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Investissement locatif Bordeaux : rendement, quartiers en 2023

Bordeaux

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Sommaire

Êtes-vous à la recherche d’une ville qui rapporte le plus de rendement locatif en France ? Alors, Bordeaux (cité poétiquement surnommée Port de la Lune ou Perle d’Aquitaine) répondra à vos attentes. Localisée dans le département de la Gironde, en région Nouvelle-Aquitaine, cette agglomération jouit d’une situation géographique exceptionnelle. Reconnue comme capitale mondiale du vin, elle offre une bonne qualité de vie et se trouve près de la mer. Elle dispose aussi d’un bassin d’emploi dynamique, d’un prix immobilier intéressant et d’un splendide éventail de patrimoines culturels (comme la basilique Saint-Seurin et la grosse Cloche). Voilà autant d’avantages qui séduisent de nouveaux habitants, jeunes actifs et touristes. À part cela, Bordeaux est une ville étudiante convoitée par les étudiants, car elle propose une gamme de formations supérieures de qualité. En effet, cette ville française est idéale pour un investissement locatif profitable.

Marché immobilier à Bordeaux : tension locative et rendement élevé

Marché immobilier à Bordeaux

Année après année, la ville de Bordeaux fait preuve d’un dynamisme, soutenu par l’accroissement continu de sa population. Découvrez ci-dessous les chiffres clés qui démontrent l’attractivité d’un investissement locatif dans cette métropole de France.

Prix d’achat et évolutions

Le Port de la Lune fait profiter d’un climat clément et agréable à ses habitants. Aussi, il promet une prospérité pour l’immobilier locatif, car ses nombreux pôles de compétitivité dans divers secteurs (l’aéronautique, l’optique laser, les neurosciences…) attirent d’innombrables salariés. Aussi, l’université de Bordeaux accueille près de 80 000 étudiants et 11 600 chercheurs par an. Sans oublier les chefs d’entreprises qui voient Bordeaux comme la ville des affaires, notamment une cité entreprenante de demain. Chaque année, ces différents profils cherchent des logements et boostent ainsi le marché de l’immobilier locatif (au centre ou dans les périphéries). À noter que seulement 31 % de la population bordelaise sont des propriétaires.

Ces dernières années, Bordeaux a connu un succès, au point de devenir la ville de province la plus attractive de France. Cette situation est à l’origine de la hausse des prix d’achat de l’immobilier. Pour investir convenablement au sein du Port de la Lune, les investisseurs doivent se référer aux coûts d’achat délivrés par les agences immobilières les plus fiables. À ce propos, le site Meilleursagents a récemment publié que le prix médian d’un appartement à Bordeaux s’élève à 4 673 € par mètre carré. Voici ceux des quartiers bordelais les plus populaires :

  • Saint-Pierre : 5 772 €/m2,
  • Des Charrots : 6 039 €/m2,
  • des Quinconces : 5 886 €/m2,
  • Caudéran : 4 206 €/m2,
  • Pey-Berland : 5 593 €/m2,
  • Meriadeck : 5 095 €/m2,
  • La bastide : 4 272 €/m2,
  • Saint-Seurin-Fondaudège : 5 242 €/m2,
  • des Grands Hommes : 7 203 €/m2.

Tenant compte du dynamisme économique fulgurant du Port de la Lune, le prix d’achat de l’immobilier continuera d’augmenter dans les prochains mois. La raison est que de plus en plus d’investisseurs souhaitent y réaliser un projet immobilier locatif pour profiter d’un fort engouement. Une rentabilité soutenue par les touristes, étudiants, jeunes actifs et nouveaux habitants. À Bordeaux, les projets de nos clients sont en moyenne de 3,75 % de rendement, soit une performance de :

Bordeaux

À noter que cette métropole française est mise en avant par la qualité de son cadre de vie hors du commun et son patrimoine immobilier.

Loyers et tension locative

La cité bordelaise porte l’ambition d’un habitat de qualité et accueillant, d’où la forte demande de logement à louer. Ce constat résulte de la croissance démographique, l’explosion de l’attractivité du territoire et l’arrivée soutenue de ménages extérieurs. Comme la tension locative favorise la hausse des mensualités, l’État a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Cela, de manière à ce que ces derniers restent en adéquation avec les capacités financières des demandeurs. Par conséquent, les logements dans cette métropole de France trouvent preneur rapidement, éliminant ainsi les risques de vacances locatives.

