L’investissement locatif à Annemasse se présente comme une stratégie rentable si vous souhaitez vous constituer un patrimoine stable. Située en Haute-Savoie, à la frontière franco-suisse et aux portes de Genève, cette ville du Sud-Est de la France impressionne les investisseurs. Idéalement située à proximité d’un important centre économique de l’Europe, elle offre de nombreuses perspectives en termes de développement économique. Elle connaît également une croissance significative de sa population au fil des ans, ce qui entraîne une augmentation soutenue de la demande de résidences dans ses secteurs. De plus, elle propose un parc immobilier diversifié, avec un large éventail de logements adaptés à tous types de locataires. Dans cet article, vous trouverez les détails essentiels sur le marché locatif à Annemasse, les quartiers à privilégier, les atouts et les projets valorisant cette commune. Le tout pour réussir votre projet d’investissement locatif dans cette localité dynamique.
Marché immobilier à Annemasse : tension locative et rendement élevé
Annemasse affiche un marché immobilier en pleine effervescence, offrant des prix et loyers attractifs et un rendement élevé. Cela garantit aux investisseurs une croissance de la demande locative.
Prix d’achat et évolution
En matière d’achat ou de vente de logements, les entrepreneurs ont accès à des prix encore abordables à Annemasse. Selon l’estimation du site meilleursagents.com, le mètre carré des biens immobiliers y coûte 3 612 euros, en moyenne. Ce montant varie toutefois du type de logement, notamment un appartement et une maison valent respectivement 3 528 €/m2 et 4 811 €/m2 dans la ville. Peu importe le type d’actif que vous convoitez, sachez que les tarifs peuvent changer en fonction de différents paramètres.
Les prix immobiliers à Annemasse fluctuent en fonction de la surface du bien, précisément du nombre de pièces disponibles. En général, les appartements de petite taille (studio, et deux-pièces) peuvent être plus coûteux que les résidences plus spacieuses dans la commune (sauf les cinq-pièces qui s’avèrent plus cher). Les montants d’achat diffèrent également selon les caractéristiques spécifiques de l’actif. À ce titre, les biens avec terrasse ou balcon privés affichent des tarifs relativement élevés. De même, les programmes neufs offrent généralement des coûts plus onéreux que les anciens à Annemasse.
Par ailleurs, le budget nécessaire à l’acquisition d’un patrimoine immobilier dans cette commune de la Haute-Savoie dépend essentiellement de l’emplacement du bien. Dans cette optique, certains secteurs, comme Chablais-Parc et le Perrier, présentent des prix légèrement hauts par rapport aux autres.
En tenant compte de ces différents critères, le montant d’achat ou de vente de bien immobilier à Annemasse peut, en général, osciller dans une fourchette de :
- 2 409 €/m2 à 4 488 €/m2 pour un appartement,
- 3 285 €/m2 à 6 121 €/m2 pour une maison.
Au cours de ces dernières années, les prix immobiliers à Annemasse ont connu une évolution significative. Cette tendance haussière est le fruit de l’augmentation considérable de la demande d’habitations dans la localité. Celle-ci attire de plus en plus d’acheteurs en raison de son emplacement stratégique à proximité de Genève et de son économie dynamique. Cette situation entraîne une pénurie d’offres de vente et donc l’élévation des coûts d’achat.
Les projets de nos clients sont en moyenne de 5,06 % de rendement, soit une performance :
Les tarifs d’achat immobilier vont continuer d’augmenter dans les prochaines années à Annemasse avec l’arrivée de nouveaux acheteurs. Pour un investisseur souhaitant maximiser son rendement, il faudra considérer l’état actuel du marché immobilier et les opportunités d’ameublement qui peuvent rendre un bien plus attractif pour les locataires potentiels. Les rencontres avec des professionnels comme les notaires et les bailleurs peuvent fournir des informations précieuses sur les tendances du marché et les perspectives d’avenir.
Ainsi, en planifiant l’achat immobilier de manière stratégique, en tenant compte des fluctuations trimestrielles du marché, un propriétaire peut positionner son bien de manière à répondre aux besoins des locataires, tout en optimisant son investissement. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un futur propriétaire, comprendre l’évolution du marché immobilier à Annemasse au fil des années peut être déterminant pour prendre les meilleures décisions.
