L’investissement locatif à Caen présente d’innombrables opportunités. Cette commune, idéalement située en Normandie, offre un accès facile aux grandes métropoles françaises, comme Paris, Le Havre ou Rouen. Ce qui en fait un emplacement attractif pour les investisseurs en quête d’une bonne connectivité. Avec ses espaces verts, ses infrastructures de loisirs, ses équipements culturels et ses commerces, cette localité offre un cadre de vie plaisant. De plus, elle bénéficie d’un tissu économique diversifié, notamment dans les secteurs de la santé, de la recherche, de l’industrie et de la technologie. Abritant plusieurs établissements d’enseignement supérieur de grand renom, il s’agit également d’une ville étudiante dynamique. Comme les nombreux autres investisseurs immobiliers qui ont choisi Caen, vous souhaitez, vous aussi, profiter de tous les atouts de cette ville ? Découvrez ici comment faire le bon choix en 2024.
Marché immobilier à Caen : tension locative et rendement élevé
Avant d’acheter votre futur bien immobilier à Caen, prenez le temps d’évaluer son potentiel. Pour cela, il faut vous intéresser au prix d’achat et à son évolution, au prix de la location et à la tension locative et au rendement locatif du marché.
Prix d’achat et évolutions
Selon les données disponibles sur le site meilleursagents.com, le prix moyen des appartements est de 3 112 €/m2. Notez que ce chiffre peut varier en fonction de nombreux facteurs, comme la localisation exacte du bien, son état général et le nombre de pièces. Le tarif peut osciller entre 2 334 €/m2 et 4 668 €/m2.
Parmi les quartiers les plus chers, le Centre Ancien affiche un tarif de 3 971 €/m2, 3 814 €/m2 pour celui de l’Université et 3 526 €/m2 pour Saint-Jean. Par contre, les secteurs les moins chers sont Chemin-Vert et Sainte-Thérèse/Demi-Lune avec des prix respectifs de 2 546 €/m2 et 2 746 €/m2.
À l’instar des autres villes de France, l’immobilier caennais connaît une augmentation progressive du prix année après année. D’ailleurs, sachez que les projets de nos clients génèrent un rendement moyen de 4,53 %, soit une performance de :
Ce graphique indique que Caen a connu une baisse du prix immobilier entre 2012 et 2020. Toutefois, à partir de 2020, le tarif a flambé. Dans tous les cas, la valeur du mètre carré de l’appartement a grimpé de 33,1 % en 10 ans.
Loyers et tension locative
L’analyse de la tension locative reste une étape primordiale avant une acquisition immobilière. Cela consiste à évaluer l’offre et la demande locatives dans une ville. Ces éléments constituent des facteurs essentiels pouvant influencer la valeur de votre bien immobilier et, donc, sur la rentabilité de votre projet.
Concernant l’agglomération caennaise, la demande est supérieure à l’offre. Ce qui signifie que la tension locative ici est positive. D’après les données sur le site meilleursagents.com, plus de 66 % des Caennais sont des locataires. Ce n’est pas étonnant que cette localité soit éligible à la loi Pinel+. En effet, elle est dans la zone Pinel B1. Cette situation profite beaucoup aux investisseurs immobiliers. Vous avez plus de chance de trouver facilement et rapidement des locataires, et de maintenir un taux d’occupation élevé.
Dans la commune caennaise, le prix moyen de la location est de 12,9 €/m2. Cette estimation peut cependant varier entre 9,1 €/m2 et 23,2 €/m2 selon le secteur et les caractéristiques spécifiques du bien.
Rendement locatif du marché
Le rendement locatif demeure l’un des piliers du placement immobilier. Son calcul vous permettra d’évaluer ce que votre bien immobilier va vous apporter par rapport au prix d’achat et au montant du loyer. Dès lors, vous pourrez savoir avant de vous lancer si, oui ou non, votre projet sera rentable.
Concrètement, l’évaluation du rendement locatif se fait en vous basant sur le prix d’acquisition de votre logement et les loyers perçus sur une année. Ainsi, avec un prix d’achat moyen de 3 112 €/m2 et un loyer moyen de 12,9 €/m2, le taux de rendement locatif est estimé à 4,53 %.
Attention toutefois, ce rendement brut ne reflète pas le revenu réel que vous pourrez obtenir de votre investissement locatif. Pour une estimation plus réaliste de la rentabilité de votre projet, il faudra prendre en compte les charges de location et la fiscalité.
