L’investissement locatif au Havre constitue une véritable aubaine. En effet, cette commune du département de la Seine-Maritime, surnommée « la cité océane », est très appréciée pour son cadre de vie. Ville portuaire, elle demeure la plus peuplée de la région Normandie. De par sa proximité avec Paris et sa situation en bord de mer, elle bénéficie d’un emplacement géographique idéal. La demande à la location y est très forte. Pourtant, les biens immobiliers sont vendus à des prix encore très abordables. Conscients de tous ces avantages, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à choisir cette ville pour leur placement immobilier. Si vous souhaitez y investir en 2023, ce guide est fait pour vous.
Marché immobilier au Havre : tension locative et rendement élevé
Avant de penser à investir faite vous votre propre avis. En faisant des recherches construites et réfléchies sur la ou les villes qui vous rapporteront un net investissement, il est indispensable d’analyser en profondeur le marché immobilier sur place. Commencez par vous renseigner sur le prix et le loyer, et vous pourrez évaluer le rendement locatif.
Prix d’achat et évolutions
Selon une étude du meilleursagents.com datée de 1er juin 2023, le prix moyen d’un appartement est de 2 026 €/m2. Il existe bien évidemment des variations selon les quartiers, l’état et les caractéristiques spécifiques du bien. Au plus haut, le prix du mètre carré peut aller jusqu’à plus de 3 000 euros. Au plus bas, il peut être accessible à environ 1 377 euros.
Voici un aperçu du prix pratiqué dans chaque quartier :
- Anatole-France-Danton : 2 191 €/m2,
- Bois-de-Bléville : 2 086 €/m2,
- Centre-Ville : 2 683 €/m2,
- Eure : 2 156 €/m2,
- Saint-Vincent : 3 108 €/m2 ;
- Sainte-Marie/Saint-Léon : 1 804 €/m2,
- Sanvic : 2 635 €/m2.
Le tarif peut évidemment évoluer avec le temps. Sachez d’ailleurs que les projets de nos clients dans cette ville sont en moyenne de 6,16 % de rendement, soit une performance de :
D’après cette figure, Le Havre a enregistré une augmentation de son prix immobilier d’environ 16,1 % en 10 ans.
Loyers et tension locative
Entre la demande des familles, de jeunes couples, des étudiants et des vacanciers, la tension locative demeure tendue dans cette agglomération. Ce qui garantit un taux de vacances locatives très faible. Par ailleurs, toutes les typologies de biens sont demandées dans cette ville. Ainsi, vous pouvez choisir entre :
- les studios, de préférence meublés (pour la population étudiante,
- les appartements deux pièces ou trois pièces (pour les familles, les jeunes couples et les jeunes actifs),
- les appartements quatre pièces ou plus (pour la colocation [étudiants] et les familles nombreuses).
Vous l’aurez compris, il faut choisir un bien qui correspond à votre clientèle cible. Dans tous les cas, votre appartement doit être idéalement situé. Par exemple, pour attirer les familles, privilégiez les secteurs résidentiels à proximité des écoles et des transports en commun. Si vous voulez susciter l’intérêt des étudiants, tournez-vous vers les biens immobiliers proches des universités.
En général, le loyer au Havre oscille entre 8,3 €/m2 et 18,5 €/m2, soit un tarif moyen de 11,8 €/m2.
Rendement locatif du marché
Vous avez certainement eu quelques échos sur les villes les plus rentables de l’Hexagone, en matière d’investissement locatif. Vous avez sûrement entendu que Le Havre est un endroit très intéressant pour réaliser un placement immobilier. Sachez que c’est le cas. En effet, cette localité offre un rendement potentiel d’environ 6,16 % brut pour un appartement.
Vous pouvez donc vous attendre à générer un revenu correspondant à 6,16 % de la valeur de votre bien chaque année. Par exemple, si vous investissez 100 000 euros dans un logement, vous pouvez potentiellement obtenir un revenu annuel de 6 160 euros.