Les studios et les appartements (une-pièce, deux-pièces et trois-pièces) dominent le marché de l’immobilier locatif dans la capitale de la Nouvelle-Aquitaine. Cette situation s’explique par l’attirance des étudiants et des jeunes actifs envers la cité bordelaise. À noter que celle-ci figure en tête du palmarès « Great place to work » des villes françaises. De même, elle offre tout ce dont un locataire a besoin en matière de dynamisme économique, vie culturelle et nocturne (théâtres, salles de spectacles, cinémas, bars et restaurants). Pour vous convaincre du rendement généré par un investissement locatif dans le Port de la Lune, le site Meilleursagents renseigne sur le prix moyen des loyers mensuels. Ce dernier s’élève à 16.6 €/m2 (tout type de logement confondu) et voici des exemples pour les petites surfaces (toujours selon ce site immobilier) :

  • Studio 23 m2 : 496 €,
  • Appartement deux-pièces 55 m2 : 830 €,
  • Appartement trois-pièces 75 m2 : 972 €.

En outre, un appartement de 4 pièces (65 m2) se loue à 1 200 € par mois et un six-pièces (171 m2) à 2 520 €. À titre d’indicatif, le secteur bordelais fait partie des villes de France éligible à la loi Pinel. Ce dispositif fiscal booste la rentabilité dans le marché de l’immobilier locatif, car il permet à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu.

Rendement locatif du marché

La rentabilité locative d’un bien immobilier repose sur les raisons qui attirent les potentiels locataires. À ce propos, Bordeaux (cœur battant de la Nouvelle-Aquitaine) s’est offert un relooking durant les 15 dernières années. Ainsi, cette ville de France a fortement boosté l’attractivité de son marché immobilier locatif. Ayant réussi à inscrire son centre historique au patrimoine mondial de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization), elle séduit de nombreux touristes. À part cela, elle constitue un vivier d’opportunités et se dote de plusieurs écoles de renom que les étudiants de tout horizon convoitent. Il ne faut pas oublier qu’elle dispose également d’un bassin d’emploi dynamique plébiscité par les salariés. En effet, la demande de logement locatif excède l’offre sur le marché, traduisant ainsi le fort potentiel de ce type de projet immobilier, environ 3.75 %.

À Bordeaux, l’investissement immobilier locatif couplé à la défiscalisation permise dans le cadre de la loi Pinel donne lieu à un fort engouement. Simplement, parce que vous (en tant qu’investisseur) économisez jusqu’à 63 000 € d’impôt en Pinel+ et 52 500 € en Pinel classique. Vous pouvez également investir dans l’ancien et amortir le coût des travaux de rénovation grâce au taux de défiscalisation du dispositif Pinel ancien. Cependant, il convient de rénover l’appartement comme neuf et de le louer pour au moins 6 ans. Par ailleurs, l’investissement dans la résidence étudiante profite également d’une rentabilité significative, surtout si vous optez pour le statut LMNP (Loueur de meublé non professionnel).

Les quartiers à privilégier pour investir à Bordeaux et ceux à éviter

investir à Bordeaux

Capitale mondiale du vin et eldorado des Parisiens expatriés, Bordeaux doit son succès à ses grands quartiers aussi remarquables les uns que les autres. Certains d’entre eux promettent un projet immobilier locatif florissant sans pareil et d’autres s’annoncent moins avantageux.

Les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux

Parmi les secteurs bordelais les plus favorables à l’investissement immobilier locatif figure le quartier Des Chartrons. Il abrite des façades historiques, typiquement girondines, et des petites boutiques branchées. Il propose aussi des adresses incontournables, comme la Halle des Chartrons, la rue Notre-Dame et ses antiquaires. En outre, il se trouve bien desservi par les lignes de tramway B et C, plusieurs lignes de bus du réseau TBM (Transports Bordeaux métropole) et un ferry-bus. Il offre également des commerces de proximité et des services publics (équipements sportifs, écoles, crèches…).

Le quartier Centre-ville arbore de magnifiques immeubles haussmanniens en pierre de taille. Il s’agit d’un secteur cher, mais extrêmement prisé. Il renvoie à la fois au cœur commerçant et administratif de la Perle d’Aquitaine. À part cela, Bordeaux-Euratlantique désigne un quartier d’affaires au fort potentiel pour un projet immobilier locatif. Pour cause, il est mis en avant par divers avantages tels ses 48 000 m² d’entreprises, 50 000 m² de commerces, 140 000 m² d’équipements publics, 50 ha d’espaces verts et 160 000 m² de locaux d’activités. Aussi, parce que le tramway, le train et le bus le desservent, faisant de lui le centre névralgique de l’économie bordelaise.