Loyers et tension locative
La livraison de résidence aux occupants se fait à un loyer plus raisonnable à Annemasse, soit une moyenne de 17,6 €/m2 pour un appartement. Le tarif grimpe à 21,5 €/m2 pour la mise en location d’une maison dans un secteur annemassien.
Le prix de location dépend toutefois de la taille du bien. Dans cette commune au bord de la frontière franco-suisse, les petits logements, tels que les studios et les appartements de deux pièces, proposent des loyers plus avantageux. En revanche, les biens de grande surface, offrant plus de chambres disponibles aux occupants, y affichent un montant de location plus abordable.
Les loyers proposés à Annemasse changent également entre les programmes neufs et anciens. Il en va de même pour un appartement qui dispose ou ne dispose pas d’un balcon ou d’une terrasse. Chaque quartier propose un tarif différent, le prix repose sur la tension locative dans le secteur concerné. En général, le prix de livraison de votre résidence aux occupants dans cette localité peut varier entre :
- 12,8 €/m2 et 25,4 €/m2 pour les appartements,
- 16,2 €/m2 et 28,5 €/m2 pour les maisons.
Si vous optez, par ailleurs, pour un investissement via la loi Pinel+ dans cette localité, sachez que votre loyer sera plafonné à 13,04 €/m2. Cela, étant donné que Annemasse appartient à la zone A de ce dispositif.
Les prix de location immobilière à Annemasse ont connu une évolution positive au fil des ans. Cette augmentation est principalement due à la croissance constante de la demande d’habitations dans la ville. Bon nombre de nouveaux habitants, notamment des travailleurs transfrontaliers, y trouvent des résidences plus abordables qu’à Genève. Par conséquent, l’offre de logements disponibles ne suit pas la demande à Annemasse, ce qui conduit à une forte tension locative.
Rendement locatif du marché
Annemasse affiche un rendement locatif attractif, favorisé par les prix abordables, les loyers élevés et la demande croissante d’habitations dans ses quartiers. Elle propose un taux de rentabilité compris entre 1,29 % et 7,96 %. Le studio et la résidence d’une pièce semblent être les biens qui y génèrent les meilleurs revenus, avec un pourcentage de bénéfice de 7,96 %. L’appartement de quatre pièces constitue, par ailleurs, le second type de logement le plus rentable dans cette localité, avec un gain potentiel d’environ 6,98 %.
Par ailleurs, les résidences situées dans les quartiers dynamiques, offrant des commodités et un accès aux transports en commun sont plus prometteurs à Annemasse. Tout dépend toutefois de la gestion locative de votre appartement, de sa maintenance, de votre réactivité face aux demandes des occupants et de la fixation du loyer approprié. En sollicitant les services d’une agence spécialisée ou en adoptant une gestion autonome efficace, vous pouvez maximiser votre rendement locatif à Annemasse.
La rentabilité d’un projet immobilier repose également sur le choix de votre régime d’imposition. À ce titre, la loi Pinel offre d’avantages fiscaux intéressants à Annemasse, ces derniers permettant d’optimiser vos loyers. Ce dispositif autorise des taux de défiscalisation réduits mais encore bénéfiques en 2024, soit :
- 9% du montant d’achat sur une durée de location de 6 ans,
- 12 % sur 9 ans,
- 14 % sur 12 ans.
La loi Pinel concerne principalement les programmes neufs à Annemasse, tout comme dans les autres communes de France. Elle peut toutefois défiscaliser les biens anciens si ceux-ci ont fait l’objet des travaux les rendant neufs.
Les quartiers à privilégier pour investir à Annemasse et ceux à éviter
Trouver le bon emplacement est toujours une stratégie de taille si vous voulez acheter un appartement pour en tirer profit à Annemasse. Voici les meilleurs endroits et ceux à contourner dans la ville.
Les meilleurs quartiers où investir à Annemasse
Dotés d’un emplacement idéal et d’une parfaite accessibilité, les secteurs suivants sont à privilégier.
Le centre-ville d’Annemasse
Le centre-ville d’Annemasse se distingue par sa localisation avantageuse au cœur de la commune et sa proximité avec les commodités. Les locataires peuvent profiter d’une multitude de commerces, de restaurants, de boutiques et de services divers dans ce quartier. Ils bénéficient également d’un accès facile aux transports en commun pour se déplacer.
