Déduction intérêt emprunt : investisseur locatif ? Saisissez cet avantage !

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Sommaire

Depuis 2011, une nouvelle règle a marqué les avantages fiscaux dont les emprunteurs pourront bénéficier à la suite d’un emprunt immobilier. Cette règle écarte la déduction intérêt emprunt pour les particuliers ayant acheté leur résidence principale via un crédit. Il en est de même pour les acquéreurs de résidences secondaires. Du côté des investisseurs locatifs, rien n’a changé. Les investisseurs locatifs peuvent bénéficier jusqu’à ce jour d’une déduction intérêt emprunt de leurs revenus fonciers, sous certaines conditions.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, les investisseurs locatifs doivent intégrer les intérêts de leur crédit dans leurs charges locatives déductibles. Cette option leur permet de maximiser les avantages fiscaux, offrant aux investisseurs une marge d’optimisation souvent méconnue. Mais quelles sont les conditions d’application de cette déduction des intérêts d’emprunt ? Pour vous aider à en savoir plus, à travers ce texte, Ever Invest vous livre toutes les informations à savoir à ce propos.

Déduction intérêt emprunt : explication de ce contexte pour une meilleure compréhension

La déduction intérêt emprunt immobilier est un avantage très important pour les propriétaires immobiliers. Elle est valable pour un prêt contracté en vue de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être loué. Elle est éligible sur presque tous les biens locatifs.

Pour un investissement immobilier locatif, la déduction d’intérêt d’emprunt est très importante. Les propriétaires bailleurs peuvent déduire les intérêts de leurs revenus fonciers afin de réduire le montant imposable de leurs revenus locatifs. 

La déduction d’intérêt d’emprunt immobilier est réglementée. Les emprunteurs peuvent choisir entre le régime micro-foncier ou micro-bic et réel.

Le régime micro-foncier ou micro-bic

Dans le cadre du régime forfaitaire, une réduction forfaitaire est automatiquement appliquée aux revenus locatifs du bailleur. La réduction peut prendre deux formes : 

  • une réduction forfaitaire de 30 % s’applique pour un régime micro-foncier, réservé aux propriétaires de logements vides loués générant moins de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an (voir notre article sur la déclaration du loyer avec ou sans les charges) ;

  • une réduction forfaitaire de 50 % est appliquée sur les recettes locatives relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le contexte de la location meublée, spécifiquement pour le régime micro-BIC. Cette option est accessible aux propriétaires dont les recettes locatives, charges comprises, ne dépassent pas 72 000 € par an.

Ces régimes forfaitaires offrent des avantages en termes de simplification administrative et de rentabilité pour les bailleurs ayant peu de charge. Cependant, ils ne permettent pas de déduire les charges locatives selon leur coût réel. Les intérêts d’emprunt ne peuvent donc pas être déduits dans ce type de configuration avec un régime d’imposition forfaitaire.

Toutefois, la réduction de la CSG des revenus fonciers est possible. En effet, cette charge est considérée comme relevant du revenu global et non spécifiquement associée aux revenus du patrimoine.

Le régime réel

Il offre la possibilité de déduire la majorité des frais engagés liés à la location d’un logement. Il s’active automatiquement pour des revenus fonciers dépassant les 15 000 euros annuels hors charges, dans le cadre de la location vide et pour des recettes locatives excédant les 72 000 euros charges comprises pour la location meublée.

Dans tous les cas, les propriétaires ayant un revenu inférieur aux seuils mentionnés conservent la liberté de choisir le régime réel. Cette décision repose sur l’appréciation personnelle du propriétaire, qui doit déterminer si la déduction des dépenses réellement engagées lui permet de réduire sa base imposable de manière plus significative que l’abattement automatique prévu dans le cadre du régime forfaitaire.

Les limites à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal

Il n’y a pas de limite à respecter pour la réduction des intérêts d’emprunt. En tant qu’emprunteur, vous pouvez déduire les intérêts sur une période maximale de 10 ans. Ces déductions sont uniquement applicables sur les revenus fonciers. Elles ne s’étendent pas aux revenus globaux.

Quant au calcul des intérêts d’emprunt annuels, vous devez vous baser sur le taux moyen de l’année plutôt que sur le taux effectif global.