Pour déposer vos valises d’investisseur dans la location immobilière, pensez au quartier Bacalan à Flot. Il représente le renouveau urbain de Bordeaux, et est réputé pour son identité maritime et sa célèbre cité du vin. Côté vie pratique, la ligne B du tramway et plusieurs lignes de bus traversent le secteur. Ajouté à cela, il abrite des écoles et des établissements d’enseignement supérieur. Par ailleurs, le quartier La Bastide devient « the place to be » bordelais, car il est prisé pour son calme et ses espaces verts. Il compte aussi de nombreux avantages, comme le fait d’être relié au nouveau secteur d’affaires Bordeaux-Euratlantique, de se doter de plusieurs équipements publics et commerces.

Les quartiers à éviter à Bordeaux

La ville de Bordeaux se trouve dans la zone B1 de la loi Pinel permettant aux chefs de projets immobiliers de réduire leurs impôts sur le revenu. Toutefois, tous les secteurs de cette métropole ne sont pas favorables à un tel investissement, à savoir :

  • le quartier Les Aubiers,
  • le quartier Chantecrit,
  • le quartier Grand Parc.

Ces secteurs bordelais apparaissent comme des endroits populaires et festifs. De ce fait, il peut y avoir des bruits et des débordements nocturnes. Ces 2 inconvénients ne plaisent pas aux locataires en quête d’un cadre calme. 

Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le proposer à la location. Avant d’implanter votre projet dans une ville, cherchez d’abord les atouts de celle-ci qui vous assureront une rentabilité convaincante. À ce propos, découvrez les potentialités de la ville de Bordeaux.

Démographie : une population en croissance

La croissance démographique d’un territoire s’annonce comme une aubaine pour l’investissement locatif. La raison est que de plus en plus de personnes sont à la recherche de logement. Dans la ville de bordeaux, l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) enregistre 260 958 habitants.

Cet organisme public indique une progression de la population bordelaise de +1.4 % chaque année. Ce dynamisme est provoqué par les Parisiens expatriés, les jeunes qui quittent le cocon familial, les nouveaux habitants, etc.

Cette croissance démographique qu’affiche la Perle d’Aquitaine se trouve à l’origine de sa classification dans la zone B1 de la loi Pinel. Cette catégorisation concerne les logements situés dans des villes attractives, où le marché immobilier se porte bien, mais où les loyers sont plafonnés par la loi.

Économie de Bordeaux

Entourée de vignobles, la cité bordelaise réunit les saveurs les plus raffinées en termes de vin. Néanmoins, elle saura captiver bien plus que l’estomac des investisseurs. Ses projets urbains de grande ampleur (Euratlantique, Bassins à flots, Brazza, Bastide Niel) créent des emplois et attirent des actifs désireux de s’intégrer dans son tissu économique.

Labellisée French Tech, la ville bordelaise a un tissu économique animé par l’aéronautique. L’essor de son secteur de jeu vidéo et de l’informatique attire également de nombreuses entreprises. De même, les filières vertes et la santé connaissent un dynamisme fulgurant qui crée de nombreuses opportunités d’emplois. Tous ces programmes stimulent davantage le marché immobilier de la location à bordeaux.

Les transports et points valorisants dans la ville

Outre la réputation de son vin, Bordeaux propose à ses habitants la douceur du climat océanique. Cette atmosphère se caractérise par des hivers relativement doux, et des étés chauds et ensoleillés. Aussi, la Perle de l’Atlantique affiche un paysage privilégié entre plages océanes, forêts de pins et rangs de vignes. À 60 km de l’océan Atlantique, la qualité des eaux et la propreté des stations balnéaires bordelaises sont reconnues et saluées à l’échelle européenne.

Par ailleurs, le Port de la Lune enregistre près de 350 édifices reconnus comme monuments historiques et inscrits au patrimoine mondial. Toutes ces constructions sont des empreintes majeures de l’histoire de la cité et font la fierté de ses habitants. Par exemple, les visiteurs peuvent déambuler au gré de leurs envies en partant de la Place de la Bourse et son miroir d’eau et rejoindre les ruines du Palais Gallien.

Le transport occupe aussi une place de choix dans le lieu où réaliser l’investissement dans un bien immobilier à louer. Il est primordial que le lieu reste connecté aux autres agglomérations. À ce propos, la préfecture du département de la Gironde n’a rien à envier à ses villes voisines, car elle dispose :

  • de bus (le réseau de transport en commun Keolis Bordeaux et ses 79 lignes),
  • de tramways (3 lignes actives),
  • d’un système de vélo et autopartage en libre-service ou location,
  • TER (Transport express régional), trains SNCF (Société nationale des chemins de fer français), navettes fluviales et bateau-bus (3 navettes reliées aux tramways).

