L’investissement locatif à Dijon est un projet très intéressant, compte tenu de nombreux atouts que cette localité a à offrir aux aficionados de la pierre. Particulièrement agréable à vivre, cette commune est située à un peu plus d’une heure et demie de la capitale en TGV (Train à grande vitesse). Cité viticole et capitale gastronomique, elle recense plus de 158 000 habitants. Elle doit aussi son attractivité à son bassin d’emplois, à sa situation géographique et à son cadre de vie plaisant. En plus de son patrimoine riche, vous pouvez également compter sur ses prix abordables et son marché immobilier dynamique. Bien entendu, il reste essentiel d’évaluer rigoureusement les potentialités de la ville avant de procéder à l’achat immobilier. Suivez ce guide.
L’étude du marché est d’une importance cruciale avant tout projet d’investissement locatif. Cela vous permet de connaître le prix, la demande locative et le rendement potentiel.
D’après ce graphique, les prix immobiliers ont augmenté de 26,3 % en 10 ans, 31,4 % en 5 ans, 8,9 % en 2 ans et 3,3 % en un an. Vous l’aurez compris, la tendance est positive. Vous pouvez donc espérer une plus-value importante à la revente de votre bien.
Afin d’attirer un maximum de candidats à la location, vous devez connaître les secteurs où il fait bon investir. Renseignez-vous aussi sur ceux moins attrayants aux yeux des locataires.
Avant d’investir dans l’immobilier, il demeure primordial d’explorer tous les avantages que la ville convoitée a à vous offrir, sur le plan économique et démographique.
Dijon reste une destination dynamique et attrayante pour les habitants, les touristes et les investisseurs immobiliers. Voici les autres atouts qui vont la valoriser davantage demain.
Marché immobilier à Dijon : tension locative et rendement élevé
L’étude du marché est d’une importance cruciale avant tout projet d’investissement locatif. Cela vous permet de connaître le prix, la demande locative et le rendement potentiel.
Prix d’achat et évolutions
Dijon demeure une localité accessible pour une grande diversité de budget. Selon les estimations du site meilleursagent.com au 1er juin 2023, l’appartement se vend entre 1 820 €/m2 et 3 745 €/m2. La moyenne s’élève à environ 2 764 €/m2. Vous pouvez découvrir ci-dessous le détail concernant le prix pratiqué dans chaque quartier :- Arsenal : 2 468 €/m2,
- Centre sud : 3 176 €/m2,
- Faubourg Nord : 3 095 €/m2,
- Fontaine d’Ouche : 1 357 €/m2,
- Jouvence : 2 950 €/m2,
- Les Grésilles : 2 327 €/m2,
- Les Perrieres : 3 035 €/m2,
- Montchapet : 3 041 €/m2,
- Parc : 2 777 €/m2,
- Universités : 2 426 €/m2.
D’après ce graphique, les prix immobiliers ont augmenté de 26,3 % en 10 ans, 31,4 % en 5 ans, 8,9 % en 2 ans et 3,3 % en un an. Vous l’aurez compris, la tendance est positive. Vous pouvez donc espérer une plus-value importante à la revente de votre bien.
Loyers et tension locative
Dans le cadre d’un investissement immobilier, plus la demande de location s’avère importante, plus la rentabilité de l’opération paraît intéressante. Rassurez-vous, la tension locative à Dijon est élevée. Sachez que les Dijonnais sont environ 56,2 % sur 158 002 recensés à louer leur logement. Afin d’optimiser la rentabilité de votre projet, il convient de fixer un loyer au juste prix. Il faudra alors connaître le tarif moyen pratiqué dans la ville. Au 1er juin 2023, selon les études du site meilleursagents.com, un appartement se loue en moyenne à 12,1 €/m2. Bien entendu, plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour déterminer le bon prix. Cela concerne, entre autres, la localisation du logement, son état, son niveau de performance, ses équipements et le nombre de pièces. Par conséquent, le montant du loyer peut osciller entre 8,5 €/m2 et 20,4 €/m2.Rendement locatif du marché
Il s’avère crucial de vous intéresser à la rentabilité d’un logement locatif avant d’aller plus loin. Plus le rendement locatif est important, plus l’investissement vous rapporte beaucoup. Vu le prix d’achat et le loyer pratiqués à Dijon, un placement locatif dans cette localité peut vous permettre de dégager un rendement d’environ 4,63 %. Ce qui est loin d’être négligeable dans un projet d’investissement locatif. Par ailleurs, il n’existe pas un type de logement qui sera réellement plus intéressant qu’un autre pour investir dans la capitale des ducs de Bourgogne. Concrètement, le bien idéal dépendra de votre objectif, de votre client cible et de votre budget. Pour vous aider à prendre la bonne décision, sachez que le patrimoine immobilier de cette ville dijonnaise comporte :- 14,9 % d’appartement une pièce (T1),
- 21,4 % d’appartement deux pièces (T2),
- 25,7 % d’appartement trois pièces (T3),
- 21,0 % d’appartement quatre pièces (T4),
- 17,0 % d’appartement cinq pièces ou plus (T5).
