L’investissement locatif en France est une option sûre pour gagner de l’argent. Il s’agit d’un placement recommandé aux investisseurs qui cherchent une source de revenus stable. Ce type de projet présente un niveau de risque plus faible. Pour le financer, il existe plusieurs alternatives, notamment par le biais d’un crédit immobilier. Les loyers encaissés permettent aux emprunteurs de rembourser leurs mensualités et de payer leurs impôts. Les surplus de bénéfices leur offrent la possibilité de se constituer un patrimoine financier et ainsi de diversifier leurs investissements. Il convient toutefois d’établir une bonne stratégie pour optimiser le rendement locatif. Détails dans cet article.
Comprendre l’investissement immobilier locatif en France et ses avantages
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il s’avère indispensable de comprendre ce que c’est l’investissement locatif et ses avantages. Par définition, ce projet consiste à acheter un patrimoine immobilier pour le mettre en location et en tirer des loyers. À ce titre, un investisseur peut choisir entre plusieurs types de biens, tels qu’un appartement, une maison, un bureau, un local commercial ou d’autres propriétés.
L’investissement locatif présente de nombreux avantages en France. Il s’agit tout d’abord d’un moyen efficace, facile et moins risqué pour encaisser de revenus réguliers et durables. Par rapport aux actifs financiers, ce type de placement affiche une rentabilité plus importante, avec un taux de rendement brut avoisinant 6 %, en moyenne. Les loyers et les prix d’achat pratiqués dans les villes de l’Hexagone s’avèrent d’ailleurs très compétitifs et la tension locative en croissance. Par ailleurs, un logement représente un actif tangible qui voit sa valeur augmenter au fil des ans. Il génère donc une plus-value considérable en cas de revente.
En outre, l’investissement locatif bénéficie d’une fiscalité avantageuse en France, avec des taux d’abattement relativement élevés. Les entrepreneurs immobiliers ont également le choix entre plusieurs dispositifs de défiscalisation dans l’Hexagone, comme la loi Pinel, la loi Malraux et le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel).
Choisir les grandes villes attractives de France
Dès lors que vous décidez d’investir votre argent dans l’immobilier locatif, vous devez commencer par choisir l’emplacement où acquérir votre logement. Voici donc les villes phares en matière de location immobilière en France.
Paris : la capitale économique et culturelle de la France
Paris, la capitale française et le chef-lieu de la région Île-de-France, représente un choix judicieux pour investir dans l’immobilier locatif dans l’Hexagone. Il s’agit de l’une des plus grandes villes de la planète, connue pour être la première destination touristique mondiale. En raison de ses innombrables monuments historiques, ses rues et ses espaces verts au charme inoubliable, la Ville lumière accueille près de 11,6 millions de touristes cette année. Elle affiche ainsi une demande toujours conséquente en location saisonnière.
La métropole parisienne doit également sa renommée internationale à son tissu économique diversifié, qui séduit des milliers d’entreprises innovantes et d’investisseurs. Elle propose un bassin d’emplois fortifié attirant des jeunes diplômés et des professionnels de toute localité, ce qui contribue à la tension locative dans ses quartiers. Paris se distingue aussi par son cadre de vie urbain animé, avec des infrastructures de premier plan et des transports en commun très développés.
En outre, la métropole parisienne appartient au palmarès des meilleures villes étudiantes du monde, grâce à ses pôles universitaires et ses centres de recherches. Elle compte actuellement plus de 500 000 étudiants français et internationaux, ce qui constitue une opportunité importante pour les investisseurs en location étudiante.
En somme, Paris présente des atouts intéressants pour attirer des locataires jeunes actifs, familles, touristes et étudiants chaque année. Elle propose ainsi une demande locative toujours croissante et un taux de rendement brut intéressant, avoisinant 5 %. Les loyers pratiqués sur le marché immobilier parisien sont d’ailleurs très attractifs, avoisinant 30,2 €/m2 pour les appartements et 27,1 €/m2 pour les maisons.
Les prix d’achat de logements dans la capitale s’avèrent néanmoins plus chers par rapport aux autres villes de France. Actuellement, le mètre carré d’un appartement au cœur d’un quartier parisien coûte 10 072 euros (contre 10 742 euros pour une maison), en moyenne. Vous devez alors disposer d’un capital plus ou moins conséquent pour investir dans l’immobilier locatif à Paris. Pour vous aider à trouver votre logement au meilleur prix dans la Ville lumière, contactez une agence immobilière spécialisée.
Lyon : une grande métropole du Rhône
En région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon constitue une grande ville dynamique et densément peuplée du département du Rhône. Elle occupe une position géographique stratégique proche de Genève et d’Italie, et à seulement 2 heures de Paris. C’est un important pôle économique du Sud-Est de la France qui dispose de secteurs d’activité innovants et diversifiés. La métropole lyonnaise dénombre plus d’une centaine de milliers d’entreprises offrant de nombreuses opportunités d’emplois aux habitants.
