L’investissement locatif à Nice est une option judicieuse si vous souhaitez réaliser une belle affaire dans l’immobilier. Située dans les Alpes-Maritimes, entre montagne et mer, cette ville de la Côte d’Azur reste une des destinations touristiques emblématiques en France. Sa douceur de vivre, son climat méditerranéen et son patrimoine contribuent grandement à son attractivité. À proximité de Monaco et de l’Italie, elle jouit d’un paysage idyllique. Les étudiants sont également nombreux à apprécier cette localité. Autant d’atouts faisant de Nice un emplacement intéressant pour effectuer un projet locatif. Elle rivalise même avec les grandes villes françaises, comme Paris ou Marseille. Avec son marché immobilier dynamique, vous pouvez y réaliser un placement rentable et performant. Suivez ce guide.
Marché immobilier à Nice : tension locative et rendement élevé
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif à Nice, intéressez-vous avant tout à son marché immobilier. Il reste primordial de vous renseigner sur le montant d’achat, les loyers, la tension locative et la rentabilité locative.
Prix d’achat et évolution
D’après l’estimation du site meilleursagents.com au 1er janvier 2024, le tarif moyen d’un appartement à Nice est de 5 046 €/m2. Le tarif peut effectivement varier suivant la localisation et le type de logement. Ainsi, la fourchette de prix va de 3 291 €/m2 à 7 072 €/m2.
Par ailleurs, comme la majorité des grandes villes de France qui voient leur tarif augmenter, le marché immobilier à Nice est lui aussi en hausse. Notez que les projets de nos clients dans cette localité atteignent un rendement moyen de 3,86 %, soit une performance de :
D’après ce graphique, le montant sur le marché de l’immobilier a augmenté d’environ 29,8 % en 10 ans. Cet indice en dit long sur l’attractivité de cette ville.
Loyers et tension locative
D’après le site meilleursagents.com, le loyer moyen des appartements, toutes surfaces confondues, s’élève à 19,3 €/m2 (estimation au 1er janvier 2024). Comme dans les autres villes de France, le tarif varie selon plusieurs facteurs. Entre autres, la localisation du logement influence le prix de la location, qui peut alors aller de 14,3 €/m2 à 27,9 €/m2.
En ce qui concerne la tension locative, la deuxième ville de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur présente des résultats exceptionnels. En effet, des études montrent une baisse significative de l’offre, alors que la demande a augmenté de façon considérable. De plus, près de la moitié des Niçois, soit 49,6 %, sont locataires de leur logement. Nice connaît donc une hausse notable de la demande de locations. C’est, d’ailleurs, pour cette raison que le coût immobilier ne cesse pas de grimper.
Rendement locatif du marché
Avec un coût moyen de 5 112 €/m2, Nice figure parmi les métropoles françaises où le tarif immobilier est le plus élevé. Il s’agit de la 4e ville la plus chère, après Paris, Lyon et Bordeaux. Néanmoins, le tarif moyen de la location appliquée dans cette localité est également important. Ce qui vous permet de vous assurer une rentabilité intéressante.
Concrètement, avec un montant d’achat de 5 112 €/m2 et un loyer de 19,3 €/m2 en moyenne, le taux de rendement locatif du marché immobilier est de 3,86 %.
Les quartiers à privilégier pour investir à Nice… et ceux à éviter
Il convient de souligner que pour un programme immobilier locatif, tous les quartiers de Nice ne se révèlent pas aussi propices. Découvrez ci-dessous quelles sont les zones les plus demandées et celles les moins plébiscitées.
Les meilleurs quartiers où investir à Nice
Vous voulez savoir quels sont les quartiers les plus intéressants pour réaliser un plan immobilier locatif à Nice. Vous avez le choix entre le centre-ville, les quartiers du Carré d’Or, Cimiez, le Vieux-Nice, la Corniche-Fleurie, Fabron et Saint-Marguerite.