Les quartiers à privilégier pour investir à Dijon et ceux à éviter
Afin d’attirer un maximum de candidats à la location, vous devez connaître les secteurs où il fait bon investir. Renseignez-vous aussi sur ceux moins attrayants aux yeux des locataires.
Les meilleurs quartiers où investir à Dijon
Le marché locatif est intéressant à condition de vous concentrer sur les quartiers les plus recherchés par les locataires. À Dijon, vous avez le choix entre :Le centre-ville
En pleine expansion, le centre-ville de Dijon reste une valeur sûre en matière d’investissement immobilier. Il s’agit d’un secteur très vivant avec ses nombreux commerces, restaurants et bars. C’est aussi celui qui accueille les principaux monuments historiques qui font la réputation de la commune. De même, le cœur de la ville dijonnaise est reconnu pour ses toits colorés. Notez toutefois que c’est l’un des quartiers les plus chers de la capitale des ducs de Bourgogne. Cependant, l’offre de logement locatif est largement inférieure à la demande. Ainsi, investir dans cette zone, c’est l’assurance de minimiser les risques de vacances et de carences locatives. Mieux encore, vous pouvez espérer une plus-value immobilière lors de la revente.Fontaine d’Ouche
Fontaine d’Ouche est le quartier à privilégier si vous envisagez de louer votre logement à des familles. Il comprend tout ce dont ce profil de locataires a besoin au quotidien. Entre autres, il regorge d’établissements scolaires. De même, pour les sorties en famille, les espaces naturels ainsi que les aires de jeux ne manquent pas. Cette zone se distingue aussi par son dynamisme. Sachez d’ailleurs que Fontaine d’Ouche reste un secteur parmi les moins chers de la commune dijonnaise. Ainsi, vous pourrez facilement accéder à des logements de grande surface adaptée aux familles avec enfants, comme un appartement T3 ou un appartement T4.Les Grésilles
Sur 158 002 habitants, la capitale des ducs de Bourgogne compte près de 30 000 étudiants, soit 19 % de la population. De ce fait, cette ville propose un potentiel locatif intéressant. La demande de logements étudiants y est élevée. Si vous visez à la fois une bonne rentabilité, une tension locative forte et un potentiel de valorisation, tournez-vous vers le quartier des Grésilles. C’est le secteur de prédilection de la population estudiantine en quête d’une location proche de son établissement universitaire. En plus des étudiants, cette zone attire aussi les jeunes actifs et les jeunes couples.Port du canal
Situé au sud de la ville, le quartier Port du canal présente l’avantage d’être agréable à vivre. Les résidents profitent des pistes cyclables permettant de rejoindre l’hypercentre, mais également des promenades le long du canal. Ce secteur bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun (bus comme tramway). De plus, il propose aux Dijonnais une offre commerciale complète, des crèches et aussi des écoles élémentaires.Les quartiers à éviter à Dijon
Pour réussir votre projet immobilier à Dijon, ne négligez pas la situation de votre futur logement locatif. Sachez que le marché immobilier n’est pas identique partout au sein de cette agglomération. Si certains secteurs se détachent de par leur attractivité, d’autres possèdent un potentiel de rendement relativement faible. Par exemple, le quartier de Bourroches-Valendons accueille un grand nombre de logements sociaux. Ce qui limite l’attrait pour les locataires plus aisés. En outre, si le secteur des Grésilles en général est intéressant, certaines zones peuvent être associées à des problèmes de sécurité. Cela peut décourager les candidats à la location. De ce fait, vous risquez de faire face à une grande rotation des occupants. Ce qui n’est pas sans conséquence sur la rentabilité de l’opération.Atouts de la ville pour les investisseurs locatifs
Avant d’investir dans l’immobilier, il demeure primordial d’explorer tous les avantages que la ville convoitée a à vous offrir, sur le plan économique et démographique.
Démographie : une population en croissance
La valeur d’un investissement locatif peut être jugée par l’évolution démographique de la ville convoitée. Concernant Dijon, cette ville voit sa population en constante croissance. Avec environ 158 002 habitants (source, INSEE [Institut national de la statistique et des études économiques]), elle connaît une attractivité démographique grâce notamment à :- son tissu économique dynamique,
- son patrimoine culturel exceptionnel,
- ses infrastructures et équipements de qualité,
- la présence d’établissements d’enseignement supérieur renommés.