La Ligne à grande vitesse (LGV) permet à Bordeaux d’être à 2 heures de Paris. En outre, son aéroport international dessert plus de 80 destinations dans toute l’Europe et au-delà. La cité bordelaise favorise également les pratiques écologiques via le système de covoiturage ou la location de voiture à la carte.

Les grands projets en cours et à venir

Projets Bordeaux

L’investissement dans les immobiliers locatifs à Bordeaux ne prend pas seulement en compte son dynamisme actuel, mais anticipe aussi le futur.  

Les projets de la ville et les chantiers en cours

En 2017, la Perle d’Aquitaine a inauguré le nouveau TGV (Train à grande vitesse) qui relie Bordeaux à Paris. Ce programme a convaincu de nombreux indécis qui hésitaient encore à franchir le pas pour investir dans l’immobilier bordelais. Le Port de la Lune ne s’arrête pas là et continue son chemin vers son développement en vue d’attirer les investisseurs. Les chantiers en cours visent à fluidifier la circulation ou compléter des offres déjà existantes (sport, loisirs, etc.). La visée principale de ces divers programmes est de rendre la ville bordelaise plus attrayante et booster ainsi son marché de l’immobilier, surtout celui des biens à louer. Les chantiers en cours concernent :

  • la réhabilitation de la piscine Galin,
  • l’aménagement de nouveaux secteurs (les Bassins à flot ou des écoquartiers, comme Brazza et Bastide Biel),
  • la réorganisation du quartier Saint-Jean Belcier en véritable centre d’affaires,
  • la construction du pont Simone Veil,
  • l’extension du tramway à Mérignac.

La préfecture du département de la Gironde est en train de développer les mobilités douces pour que 65 ha du centre-ville deviennent piétonniers d’ici 2024. Par ailleurs, les dirigeants de cette cité ont décidé de moderniser le campus universitaire de Pessac. En effet, les universitaires arriveront toujours en masse chaque année et doperont le marché des biens immobiliers à louer, notamment une résidence étudiante.

Les atouts qui vont valoriser la ville demain

La Perle d’Aquitaine abrite de nombreux biens immobiliers (maison, studio, appartement T1, T2…) à rénover. Ces logements anciens constituent une valeur sûre si vous voulez vous lancer dans le business des habitats à louer. Leur prix d’achat est moins élevé que celui des biens neufs.

De même, vous profitez du taux de défiscalisation permis dans le cadre de la loi Pinel pour l’ancien. Aussi, une fois rénové comme neuf, vous pouvez louer le bien ancien sous le statut LMNP ou le transformer en résidence étudiante. Vous obtiendrez ainsi une rentabilité significative.  

Grâce aux divers projets d’urbanisation, le territoire bordelais sera doté de nouveaux commerces, établissements d’enseignement supérieur, plan stratégique déchets… En faisant le choix d’un investissement immobilier à louer à Bordeaux, votre bien s’implantera dans un cadre privilégié.

Conclusion : Notre analyse de l’investissement à Amiens investir ou éviter

l’investissement à Amiens

À Bordeaux, le succès de l’immobilier à louer ne se dément pas ! Tous les baromètres (comme le cadre de vie idyllique, les commerces et services de proximité) sur lesquels dépend la réussite d’un tel investissement sont de bons augures. Touristes, universitaires, jeunes actifs et Parisiens expatriés garantissent une forte rentabilité des immobiliers à louer. Vous avez une large gamme de choix sur le type d’immobilier à louer (une maison, un appartement ou une résidence étudiante) en fonction du profil des locataires que vous ciblez.

N’oubliez pas les avantages fiscaux d’un investissement dans la pierre au sein de la Perle d’Aquitaine ! La loi Pinel, la loi Girardin (Pinel d’outre-mer), le statut LMNP, le dispositif Marlaux sont des niches fiscales qui vous aident à réduire vos impôts sur le revenu. Par ailleurs, la métropole bordelaise ne rechigne pas à réaliser des programmes en vue de devenir une ville moderne. Les projets en cours et à venir contribueront à la mise en valeur de votre bien immobilier à louer.

Envie de mettre toutes les chances d’un investissement immobilier locatif réussi à Bordeaux de votre côté ? Faites-vous accompagner par des experts en immobilier. Ils vous donnent des conseils pratiques et des services sur-mesure qui vous aideront à atteindre le summum de la gloire en termes de rentabilité.

Marc Damien

Marc Damien

Passionné d'immobilier et particulièrement d'investissement locatif, je suis très heureux de partager mes connaissances par l'intermédiaire de mes différents articles à destination des investisseurs particuliers.

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