Le centre-ville niçois
Impossible de parler de meilleurs endroits où investir dans la capitale azuréenne sans évoquer le centre-ville. Ce quartier est très recherché par les candidats à la location en raison de ses nombreux commerces et commodités. Sa proximité avec la plage constitue aussi un point fort très apprécié. L’hypercentre est, d’ailleurs, parfaitement desservi par les transports en commun, comme le tramway.
Si vous voulez cibler en particulier les étudiants, les touristes, mais également les retraités aisés, privilégiez cette localité.
Les quartiers du Vieux-Nice et du Port
Le Vieux-Nice est le secteur ancien et historique de la Nissa La Bella. Situé à proximité du port et au cœur de Nice, cette localité est particulièrement animée la journée grâce à ses marchés et commerces. De même, ses nombreux restaurants, terrasses, bars et animations toute l’année lui confèrent une vie nocturne très dynamique.
Proche du Vieux-Nice, Le Port est également un secteur à la fois historique, populaire et attractif. Cette zone est en plein essor avec ses nombreux programmes d’aménagement et de rénovation.
Le quartier du Carré d’Or
Situé au cœur de la localité, le Carré d’Or est une localité chic très plébiscité par un public aisé. S’articulant autour de la légendaire place Masséna, il englobe les magnifiques jardins de l’avenue Félix-Faure. Vous y trouverez un grand nombre de restaurants, mais aussi des boutiques de luxe.
Notez toutefois que le prix immobilier dans cette zone est plus élevé qu’ailleurs sur le territoire. Ainsi, si vous souhaitez rentabiliser votre investissement immobilier locatif, misez sur un placement sur le long terme.
Le quartier Nice est
L’est de la commune, notamment le quartier Cimiez suscite l’intérêt des familles pour ses beaux espaces verts et son ambiance paisible. Vos futurs locataires y trouveront des écoles renommées pour leurs enfants. Ce secteur, surnommé « petit Neuilly niçois », séduit aussi pour son patrimoine culturel remarquable et sa pléthore de musées.
Le quartier Nice ouest
Le côté ouest de Nice comprend plusieurs secteurs résidentiels, comme celui de la Corniche-Fleurie, de Fabron et de Saint-Marguerite. Assez huppée, cette localité exerce une attraction sur les familles, les retraités, mais aussi sur les jeunes couples. Bien qu’assez excentrés, ces quartiers sont parfaitement desservis par les transports en commun. Ils garantissent à vos futurs locataires une qualité de vie et une atmosphère paisible.
Les quartiers à éviter à Nice
Chaque localité a effectivement ses propres particularités, ses points forts et ses points faibles. Si votre choix d’emplacement porte sur cette ville azuréenne, sachez que certains secteurs sont moins propices à l’investissement immobilier.
Par exemple, le quartier des Moulins est souvent associé à des problèmes d’insécurité. Les Liserons n’est pas non plus intéressant en raison de son ambiance moins favorable et de son manque d’infrastructures. Évitez aussi le quartier Ariane. En dépit des efforts pour améliorer cette zone, il reste encore des problèmes de qualité de vie et de délinquance.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Reconnue plus particulièrement pour son dynamisme, Nice, surnommée Nissa La Bella ou la cité des Anges, ne manque pas de points forts. Que ce soit en matière de démographie, d’économie ou des transports, Nice a tout ce qu’il faut pour plaire.
Démographie : une population en croissance
Nice est plutôt réputée pour être une localité qui attire les retraités désireux de passer du bon temps en bord de mer. Toutefois, elle a su contredire cette affirmation en accueillant, ces dernières années, un nombre toujours croissant de jeunes familles et d’étudiants. Autrefois, elle était la commune française ayant le pourcentage le plus élevé d’habitants âgés de plus de 60 ans. Cependant, elle rajeunit au fil de temps.
