L’investissement locatif à Dijon représente une opportunité intéressante, bénéficiant des nombreux atouts que la localité a à offrir aux aficionados de la pierre. Située à une heure et demie de la capitale en TGV (Train à Grande Vitesse), cette commune allie qualité et confort de vie. Cité viticole et capitale gastronomique, elle recense plus de 158 000 habitants. Elle doit aussi son attractivité à son bassin d’emplois, à sa situation géographique et à son cadre de vie plaisant. En plus de son patrimoine riche, vous pouvez compter sur ses prix abordables et son marché immobilier dynamique. Bien entendu, il reste essentiel d’évaluer rigoureusement les potentialités de la ville avant de procéder à l’achat immobilier. En suivant ce guide, vous pourrez prendre des décisions plus éclairées afin de fructifier votre projet.
Marché immobilier à Dijon : tension locative et rendement élevé
L’étude du marché est d’une importance cruciale avant tout projet d’investissement locatif. Cela vous permet de connaître le prix, la demande locative et le rendement potentiel.
Prix d’achat et évolutions
Dijon demeure une localité accessible pour une grande diversité de budget. Selon les estimations du site meilleursagent.com au 1er janvier 2024, l’appartement se vend entre 1 708 €/m2 et 3 515 €/m2. La moyenne s’élève à environ 2 594 €/m2.
Vous pouvez découvrir ci-dessous les détail concernant le prix pratiqué dans chaque quartier :
- Arsenal : 2 450 €/m2,
- Centre sud : 2 983 €/m2,
- Faubourg Nord : 2 907 €/m2,
- Fontaine d’Ouche : 1 287 €/m2,
- Jouvence : 2 872 €/m2,
- Les Grésilles : 2 226 €/m2,
- Les Perrières : 2 940 €/m2,
- Montchapet : 2 973 €/m2,
- Parc : 2 711 €/m2,
- Universités : 2 290 €/m2.
Par ailleurs, le prix immobilier dijonnais n’est pas figé. Il évolue année après année. Notez que les projets de nos clients atteignent un rendement d’environ 4,63 %, soit une performance de :
D’après ce graphique, les prix immobiliers ont augmenté de 26,3 % en 10 ans, 31,4 % en 5 ans, 8,9 % en 2 ans et 3,3 % en un an. Vous l’aurez compris, la tendance est positive. Vous pouvez donc espérer une plus-value importante à la revente de votre bien.
Loyers et tension locative
Dans le cadre d’un investissement immobilier, plus la demande de location est importante, plus la rentabilité de l’opération paraît intéressante. Rassurez-vous, la tension locative à Dijon est élevée. Sachez que les Dijonnais sont environ 56,2 % sur 158 002 recensés à louer leur logement.
Afin d’optimiser la rentabilité de votre projet, il convient de fixer un loyer au juste prix. Il faudra alors connaître le tarif moyen pratiqué dans la ville. Au 1er janvier 2024, selon les études du site meilleursagents.com, un appartement se loue en moyenne à 12,4 €/m2. Bien entendu, plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour déterminer le bon prix. Cela concerne, entre autres, la localisation du logement, son état, son niveau de performance, ses équipements et le nombre de pièces. Par conséquent, le montant du loyer peut osciller entre 8,8 €/m2 et 21,2 €/m2.
Rendement locatif du marché
Il s’avère crucial de vous intéresser à la rentabilité d’un logement locatif avant d’aller plus loin. Plus le rendement locatif est important, plus l’investissement peut vous rapporter.
Vu le prix d’achat et le loyer pratiqués à Dijon, un placement locatif dans cette localité peut vous permettre de dégager un rendement d’environ 4,63 %. Ce qui est loin d’être négligeable dans un projet d’investissement locatif.
Par ailleurs, il n’existe pas de critères définissant la valeur réelle d’un logement dans la capitale des ducs de Bourgogne. Précisément, le bien idéal dépendra de votre objectif, de votre client cible et de votre budget. Pour vous aider à prendre la bonne décision, sachez que le patrimoine immobilier de cette ville dijonnaise comporte :
- 14,9 % d’appartements une pièce (T1),
- 21,4 % d’appartements deux pièces (T2),
- 25,7 % d’appartements trois pièces (T3),
- 21,0 % d’appartements quatre pièces (T4),
- 17,0 % d’appartements cinq pièces ou plus (T5).
