Investissement locatif à Grenoble : faire le bon choix en 2024

L’investissement locatif à Grenoble est un placement lucratif pour générer un revenu passif et constituer un patrimoine à long terme. En région des Alpes, le chef-lieu du département de l’Isère présente des opportunités intéressantes pour un projet immobilier. Cette grande ville du Sud-Est de France jouit d’une économie dynamique, d’une activité touristique florissante et d’une qualité de vie agréable. De plus, les investisseurs en quête de rendement profitent d’un marché immobilier avantageux à Grenoble. À ce titre, la commune dispose d’une forte tension locative, des quartiers attractifs, et des prix et loyers compétitifs. Dans cet article, retrouvez toutes les informations précieuses sur le projet locatif à Grenoble.

Marché immobilier à Grenoble : tension locative et rendement élevé

Grenoble bénéficie d’un marché locatif attractif, caractérisé par des prix abordables, des loyers intéressants, d’une forte demande et d’un rendement élevé.

Prix d’achat et évolutions

Au cours de ces derniers temps, Grenoble a connu une augmentation constante des prix d’achat. Cette tendance haussière s’explique, tout d’abord, par la croissance de la demande de logements dans la commune. L’offre de résidences ne suit plus les besoins des habitants malgré la poussée démographique au cœur de ce pôle économique et universitaire des Alpes. De nombreux acheteurs cherchent leur actif dans la capitale de l’Isère à cause du développement de ses quartiers, ce qui entraîne l’élévation des coûts d’acquisition. De plus, le manque de terrains constructibles dans certains secteurs prisés de la ville contribue également à cette évolution des prix.

En 2024, le coût moyen au mètre carré d’un appartement à Grenoble avoisine 3 013 euros, selon l’estimation du site meilleursagents.com. D’après la même source, le métré d’une maison s’y achète, en moyenne, à 3 423 euros. Les prix varient toutefois entre les programmes anciens (2 011 euros pour un appartement et 2 303 euros pour une maison) et les biens neufs (4 080 euros pour un appartement et 4 618 euros pour une maison). Ils diffèrent aussi d’un secteur à l’autre :

Les projets de nos clients sont en moyenne de 4,72 % de rendement, soit une performance de :

Les prix immobiliers à Grenoble continueront de s’accroître dans les prochains mois, en raison de ses perspectives économiques, de ses infrastructures modernes et de sa qualité de vie. De plus, les grands projets en cours et ceux à venir stimuleront son marché locatif et offriront des opportunités d’investissement intéressantes.

Loyers et tension locative

En matière de prix de location immobilière, les investisseurs profitent des tarifs relativement élevés à Grenoble. En 2024, les loyers moyens proposés tournent autour de 13,6 €/m2 pour un appartement et de 11,8 €/m2 pour une maison (selon l’estimation du site meilleursagents.com). Ils varient en fonction de plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la taille et l’état du logement. Ils sont plus chers dans les quartiers prisés, comme le centre-ville et les zones universitaires, en raison de leur attractivité. Il en va de même pour les biens de petite surface, les studios, les appartements de deux pièces et de trois pièces. Aussi, les tarifs peuvent être plus importants dans les programmes neufs que les anciens.

Par ailleurs, Grenoble affiche un marché immobilier particulièrement tendu, avec une demande toujours croissante. La commune accueille de nombreux nouveaux arrivants chaque année, principalement des étudiants. En 2024, l’université Grenoble Alpes et les autres grandes écoles grenobloises recensent près de 60 000 jeunes de toute localité. Aussi, du fait de ses diverses entreprises et pôles de recherches scientifiques, cette métropole de l’Isère attire des cadres professionnels et des chercheurs. Elle séduit également des milliers de touristes en raison de ses sites et espaces de verdure à perte de vue. Ainsi, que vous envisagez d’investir dans une location étudiante, familiale ou saisonnière, Grenoble est la destination idéale. Votre logement trouve preneur rapidement dans la zone, avec des risques de vacances locatives et d’impayés quasi inexistants.

