Tout savoir sur l’investissement locatif saisonnier

 

Ever Invest est une société d'investissement locatif clé en main avec entre autres, un pôle dédié aux investissements en saisonnier. Vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à nous contacter ou vous inscrire pour lancer votre projet : inscription gratuite en 2min.

Le succès retentissant d’Airbnb au début des années 2000, a changé le visage de la location saisonnière en France. En mettant les biens à disposition de la clientèle de façon quasi- instantanée, la célèbre plateforme a provoqué un véritable boom du secteur, et transformé l’investissement locatif saisonnier en véritable aubaine pour les investisseurs. Beaucoup, en effet, n’ont pas voulu laisser passer le train de la rentabilité indécente de ce placement dans la pierre. Voyons comment il se prépare et ce qu’il faut bien savoir avant de se projeter dans ce projet immobilier.

 

Cadre légal de l’investissement locatif saisonnier

Location AirbnbAirbnb a ouvert une brèche inespérée en matière d’investissement locatif en modifiant le visage de la location saisonnière. De nombreux particuliers, en découvrant le filon très rentable de mettre en location leur résidence principale se sont lancés ensuite dans un investissement locatif saisonnier. Malheureusement, cette avalanche de beaux revenus locatifs, n’a pas été sans attirer l’attention des pouvoirs publics. La loi Alu et le décret d’Airbnb d’avril 2017 sont venus un peu freiner cet enthousiasme en tentant de réguler le marché.

 

La loi Alu sur la location saisonnière a pourvu la pratique d’une durée légale, avec la limite de 120 jours par an à ne pas dépasser. Aucune autorisation nécessaire donc, tant que ce seuil est respecté.       
Cependant, dans le but de mieux contrôler la limite légale des 120 jours, le décret de 2017 introduit une nouvelle disposition. Elle autorise les communes de plus de 200 000 habitants à demander l’enregistrement des propriétaires pour leur attribuer un numéro. À charge ensuite pour le propriétaire de faire figurer ce numéro sur les annonces qu’il mettra en ligne. Fort heureusement pour les propriétaires, le décret prévoit cette mesure comme une simple possibilité ouverte aux mairies, qui peuvent en débattre en Conseil municipal. Elle n’est pas systématique, ce qui permet encore à de nombreux propriétaires de mettre leur bien en location sur Airbnb légalement.

Bon à savoir : le cas spécial de Paris   
         
La forte tension du marché locatif parisien a incité les pouvoirs publics à durcir la réglementation sur la location saisonnière. Investir dans l’immobilier locatif saisonnier parisien implique de changer la destination du bien, qui passe de celle de local d’habitation à celle d’habitation touristique. Mais il y  un ticket d’entrée, car la modification est payante : comptez plusieurs dizaines de milliers d’euros par mètre carré. Même si Paris demeure la première destination mondiale des voyageurs Airbnb, un investissement immobilier locatif, même saisonnier, y demeure un investissement de prestige.

 

La rentabilité : clé du succès

 

Les investisseurs sont poussés vers l’immobilier locatif saisonnier par la perspective de gros cashflow et de hauts taux de rendement.               
De fait, la rentabilité brute, qui découle du rapport entre le total des loyers perçus et le prix d’achat du bien est très élevée. Car la location saisonnière, en louant à la nuitée, va permettre de pratiquer des loyers 2 fois supérieurs à ceux des locations de longue durée. Mais la rentabilité nette peut être plus décevante. Elle tiendra compte, en effet, des coûts liés à l’exploitation. Il faut compter sur des frais de gestion plus élevés que pour un bien classique, et sur une dégradation plus importante du bien. Au final, pour calculer la rentabilité, 5 % du prix des loyers devra être retenu pour l’entretien, les travaux de rénovation et le petit consommable.

Une autre clé de la rentabilité de l’investissement locatif saisonnier réside dans la bonne gestion des contraintes locatives. Quelle que soit la plateforme sur laquelle on proposera son bien, les avis et notes laissés par les clients déterminent la « côte » du logement. Un petit dérapage dans votre gestion locative : propreté de la salle de bains ou retard lors d’une remise de clé, et un commentaire acide peut tout compromettre ! Pour augmenter le taux d’occupation de son bien, il est vivement recommandé de savoir recevoir ses voyageurs.
Les bailleurs de plus en plus nombreux à professionnaliser leur accueil l’ont bien compris et recourent pour cela aux services des conciergeries. Moyennant un pourcentage sur les bénéfices, leurs services s’occupent de tout : remise des clés, check in/chek out du logement, ménage des lieux… Un coût de plus qui peut affecter le taux de rentabilité, mais qui serait largement compensé par la bonne rotation des locations. Car, pour éviter l’écueil de la vacance locative, mieux vaut être conscient que les locataires attendent un niveau de prestation assez proche de celui d’un hôtel.