Les quartiers à privilégier pour investir à Caen et ceux à éviter
Il ne faut surtout pas sélectionner au hasard le secteur dans lequel réaliser votre investissement à Caen. Pour vous aider à prendre la bonne décision, découvrez ci-dessous les quartiers conseillés et ceux à éviter.
Les meilleurs quartiers où investir à Caen
Les commodités, la qualité de vie, la sécurité et les transports constituent les principaux éléments qui feront d’un quartier un lieu attractif pour de potentiels occupants. À ce propos, voici les quartiers caennais les plus intéressants.
Le centre-ville
Le centre-ville caennais est un secteur très plébiscité non seulement pour son dynamisme, mais aussi pour l’accessibilité qu’il offre. C’est un emplacement idéal si vous souhaitez investir dans des appartements à destination des étudiants, comme le studio. Ce secteur accueille par ailleurs l’université de Caen. Centre historique, cette zone abrite également de nombreux monuments historiques. De même, c’est un endroit privilégié pour les commerces.
Beaulieu
En plus d’être verdoyant, Beaulieu est un secteur commerçant et résidentiel. Il figure parmi les secteurs les plus attractifs de la capitale historique de la Normandie. Si vous avez le moyen financier pour acquérir un appartement deux pièces ou trois pièces, choisissez cette zone pour cibler les familles. L’école élémentaire Jeanne-Moulin et le lycée Jeanne-d’Arc s’y trouvent à proximité. Beaulieu convient aussi aux jeunes couples à la recherche d’un lieu vivant et animé. Par ailleurs, vous pourrez proposer votre service aux étudiants qui fréquentent l’université des sciences économiques.
Saint-Gilles
Situé à proximité de principales attractions, Saint-Gilles est un quartier à la fois résidentiel et touristique de la commune. Réputée pour ses rues pittoresques et son charme historique, cette zone offre un cadre de vie plaisant. Elle se trouve par ailleurs entre deux espaces verts, à savoir les jardins du château ducal et le parc Michel-d’Ornano. L’accessibilité aux transports en commun constitue un autre atout indéniable de ce secteur. Pour toutes ces raisons, il suscite un grand intérêt de la part des familles et des employés. Ainsi, si ce quartier vous intéresse, vous feriez mieux d’investir dans des appartements deux pièces ou trois pièces.
Saint-Jean
Apprécié pour sa proximité avec plusieurs commodités et son patrimoine architectural riche, Saint-Jean est un secteur remarquable. Il se démarque aussi par la diversité de ses moyens de transport. En plus d’une multitude de lignes de bus, il propose également le Noctibus et de la navette. Les habitants profitent ainsi d’une bonne fluidité de la circulation. Plus de 70 % des résidents y sont locataires.
Vaucelles
Situé au sud de la commune, Vaucelles est un secteur particulièrement paisible. Il possède un grand nombre de restaurants, commerces et d’autres services de proximité. De plus, il abrite plusieurs entreprises oeuvrant dans des secteurs différents.
de différents secteurs. En plus d’être bien desservi par les transports en commun, il propose aussi quelques stations de vélo en libre-service. Ce secteur convient aussi bien à une population jeune qu’à une population familiale. Puisque c’est ainsi, vous êtes libre de choisir entre un studio ou un logement de grande surface (deux pièces ou trois pièces).
Sainte-Thérèse-Demi-Lune
Si vous préférez un endroit très animé pour votre projet d’investissement locatif, le quartier de Sainte-Thérèse-Demi-Lune est un choix à considérer. Une variété d’animations, adaptée à tous types d’âges, y est proposée, telle que des jeux, des contes, des concerts et des spectacles. En ce qui concerne les commodités, ce secteur est parfaitement équipé pour combler vos futurs occupants. Côté transport, plusieurs lignes de bus Twisto et la ligne 20 des bus verts assurent sa desserte.
Les quartiers à éviter à Caen
L’attrait d’un bien locatif repose sur plusieurs éléments, notamment sa qualité et sa localisation. Concernant le premier facteur, il est possible d’améliorer l’état ou la performance énergétique d’un bien immobilier en réalisant des travaux de rénovation. En revanche, pour son emplacement, vous ne pouvez rien faire une fois l’achat effectué. D’où l’importance de bien faire votre choix.
Portez une attention particulière à la qualité de vie et à la sécurité. À ce propos, voici quelques exemples de quartiers caennais à éviter :
- La Guérinière,
- La Maladrerie,
- La Pierre-Heuzé,
- La Folie-Couvrechef.