Ainsi, si vous désirez investir dans l’immobilier neuf en France tout en bénéficiant des avantages du dispositif Pinel, orientez-vous vers des appartements neufs. Choisissez des T1 si vous souhaitez cibler les étudiants, les T2 pour les jeunes actifs, en couple ou célibataires, et enfin les T3, T4 ou T5 qui s’adaptent parfaitement aux besoins des familles avec enfants. Ce type de propriété peut également être avantageux dans le cadre du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour des revenus complémentaires.
En outre, la propriété nue ou meublée dans le cadre du LMNP offre des avantages fiscaux intéressants. Ces résidences peuvent être composées de logements neufs avec des services adaptés aux locataires, ce qui attire une clientèle diversifiée. De plus, en investissant dans des biens immobiliers neufs, vous avez la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi Pinel+, tout en contribuant à la création de nouvelles constructions. N’oubliez pas que l’entretien et les travaux de rénovation sont généralement moins fréquents dans des propriétés neuves, ce qui simplifiera la gestion de votre investissement.
Les quartiers à privilégier pour investir à Dijon et ceux à éviter
Afin d’attirer un maximum de candidats à la location, vous devez connaître les secteurs où il fait bon investir. Renseignez-vous aussi sur ceux moins attrayants aux yeux des locataires.
Les meilleurs quartiers où investir à Dijon
Le marché locatif est intéressant à condition de vous concentrer sur les quartiers les plus recherchés par les locataires. À Dijon, vous avez le choix entre :
Le centre-ville
En pleine expansion, le centre-ville de Dijon reste une valeur sûre en matière d’investissement immobilier. Il s’agit d’un secteur très vivant avec ses nombreux commerces, restaurants et bars. C’est aussi celui qui accueille les principaux monuments historiques qui font la réputation de la commune. De même, le cœur de la ville dijonnaise est reconnu pour ses toits colorés.
Notez toutefois que c’est l’un des quartiers les plus chers de la capitale des ducs de Bourgogne. Cependant, l’offre de logement locatif est largement inférieure à la demande. Ainsi, investir dans cette zone, c’est l’assurance de minimiser les risques de vacances et de carences locatives. Mieux encore, vous pouvez espérer une plus-value immobilière lors de la revente.
Fontaine d’Ouche
Fontaine d’Ouche est le quartier à privilégier si vous envisagez de louer votre logement à des familles. Il dispose de tous les éléments requis par les locataires. Entre autres, il regorge d’établissements scolaires. Pour les sorties en famille, les espaces naturels ainsi que les aires de jeux ne manquent pas. Cette zone se distingue aussi par son dynamisme.
Sachez d’ailleurs que Fontaine d’Ouche reste un secteur parmi les moins chers de la commune dijonnaise. Ainsi, vous pourrez facilement accéder à des logements de grande surface adaptés aux familles avec enfants, comme un appartement T3 ou un appartement T4. En considérant les avantages de la loi Pinel+, investir dans des appartements neufs ou des maisons dans cette zone peut être une stratégie judicieuse pour optimiser vos avantages fiscaux.
De plus, la diversité des logements, qu’ils soient en propriété nue ou meublée, offre une flexibilité intéressante pour répondre aux besoins variés des locataires. En mettant en place des services adaptés aux familles, vous pourriez non seulement attirer une clientèle plus large, mais également bénéficier d’une demande constante. Pensez à évaluer les éventuels travaux nécessaires pour maintenir la propriété en bon état et à prendre en compte la dynamique du marché immobilier en moyenne gamme dans la région. En définitive, Fontaine d’Ouche représente une opportunité à la fois abordable et propice à l’investissement locatif, avec un potentiel pour maximiser les avantages du dispositif Pinel en France.
Les Grésilles
Sur 158 002 habitants, la capitale des ducs de Bourgogne compte près de 30 000 étudiants, soit 19 % de la population. De ce fait, cette ville propose un potentiel locatif intéressant. La demande de logements étudiants y est élevée.
Si vous visez à la fois une bonne rentabilité, une tension locative forte et un potentiel de valorisation, tournez-vous vers le quartier des Grésilles. C’est le secteur de prédilection de la population estudiantine en quête d’une location proche de son établissement universitaire. En plus des étudiants, cette zone attire aussi les jeunes actifs et les jeunes couples.