Affichant une superficie de 72 km2, Nice recense officiellement 343 477 résidents en 2024. La population niçoise est donc composée de retraités, de jeunes actifs, de jeunes ménages et des étudiants, dont près de la moitié est friande des offres locatives. Vous aurez ainsi l’assurance en ce qui concerne la rentabilité de votre investissement immobilier locatif dans cette localité.
Économie (chômage, tissu économique)
Préfecture des Alpes-Maritimes, Nice jouit d’un tissu économique de grande qualité. C’est un véritable bassin d’emplois. Le secteur du tourisme, considéré comme la première industrie de la commune, génère de nombreux emplois. Les activités du bâtiment, de commerce et des services sont aussi en plein essor depuis plusieurs années.
L’Arenas, le secteur d’affaires de Nice rassemble plusieurs centaines de sociétés, créant près de 7 000 emplois. L’attractivité de cette zone est renforcée par sa proximité avec le Technopole Sophia-Antipolis. Ce dernier, constitué de plus de 2 000 entreprises, représente près de 38 000 emplois. Par ailleurs, cette ville est reconnue pour ses innombrables centres hospitaliers.
Bref, Nice présente un grand nombre d’opportunités d’emploi. Ce qui se traduit par une économie particulièrement florissante. En 2022, le taux de chômage sur cette commune est de 7,5 %.
Les transports
Côté transport, Nice fait partie des métropoles françaises où se déplacer sans véhicule personnel semble être une pratique courante.
Les moyens de transports en commun mis à disposition des Niçois sont composés :
- d’un réseau de lignes de bus nommé « Ligne d’Azur », comptant près de 90 itinéraires ;
- de 3 lignes de tramway avec une cinquantaine de stations actives ;
- 4 gares de train.
La capitale azuréenne propose aussi un système de vélos en libre-service, baptisé « Vélo bleu ». Les habitants pourront alors louer des vélos pour se déplacer de manière écologique. Les jeunes et les vacanciers sans moyen de locomotion apprécient également les scooters électriques en libre-service (Cityscoot).
Par ailleurs, avec la présence de son aéroport international, cette localité est bien desservie par les transports aériens. C’est le troisième aéroport de France en matière de trafic, après Paris-Orly et Roissy. Il accueille, chaque année, près de 14 millions de passagers.
Grands projets en cours et à venir
Pour un investissement rentable sur le long terme, il faudra aussi prendre en compte les grands programmes en cours et à venir. À ce propos, la capitale azuréenne ne risque pas de vous décevoir.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Localité orientée vers l’avenir, la métropole niçoise ne cesse d’innover pour améliorer davantage son attractivité. Voici quelques exemples de programmes et des chantiers en cours et à venir dans cette commune.
L’extension de la Promenade du Paillon
8 hectares seront ajoutés à la Promenade du Paillon pour la prolonger. Cela fera alors un total de 20 hectares de parc urbain qui se trouve au coeur de la localité. Au sein du même programme, le MAMAC (Musée d’Art Contemporain et d’Art Moderne) sera requalifié et modernisé et la Bibliothèque Louis Nucéra sera mieux valorisé. le L’extension de la Promenade du Paillon permettra de d’atteindre les buts fixés par la transition écologique avant la fin de l’année 2025. Pour cela il faudra aménager 70 hectares supplémentaires de surfaces perméables et végétalisées sur un kilomètre, planter 280 000 arbres et atténuer les émissions de gaz polluants. 75 millions d’euros seront investis dans cette extension et l’intégralité du programme.
Le projet Eco-Vallée
L’Eco-Vallée est un programme qui a débuté en 2009 et ne devrait s’achever qu’en 2032. Il s’étend sur une surface de 10 000 hectares et l’objectif est qu’il devienne une grande infrastructure polyvalente qui augmentera l’attractivité du département. 75 millions d’euros ont été alloués à cette structure.