 

Savoir choisir un bien


Pour investir dans l’immobilier locatif saisonnier, les investisseurs sont sur la piste de biens rentables.
C’est souvent l’attractivité des biens sur le plan touristique qui accroît leur valeur sur le marché immobilier du saisonnier.

 

Maison ou appartement ?

Pour acheter un bien dans l’immobilier locatif saisonnier, il faudra choisir entre les nombreux avantages de l’appartement ou ceux de la maison.       
L’appartement est plus près du centre-ville et peut être loué moins cher, pour maximiser son taux d’occupation. Les séjours y seront plus courts et plus fréquents pour un rendement locatif au rendez-vous.      
La maison est une acquisition qui permet de réaliser un investissement sur le long terme. On lui trouve 3 grands points forts :

  • attirer des locataires comme les familles qui louent pour plus longtemps, et sont plus respectueuses du bien ;
  • être facile à louer, surtout en bord de mer, à la montage ou dans les coins touristiques ;

  • permettre de se constituer un patrimoine en devenant propriétaire de sa résidence secondaire en fin de prêt immobilier.


L’emplacement

Acheter pour louer à des voyageurs de passage donne une autre dimension à la notion d’emplacement. Il faut s’intéresser à la vie des locataires sur place et penser à la proximité de leurs centres d’intérêt durant leur séjour. Pour des vacanciers qui cherchent la mer, c’est la proximité de la plage qui comptera. D’autres vont apprécier d’être près du centre-ville et des monuments historiques ou encore des pistes de ski. C’est sur ces critères que l’on se basera pour proposer un niveau de loyer source de bonne rentabilité locative.

 

Pour conclure, sachez que la fiscalité pour investir dans l’immobilier saisonnier est plutôt intéressante. Depuis 2016, tout propriétaire bailleur relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les réductions d’impôts comprennent un abattement de 30 % des recettes encaissées pour le régime micro foncier, suivant un plafonnement à 32.900 euros. Pour les investisseurs plus gourmands, le régime du réel leur réserve de beaux avantages fiscaux, liés à la déduction des charges et amortissements.

Lorsque l’on se lance dans l’immobilier avec pour objectif de devenir rentier, il est tout à fait normal voire indispensable d’évaluer toutes les possibilités qu’offre l’univers de l’investissement locatif avant de choisir le mode de mise en location définitif pour lequel on opte. La location saisonnière est l’une de ces options locatives qui rapporte gros en ce moment.

Investir à Paris

la tour eiffeilLa ville de Paris est favorable pour investir en location saisonnière à biens d’égards. En effet, la capitale lumière est une régulière du fameux top 5 des villes les plus visités au monde lorsqu’elle n’occupe pas la première place. Elle attire donc énormément de touristes et ce, toute l’année, ce qui représente un marché colossale en cas d’achat pour location

Beaucoup l’ignore, mais les revenus générés sont potentiellement beaucoup plus élevés que pour un investissement locatif classique. En effet, un studio loué 800€ / mois à Paris par exemple, se louera dans les 60€ / jour, ce qui fait potentiellement 1800€ / mois soit plus du double!

La fiscalité en investissement locatif saisonnier

En louant à courte durée vous louez forcement meublé, vous aurez par conséquent le statut LMP ou LMNP (Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel). C’est l’une des dernières niches fiscales avantageuses. En achetant votre bien à crédit, vous allez pouvoir déduire toutes vos charges des revenus locatifs.

En effet, vous pourrez déduire en déclarant en réel simplifié, Les intérêts d’emprunts, Les charges de copropriété, Les éventuels travaux réalisés, le mobilier ainsi que les charges de fonctionnement (Electricité, eau, gaz etc.). Vous allez donc vous créer un déficit foncier reportable pendant toute la durée du prêt.

Avis d’expert

Pour trouver des locataires, votre cible sera évidemment les touristes ou les professionnels en déplacement qui cherchent un bon plan ou quelque chose de plus authentique qu’un hôtel. Vous limitez les risques d’impayés. Avec des locations de durées aussi courtes. Le risque encouru étant celui des vacances locatives. Ce type de location demande une implication en continue, il faut donc constamment anticiper pour que cela soit vraiment rentable.

Maxime GUERIN

Maxime GUERIN

Directeur Général chez Ever Invest
Entrepreneur et passionné par la gestion d'actifs, j'ai été formé chez JLL avant de me mettre au service des investisseurs en créant Ever Invest en 2014.
Maxime GUERIN

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