Incontournable de par son attractivité financière et immobilière, la ville de Paris est un pôle économique, social et culturel incontournable en Europe.
Capitale prisée par les touristes et les étudiants, Paris est aujourd’hui la première destination touristique du monde et une des villes estudiantines les plus courues.
Forte de son attractivité auprès des investisseurs, Paris attire de nouveau de nombreux capitaux après une légère baisse constatée à la suite des évènements terroristes de 2015.
Dans un contexte immobilier tendu où l’offre en terrains constructibles est extrêmement limitée, on constate une hausse constante du prix de l’immobilier à Paris couplée à des loyers très élevés en comparaison avec le reste de la France.
Victime de son succès, Paris est aujourd’hui une capitale européenne incontournable pour les investisseurs en quête d’un rendement locatif élevé dans un marché dynamique en pleine croissance.
À travers cet article, nous vous révélerons comment réaliser un bon investissement locatif à Paris en prenant en compte 4 principaux facteurs :
- Les particularités du marché immobilier Parisien
- Le choix des arrondissements
- Le prix au mètre carré par arrondissement
- Les perspectives d’investissement à long terme
- Les secrets d’un investissement locatif réussi à Paris
Les particularités du marché immobilier Parisien
Le marché immobilier Parisien est unique en France : la demande locative y est très forte et l’offre immobilière ne croît pas : on se trouve dans une situation où l’offre n’arrive pas à suivre la demande ce qui amène inexorablement à une hausse des prix à la vente et des loyers très élevés en comparaison au reste de la France.
Sans surprise, on retrouve donc des prix à la vente et à la location très élevés : le prix moyen au mètre carré se situe autour de 10 000€/m2 en moyenne sur les vingt arrondissements avec de gros écarts : comptez entre 6.000 et 14.000€/m2 suivant les arrondissements.
La taille relativement restreinte de Paris et son architecture historique font qu’il n’existe que très peu de nouvelles constructions : l’offres de nouveaux terrains constructibles est quasiment inexistante et il n’est donc pas étonnant d’avoir des difficultés à investir dans de nouveaux projets car très peu de nouveaux bâtiments sont construits dans Paris intra-muros.
Investir à Paris : zoom sur l’attractivité de la capitale
Première région économique Européenne en termes de PIB devant Londres et la Rhénanie, l’Île de France et Paris sont des acteurs dominants sur la scène commerciale et financière mondiale.
La ville bénéficie d’une attractivité financière indéniable et jouit de plusieurs hubs financiers et commerciaux tels que Paris-La-Défense, La Plaine-Saint-Denis, la zone Aéroport-Charles-de-Gaulle ou encore Paris Rive Gauche qui contribuent à l’implantation de nombreuses entreprises et groupes internationaux.
D’un point de vue touristique, Paris est une destination incontournable qui profite des retombées économiques et des emplois générés (environ 500.000) par l’activité touristique : selon Business Insider, Paris est la 3ème ville la plus visitée du monde en 2021 derrière Londres et Bangkok avec plus de 16 millions de visiteurs internationaux enregistrés pour l’année.
Sur l’innovation et l’attractivité économique, Paris se classe 3ème au monde derrière New-York et San-Francisco selon le classement « Global Cities » 2017 du cabinet d’audit américain AT Kearney : cela est notamment dû au regain d’activité liés aux scènes de l’innovation et de l’entreprenariat : on peut notamment citer la présence de l’incubateur Station F dans le 13ème arrondissement qui est le plus grand campus de startups au monde.
Ville lumière et symbole culturel, Paris est célébrée pour son phénoménal patrimoine culturel : musées, opéras, centres culturels, monuments historiques : en 2017, Paris a enregistré plus de 23 millions d’arrivées hôtelières : un niveau historique depuis 10 ans.
Exemplaire en matière de transports, la ville est parmi les mieux desservies du monde : on compte 3 aéroports internationaux, quatorze lignes de métro fonctionnelles, 7 gares de TGV et 5 RER sans compter les projets d’extensions futures liés au projet du « Grand Paris ».
Ces nombreux points d’attractivité font de Paris une ville très prisée des investissements immobiliers : les perspectives pour 2018 et la décennie à venir sont radieuses, nous en reparlerons plus tard.
Avec 65% de locataires à Paris et la présence de plus de 635.000 étudiants, la demande locative Parisienne est très forte et en constante progression du fait de l’attractivité mondiale des écoles et universités Parisiennes.
Le choix des arrondissements
Propulsé par des taux de crédit immobilier à un niveau très bas, le prix du m2 moyen à Paris continue de croître sur la moyenne des 20 arrondissements avec cependant des particularités propres à chaque quartier.
Avant de vous présenter les quartiers les plus demandés et les quartiers possédant les rendements locatifs les plus élevés, précisons tout d’abord une chose :
Chaque arrondissement possède ses spécificités. Concrètement, le prix au m2 et la valeur de revente d’un bien peuvent varier en passant d’une rue à une autre : il existe donc des écarts significatifs entre des rues du même arrondissement.
Un des facteurs les plus déterminants du prix au m2 est la proximité des commerces, écoles et monuments à proximité.
Bon à savoir : l’immobilier de certaines rues est quasiment exclusivement consacré aux commerces et à l’immobilier d’entreprise.