Pour illustrer ces propos, voici deux exemples :

Exemple 1 : Considérons que vous mettez en location une propriété tout au long de l’année, du 1er janvier au 31 décembre, avec des intérêts d’emprunt mensuels de 100 euros. Si c’est le cas, la réduction annuelle est de 100 x 12 = 1 200 euros.

Exemple 2 : Considérez que vous louez le bien pendant 5 mois uniquement. Dans ce cas, le montant déductible des intérêts d’emprunt est de : 100 x 5 = 500 euros.

Les conditions liés à l'immobilier à louer

Vous avez la possibilité de déduire des intérêts d’emprunt d’un crédit immobilier lié à un bien immobilier mis en location. Quant à la réduction offerte, elle dépend du montant des revenus locatifs et de la catégorie du bien, en outre, si celui-ci sera loué en tant que logement meublé ou non meublé.

Le cas d’un bien non meublé

S’il s’agit d’une location non meublée, si vous choisissez un régime micro foncier, les intérêts sont déjà considérés dans le calcul de l’abattement forfaitaire. Pour bénéficier de cet abattement forfaitaire, à moins de 15 000 euros de revenus, l’abattement est de 30 %. En revanche, si vous choisissez un régime réel, l’abattement est total. Aussi, l’option est irrévocable pendant trois ans.

Si vos revenus locatifs dépassent les 15 000 euros, vous devez les déclarer à l’impôt sur le revenu correspondant au revenu brut moins les déductions diverses et charges.

Le cas d’un bien meublé

S’il s’agit d’une location meublée, la situation dépend également du montant des revenus locatifs et du mode d’imposition. Mais pour bénéficier de la déduction, vous devez être considéré comme un LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel.

Bon à savoir : 

Pour être considérés comme LMNP, les revenus que vous percevez grâce à la location meublée ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an. Ils ne doivent pas non plus représenter moins de 50% des revenus totaux du foyer fiscal. Aussi, vous devez être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé non professionnel. Ce qui implique de tenir une comptabilité et une déclaration des revenus en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Quels sont les types d’intérêts d'emprunt qui sont déductibles ?

Les intérêts éligibles à la déduction fiscale se déclinent en différentes options. Ces intérêts sont liés à : 

  • la préservation du logement : les prêts destinés à financer des dépenses directement liées à la propriété immobilière louée. Ces prêts sont considérés comme étant essentiels, car ils visent à conserver la propriété ;

  • l’achat, la construction (ou reconstruction) et l’agrandissement : on peut par exemple parler d’un emprunt qui a pour but de financer l’achat d’un terrain afin de construire une propriété destinée à la location ;

  • la réparation ou l’amélioration du logement : on parle des intérêts d’emprunt qui ont pour but de financer des réparations ou des travaux de rénovation du logement loué ;

  • la souscription d’une police d’assurance : l’assurance doit pouvoir remplacer un prêt ayant pour objet la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de la propriété.

Outre les intérêts d’emprunt, les coûts associés à ce prêt peuvent également être pris en compte pour bénéficier de cet avantage fiscal. Parmi ces coûts, on peut par exemple parler des frais de dossier, des frais de garantie hypothécaire, de la commission bancaire, des frais de mainlevée, des agios, etc.

Bon à savoir : 

Les déductions ne s’appliquent pas à toutes les dépenses effectuées en dehors du cadre précédemment défini. On peut par exemple, parler des intérêts d’emprunts contractés pour des dépenses à caractère personnel ou des frais engagés en vue de la revente du bien ou des emprunts conclus dans le but d’indemniser un locataire en cas de résiliation anticipée du bail en vue d’une nouvelle location à des conditions plus avantageuses (indemnités d’éviction).

Comment calculer la déduction intérêt emprunt ?

Pour évaluer les intérêts d’emprunt annuels, vous devez vous référer au taux moyen sur une année plutôt qu’au taux effectif global mensuel (taux effectif global divisé par 12 mois). Cette méthode de calcul vous permet de prendre en considération la dégressivité des intérêts, lesquels sont liés au montant restant à rembourser chaque mois, et non au montant total de l’emprunt. Ensuite, vous devez additionner les intérêts payés mensuellement (naturellement inférieurs d’un mois à l’autre) afin de les déclarer à la fin sur son dossier fiscal.

