L’investissement locatif relève de tout sauf de l’improvisation ! Il est important de partir avec des objectifs et des besoins bien définis, de manière à s’axer sur une ville et un type de bien précis. C’est pour répondre à un besoin de prise de décision pour mesurer la tension locative que le tensiomètre locatif a été lancé et s’est popularisé sur le web. Outil gratuit et à la portée de tous, il facilite certaines décisions. Ever Invest vous en dit plus.
Le tensiomètre locatif : qu’est-ce que c’est ?
C’est un simple outil digital, qui permet par l’introduction de seulement 2 variables de mesurer la tension locative du parc privé dans une ville donnée. Il se base sur deux rapports :- celui la demande locative, soit le ratio de l’offre et de la demande de logements qui établit si la tendance est plus à la pénurie de logement sur la zone ou au contraire si l’offre est abondante
- celui de la capacité, soit l’adéquation qui existe entre le niveau du prix des loyers et le budget des locataires
Comment fonctionne le tensiomètre locatif
Tout le monde peut accéder au simulateur pour la définition de son projet (revenus et rendement) qui rempli son rôle le plus simplement du monde ! Il suffit de se rendre sur le site de son créateur et d’introduire 2 variables dans l’outil. Ces variables sont le nom ou le code postal d’une ville et le type de logement concerné. Chaque type de logement détermine à lui seul un micromarché pour le tensiomètre locatif. On n’indique donc s’il s’agit d’une chambre, d’un studio, d’un T2, T3, T4, T5 ou encore d’une maison. Deux graphiques s’affichent ensuite en forme de demi-lune et balayées par une aiguille, oscillant entre des zones vertes, jaunes à rouges, pour déterminer des degrés de variables favorables ou défavorables.- La demande locative : est scindée en 5 zones allant de très défavorable à très facile. Si l’aiguille est dans le vert, elle indique qu’il est facile pour les locataires de trouver le type de logement désiré dans la zone. Ce rapport est donc dans ce cas défavorable aux propriétaires. À l’inverse, si l’aiguille est dans le rouge, il devient plus facile de trouver un locataire.
- La capacité des locataires : se répartit également en 5 zones, allant de très tendues à très détendues. Si le tensiomètre locatif pointe sur très tendue, le rapport est donc favorable aux propriétaires et inversement.
Tension locative entre deux villes
Ensuite, on peut élargir sa recherche pour savoir si l’investissement est plus accessible dans les environs, ou sur une autre région. On peut alors affiner les résultats en comparant la tension locative entre deux villes bretonnes, ou la demande locative de plusieurs types de bien sur Rennes, ou sur une ville voisine.L’intérêt de cet outil
On conçoit que le tensiomètre locatif intéresse tout de suite le propriétaire désireux de mettre en location un bien immobilier sur une ville donnée, ou le locataire qui cherche à se loger. Mais l’outil a avant tout été créé pour servir de boussole (étude et explications) aux investisseurs, car il indique immédiatement si la tension locative affiche des rapports est leur faveur dans une ville qui les intéresse.Le tensiomètre locatif des investisseurs
Il les aide en particulier à répondre à 2 questions : où investir et quel niveau de loyer va t’on pouvoir appliquer. Le tensiomètre locatif est un outil qui donne, de fait, une estimation immédiate d’un marché locatif local. Il a aussi la grande qualité de permettre de comparer la demande locative entre deux villes. Il sert donc, au départ, à s’orienter et se faire une idée pour savoir si oui ou non, il est favorable d’investir dans une ville précise L’emplacement, ne l’oublions pas, demeure l’un des premiers critères de choix d’un bien et dépend bien sûr, de la ville où le bien est situé. Ensuite, le tensiomètre locatif demeure un bon outil pour se faire une idée du prix auquel il va être possible de louer son bien sur la ville choisie. Dans une zone très tendue, il va être logiquement possible de louer plus cher, mais attention à la capacité des locataires que l’outil indique. Aux propriétaires, donc, de savoir ajuster ces variables, car le prix du loyer influe directement sur la rentabilité d’un investissement locatif.- Il doit assurer des recettes suffisantes pour assurer à minima l’autofinancement du bien
- mais il ne pas être trop au-dessus des prix du marché. Trop cher, en effet, un loyer ne fidélise pas les locataires. Quand cela est possible, il est toujours conseillé pour cette raison, de louer légèrement sous les prix du marché.
La vacance locative dans une ville
Le tensiomètre locatif est intéressant pour cerner le problème de la vacance locative, cette bête noire que tout investisseur cherche à éviter. Elle représente cette période de battement entre 2 passages de locataires au cours de laquelle aucun loyer ne tombe. Événement particulièrement préjudiciable donc, puisque pendant ce temps-là, l’emprunt bancaire et ses intérêts continuent de courir. Le tensiomètre locatif indique donc lorsqu’une zone est sous tension, ou au contraire, lorsque la tension trop basse fait courir le risque de la vacance. Il rassure de même, sur le risque d’impayés, car il est préférable d’investir également dans un secteur où la tension locative haute (avec peu de biens sur le marché) va de pair avec un budget des locataires confortable. On observe, en général, les plus fortes tensions locatives sur les grandes agglomérations et les zones périurbaines. Lorsque les biens à louer sont nombreux sur ces villes, on parle de tension locative couplée à une forte concurrence. Dans les petites villes au contraire, la présence de logements va souvent de pair avec une tension locative faible, la demande étant peu présente. Certains y voient un risque de vacance, mais cela n’est pas systématique. La capacité financière des locataires peut être tout à fait bonne, par exemple, s’il y a des administrations à proximité. Les locataires, souvent fonctionnaires, présentent alors des profils stables, et resteront longtemps dans les logements. La difficulté à trouver un locataire est alors largement compensée par sa stabilité, ce qui réduit aussi la vacance. Une petite ville où la tension locative est basse, tout en possédant un grand nombre de logements à louer est en général peu prisée des investisseurs. Elle n’est pas attractive et le risque de vacance, lui y est bien présent.À noter
- Il y a des villes ou des endroits où il ne fait pas bon investir : le tensiomètre locatif en est donc un premier indice.
- Sachez toutefois qu’il ne donne qu’une première approche, car certaines situations, comme nous venons de le voir dans les petites agglomérations, demandent un affinage des critères, pour cerner si l’investissement peut en valoir la peine ou non.