Le projet Métropole Nice Côte d’Azur
La Métropole Nice Côte d’Azur est un programme d’envergure qui vise à transformer la région niçoise en une métropole moderne et dynamique. Cette intention comprend un certain nombre d’initiatives visant à améliorer la qualité de vie des habitants et à renforcer l’attractivité de la région. Parmi les projets phares de la Métropole, on compte l’extension du réseau de tramway, la rénovation des secteurs, la création de nouvelles infrastructures culturelles et sportives, ainsi que des mesures visant à favoriser le développement économique. L’impact de cette Métropole sur l’immobilier locatif est significatif. L’extension du réseau de tramway, par exemple, améliore sa ente qui permettra de conjuguer urbanisation et espaces préservés. Ce programme accueille déjà des entreprises dont un pôle d’enseignement et de recherche dédié aux métiers du développement durable et de l’écologie, un éco-stade aux normes UEFA. Vont suivre un équipement culturel d’envergure et un centre d’expositions de 75 000 m2, en complément des structures existantes, ainsi que des logements, des commerces et des espaces verts majeurs.connectivité, ce qui peut rendre certaines zones plus attractives pour les locataires. De plus, les investissements dans la rénovation des quartiers peuvent entraîner une augmentation de la demande de logements locatifs dans ces zones, créant ainsi de nouvelles opportunités pour les promoteurs.
Le Projet du Grand Paris
Le programme a un impact indirect sur l’immobilier. En connectant Nice à la capitale française via des lignes à grande vitesse, le Grand Paris rapproche cette ville du cœur économique de la France. Cela peut avoir un effet d’entraînement sur l’immobilier locatif niçois en attirant davantage d’entreprises et d’entrepreneurs dans la région. Les promoteurs locatifs niçois devraient surveiller de près l’évolution du Grand Paris et les opportunités potentielles qu’il peut offrir en termes de croissance économique et d’augmentation de la demande de logements locatifs.
Le pôle multimodal du Grand-Arénas
Le pôle multimodal Nice Saint-Augustin-Aéroport deviendra le point central de connexion primordial au sein de l’Éco-Vallée, rassemblant toutes les options de transport sur un même site. Il prévoit à terme une gare ferroviaire (desservant les trains et les TGV à destination de Paris, Marseille et l’Italie), une gare routière (accueillant les autobus urbains et interurbains), une liaison directe vers le centre-ville de Nice via le tramway, des stations dédiées aux vélos (Vélo bleu) et aux voitures électriques (Auto bleue), ainsi que des parkings-relais. Avec une emprise de 90 000 m2, cette infrastructure représente une initiative pilote dans le cadre de la démarche Éco-Cité. En tant qu’élément clé de l’opération Grand Arénas, le pôle offre une accessibilité exceptionnelle à ce nouvelle zone d’affaires. Sa connexion directe avec l’aéroport international et le réseau des futurs pôles multimodaux de l’Éco-Vallée en fait également un maillon essentiel de l’ensemble du dispositif.
Plusieurs secteurs de Nice sont en train de subir une transformation majeure, ce qui peut avoir un impact sur les affaires immobilières sur la location. Le quartier du Port, par exemple, connaît actuellement une rénovation importante, avec la création d’espaces publics, de commerces et de logements neufs. Cette revitalisation peut rendre la zone du Port plus attractif pour les locataires, en particulier les jeunes professionnels en quête d’une vie urbaine dynamique. D’ailleurs, avant d’investir, il faut que vous découvriez l’importance des travaux de rénovation. De même, le quartier de l’Ariane fait l’objet de projets de rénovation visant à améliorer la qualité de vie des habitants. Ces projets peuvent contribuer à stimuler la demande de logements locatifs dans ces secteurs en transformation.