Rendement locatif du marché

Avec une demande toujours élevée, et des prix et loyers compétitifs, l’investissement immobilier à Grenoble génère un rendement au-dessus de la moyenne nationale. Les studios loués dans un quartier proche des campus universitaires y sont les biens les plus rentables. Ce type de patrimoine locatif génère une rentabilité brute moyenne de 6,84 % dans la ville. Les appartements de cinq pièces se trouvent en seconde place, avec un rendement de 6,28 %. Les trois-pièces, les deux-pièces et les quatre pièces offrent respectivement 6,20 %, 6,07 % et 6,00 % de rentabilité dans la zone.

La rentabilité d’un projet immobilier locatif dépend de différents paramètres, à commencer par le choix du quartier. Elle peut être plus intéressante dans le centre-ville de Grenoble et sa proximité par rapport aux autres secteurs périphériques. Votre revenu dans la pierre varie également selon la nature de votre activité et votre loi fiscale. À ce titre, la location non meublée via le dispositif Pinel constitue une excellente option pour rentabiliser votre investissement. En 2024, la loi Pinel + autorise des avantages fiscaux non négligeables :

• Une réduction fiscale de 9 % du prix d’achat immobilier pour une durée de location de 6 ans ;
• Un taux d’abattement fiscal de 12 % sur 9 ans de location ;
• Une réduction d’impôts de 14 % du prix d’achat sur 12 ans de location.

Par ailleurs, l’investissement Pinel à Grenoble (en zone B1) est soumis à des plafonds de loyer de 10,55 €/m2 et de prix d’achat total de 300 000 euros. De plus, afin de profiter des avantages de la loi Pinel, votre appartement doit être neuf ou en futur état d’achèvement. Elle peut toutefois concerner les biens anciens entièrement rénovés.

En revanche, la loi LMNP (Location meublée non professionnelle) constitue un meilleur choix fiscal si vous aimez la location meublée. Cela vous permet de déclarer votre revenu au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et profiter des régimes fiscaux avantageux (régime micro-BIC ou réel).

Les quartiers à privilégier pour investir à Grenoble et ceux à éviter

Avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif à Grenoble, il convient de choisir avec grand soin votre quartier. Différents points restent à vérifier afin de trouver l’emplacement idéal.

Les meilleurs quartiers dans lesquels investir à Grenoble

Les quartiers dynamiques et populaires suivants sont à prioriser si vous cherchez un bon rendement à Grenoble.

Le quartier du Centre-ville

Parmi les quartiers urbains du secteur 2 s’affiche le centre-ville, une cité prisée en raison de son dynamisme et de sa popularité. Cet emplacement, généralement piéton, séduit les locataires jeunes et étudiants pour ses commerces et services de proximité diversifiés. Il profite d’une parfaite desserte par des transports en commun de qualité. Il est connu aussi pour le charme de ses architectures, comme la cathédrale Notre-Dame, les places Saint-André et Grenette, et l’ancien palais de parlement. En matière de l’immobilier, l’hypercentre connaît une demande toujours croissante à Grenoble. Ce sont les appartements de petite surface (deux-pièces et trois-pièces) et les studios les logements les plus convoités dans la zone.

Le quartier de l’Île Verte

Au nord de l’hypercentre, délimité par le méandre de l’Isère, l’Île Verte fait référence à un quartier résidentiel calme et convivial de Grenoble. Il attire les locataires pour son cadre de vie agréable et son environnement verdoyant, avec plusieurs espaces verts, des parcs et jardins. Cette citée grenobloise se démarque aussi par ses trois tours (Mont-Blanc, Belledonne et Vercors), le cimetière Saint-Roch et l’Hôtel de Police de Grenoble. Accessible au tramway et aux bus, elle attire principalement les familles. Ainsi, une maison individuelle, et un appartement de grande et moyenne surface (du trois-pièces au cinq pièces) présentent un potentiel d’appréciation à long terme à l’Île Verte. De surcroît, ces types de logements y génèrent un rendement locatif relativement élevé.