Économie (chômage, tissu économique)
L’économie de la ville dijonnaise a le mérite d’être particulièrement dynamique. Ses principaux secteurs d’activités économiques sont notamment la mécanique, l’électrique, l’électronique, l’agroalimentaire, la santé et la transition écologique. Pôle santé de premier plan, Dijon est à la fois :- Ville-santé de l’OMS (Organisation mondiale de la santé),
- Localité active du PNNS (Programme national nutrition santé),
- Terre d’accueil d’industries pharmaceutiques.
Les transports et points valorisants dans la ville
Côté transports, sa petite superficie n’empêche pas la capitale des ducs de Bourgogne d’être bien desservie. Sachez que cette localité se situe au carrefour de plusieurs axes routiers desservant en particulier Paris, Lorraine, l’Alsace et Lyon. De même, la présence du TGV (Train à grande vitesse) facilite grandement de nombreux trajets. Les Dijonnais peuvent rejoindre Paris en seulement 1 heure 30 minutes, Lille en 2 heures 45 minutes et Marseille en 3 heures 30 minutes. Concernant le déplacement intérieur, la ville met à disposition de ses habitants le réseau DiviaMobilités. Ce dernier comprend :- 2 lignes de tramway (T1 et T2),
- 28 lignes de bus intercommunales.
Grands projets en cours et à venir
Une grosse somme d’argent a été investie pour doter Dijon d’équipements qui en font actuellement une des villes d’avenir en France. Cependant, elle n’a pas l’intention de s’arrêter là.Les projets de la ville et les chantiers en cours
En 2023, la capitale bourguignonne est le théâtre d’un grand nombre de projets. Ces derniers visent à améliorer la qualité de vie des habitants tout en renforçant son attractivité.Le projet de lutte contre le changement climatique
Être une référence écologique nationale et européenne, tel est le défi de la ville de Dijon. Ainsi, tous les projets d’aménagement effectués dans cette commune prennent en compte la notion de transition écologique. La collectivité s’engage alors à privilégier les produits durables et à intégrer les enjeux de recyclage des matériaux. Pour cela, l’année 2023 sera marqué par de nombreux programmes, comme :- la rénovation de 76 écoles de Dijon,
- la mise en œuvre des programmes d’adaptation au changement climatique,
- la plantation de mini-forêts urbaines,
- l’aménagement des espaces verts.
Plusieurs chantiers pour favoriser l’attractivité de la ville
Le projet de budget 2023 de la commune dijonnaise inclut également de nombreux chantiers visant le développement de l’agglomération. Il prévoit, entre autres :- la mise en place de l’OIV pour Organisation internationale de la vigne et du vin ;
- des programmes pour la montée en puissance de la capitale gastronomique et ville viticole ;
- la réhabilitation du parc des expositions ;
- la modernisation du camping municipal du lac Kir.
Les atouts qui vont valoriser la ville demain
Dijon reste une destination dynamique et attrayante pour les habitants, les touristes et les investisseurs immobiliers. Voici les autres atouts qui vont la valoriser davantage demain.
Une ville touristique
Avec sa région, Dijon est célèbre pour sa gastronomie et son terroir, des atouts culinaires qui sont loin d’être négligeables aux yeux des touristes. Sa richesse architecturale et ses nombreux édifices religieux contribuent aussi à la réputation de cette ville. Ce n’est pas pour rien qu’elle est surnommée « ville aux cent clochers ». Depuis la grandiose cathédrale Saint-Bénigne aux petites églises réparties dans les quartiers pittoresques, chacun des clochers raconte une histoire. Par ailleurs, sachez que cette localité possède un patrimoine architectural reconnu par l’UNESCO (United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization). Dijon est aussi connue pour le charme exceptionnel de son centre-ville, qui se distingue par ses toits colorés. L’agglomération étonne ses visiteurs avec ses vues époustouflantes sur les vignes qui l’entourent. Elle est devenue un arrêt incontournable entre Paris, Lyon et même le Sud de l’Hexagone. Pour ces différentes raisons, la capitale bourguignonne profite d’une importante fréquentation touristique. Près de 3 millions de visiteurs foulent ses rues chaque année.Une capitale universitaire
Près de 30 000 étudiants élisent résidence à Dijon chaque année. La ville attire cette population étudiante grâce à la présence d’universités pluridisciplinaires et de grandes écoles, comme :- l’université de Bourgogne,
- Burgundy School of Business,
- Sciences Po Dijon.