Comment inclure la déduction dans la déclaration fiscale ?

La façon dont vous allez inclure la déduction dans votre déclaration dépend de votre cas.

Le cas d'un logement loué vide

Pour une location vide, les intérêts d’emprunt doivent être consignés à la ligne 250 intitulée “Dépenses financières” de la déclaration 2044. Ils doivent également figurer en page du formulaire à la ligne 410, dans la section “Description des frais”, incluant la localisation du bien, la date du prêt et le montant des intérêts réglés. Les recettes totales provenant de la location et les autres éléments doivent ensuite être rapportées sur la déclaration de revenus 2042.

Le cas d'un logement loué meublé

Dans le cas d’une location meublée, le formulaire 2031-SD est utilisé pour détailler l’ensemble des charges déductibles, incluant les intérêts d’emprunt, dans la case C2b, sous l’intitulé “Partie des dépenses et charges associées”. Les montants des recettes et des charges doivent également être transcrits sur le formulaire de déclaration de revenus 2042-C Pro.

Quels sont les avantages de la déduction intérêt emprunt pour les investisseurs locatifs ?

La réduction d’intérêt d’emprunt présente un ensemble d’avantages pour les emprunteurs.

Tout d’abord, elle agit comme un levier fiscal puissant. Elle permet aux emprunteurs de déduire une partie des intérêts payés sur leur prêt immobilier de leurs revenus. Ce qui leur permet de réduire  la base imposable. Cela se traduit par des économies d’impôts, augmentant la rentabilité de l’investissement.

Ensuite, elle optimise la rentabilité nette de l’investissement. Étant donné que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, les emprunteurs peuvent soustraire les intérêts de leur prêt aux revenus générés par la location du bien.

Enfin, elle n’est pas limitée à la première année de l’emprunt. Elle offre un avantage continu tout au long de la durée du prêt. Cela permet aux emprunteurs de bénéficier d’un allégement fiscal sur plusieurs années. Elle renforce leur situation financière.

Qu'en est-il du cas de l'achat d'une résidence principale ?

Actuellement, la réduction des intérêts d’emprunt n’est plus possible dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale. Elle n’est valable que si le bien sera loué uniquement.

Qu'en est-il de l'achat de parts de SCI ou SCPI ?

Si vous achetez des parts de SCI ou de SCPI, en général, vous pouvez financer votre achat par le biais d’un emprunt immobilier. Les intérêts engendrés par ce prêt peuvent ensuite être déduits des revenus fonciers générés par les parts détenues. Cette réduction est considérée comme étant un mécanisme puissant qui permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement.

Concernant les principes, la déduction d’intérêt d’emprunt dans le cadre de l’achat de parts de SCI ou de SCPI est soumise aux mêmes principes que pour un investissement immobilier direct. Les intérêts doivent être liés à des opérations spécifiques, telles que l’acquisition, la construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des biens détenus par la société.

En choisissant le régime réel d’imposition, l’emprunteur a la possibilité de déduire le montant réel des intérêts d’emprunt, offrant ainsi une flexibilité accrue par rapport au régime forfaitaire. Cette option s’avère particulièrement pertinente pour les investisseurs dont les charges liées à l’emprunt dépassent les forfaits du régime micro-foncier.

Déduction intérêt emprunt : Ce qu’il faut retenir

La déduction intérêt emprunt est très importante pour les investisseurs locatifs. Elle leur permet de réaliser des économies d’impôts. Grâce à une réduction, l’investisseur peut optimiser la rentabilité de son investissement. 

Pour bénéficier de la déduction interet emprunt, l’investisseur peut choisir entre le régime forfaitaire et le régime réel, peu importe si le logement est loué nu ou meublé. Outre le crédit investissement locatif, n’oubliez pas que l’achat de parts de SCI ou SCPI permet également de diversifier le portefeuille immobilier tout en profitant de la déduction d’intérêt d’emprunt. Alors, si vous êtes concernés, saisissez cet avantage dès maintenant !

Brice Barre

Brice Barre

Passionné d'immobilier et particulièrement d'investissement locatif, je suis très heureux de partager mes connaissances par l'intermédiaire de mes différents articles à destination des investisseurs particuliers.

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