Ces secteurs souffrent d’une image négative en raison d’un manque de commodités ou de dynamisme ainsi que des problèmes de sécurité.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Notez que de nombreux facteurs peuvent influer sur le marché immobilier d’une ville. Vous devez en particulier prendre en considération la démographie, l’économie et les transports.
Démographie : une population en croissance
Grâce à ses nombreux atouts, Caen reste une commune attractive qui attire de plus en plus de nouveaux résidents. De même, avec un nombre élevé d’établissements d’enseignement supérieur, elle bénéficie d’une importante population étudiante.
Caractérisée par une population dynamique et diversifiée, la démographie contribue à la richesse culturelle de la commune. Selon les dernières données disponibles sur le site de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), la ville compte 106 230 habitants.
Cette capitale historique est également une localité jeune et dynamique. En effet, l’âge médian de la population est d’environ 34 ans. De plus, les étudiants qui choisissent de poursuivre leurs études supérieures dans la ville augmentent chaque année. En 2023, près de 40 000 étudiants y élisent résidence.
Enfin, il faut noter que près de 66 % des Caennais sont des locataires.
Économie (chômage, tissu économique)
Pour une analyse approfondie du potentiel d’une ville en matière d’investissement locatif, le facteur économique revêt une importance cruciale. Ce critère permet de mettre toutes les chances de votre côté pour garantir une bonne locativité de votre appartement. A ce sujet, pour les occupants potentiels, la perspective de trouver un emploi bien rémunéré constitue un élément déterminant dans leur choix de lieu de résidence. C’est pourquoi une localité économiquement robuste présente un besoin concret et important d’hébergement.
Pour ce qui est de Caen, sachez que cette ville possède d’innombrables atouts qui en font un pôle dynamique. Avec la présence de grandes entreprises, mais également de PME (Petites ou moyennes entreprises) innovantes et d’industries variées, elle bénéficie d’un tissu économique varié. Divers secteurs contribuent à sa vitalité économique, à savoir :
- l’industrie agroalimentaire,
- les technologies de l’information et de la communication,
- l’industrie pharmaceutique,
- les services aux entreprises.
En outre, avec la présence d’un grand nombre d’espaces de coworking et d’incubateurs, le territoire dispose d’un environnement propice à l’entrepreneuriat.
Favorisant le développement de nouvelles opportunités d’emploi, Caen demeure donc un véritable moteur économique dans la région Normandie. Ce n’est pas étonnant que le taux de chômage dans cette localité soit en baisse en 2022, selon les données disponibles sur le site ville-data.com. Il est par ailleurs passé de 7,3 % en 2021 à 6,5 % l’année dernière. C’est une performance remarquable en termes d’évolution de chômage par rapport à la moyenne nationale qui est de -1 sur la même période.
De ce fait, vos chances de trouver une large variété de clientèle sont accrues en raison d’un pouvoir d’achat assez élevé. Autrement dit, les risques de loyers impayés sont réduits.
Les transports et points valorisants dans la ville
Facilitant la vie quotidienne des locataires, les transports contribuent grandement à l’attractivité d’un territoire. Facilement accessible, Caen dispose d’un réseau de transport dense et varié. Vous y retrouverez :
- une quarantaine de lignes de bus (réseau Twisto),
- une gare ferroviaire,
- l’aéroport Caen-Carpiquet (l’aéroport le plus important de la région),
- le port de Caen-Ouistreham.
Caen fait aussi partie des villes qui favorisent les modes de transport respectueux de l’environnement. En service depuis 2002, le réseau de tramway compte deux lignes. Ces dernières, desservant différents quartiers de la ville, permettent aux habitants de se déplacer aisément dans la commune et ses environs.
De même, il existe un système de vélos en libre-service dans cette localité. Il permet aux amateurs de véhicules à pédalage de louer des deux-roues pour des trajets courts. Ces bicyclettes sont disponibles auprès de plusieurs stations réparties partout dans la commune.
Enfin, notez que cette commune est desservie par trois autoroutes, à savoir l’A13, l’A84 et l’A88.
Grands projets en cours et à venir
En tant qu’investisseur, vous devez aussi vous renseigner sur les grands projets en cours ou à venir à Caen. Par ailleurs, ces programmes contribuent grandement à l’augmentation de la valeur du patrimoine immobilier sur place.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Nombreux sont les grands projets et programmes qui vont transformer la commune à partir de cette année. En voici quelques exemples :
La rue de Bayeux accueillera un important pôle santé en septembre 2024
Les travaux pour le futur bâtiment du pôle santé de la Haie Vigné devraient s’achever en septembre 2024. Il s’agit d’un bâtiment de 3000 m2 qui se trouve aussi être le plus grand pôle santé de la région.