Le quartier Championnet

À deux pas de l’hypercentre, le quartier Championnet fait partie des endroits recherchés de Grenoble. Il doit sa renommée à son architecture haussmannienne et son ambiance bohème. Ses habitants bénéficient d’une gamme de commerces et services de proximité, comme les restaurants, les bars, les hôtels, les pharmacies et les banques. De plus, cette cité dispose d’une accessibilité aisée aux transports en commun grenoblois (bus et tramway). Dans la zone, les appartements anciens présentent un bon équilibre entre rendement locatif et potentiel de valorisation.

Le quartier Berriat-Saint-Bruno

Dans le secteur 1, le quartier Berriat-Saint-Bruno s’affiche parmi les meilleurs emplacements où investir à Grenoble en 2023. Il s’agit d’une ancienne zone industrielle qui devient une cité résidentielle tranquille et conviviale, proche du centre-ville. Ce quartier doit son nom à l’église paroissiale Saint-Bruno, un patrimoine historique remarquable de la commune. Il se distingue aussi par ses espaces culturels, ses galeries d’art, ses infrastructures modernes et ses commerces. De plus, bien desservie par des bus et tramway, cette localité fait l’objet d’importants projets de rénovation urbaine actuellement. Elle attire particulièrement les jeunes cadres et étudiants. De ce fait, les studios et les appartements de petite taille dans la zone trouvent preneur rapidement et présentent un potentiel de rendement intéressant.

Les quartiers à éviter à Grenoble

Certains quartiers sont défavorables pour un investissement locatif à Grenoble.

Le quartier Mistral

Situé dans le sud-ouest de la commune, le quartier Mistral est un emplacement défavorisé de Grenoble. Il s’agit d’un quartier sensible qui jouit d’une mauvaise réputation en termes de sécurité. Effectivement, il enregistre un taux de criminalité plus élevé empêchant les locataires d’y élire leur résidence. Bien qu’il présente des prix abordables, la demande locative y est toutefois plus faible, ce qui risque de nuire à votre rentabilité.

Le quartier Villeneuve

Le quartier Villeneuve se trouve en périphérie de Grenoble, un quartier résidentiel moins intéressant pour un investissement locatif. En effet, la demande de résidences est relativement faible dans cet endroit grâce à son éloignement du centre-ville et des commodités. De plus, il souffre, en partie, des problèmes d’insécurité et de dégradation urbaine.

Le quartier Teisseire

Teisseire constitue aussi un emplacement à éviter pour un investissement locatif à Grenoble. Bien que des projets de rénovation et de transformation soient en cours dans le quartier, il présente des problèmes de sécurité. Avec une image moins attrayante, les locataires et les acheteurs ne veulent pas choisir leur résidence dans cette localité.

Avant de prendre une décision sur le choix de votre emplacement à Grenoble, il est alors essentiel de faire des recherches approfondies. Quitte à miser votre argent dans des conditions défavorables, il s’avère raisonnable de solliciter les services d’une agence immobilière locale.

Atouts de la ville de Grenoble pour les investisseurs locatifs

Grenoble présente de nombreux atouts pour un investissement locatif en 2024. Elle dispose d’une population croissante, une économie dynamique, des transports de qualité et d’autres points importants.

Démographie : une population en croissance

La métropole grenobloise bénéficie d’une croissance démographique continue, ce qui contribue à la hausse de la demande de résidences dans la zone. La ville répertorie plus de 158 198 habitants, d’après le dernier recensement de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Cette tendance haussière est due à divers facteurs, tels que son dynamisme économique, ses opportunités d’emplois et sa qualité de vie.

Comme Grenoble appartient aux palmarès des villes universitaires renommées de France, elle accueille chaque année un nombre croissant d’étudiants. Elle abrite d’ailleurs plusieurs établissements d’enseignement supérieur, tels que l’université Grenoble-Alpes, Grenoble INP (Institut national de polytechnique) et Sciences Po Grenoble. La capitale de l’Isère attire également de jeunes diplômés et des professionnels hautement qualifiés grâce à ses excellents pôles de recherche. À noter que Grenoble possède le second pôle de recherche scientifique et technique de France, après Paris.

Dans le domaine de l’immobilier locatif, une population étudiante, jeune et travailleuse en croissance constante est synonyme d’un marché dynamique. Grenoble profite donc de bonnes perspectives de location, et ainsi des revenus stables et réguliers.