Port du canal
Situé au sud de la ville, le quartier Port du canal présente l’avantage d’être agréable à vivre. Les résidents peuvent profiter des pistes cyclables permettant de rejoindre l’hypercentre, mais également des promenades le long du canal. Ce secteur bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun (bus comme tramway). De plus, il propose aux Dijonnais une offre commerciale complète, des crèches et aussi des écoles élémentaires.
Les quartiers à éviter à Dijon
Pour réussir votre projet immobilier à Dijon, ne négligez pas la situation de votre futur logement locatif. Sachez que le marché immobilier n’est pas identique dans toute l’agglomération. Si certains secteurs se démarquent par leur attractivité, d’autres possèdent un potentiel de rendement relativement faible.
Par exemple, le quartier de Bourroches-Valendons accueille un grand nombre de logements sociaux, ce qui le rend moins attractif aux yeux des locataires à la recherche d’un endroit plus aisé. Si le secteur des Grésilles semble être intéressant en général, certaines zones sont toutefois associées à des problèmes de sécurité. Une raison de plus qui risque de décourager les candidats à la location. De ce fait, vous vous exposez à des risques de rotation d’occupants fréquents, ce qui n’est pas sans conséquence sur la rentabilité de l’opération.
Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Avant d’investir dans l’immobilier, il demeure primordial d’explorer tous les avantages que la ville convoitée a à vous offrir, sur le plan économique et démographique.
Démographie : une population en croissance
La valeur d’un investissement locatif peut être jugée par l’évolution démographique de la ville convoitée. Concernant Dijon, cette ville voit sa population en constante croissance. Avec environ 158 002 habitants (source, INSEE [Institut national de la statistique et des études économiques]), elle connaît une attractivité démographique grâce notamment à :
- son tissu économique dynamique,
- son patrimoine culturel exceptionnel,
- ses infrastructures et équipements de qualité,
- la présence d’établissements d’enseignement supérieur renommés.
Cette évolution démographique constitue un signe avant-coureur d’une vie locale dynamique avec d’importants besoins en logements. Cela offre des opportunités d’investissement immobilier, en particulier dans les domaines de la location résidentielle et de la colocation. La demande locative s’avère donc intéressante.
Économie (chômage, tissu économique)
L’économie de la ville dijonnaise a le mérite d’être particulièrement dynamique. Ses principaux secteurs d’activités économiques sont notamment la mécanique, l’électrique, l’électronique, l’agroalimentaire, la santé et la transition écologique. Pôle santé de premier plan, Dijon est à la fois :
- Ville-santé de l’OMS (Organisation mondiale de la santé),
- Localité active du PNNS (Programme national nutrition santé),
- Terre d’accueil d’industries pharmaceutiques.
Cette agglomération rayonne également par son service de soins de qualité, son industrie de santé reconnue internationale et la recherche médicale de pointe.
Cette ville compte au moins 18 000 entreprises. Ses divers organismes appellent un grand nombre d’employés à venir élire résidence dans la ville. En outre, sachez que le taux de chômage de Dijon reste relativement faible. D’après les données du site ville-data.com, il est de seulement 5,8 % en 2022.
Les transports et points valorisants dans la ville
Côté transports, sa petite superficie n’empêche pas la capitale des ducs de Bourgogne d’être bien desservie, ce qui représente un atout majeur pour les investissements immobiliers. Sachez que cette localité offre des opportunités intéressantes dans le cadre du dispositif Pinel, notamment avec des appartements neufs. De plus, la situation géographique stratégique de Dijon au carrefour de plusieurs axes routiers la rend attractive pour l’investissement dans des maisons neuves. Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier de réductions d’impôt, peut s’appliquer à ces propriétés.
De même, la ville présente des opportunités pour investir dans des biens immobiliers en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), qu’il s’agisse d’appartements ou de maisons, offrant ainsi la possibilité de diversifier ses revenus. La nouvelle résidence moyenne peut être composée d’appartements ou de maisons avec des services adaptés aux besoins du client, ce qui peut être un point fort pour attirer une clientèle variée. Par ailleurs, la proximité des axes routiers vers Paris, Lorraine, l’Alsace et Lyon, ainsi que la présence du TGV, facilitent grandement les déplacements. Investir dans l’immobilier à Dijon peut donc offrir des avantages intéressants, que ce soit en termes de réduction d’impôt, de revenus complémentaires ou encore d’appréciation de la valeur des biens.