Les travaux dans la rue d’Auge prendront fin ce mois de mai 2024
Les derniers ouvrages à réaliser dans la rue d’Auge porteront sur les réseaux souterrains et les pistes cyclables. Les travaux auront duré deux ans.
Le réaménagement du quartier historique du Vaugueux prendra fin en mars 2024
Les travaux de réaménagement du secteur en sont à leur troisième et dernière phase qui consiste à aménager les espaces publics. Le remplacement des réseaux d’assainissement, pluviales, d’eau potable , de gaz et d’électricité ont déjà tous été effectués.
La réhabilitation du CHU (Centre hospitalier universitaire) de Caen
La rénovation du CHU de Caen fait partie des grands programmes d’amélioration de la ville. La première phase a commencé en 2021 et s’est terminée en début d’année 2023. Elle concerne la construction d’un bâtiment dédié à la recherche et à la biologie, et d’un autre pour la logistique et la pharmacie. La seconde phase est en cours, et la livraison du chantier est espérée en 2026.
La maison pour les associations Chemin-Vert sera achevé ce printemps 2024
Plusieurs associations concernant les vélos, la petite enfance, la musique, les loisirs pourront bientôt jouir de ce bâtiment de 900m2.
Les écuries du quartier Lorge seront transformées en pôle culturel
Cet hiver 2024, le pôle culturel qui remplacera les 11 écuries dans le quartier Lorge sera achevé. Il sera constitué d’une salle d’expositions, d’une salle de concert, d’une Grande Salle pour les associations, d’un petit théâtre et bien d’autres.
Du fait de ces nombreux projets en cours et à venir, la cité caennaise présente un bon potentiel de valorisation immobilière à long terme. Vous pourrez alors profiter de l’évolution du marché et donc d’une plus-value sur votre investissement.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
La commune ne manque certainement pas d’avantages pour les investisseurs immobiliers. Si elle excelle en matière d’économie et de transports, ce ne sont pas ses seuls atouts.
Entre autres, la position géographique de la métropole caennaise constitue aussi un point fort considérable. Située au cœur de la région Normandie, elle jouit d’une bonne accessibilité. Ce n’est pas tout, cette localité présente également l’avantage d’être proche de la mer. Mieux encore, elle est à seulement deux heures de Paris. Pour ces raisons, elle séduit les touristes du monde entier. Pour les passionnés de la Seconde Guerre mondiale, c’est l’endroit idéal pour partir à la conquête de l’histoire des plages du débarquement.
Souvent surnommée « une ville aux cent clochers », Caen est également célèbre pour son incroyable patrimoine architectural religieux. Ce qui témoigne de la richesse et de la diversité des édifices religieux présents sur place. Pour n’en nommer que quelques-uns, cette localité abrite :
- l’église Saint-Pierre,
- l’église Saint-Étienne,
- l’abbaye aux Hommes,
- l’abbaye aux Dames,
- l’église Saint-Jean,
- l’église du Vieux-Saint-Sauveur,
- l’église Saint-Martin.
Tous ces atouts permettent de définir Caen comme un joyau de la région Normandie. Vous ne risquez pas de regretter en la choisissant pour votre investissement immobilier.
Notre analyse de l’investissement à Caen : investir ou éviter
Avec une économie dynamique et une population en croissance, Caen offre un terrain propice à l’investissement locatif avec d’innombrables opportunités. Les principaux candidats à la location dans cette localité sont les familles, les jeunes actifs et les étudiants. Ainsi, vous avez le choix entre les logements de petite surface et les logements de grande surface pour votre placement immobilier. Concernant le choix du lieu, le centre-ville, Beaulieu, Saint-Gilles, Saint-Jean, Sainte-Thérèse-Demi-Lune et Vaucelles sont les plus recherchés.
Bref, l’investissement locatif à Caen présente un réel intérêt. Toutefois, c’est une opération complexe qui nécessite de l’expérience et des compétences solides. Le moyen le plus efficace pour réussir votre projet est donc de vous faire accompagner par un professionnel. Faites confiance à Ever Invest. Il vous suffit de nous faire part de vos attentes et de votre budget, et nous nous chargerons du reste pour vous.
