Le calcul rendement locatif est une étape à ne pas négliger lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier locatif. En effet, le rendement locatif mesure et détermine la rentabilité d’un bien locatif. Il vous permettra de prendre la meilleure décision et de voir si votre projet est une réussite.
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif mais vous ne savez pas comment estimer son rendement ? Ne vous inquiétez pas ! Dans cet article, nous vous donnerons toutes les informations à connaître concernant le calcul d’un rendement locatif !
Rendement locatif : de quoi s’agit-il exactement ?
Également appelé rentabilité locative, le rendement locatif est un ratio exprimant la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.
Le rendement locatif se distingue en deux catégories dont le rendement locatif net et le rendement locatif brut. Mais quelles sont les différences entre ces deux catégories ?
Le rendement locatif brut correspond au pourcentage que vous avez obtenu en divisant les revenus de location annuels par le prix d’achat de la propriété, sans prendre en compte les différents frais. Une rentabilité brute élevée peut sembler attractive. Cependant, notez qu’elle ne tient pas compte des coûts associés à la propriété.
Le rendement locatif net quant à lui donne une mesure plus précise de la rentabilité de votre projet. Il tient compte de tous les frais liés à la propriété dont la valeur du bien, la taxe foncière, les frais de gestion locative, l’entretien et les rénovations, l’assurance et bien d’autres encore. Contrairement au rendement locatif brut, le rendement locatif neuf donne une image plus réaliste du rapport de votre investissement après avoir ajouté toutes les charges.
Le rendement locatif est composé de différents éléments dont :
Le loyer annuel : il correspond au montant total des loyers que vous avez perçu de votre locataire sur une année. C’est le principal contributeur aux revenus de votre investissement locatif.
Les coûts associés : il correspond aux charges mensuelles (les frais de copropriété si vous avez choisi un appartement, les frais liés à l’entretien et au ménage, etc.), la taxe foncière, et les coûts de gestion locative.
La valeur du bien : il correspond au prix d’achat du bien (sans les autres frais liés à la propriété). Si la valeur du bien est plus élevée par rapport aux loyers perçus dans l’année, le rendement locatif est en général moins attractif.
L’importance de calculer son rendement locatif avant d’investir
Vous souhaitez générer plus de revenus ou diversifier votre portefeuille ? Nous vous conseillons d’investir dans l’immobilier locatif. Cependant, sachez que cet investissement présente un engagement financier important. Avant de se lancer, il est primordial de calculer le rendement locatif. En effet, le calcul du rendement locatif permet de :
Évaluer la rentabilité du projet
il vous permet de déterminer si votre investissement générera des bénéfices ou au contraire des pertes. Si le rendement locatif est élevé, cela indique que votre investissement est bel et bien rentable. En revanche, si le rendement locatif est faible, cela peut être un signal d’alarme.
Comparer les opportunités
vous hésitez entre différentes opportunités d’investissement ? Pour déterminer l’option qui vous rapportera le plus, calculez la rentabilité locative. Une fois la rentabilité locative déterminée, il sera plus facile pour vous d’évaluer quel investissement a le potentiel de générer le meilleur rendement pour votre capital.
Prévoir les flux de trésorerie
En calculant votre rendement locatif, vous pouvez prévoir les flux de trésorerie que vous pouvez attendre après avoir investi. Ainsi, il sera plus facile pour vous de budgétiser et de gérer vos finances.
Minimiser vos risques
En calculant correctement votre rendement locatif, vous évitez les investissements risqués. Le calcul vous aide à repérer les propriétés qui pourraient générer des pertes financières pour votre business.
Optimiser votre stratégie d’investissement
en connaissant votre rendement locatif, il sera plus facile pour vous d’ajuster votre stratégie d’investissement. Par exemple, si votre rendement locatif est faible, vous pourriez envisager d’augmenter le prix du loyer ou de réduire les coûts.
La méthode de calcul du rendement locatif
D’abord, sachez que le rendement locatif est exprimé en pourcentage (%). Pour faire le calcul, vous pouvez utiliser cette formule :
Rendement locatif = ((Loyer Mensuel x 12) / Prix d’Acquisition) x 100
Pour vous aider à mieux comprendre, voici un exemple concret.
Exemple : Vous avez acheté un appartement à 200 000 euros. Outre le prix d’achat du bien, vous avez dû dépenser 4 000 euros en plus pour payer les frais d’acquisition. Le prix d’achat de la propriété est donc de 200 000 euros + 4 000 euros = 204 000 euros.
Après avoir investi pour l’achat de l’appartement, vous prévoyez de le louer à 1 400 euros par mois. Ce qui signifie que votre revenu annuel de location est de 1 400 x 12 mois = 16 800 par an. Votre rendement locatif brut est alors estimé à (16 800 euros/204 000 euros) x 100 = 8,23%.
Bon à savoir : Si vous souhaitez obtenir un rendement locatif net, vous devez prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes à la location de votre bien (les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative, etc.). Pour effectuer un calcul du rendement brut, il suffit de retirer les divers frais d’acquisition du prix d’achat (frais de notaires, frais d’agence, frais bancaires…).