Concernant le déplacement intérieur, la ville met à disposition de ses habitants le réseau DiviaMobilités. Ce dernier comprend :
- 2 lignes de tramway (T1 et T2),
- 28 lignes de bus intercommunales.
La localité propose également en centre-ville un service de navette gratuite. Il faut aussi savoir que le cité dijonnaise bénéficie d’un bon maillage routier. Grâce aux autoroutes A31, A38 et A39, il est facile de rejoindre les grandes villes françaises, comme Nancy, Bourg-en-Bresse, Luxembourg, Dole ou La Beaume.
Grands projets en cours et à venir
Une somme d’argent importante a été investie pour doter Dijon d’équipements qui en font actuellement une des villes d’avenir en France. Cependant, elle n’a pas l’intention de s’arrêter là.
Les projets de la ville et les chantiers en cours
En 2024, la capitale bourguignonne est le théâtre d’un grand nombre de projets. Ces derniers visent à améliorer la qualité de vie des habitants tout en renforçant son attractivité.
Plusieurs chantiers pour favoriser l’attractivité de la ville
Le projet de budget 2024 de la commune dijonnaise inclut également de nombreux chantiers visant le développement de l’agglomération. Il prévoit, entre autres :
– L’embellissement de l’axe Monge-Bossuet. Il s’agit d’un chantier de grande envergure dont l’objectif est d’optimiser les déplacements piétons et cycles, contrôler la circulation des véhicules, végétaliser et désimperméabiliser la place Bossuet, etc. Les travaux seront réalisés entre le mois de janvier et le mois de novembre 2024. Ils seront effectués en quatre phases :
- première phase : travaux des concessionnaires sur les réseaux,
- seconde phase : embellissement de l’espace public,
- troisième phase : finalisation des revêtements de surface,
- dernière phase : végétalisation, installation du mobilier urbain.
– La reconstruction du centre commercial Dauphine a commencé ce mois de janvier 2024 et ne devrait s’achever que dans 18 mois. Il s’agit d’un pôle historique qui sera réhabilité par Fortuna, la Caisse d’épargne Bourgogne-Franche-Comté et Demathieu Bard.
Par ailleurs, Dijon poursuit une politique sportive toujours plus volontariste et une politique culturelle ambitieuse.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Dijon reste une destination dynamique et attrayante pour les habitants, les touristes et les investisseurs immobiliers. Voici les autres atouts qui vont la valoriser davantage demain.
Une ville touristique
Avec sa région, Dijon est célèbre pour sa gastronomie et son terroir, des atouts culinaires qui sont loin d’être négligeables aux yeux des touristes. Sa richesse architecturale et ses nombreux édifices religieux contribuent aussi à la réputation de cette ville. Ce n’est pas pour rien qu’elle est surnommée « ville aux cent clochers ». En investissant dans l’immobilier à Dijon, vous bénéficiez des avantages du dispositif Pinel, notamment avec des appartements neufs ou des maisons, permettant ainsi de réduire votre impôt tout en participant à la préservation du patrimoine architectural. Depuis la grandiose cathédrale Saint-Bénigne aux petites églises réparties dans les quartiers pittoresques, chaque propriété raconte une histoire unique.
Une nouvelle résidence moyenne peut offrir des services adaptés aux besoins du client, tout en permettant de bénéficier de revenus complémentaires, notamment dans le cadre du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). De plus, la proximité de Dijon avec des axes routiers importants et la présence du TGV facilitent les déplacements, renforçant ainsi l’attrait de la ville pour les investisseurs immobiliers. Investir dans une propriété à Dijon, inscrite au patrimoine de l’UNESCO, peut ainsi être une opportunité unique, alliant histoire, culture et avantages financiers.
Dijon est aussi connue pour le charme exceptionnel de son centre-ville et se distingue par ses toits colorés. L’agglomération étonne ses visiteurs avec ses vues époustouflantes sur les vignes qui l’entourent. Elle est devenue un arrêt incontournable entre Paris, Lyon et même le Sud de l’Hexagone.
Pour ces différentes raisons, la capitale bourguignonne profite d’une importante fréquentation touristique. En effet, près de 3 millions de visiteurs foulent ses rues chaque année.