Par ailleurs, l’hypercentre propose une grande diversité de logements, des appartements de toutes tailles et des maisons individuelles. Vous avez ainsi un choix varié de résidences selon votre clientèle cible et votre budget. Vous pouvez, entre autres, y acquérir des studios, des biens fortement convoités par des jeunes locataires dans l’hypercentre annemassien. Vous pouvez enfin acquérir des actifs plus spacieux tels que les trois-pièces, voire cinq-pièces, ces derniers sont plus pratiques pour les familles.
En ce qui concerne la tension locative, l’hypercentre séduit de nombreux résidents en raison de son emplacement central et de son cadre de vie animé. De plus, les prix d’achat et les loyers sont attractifs, offrant ainsi un rendement élevé. Le centre-ville présente un potentiel de valorisation intéressant du fait de sa croissance démographique et de son dynamisme.
Le secteur de la Ville-la-Grand
Ville-la-Grand désigne un quartier résidentiel recherché d’Annemasse qui se situe à proximité de l’hypercentre. Ce secteur séduit les locataires pour son cadre de vie calme et verdoyant, doté de plusieurs espaces verts, parcs et jardins. Il regorge une variété de commodités dont les commerces, les restaurants, les écoles, et bien d’autres services et équipements urbains. Ses résidents ont également accès aux transports en commun pour se déplacer vers les autres quartiers de la commune et les zones environnantes. De plus, ils peuvent accéder facilement à l’autoroute et aux principaux axes routiers qui desservent cette localité avec les autres destinations à proximité.
En termes d’investissement locatif, Ville-la-Grand possède un marché immobilier dynamique, avec une demande croissante d’habitations. Il attire les familles et les professionnels à la recherche d’une qualité de vie tranquille et verdoyante, tout en étant à quelques pas des commodités. Les maisons individuelles et les appartements de grande et moyenne surface sont rapidement pris et génèrent de bons rendements. De plus, ce secteur en pleine transformation présente un potentiel de valorisation à long terme grâce au développement de ses infrastructures.
Chablais-Parc
Un quartier récent et en plein développement, Chablais-Parc présente plusieurs atouts pour séduire les acquéreurs. Il profite d’un emplacement stratégique, entre le secteur de la gare et l’hypercentre, ce qui en fait un endroit bien desservi et riche en commodités. Il se distingue également par son cadre de vie urbain et verdoyant, avec des infrastructures modernes et des espaces verts attractifs.
Chablais-Parc abrite essentiellement des programmes immobiliers neufs et modernes. Les maisons individuelles et les appartements avec plusieurs chambres attirent principalement les familles et les personnes en quête d’un environnement calme et verdoyant. De plus, avec une demande locative en plein essor, le taux d’occupation dans ce quartier est élevé, et le rendement stable et régulier.
Cette localité présente également un potentiel de valorisation à long terme intéressant grâce à ses projets d’aménagement urbain qui contribuent à dynamiser son marché immobilier.
Les quartiers à éviter à Annemasse
Certains endroits annemassiens présentent des inconvénients en termes d’investissement immobilier.
Brouaz
Brouaz désigne un secteur résidentiel excentré d’Annemasse, offrant une qualité de vie calme et rurale. Bien qu’il propose un environnement tranquille et verdoyant, idéal pour se détendre ou se promener, la tension locative reste malgré tout plus faible. A cause de sa position éloignée de l’hypercentre, il abrite moins de commodités et dispose d’une connectivité limitée.
Le secteur du Château-Rouge
Un quartier résidentiel d’Annemasse, Château-Rouge peut présenter des problèmes de sécurité majeurs empêchant les locataires d’y choisir leur résidence. Il affiche aussi une atmosphère moins attrayante, ce qui entraîne la faible tension sur son marché immobilier.
Vous devez alors procéder à des analyses bien approfondies du marché immobilier de chaque quartier afin de trouver la meilleure destination à Annemasse. Pour être sûr de la fiabilité de votre choix, renseignez-vous auprès d’une agence immobilière spécialisée dans la région.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Entre une population croissante, une économie en pleine mutation et un réseau de transport développé, Annemasse ne manque de rien pour séduire les entrepreneurs dans l’immobilier.