Lyon figure parmi les villes étudiantes les plus plébiscitées de l’Hexagone grâce à ses établissements universitaires de renom et son cadre de vie attractif. Elle enregistre actuellement près de 170 000 étudiants natifs et étrangers, qui sont majoritairement locataires de leur logement. Cette commune possède également toutes les commodités, des infrastructures de qualité et des transports en commun développés.
Par ailleurs, Lyon constitue une métropole riche en histoire, en culture et en gastronomie, ce qui en fait une destination prisée des visiteurs du monde entier. Elle figure actuellement en deuxième place dans le classement des villes touristiques de France, après Paris, avec environ 6 millions de touristes chaque année. Cette commune abrite des monuments historiques, des ruelles et des espaces verts impressionnants.
Grâce à ses différents atouts, Lyon connaît alors une demande de logements toujours croissante, ce qui contribue à la rentabilité locative élevée dans la ville. À titre indicatif, le rendement locatif brut d’un investissement immobilier dans un quartier lyonnais peut aller jusqu’à 5,5 %. En outre, le marché immobilier lyonnais offre des prix d’achat beaucoup plus accessibles par rapport à celui de Paris. Le mètre carré d’un appartement coûte actuellement 5 052 euros (contre 6 616 euros pour une maison), en moyenne, dans cette localité. En ce qui concerne les loyers, ils y sont avantageux, tournant autour de 17,3 €/m2 pour un appartement (contre 15,2 €/m2 pour une maison).
Bordeaux : une ville dynamique et attractive de la Gironde
L’investissement immobilier locatif à Bordeaux présente aussi de nombreuses opportunités si vous cherchez à maximiser votre rentabilité. Ville portuaire du Sud-Ouest de France, la métropole bordelaise profite d’une situation géographique privilégiée dans la région Nouvelle-Aquitaine. Elle attire de plus en plus de nouveaux habitants grâce à son dynamisme économique offrant un bassin d’emplois fortifié. La capitale du département de la Gironde se présente comme la première zone viticole mondiale, avec 118 000 ha de vignes. Elle produit des millions de bouteilles de vin qui sont commercialisées à travers le monde entier. Bordeaux abrite également des milliers d’entreprises dans des secteurs innovants, tels que la technologie, la santé, l’informatique, la recherche scientifique et le commerce.
Par ailleurs, Bordeaux fait partie des villes universitaires prisées de la France, avec plus de 100 000 étudiants, natifs et étrangers, actuellement. Elle abrite de nombreux établissements d’enseignement supérieur renommés proposant des formations d’excellence. De plus, son cadre de vie urbain exceptionnel, avec des infrastructures modernes, des transports en commun de premier plan et des commodités, ne fait que booster son attractivité.
Outre des jeunes actifs, des familles et des étudiants, les touristes constituent également des locataires potentiels à Bordeaux. Celle-ci possède le plus de monuments historiques classés au patrimoine de l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization), après Paris. Ses quartiers regorgent également de rues et d’espaces verts prestigieux.
En résumé, Bordeaux est un pôle économique, universitaire et une destination touristique remarquable de France. Elle affiche une tension locative croissante qui garantit une rentabilité régulière, avec un taux de rendement brut moyen de 6 %. De plus, le marché immobilier bordelais s’avère plus accessible par rapport à celui de Paris et de Lyon. Les prix d’achat dans la ville tournent autour de 4 658 €/m2 pour un appartement, et de 5 489 €/m2 pour une maison, en moyenne.
Trouver un bon financement pour réaliser votre projet immobilier en France
Dès que vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en France, vous devez penser au mode de financement de votre projet. Si vous disposez déjà du capital nécessaire entre vos mains, vous pouvez vous lancer immédiatement. Sinon, il vous faut souscrire un crédit immobilier auprès de votre banque. Pour cela, quelques points essentiels sont à prendre en compte, entre autres, votre capacité d’endettement. Cet élément détermine le montant d’argent que vous pouvez emprunter.
L’obtention d’un crédit immobilier dépend aussi du volume de votre apport personnel, de la somme que vous possédez et que vous pouvez injecter dans votre prêt. Cela démontre votre sérieux et votre capacité de rembourser les mensualités de votre emprunt. Les établissements bancaires s’intéressent aussi sur votre situation professionnelle afin de valider ou pas votre demande de prêt.
Il s’avère alors important de monter un dossier complet et convaincant si vous voulez que les organismes financiers acceptent votre demande de crédit. Tâchez également de trouver le meilleur taux d’intérêt, en faisant la comparaison entre plusieurs banques. Pour vous aider à décrocher facilement le financement nécessaire, faites-vous assister par un courtier immobilier.
Bénéficier de la réduction d’impôt en choisissant le dispositif approprié
Choisir la meilleure destination ne suffit pas pour réussir un investissement locatif en France. Chaque investisseur doit se montrer vigilant sur la fiscalité immobilière à adopter afin d’optimiser la rentabilité du placement.