Toutefois, il est important de souligner que ce rendement brut n’inclut pas les différentes dépenses, comme l’entretien du bien, les frais de gestion, les charges de copropriétés et les taxes foncières. En prenant en compte tous ces facteurs, vous obtiendrez un taux de rentabilité plus réaliste.
Les quartiers à privilégier pour investir au Havre … et ceux à éviter
Vous désirez placer votre argent dans l’immobilier au Havre, mais n’avez aucune idée du meilleur quartier à privilégier ? Pour vous aider dans votre prise de décision, découvrez dans les lignes qui suivent les secteurs les plus recommandés et ceux à fuir.
Les meilleurs quartiers où investir au Havre
Parmi les zones les plus convoitées dans cette ville, les investisseurs plébiscitent, entre autres, le centre-ville, le quartier Saint-Vincent, Sainte-Marie-Saint-Léon et de l’Eure.
Le centre-ville
Le centre-ville est le quartier historique du Havre. Il constitue un endroit idéal pour réaliser un investissement immobilier. En plus d’offrir un cadre agréable et animé, ce secteur dispose de toutes les commodités nécessaires. De même, il est parfaitement desservi par les transports en commun. D’ailleurs, il se trouve à seulement 20 min de l’aéroport. C’est pourquoi il est très recherché par les locataires, mais également par les touristes.
Dans ce quartier, vous pouvez investir dans les biens anciens qui allient charme et authenticité. Quel que soit le type de logement que vous achetez (studio, deux pièces, trois pièces ou même immeuble de rapport), la rentabilité sur le long terme et la plus-value sont assurées.
Saint-Vincent
Longeant le front de mer, le quartier Saint-Vincent se démarque par sa douceur de vivre. Il offre un environnement calme non loin de magnifiques plages de Normandie tout en restant proche du cœur de la ville havraise. Cette zone bénéficie d’un réseau de transport efficace, mais également de services de proximité et de nombreux commerces.
Ce secteur a donc de quoi attirer divers profils de candidats à la location allant des couples aux touristes, en passant par les jeunes actifs. Malgré le prix immobilier plus élevé que le reste de la ville du Havre, il y a une demande considérable de logements locatifs. En évitant ainsi les vacances locatives, vous pouvez réaliser un investissement très rentable.
Sainte-Marie-Saint-Léon
La métropole havraise est également une ville étudiante. Elle attire tous les ans près de 13 000 étudiants. Ce qui représente un marché dynamique pour votre projet locatif avec un fort potentiel de rendement. Afin de répondre à la demande de ce profil, tournez-vous vers le quartier universitaire de Sainte-Marie-Saint-Léon. Dans ce cas, privilégiez les petites surfaces ou, au contraire, les grandes surfaces (logements quatre pièces et plus) pour la colocation.
Le quartier de l’Eure
Le quartier de l’Eure ne cesse pas de se réinventer. La ville havraise a, entre autres, déboursé plusieurs millions d’euros pour réhabiliter les hangars à coton laissés à l’abandon. Ce secteur accueille actuellement de grandes écoles et de nombreuses entreprises. Par conséquent, il a enregistré une hausse significative de sa population ces dernières années. Avec ses commerces, ses services et son réseau de transport efficace, il a tout pour satisfaire les besoins des habitants. Ces derniers temps, le quartier de l’Eure fait partie des endroits très recherchés par les investisseurs immobiliers.
Les quartiers à éviter au Havre
À l’instar de toutes les villes françaises, Le Havre n’est pas exempt de défauts. Il existe des secteurs qui ne sont pas vraiment attractifs aux yeux des candidats à la location. Entre autres, certains quartiers de la partie sud peuvent présenter une atmosphère moins propice en raison des problèmes de sécurité. De même, bien que certaines zones de Sanvic soient agréables, d’autres parties peuvent être moins attrayantes en termes de cadre de vie.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, n’hésitez pas à approfondir votre étude pour vous assurer de la rentabilité de votre placement. Pour cela, la démographie, l’économie et les transports sont à analyser attentivement.
