risqué. Rappelons qu’un professionnel est rompu à l’art de la négociation pour tirer le juste prix d’un immeuble de rapport. Il a pour lui son expérience et des connaissances : selon les défauts d’un immeuble ou certains détails comme  son ancienneté sur le marché à la vente, un prix peut se revoir à la baisse. Certains propriétaires n’ayant pas entretenu leur bien, ne réalisent pas toujours qu’il a perdu de sa valeur. Or, un professionnel le sait et est capable de justifier la baisse d’un tarif sur la base de son expertise.

 

Différents types de vente

 

Lorsqu’il vend un immeuble de rapport, un propriétaire encaisse en général, une plus-value très intéressante. Certains types de vente d’un immeuble rapportent davantage, raison pour laquelle le futur propriétaire doit se plier aux règles fixées par son vendeur.

La vente en bloc    

             
Trouver un immeuble de rapportCertainement la façon la plus intéressante d’acheter, car elle permet d’acquérir en une seule fois l’ensemble de tous les appartements d’un immeuble. La vente en bloc permet de négocier des rabais au m2, se justifiant par la disparité des logements au niveau de leur taille ou de leur rendement locatif. L’importance de l’achat donne du pouvoir à l’acheteur et permet de réduire aussi les frais de notaire et les frais d’agence.

La vente au fil de l’eau    

 
Elle consiste à acheter appartement par appartement, car dans ce cas, un propriétaire écoule les différents logements de l’immeuble de rapport au fur et à mesure des départs des locataires. Il doit aussi faire établir un état descriptif de division et prévoir un règlement de copropriété. L’immeuble va devoir se soumettre, en effet, à ce régime. Cela peut décourager certains acheteurs potentiels, qui se dirigent vers l’investissement locatif de l’immeuble de rapport justement pour être libres et économiser sur les frais de copropriété.

 

La vente à la découpe     


Trouver un immeuble de rapportElle se déroule sur le même principe que la vente au fil de l’eau, à ceci près que tous les locataires n’ont pas encore quitté leur appartement. La vente à la découpe est plus rapide donc, mais elle tend à se raréfier en raison des législations qui visent à protéger aujourd’hui les locataires.

 

Bon à savoir        


Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un immeuble de rapport, il doit remettre à son acheteur un diagnostic technique portant sur l’intégralité du bâtiment lors de la vente en bloc. Ce diagnostic obligatoire concerne la détection de certains métaux ou de certains défauts d’installation, qui peuvent rendre l’immeuble impropre à la location.

 

Qu’est-ce qu’une pépite ?

 

Trouver un immeuble de rapportUne pépite, c’est un bien « intéressant », selon les professionnels de l’immobilier. Entendez que s’il ne paie pas de mine au départ, il est susceptible, moyennant quelques améliorations, de dégager un haut rendement au final. Tous les investisseurs rêvent de tomber un jour sur ce sésame et certains rivalisent de curiosité pour dénicher ces placements immobiliers très rentables.

Il faut, parait-il, se méfier des idées pré conçues, même s’il existe des critères à retenir.      
On retient l’emplacement du bien, même s’il ne faut pas tout miser dessus. Un bel immeuble de rapport proche d’une gare et de toutes les commodités, situé qui plus est, dans un bassin d’emplois, attire logiquement les locataires. Pour autant, la demande locative du secteur compte aussi, car un bien doit répondre au profil des locataires sur place : étudiants en studio, famille et T2 ou T3, etc.

Autre idée pré conçue : éviter la difficulté. Faux, car les investisseurs aguerris n’hésitent pas à rénover des biens en piteux état, pour les transformer en petits bijoux. Ils savent tirer parti du potentiel inexploité d’un petit immeuble, en créant par exemple, une pièce supplémentaire au fond du jardin à partir d’un simple cabanon abandonné.                
Il peut arriver qu’un immeuble de rapport bien placé ne trouve pas preneur en raison d’un problème temporaire, comme un locataire traînant plusieurs loyers impayés. Un investisseur expérimenté sait passer outre ce type de difficulté. Il préfèrera parfois renoncer temporairement au prix d’un loyer, s’il entrevoit une belle rentabilité à terme sur l’ensemble des revenus locatifs de l’immeuble. Il en va de même pour les immeubles de rapport ayant subi de gros dégâts, en raison d’intempéries ou d’incendies. La patience et le savoir-faire de certains investisseurs sont rentables, car une fois remis en état, ce type d’immeuble est susceptible de devenir un bel investissement.

 

C’est ainsi, l’investissement locatif dans un ensemble immobilier offrant un bon cash-flow n’est peut-être pas toujours ce que l’on croit. Les dénicheurs de trésors sauraient se méfier des apparences et faire usage de patience et de ténacité pour se constituer un patrimoine immobilier vraiment intéressant à long terme.

 

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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