Démographie : une population en croissance
Une ville attractive située sur la frontière franco-suisse, aux portes de Genève, dans la Haute-Savoie, Annemasse a vu sa population augmenter ces dernières années. D’après les données récentes sur le site de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), elle recense près de 36 582 habitants. Cette croissance démographique favorise la tension sur le marché locatif de la commune, qui se caractérise actuellement par une demande élevée par rapport à l’offre.
Par ailleurs, cette localité attire une population diversifiée créant une demande locative variée pour les investisseurs. Elle accueille des étudiants, de jeunes familles et des professionnels grâce à sa proximité avec Genève et sa connectivité pratique.
Économie (chômage, tissu économique)
Annemasse possède une économie solide en pleine évolution. De nombreuses entreprises de renom sont déjà présentes dans les différents quartiers et représentent des opportunités professionnelles variées aux habitants. Cela entraîne une baisse considérable de son taux de chômage qui avoisine actuellement 6,3 %, contre 7,4 % en 2021 (selon le site ville-date.com). Cette tendance témoigne de la solvabilité des locataires et de la régularité des revenus des propriétaires bailleurs.
En outre, la commune bénéficie d’un tissu économique dynamique et diversifié, avec des secteurs innovants, tels que la finance, l’industrie, les services et le commerce. Il dispose ainsi d’une stabilité économique et d’une bonne capacité de résilience face à l’inflation. De plus, sa localisation stratégique au bord de la frontière suisse et du bassin genevois suscite des opportunités supplémentaires en termes d’emplois et d’activités économiques.
Les transports et points valorisants dans la ville
Côté transport, Annemasse dispose des lignes de bus et des trains traversant tous ses quartiers et la reliant à Genève et à d’autres régions environnantes. Cette connectivité aisée constitue un avantage majeur pour les locataires potentiels souhaitant rejoindre facilement leur travail à l’extérieur de la commune.
Outre les transports, les espaces verts et les équipements de loisirs présents à Annemasse sont des atouts valorisant la commune. Son cadre de vie tranquille et attrayant séduit également les résidents permanents et les visiteurs.
Les grands projets en cours et à venir à Annemasse
Annemasse est une ville en plein développement, et qui met en œuvre des projets ambitieux afin de valoriser ses quartiers et améliorer le cadre de vie des habitants.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
La municipalité d’Annemasse se lance actuellement dans des projets d’envergure, entre autres, le réaménagement du centre-ville. Ce programme vise à créer un environnement urbain convivial et attractif, en améliorant les rues et les espaces publics. Pour ce faire, des travaux de piétonnisation du Centre-ville par l’intégration des équipements modernes sont prévus. La commune s’attèle aussi à l’extension du réseau de tramway pour améliorer ses services de transports et faciliter ses liaisons avec les destinations environnantes. Elle met également l’accent sur l’aménagement des espaces verts en réhabilitant les parcs et jardins existants tout en en créant d’autres.
On peut citer aussi la construction d’une passerelle sur l’Arve, la rénovation du parc Eugène Maître, la création de l’Ecoquartier de Château Rouge, la rénovation énergétique de la Maison Nelson Mandela et du Centre de Petite Enfance, et bien d’autres.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Le principal atout d’Annemasse renvoie à sa proximité avec Genève, l’une des villes les plus dynamiques et innovantes de l’Europe. Cet emplacement privilégié offre de nombreux avantages économiques et culturels pour la commune. De plus, plusieurs travailleurs frontaliers viennent dans la région annemassienne pour trouver leur résidence, ce qui contribue à sa croissance de la demande locative. Elle ne cesse de séduire les nouveaux résidents grâce à sa qualité de vis tranquille et verdoyante. Cette situation favorable va renforcer le marché immobilier de cette localité.
Notre analyse de l’investissement à Annemasse : investir ou éviter
En conclusion, Annemasse est une ville dynamique, populaire et attractive proche de Genève. Son marché immobilier promet un rendement élevé et un potentiel de valorisation à long terme intéressant. De plus, elle se compose de quartiers calmes et conviviaux, offrant des prix et des loyers compétitifs, et une demande croissante de résidences.
Si vous envisagez de vous lancer dans la pierre en 2024, Annemasse reste une destination de premier plan. Soyez toutefois vigilant sur le choix de votre emplacement et de votre logement, et sur la gestion de votre activité. Afin de dénicher les meilleures opportunités d’investissement dans cette commune, faites-vous accompagner par une agence immobilière.