Vous avez terminé votre calcul ? Maintenant, il est temps de l’interpréter. Mais comment s’y prendre ? Pour ce faire, prenez en compte le marché ainsi que vos objectifs personnels. En général, on considère qu’un bon rendement locatif se situe entre 5% et 10%. Mais cela dépend également des villes où vous décidez d’investir. En effet, dans une grande ville où le prix de l’immobilier est élevé, un bon taux de rendement se situe plutôt entre 3% et 5%.
Les facteurs qui impactent le rendement locatif
Sachez que votre rendement locatif ne se résume pas tout simplement à une simple formule de calcul. Certains facteurs peuvent avoir un impact fort sur la performance locative.
Le prix d'achat
Si le prix d’achat du bien est élevé, vous devez générer plus de revenus locatifs pour obtenir un rendement locatif intéressant. Il faut que vous trouviez un équilibre entre le prix d’achat et les revenus potentiels pour maximiser la rentabilité de votre investissement.
Les vacances locatives
Lorsque votre bien est vacant, vous ne percevez pas de loyer. Cela entraîne une baisse significative de vos revenus. Dans ce cas, nous vous conseillons de minimiser les vacances locatives en essayant de trouver rapidement de nouveaux locataires et en offrant un bien attrayant.
La fiscalité
Les impôts fonciers, les charges sociales et les éventuelles taxes sur les revenus locatifs peuvent réduire vos bénéfices. Il est important de comprendre les implications fiscales de votre investissement et d’optimiser votre situation fiscale autant que possible pour avoir un bon rendement locatif.
Les coûts de gestion
Les frais de gestion locative peuvent réduire votre rendement si vous prévoyez de confier cette mission à un professionnel. Il est donc très important de les maîtriser.
Les taux d’intérêt après un prêt
Les réparations et l'entretien
Les dépenses imprévues liées à l’entretien, à la rénovation, aux réparations du bien peuvent réduire vos revenus locatifs nets.
Les augmentations de loyer
Vous souhaitez augmenter votre rendement locatif ? Sachez qu’augmenter le loyer de manière appropriée au fil du temps peut contribuer à augmenter votre rendement.
Nos conseils et astuces pour optimiser son rendement locatif
Vous souhaitez optimiser votre rendement locatif ? Pour vous aider, voici quelques conseils et astuces pratiques !
Sélectionnez soigneusement la localisation avant d’investir. En effet, l’emplacement de votre propriété est l’un des facteurs les plus importants pour garantir un rendement locatif élevé. Il est préférable d’investir dans des quartiers en croissance avec une forte demande locative ainsi qu’un bon potentiel d’appréciation de la valeur.
Achetez un bien au bon prix et n’hésitez pas à négocier le prix d’achat pour obtenir la meilleure affaire possible. Plus le prix d’achat du bien est bas, plus il sera plus facile pour vous d’atteindre un rendement satisfaisant.
Minimiser les coûts d’entretien, effectuer des rénovations et des réparations de manière judicieuse pour réduire les coûts à long terme. N’oubliez pas que si votre propriété est bien entretenue, elle nécessite moins de dépenses imprévues.
Fixez un loyer plus compétitif par rapport au marché local, mais qui vous permettra de réaliser un profit. Aussi, surveillez les augmentations de loyer possibles au fil du temps.
Réduisez les vacances locatives en offrant des contrats de location à long terme et en répondant rapidement aux besoins des locataires.
Si possible gérez vous-même votre propriété. Dans ce cas, assurez-vous d’être réactif aux demandes des locataires et de maintenir la propriété en bon état. Et si vous avez décidé de collaborer avec une société de gestion, choisissez une entreprise compétente et efficace.
Optimisez la fiscalité en explorant les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier, tels que les déductions d’intérêts hypothécaires, les amortissements, les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, etc.
Diversifiez votre portefeuille et n’investissez pas tout votre capital dans une seule propriété. Cela vous aidera également à réduire les risques.
Surveillez le marché immobilier en restant informé des tendances du marché immobilier local. Si nécessaire, n’hésitez pas à ajuster votre stratégie.
Utilisez des outils avancés comme un simulateur de calcul en ligne pour calculer votre rendement locatif, votre cash flow et votre taux de rendement. Cela vous aidera à prendre des décisions basées sur des données concrètes.
Recherchez et investissez dans les biens qui ont un potentiel d’appréciation de la valeur à long terme, ce qui peut augmenter votre rendement au fil du temps.
Soyez un propriétaire responsable en traitant vos locataires avec respect et en respectant les lois locales sur la location. Aussi, ayez une bonne relation avec eux. Des locataires satisfaits sont plus susceptibles de rester plus longtemps.
Calcul rendement locatif : Ce qu’il faut retenir
Le calcul du rendement locatif est un élément très important de l’investissement locatif, peu importe si vous investissez depuis la France, depuis un pays étranger ou si vous êtes un expatrié. Cet outil vous permettra d’évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier, de minimiser les risques financiers, et de prendre les meilleures décisions. Que vous soyez un investisseur débutant ou un investisseur expérimenté, il faut absolument que vous sachiez le déterminer pour réussir dans le domaine de l’immobilier locatif. Pour le calcul, la formule à utiliser est la suivante : ((Loyer Mensuel x 12) / Prix d’Acquisition) x 100.