Économie (chômage, tissu économique)

Côté économique, Grenoble bénéficie d’un dynamisme en plein essor basé sur différents secteurs, notamment les technologies de pointe, l’énergie, les sciences de la vie et l’industrie. En quelques chiffres, elle totalise plus de 35 491 entreprises innovantes et 6 pôles de recherche. De ce fait, elle dispose d’un bassin d’emplois fortifié, ce qui justifie son faible taux de chômage. D’après l’analyse du site ville-data.com en 2024, seulement 6,1 %, contre 7 % en 2021, de la population active sont sans emplois à Grenoble. Cela correspond à un gage d’assurance sur la fiabilité d’un projet immobilier dans la zone, avec des risques d’impayés quasiment nuls.

Les transports et points valorisants de la commune de Grenoble

Grenoble se démarque aussi par son réseau de transports en commun développé. 5 lignes de tramways et 47 lignes de bus favorisent les déplacements quotidiens des résidents. Cette commune dispose également des lignes de train régional la reliant avec Paris, Lyon et les autres grandes villes de France. De plus, des principales autoroutes et routes nationales (RN 85, 75 et 519, par exemple) traversent Grenoble.

D’autres points essentiels contribuent également à l’attractivité locative de la métropole grenobloise. En effet, les nouveaux arrivants la choisissent pour sa localisation stratégique entourée par les montagnes des Alpes. Elle offre ainsi des paysages naturels magnifiques au sein desquels s’organisent chaque année différents évènements sportifs et culturels (activités de plein air et sports d’hiver). Cela entraîne une augmentation de la demande de logements et donc de vos revenus locatifs.

Grands projets en cours et à venir à Grenoble

Grenoble ne cesse de se réinventer pour offrir un cadre de vie toujours plus intéressant à ses habitants. La commune se prépare à un avenir prometteur à travers divers projets ambitieux visant à renforcer ses infrastructures et à valoriser ses atouts naturels.

Les projets de la commune de Grenoble et les chantiers en cours

De nombreux projets urbains d’envergure sont en cours à Grenoble afin de transformer son paysage. La commune investit notamment dans :

• la rénovation de Villeneuve à hauteur de 16 millions d’euros, notamment pour adapter le secteur au réchauffement climatique. Cela consistera à rénover le pôle éducatif des Trembles, créer un pôle de vie autour de la place du Marché ;
• la végétalisation du quartier Flaubert ainsi l’amélioration de la mobilité s’élèvent à 4, 7 millions d’euros ;
• la création d’un nouveau square et les abords d’un immeuble tertiaire en bois, dans le quartier Presqu’île, pour 5 millions d’euros.

Ces différents projets témoignent de l’engagement de la métropole pour améliorer la qualité de vie des résidents dans les années à venir.

Les atouts qui vont valoriser la commune de Grenoble demain

En plus de ces chantiers en cours à Grenoble, celle-ci possède également des atouts indéniables la valorisant dans le futur. Son environnement naturel exceptionnel attire toujours de nouveaux arrivants et des touristes, ce qui maintient la tension sur son marché locatif. La ville jouit aussi d’une forte réputation en matière d’innovation et de recherche scientifique. Ce privilège favorise l’émergence des projets novateurs et attire des talents du monde entier.

Par ailleurs, Grenoble bénéficie d’une activité culturelle dynamique, avec de nombreux musées, théâtres et festivals. À ce titre, elle abrite de grandes institutions, entre autres le musée de Grenoble et le centre national d’art contemporain.

Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Grenoble : investir ou éviter

En conclusion, Grenoble présente de belles perspectives d’investissement locatif, un marché dynamique, des prix et loyers compétitifs, et un rendement élevé. De plus, la ville se compose de plusieurs quartiers attractifs qui font l’objet de grands projets contribuant à améliorer leur attractivité locative. Toutefois, il est essentiel de mener une enquête plus approfondie afin de connaître les spécificités de chaque quartier et de faire le bon choix. N’hésitez pas à solliciter l’aide et l’accompagnement d’une agence immobilière locale afin de vous assurer de la fiabilité de votre projet à Grenoble.