Une capitale universitaire
Près de 30 000 étudiants élisent résidence à Dijon chaque année. La ville attire cette population étudiante grâce à la présence d’universités pluridisciplinaires et de grandes écoles, comme :
- l’université de Bourgogne,
- Burgundy School of Business,
- Sciences Po Dijon.
Cette localité est également très appréciée par les étudiants en raison de sa culture plutôt tournée vers le terroir.
La majorité de ces étudiants est en quête de logement à louer. Cela vous permet de rentabiliser votre projet. Pour cela, vous feriez mieux d’investir dans les petites surfaces situées à proximité d’un établissement universitaire.
Une situation géographique avantageuse
Sa situation privilégiée au cœur de la région Bourgogne fait de Dijon un important carrefour économique, notamment dans le domaine de l’agroalimentaire et des vins. En effet, cette localité se trouve à la convergence des routes provenant de Paris, Lorraine, Alsace et Lyon.
Notez également que la cité dijonnaise se trouve à proximité de prestigieux vignobles de la Bourgogne. Ce qui donne aux résidents un accès privilégié aux vins de qualité de cette région viticole.
L’autre atout de la capitale bourguignonne en matière de situation géographique réside dans son accessibilité internationale. Son aéroport (Dijon-Bourgogne) permet des liaisons aériennes vers de nombreuses destinations nationales et internationales. Il dessert, en effet, un grand nombre de villes. Cette accessibilité renforce davantage l’attrait de Dijon pour l’investissement immobilier, offrant ainsi la possibilité de bénéficier des avantages de la loi Pinel, que ce soit pour des appartements neufs ou des maisons.
Investir dans une propriété nue ou meublée, éligible au dispositif LMNP, peut également constituer une stratégie intéressante pour diversifier les revenus. Un immeuble ou une résidence qui se compose d’appartements ou de maisons, proposant des services adaptés aux besoins du client, pourra augmenter la valeur ajoutée pour les investisseurs. De plus, la proximité de l’aéroport facilite la gestion des biens immobiliers, en limitant les contraintes liées aux travaux et à l’entretien. En considérant la situation géographique stratégique de Dijon, cette ville représente une opportunité unique pour les investisseurs immobiliers cherchant à tirer profit des avantages fiscaux et de la demande croissante en biens immobiliers neufs en France.
Notre analyse de l’investissement à Dijon : investir ou éviter
En résumé, Dijon se démarque par la richesse de son patrimoine, et cela sur le plan architectural, culturel, historique, naturel et gastronomique. La ville jouit, d’ailleurs, d’une situation géographique avantageuse, au carrefour des axes de communication majeurs. Elle constitue un véritable centre de mobilité et d’échange. Sa vitalité économique, soutenue par des secteurs clés, comme l’agroalimentaire et l’industrie pharmaceutique, garantit un environnement favorable aux investissements locatifs.
Les prix immobiliers dans la capitale de Bourgogne restent globalement accessibles, et la demande locative plus forte. Par ailleurs, la ville comprend une part importante de locataires parmi ses 158 002 résidents. Les candidats à la location sont principalement composés d’étudiants et de jeunes actifs. Ces derniers recherchent majoritairement des logements de petite surface, comme des studios, des logements une ou deux pièces.
Dijon fait donc partie des localités à privilégier pour un placement immobilier. Pour y investir avec succès, il faudra réaliser une analyse approfondie du marché. Le recours au service d’un professionnel de l’immobilier peut s’avérer précieux pour une étude pertinente. C’est le moyen le plus sûr pour faire une sélection judicieuse des biens. En considérant les avantages de la loi Pinel, il est particulièrement intéressant d’explorer le marché des appartements neufs ou des maisons dans cette région.
Ne perdez pas de temps, faites le premier pas vers votre projet de rêve en nous contactant dès maintenant. Que vous soyez novice dans l’investissement immobilier ou un investisseur chevronné, notre équipe peut vous guider dans la réalisation de vos objectifs. Nous vous accompagnerons dans chaque étape, de la sélection des biens à la gestion des travaux éventuels, pour vous assurer une expérience d’investissement réussie. Investir à Dijon offre non seulement des avantages financiers potentiels, mais aussi la possibilité de profiter du dynamisme de la région. Prenez dès aujourd’hui les mesures nécessaires pour concrétiser votre projet immobilier et maximiser les avantages qu’offre le marché immobilier en France