Pour en savoir plus, consultez notre article dédié : Où investir à Paris en 2022 ?
Quels sont les arrondissements les plus demandés de Paris ?
Pour l’achat d’un appartement ce sont sans surprise les arrondissements les plus centraux sont les plus recherchés. On compte donc le 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème, 9ème ainsi que les 15 et 16ème arrondissements. Les foncières réalisent leurs investissements en immeuble de rapport dans le triangle d’or.
Dans les arrondissements centraux, on retrouve les types d’immeuble les plus demandés de type Haussmannien ou Art-Déco.
Pour la location d’appartement, ce sont au contraire les arrondissement plus périphériques qui sont les plus recherchés : 11ème, 12ème, 13ème, 14ème, 15ème, 16ème, 17ème arrondissements.
Au sujet du rendement locatif, on trouve les meilleurs potentiels de rendement dans les arrondissements plus populaires qui sont les 18, 19 et 20ème arrondissement : ce sont des quartiers où les prix sont plus bas mais où la demande locative est forte : on peut y espérer entre 5 et 7% de rendement locatif.
Source : LocService.fr
Un exemple concret d’investissement à Paris avec Ever Invest
Entre dynamisme et espaces verts, Lorraine nous a contactés pour créer un havre de paix en plein paris, dans le 19ème arrondissement.
Profitant de prix plus avantageux que dans certains arrondissements centraux de la capitale, nous avons pu aider à Lorraine à recréer une impression de campagne et de bien-être grâce à l’aménagement de son 3 pièces dans le 19ème arrondissement tout en respectant son budget initial.
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Les prix de l’immobilier à Paris arrondissement par arrondissement
En hausse constante, les prix de l’immobilier Parisien sont les plus élevés dans la partie centrale du 1er au 9ème arrondissement ainsi que le 16 et 17ème.
De nombreux arrondissements connaissent également de fortes hausses du prix au m2 : c’est le cas du 10ème et du 20ème arrondissement qui ont vu les prix croitre de 10% entre Août 2016 et Août 2017.
Source : MeilleursAgents.com
Les perspectives d’investissement locatif à long-terme
Avec un marché immobilier parisien en bonne forme : +40% en 10 ans et des performances très convaincantes entre 2016 et 2017 (+7%), l’immobilier Parisien semble parti pour continuer sa croissance des prix.
En 2018, les perspectives touristiques sont bonnes, confortées par une année 2017 qui a affiché un niveau historique depuis 10 ans après une baisse entre 2015 et 2016 due aux évènements tragiques qui ont eu lieu dans la capitale.
Au niveau de la demande locative, le nombre d’étudiants nationaux et internationaux résidant à Paris est en augmentation, tiré par la présence de pôles universitaires importants et la présence de Grandes Écoles en Ile-de-France (HEC, Polytechnique etc…).
Avec la perspective des Jeux-Olympiques 2024 et les projets d’aménagement du Grand Paris, on peut s’attendre à une hausse marquée des prix de l’immobilier sur les arrondissements périphériques (14, 15, 16, 17, 18, 19, 20ème arrondissement) et donc de belles perspectives pour effectuer un investissement locatif à Paris.
Les secrets d’un investissement locatif réussi à Paris
Compte tenu des prix très élevés de la capitale en comparaison avec la Province, l’investissement locatif à Paris est un processus qui doit être bien pensé et qui mérite de bénéficier de l’accompagnement par des professionnels.
Bonne nouvelle : le marché est en hausse, ce qui est déjà une crainte en moins à avoir concernant la potentielle plus-value que vous pourriez réaliser à la revente.
Pour vous aider à définir plus précisément votre projet d’investissement immobilier, voici 3 conseils apportés par l’équipe d’Ever Invest :
- Visez des surfaces plus petites
À Paris, le montant du loyer par mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces que les grandes.
En investissant dans un studio ou un T2, vous obtenez normalement le meilleur rendement locatif pour la surface.
En plus de cela, les petites surfaces sont extrêmement recherchées et les prix y sont parfois très élevés en fonction de l’emplacement et de l’aménagement.
En meublant votre appartement à visée locative, vous augmentez également le prix de la location.
- Jouez la carte de la collocation pour des surfaces plus grandes
Comme nous venons de le voir, les petites surfaces sont plus faciles à louer et leur rendement locatif est meilleur.
Cela ne veut pas dire que les grandes surfaces sont à laisser tomber !
En proposant votre appartement locatif en collocation, vous pouvez diviser le loyer par chambre et augmenter votre rentabilité.
- Misez sur la rénovation et l’aménagement d’appartements à potentiel
Le marché immobilier Parisien ne propose que très peu d’appartements neufs. Plutôt que de courir après les programmes immobiliers rarissimes, optez plutôt pour un appartement à fort potentiel dont le prix est sous-coté.
Grâce à Ever Invest, vous obtiendrez le soutien logistique et matériel pour remettre à neuf votre appartement et faire décoller sa côte immobilière et son rendement locatif grâce à un aménagement moderne et sur-mesure.
Chaque année, nous travaillons sur des dizaines de projet dans Paris intra-muros et prenons en main votre projet d’investissement locatif.
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