Démographie
Selon les dernières données publiées par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), le nombre d’habitants au Havre en 2019 est de 168 290.
Même si le chiffre tend à légèrement diminuer, cette localité demeure la plus peuplée de la région Normandie. D’ailleurs, cette population compte près de 60 % de locataires, d’après les données du site meilleursagents.com. La ville est aussi assez jeune, car la tranche d’âge la plus représentée est celle comprise entre 15 et 29 ans. Cela s’explique par le fait que la cité océane concentre près de 13 000 étudiants.
Économie (chômage, tissu économique)
Économiquement parlant, le plus gros point fort du Havre est son port. Avec Marseille, cette agglomération figure parmi les villes portuaires les plus importantes de la France. De plus, elle compte près de 6 500 entreprises et 850 commerces.
Afin de toujours veiller à son tissu économique, Le Havre innove et se renouvelle sans cesse. Cette localité favorise la création de nouveaux pôles d’excellence. Pour cette raison, elle a été récompensée par le label « French Tech ». Elle a le mérite d’être dynamique. Elle dispose d’une forte présence industrielle et excelle dans l’aéronautique, la chimie, la mécanique et le tertiaire.
De grands projets économiques ont été effectués, notamment pour le développement d’activités portuaires, industrielles et logistiques. Le but est de faire de la ville havraise un bassin d’emplois basé sur les industries porteuses d’innovations et de valeur ajoutée, et sur l’économie bleue.
À noter qu’en 2022, le taux de chômage dans la métropole havraise est de 9,2 %. Certes, ce chiffre reste supérieur à la moyenne nationale, qui est de 7,3 %. Néanmoins, l’évolution s’avère encourageante, car elle affiche une tendance à la baisse, avec une diminution de 1 % par rapport aux années précédentes.
Les transports et points valorisants dans la ville
En ce qui concerne le transport, la ville du Havre propose à ses habitants un réseau de transport en commun développé et efficace. L’offre est composée :
- de 22 lignes de bus,
- de 2 lignes de tramway (avec 23 stations),
- d’un funiculaire (reliant la ville haute et la ville basse, accessible de 7 h à 21 h).
La gare du Havre, desservie par des TER (Trains express régionaux), permet de rejoindre Paris en seulement 2 heures. L’aéroport du Havre se situe aussi à 20 min de voiture de l’hypercentre. Il dessert d’innombrables villes françaises. Il propose également des liaisons directes avec des lieux de vacances convoités, tels que La Corse, Rome, Prague, Venise, l’Irlande, Malte ou la Croatie. Enfin, la ville du Havre dispose de près de 90 kilomètres de pistes cyclables.
Grands projets en cours et à venir
L’investissement locatif est une opération à long terme. Sa réussite dépend non seulement de la situation actuelle de la ville, mais également de son avenir. Vous devez alors vous attarder sur les grands projets en cours ou à venir au Havre durant l’étude préliminaire.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
Toujours soucieuse d’offrir une meilleure qualité de vie aux résidents, la ville havraise n’en finit pas de se moderniser. Ainsi, de nombreux projets et chantiers sont en cours. En voici 3 exemples.
L’extension du réseau de tramway
Les deux lignes de 13 km du réseau de tramway actuel seront prolongées par deux branches sur environ 13 km. Cette extension vise à desservir des pôles d’emplois et des services, et de grands équipements (stade Océane, campus universitaire, centres commerciaux, hôpital Jacques-Monod, équipements sportifs, culturels, etc.). La mise en service de cette troisième ligne de tramway du Havre est prévue pour 2027. Elle permettra de fermer la Lézarde express régionale (LER) qui, fonctionnant au diesel, représente un poids financier pour la collectivité.
Une auberge de jeunesse nouvelle génération
Le chantier d’auberge de jeunesse nouvelle génération a commencé en 2022. Cet établissement d’environ 3 300 m2 est implanté dans le quartier Danton, soit dans le centre ancien. L’auberge comprend :
- Une cinquantaine de studios pour deux personnes,
- Une trentaine de dortoirs pouvant accueillir jusqu’à 10 personnes.