La loi Pinel : une excellente option en location vide
Investir dans une location vide offre la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants en France. À ce titre, les loyers sont à déclarer à titre des revenus fonciers et soumis à l’IR (Impôt sur le revenu), selon les deux régimes suivants :
- Micro foncier si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 15 000 euros et qui offre à l’investisseur un taux d’abattement de 30 % ;
- Réel si les bénéfices locatifs annuels excèdent ou pas 15 000 euros et qui permet au bailleur de déduire ses charges.
Vous souhaitez diminuer votre impôt afin de maximiser votre rentabilité en investissant dans un logement vide ? La loi Pinel vous ouvre droit à des taux de réduction fiscale avantageux dans l’Hexagone. Concrètement, ce dispositif autorise un abattement de :
- 10,5 % du prix d’achat de votre logement sur une durée d’engagement locatif de 6 ans ;
- 15 % du prix d’achat sur une durée de location de 9 ans ;
- 17,5 % sur 12 ans.
Vous devez toutefois investir dans les villes éligibles à la loi Pinel pour pouvoir profiter de ces taux de réduction d’impôt. Ce dispositif concerne actuellement les trois zones suivantes :
- La zone A bis qui regroupe les villes au marché immobilier locatif très tendu, comme Paris et les communes de l’Île-de-France se trouvant à proximité de la banlieue parisienne ;
- La zone A qui couvre les agglomérations urbaines affichant un marché immobilier tendu, comme Lyon et les autres villes de la région de l’Île-de-France qui n’appartiennent pas à la zone A bis ;
- La zone B1 qui concerne les villes peuplées de moins de 250 000 habitants, telles que Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, etc.
En principe, seuls les investisseurs qui achètent des biens neufs ou en VEFA (Vente en futur état d’achèvement) peuvent prétendre aux avantages de la loi Pinel. Ce dispositif peut néanmoins défiscaliser un investissement locatif dans un logement ancien à condition que celui-ci ait fait l’objet des travaux de rénovation. Il impose également des plafonds en termes de prix d’achat, de loyers et de ressources de locataires, qui varient selon la zone d’éligibilité.
La loi LMNP : des avantages fiscaux intéressants en location meublée
La location meublée attire les investisseurs en France en raison de son potentiel de rendement, mais surtout de sa fiscalité intéressante. En effet, ce type de projet ouvre droit aux régimes d’imposition avantageux via le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Pour cela, les loyers encaissés sont déclarés au même titre que les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui offrent deux choix de systèmes d’imposition, à savoir :
- Le régime micro-BIC : un taux de réduction fiscale de 50 % en location classique générant moins de 77 700 euros de loyers par an, et de 71 % en location saisonnière, dont les recettes annuelles ne dépassent pas 188 700 euros ;
- Le régime réel simplifié : la possibilité de déduire les charges locatives et de profiter des avantages sur système de l’amortissement comptable si les loyers perçus excèdent (ou pas) les seuils ci-dessus.
Le dispositif LMNP présente généralement moins de contraintes que la loi Pinel. Il n’impose ni des zones d’éligibilité ni des plafonds de loyer, de prix d’achat et de ressources de locataires. De plus, il ne demande pas une durée minimum d’engagement locatif. Toutefois, chaque investisseur en location meublée doit mettre à disposition des occupants des meubles en qualité et en nombre suffisants à leurs besoins quotidiens.
Optimiser la gestion de son investissement locatif en France
La gestion locative joue également un rôle crucial pour réussir un investissement immobilier locatif en France. Elle englobe les différentes opérations encadrant l’administration du bien. Elle comprend plus précisément toutes les activités nécessaires pour la mise en location du logement, pendant la durée du bail et à la sortie des locataires. Gérer un appartement en location implique alors :
- Trouver des locataires solvables ;
- Organiser les visites ;
- Rédiger le contrat de location ;
- Faire un état des lieux lors de l’entrée des occupants ;
- Encaisser les loyers et les charges auprès des occupants ;
- Relancer les loyers impayés ;
- Gérer les travaux de maintenance du bien ;
- Faire un état des lieux à la sortie des occupants ;
- Restituer l’éventuel dépôt de garantie au locataire sortant.
L’investisseur peut se charger lui-même de ces tâches afin de bénéficier de la maîtrise totale de son patrimoine et des techniques d’exploitation qui lui conviennent. La gestion autonome présente toutefois des inconvénients majeurs, notamment si l’entrepreneur ne possède pas les connaissances et le temps nécessaires. D’où l’importance de déléguer totalement ou partiellement les missions à une agence immobilière spécialisée afin de profiter de l’expertise d’un professionnel.
Faire appel à un professionnel compétent
En somme, faire un investissement immobilier locatif réussi en France nécessite de respecter certaines étapes indispensables. Cela implique de bien sélectionner la ville idéale, de trouver le bon financement, de choisir la loi fiscale avantageuse et d’optimiser sa gestion locative. Pour maximiser votre rentabilité, il vaut mieux vous faire accompagner par un expert. Ainsi, vous bénéficiez des conseils personnalisés et gagnez en toute sûreté.