Il prévoit à terme une gare ferroviaire (desservant les trains et les TGV à destination de Paris, Marseille et l’Italie), une gare routière (accueillant les autobus urbains et interurbains), une liaison directe vers le centre-ville de Nice via le tramway, des stations dédiées aux vélos (Vélo bleu) et aux voitures électriques (Auto bleue), ainsi que des parkings-relais. Avec une emprise de 90 000 m2, cette infrastructure représente une initiative pilote dans le cadre de la démarche Éco-Cité. En tant qu’élément clé de l’opération Grand Arénas, le pôle offre une accessibilité exceptionnelle à ce nouveau secteur d’affaires. Sa connexion directe avec l’aéroport international et le réseau des futurs pôles multimodaux de l’Éco-Vallée en fait également un maillon essentiel de l’ensemble du dispositif.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Si Nice exerce, depuis de nombreuses années, une attraction sur les investisseurs immobiliers, c’est qu’elle présente une myriade d’atouts pour un placement immobilier. Voici quelques exemples de ses autres points forts.
Ville touristique
Hors saison, la métropole niçoise compte des milliers de visiteurs par semaine. Durant la période estivale, elle en accueille jusqu’à 600 000 par jour. D’ailleurs, la capitale azuréenne dispose du 2e plus grand parc hôtelier de l’Hexagone, après Paris.
Nissa la Bella est sans nul doute une commune touristique de grande envergure. Ce flux permanent de vacanciers fait de cette localité un emplacement de choix pour effectuer un investissement locatif rentable.
Ville étudiante
La cité des Anges n’attire pas que les touristes. Une masse d’étudiants la choisit aussi pour poursuivre ses études. Elle abrite, en effet, de nombreux établissements de renom. Elle plaît non seulement pour ses offres de formation variée, mais également pour sa douceur de vivre. Ainsi, elle accueille plus de 40 000 étudiants, dont près de 20 % internationaux.
Ville ensoleillée
L’une des forces de Nice, c’est son climat. Elle est classée à la troisième place des lieux les plus ensoleillés de l’hexagone. Pour profiter des rayons de soleil, les Niçois ont le choix entre :
- se prélasser sur l’une des nombreuses plages de la localité ;
- flâner le long de la fameuse promenade des Anglais.
Lorsque vient l’hiver, les amoureux des sports de glisse trouveront leur bonheur avec les innombrables stations de ski. Le parc national du Mercantour se situe aussi à deux pas de la métropole niçoise.
Une localité très vivante
Sur le plan culturel, sportif et festif, Nice propose également divers événements qui ne manqueront pas de plaire à tous. Parmi eux, les incontournables sont :
- le Nice Jazz Festival,
- le carnaval de Nice,
- la foire de Nice,
- le festival du livre,
- la fête du port,
- la fête de la musique,
- le marché de Noël de la place Masséna.
Ces grands rassemblements, éparpillés tout au long de l’année, permettent aux Niçois et aux touristes de se divertir en plein cœur de la Côte d’Azur.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Nice: investir ou éviter
Cadre de vie idyllique, ensoleillement presque toute l’année, emplacement en bord de mer, etc., la métropole niçoise regorge d’atouts. Il est donc fort à parier que cette localité poursuit son essor et continue à attirer toujours plus de Français. De nombreux aficionados de l’immobilier la considèrent même comme étant une terre d’opportunités immobilières.
Pour y investir, vous avez le choix entre la location saisonnière et la location classique. Dans le premier cas, privilégiez les appartements trois pièces. Dans le deuxième cas, optez pour les petites surfaces situées près d’un établissement universitaire. Parmi les quartiers niçois, les plus favorables pour un placement dans la pierre sont, entre autres, le centre-ville, Carré d’Or, Cimiez, le Port, le Vieux-Nice, la Corniche-Fleurie, Fabron et Saint-Marguerite.
Vous êtes convaincu par la beauté et tous les atouts de la capitale azuréenne ? N’hésitez plus, concrétisez votre programme dans cette localité. Et si vous avez besoin d’être accompagné dans la réalisation de votre placement immobilier, faites confiance à notre équipe d’experts. À votre écoute, nous sommes là pour répondre à toutes vos questions et pour vous donner des conseils pertinents. Ensemble, nous mettons tout en œuvre pour faire de votre investissement une grande réussite.