De plus, les clients auront accès à un salon, à une cuisine et à un espace de coworking. Baptisée Jost, cette auberge ouvrira en septembre 2023.
L’aménagement de la pointe de Floride
L’aménagement de la pointe de Floride vise à construire un terminal de croisière afin de faire face à la croissance mondiale de cette activité. Le nombre de passagers en transit dans le port de la métropole havraise pourrait alors s’élever à 600 000, contre 420 000 en 2018. Par ailleurs, afin de répondre à l’exigence liée à la sobriété énergétique, le programme inclut l’électrification des quais d’ici 2025. De même, le nouveau bâtiment sera équipé d’un système de ventilation naturelle et de panneaux photovoltaïques.
Ce ne sont que des exemples de projets en cours au Havre. Dans tous les cas, vous pouvez être sûr que le long terme jouera en votre faveur dans cette localité. Grâce à toutes ces améliorations en cours, vous pouvez compter sur une plus-value immobilière importante. D’ailleurs, ces programmes en cours peuvent attirer de nouveaux habitants à l’avenir, renversant ainsi cette tendance démographique légèrement en baisse.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Une destination touristique, une ville verte et à la fois bleue, Le Havre ne manque pas de points forts valorisants. Tout cela va bien évidemment contribuer à la pertinence et à la pérennité de votre placement immobilier.
Une ville à la fois verte et bleue
Situé au Nord-Ouest de France, Le Havre couvre un territoire d’environ 47 km2. Cette agglomération de la Seine-Maritime dispose de 750 ha de forêts, jardins, parcs et squares. De plus, la municipalité a mis en place un réseau de capteurs répartis partout dans la ville pour surveiller la qualité de l’air. De quoi garantir le bien-être et la santé des Havrais.
Par ailleurs, en raison de sa proximité avec la mer, Le Havre est souvent qualifié de « ville bleue ». En tant que port maritime important, cette localité est entourée des eaux de la Manche. Ce qui lui confère une atmosphère maritime particulièrement plaisante.
Une destination touristique
Riche d’une tradition maritime et portuaire hors pair, Le Havre est labellisé ville d’Art et d’Histoire en 2001. De plus, son centre est inscrit par l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization) au patrimoine mondial de l’humanité. Cette agglomération n’est donc pas seulement un port marchand. Elle regorge également de trésors intéressants du point de vue touristique, tels que :
- le château des Gadelles,
- la cathédrale Notre-Dame-du-Havre,
- l’abbaye de Montivilliers,
- le prieuré de Graville,
- le pont de Normandie.
Cette ville attire ainsi un nombre toujours plus grand de touristes. De surcroît, son port accueille chaque année plus de 240 000 visiteurs.
Conclusion : Notre analyse de l’investissement au Havre : investir ou éviter
En quelques points, la ville havraise, c’est :
- la plus grande ville de la Normandie,
- le deuxième plus grand port de France,
- près de 13 000 étudiants,
- un taux de chômage en baisse,
- un prix immobilier très accessible.
Ce n’est pas par hasard que cette localité est régulièrement incluse dans la liste des meilleures villes françaises où il est bon d’investir parce que c’est un choix approprié. Elle promet aux investisseurs de belles perspectives d’investissement locatif. Cette agglomération, où le prix du mètre carré dépasse à peine la barre de 2 000 euros, convient parfaitement pour une personne ayant un budget réduit.
En réalisant votre investissement au centre-ville, dans le quartier Saint-Vincent ou de l’Eure, ou dans le secteur universitaire Sainte-Marie-Saint-Léon, vous pouvez compter sur une demande élevée. Puisque le profil des candidats à la location dans cette localité est varié, vous êtes libre de choisir le type de logement à acheter. Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un expert en la matière, notamment à notre équipe. C’est la solution la plus efficace pour réussir votre projet.
