SCPI ou investissement locatif en direct ? Sélectionner votre stratégie s’avère une tâche cruciale dès lors que vous envisagez d’utiliser votre argent dans l’immobilier. Ces deux placements deviennent de plus en plus populaires au cours de ces dernières années. Ils se distinguent l’un de l’autre sur de nombreux points, entre autres sur leur structure. La SCPI (Société civile de placement immobilier) fait référence à une forme d’investissement collective qui est différent d’un projet immobilier locatif direct. Ainsi, ils affichent des principes et fiscalités différents, et des rendements et de niveau de risque variés. Dans cet article, vous trouverez toutes les informations essentielles à retenir pour bien choisir le meilleur placement en 2024.
SCPI : un placement accessible et moins risqué
Cela faisait des années que les SCPI existent en France. Il s’agit des véhicules d’investissement collectif permettant de placer votre argent dans des projets immobiliers rentables.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Aussi nommée pierre-papier, une SCPI désigne un placement d’épargne immobilier qui offre aux épargnants l’occasion d’investir dans des projets locatifs ou des achat-reventes. Il s’agit d’une société de gestion qui collecte des fonds auprès des investisseurs, particuliers ou non, pour acheter et gérer :
- Des bureaux,
- Des centres commerciaux,
- Des locaux d’activités (garages, entrepôts, usines, laboratoires, centres de logistique, etc.),
- Des logements résidentiels,
- Des biens immobiliers de santé (cliniques, établissements médicalisés, maisons de retraite…),
- Des résidences à destination de l’hôtellerie.
Dans le cadre d’un investissement réalisé au sein d’une société civile de placement immobilier, chaque associé possède des parts sur le capital de la structure. C’est en fonction des parts détenues par un contribuable que se déterminent ses droits sur les revenus locatifs et les plus-values générés par la SCPI.
Il existe trois types de sociétés civiles de placement immobilier qui répond chacun à des objectifs différents :
- Les SCPI de rendement visant à louer des biens immobiliers pour distribuer des bénéfices réguliers aux investisseurs ;
- Les SCPI fiscales ayant pour objectif de bénéficier des avantages de défiscalisation de la loi Pinel, du dispositif Malraux ou du déficit foncier ;
- Les SCPI de capitalisation ou de plus-value, dont l’objectif consiste à réinvestir les loyers au lieu de les distribuer afin de réaliser une plus-value à long terme intéressante.
Pour information, sachez que les SCPI sont soumises aux contrôles de l’AMF (Autorités des marchés financiers), ce qui en fait un investissement sûr et moins risqué.
Comment faire un investissement dans une SCPI ?
Investir dans une SCPI est généralement simple et accessible. Vous devez tout d’abord trouver la société idéale en vous renseignant sur ses performances, son portefeuille immobilier et sa politique de distribution de revenus. Procédez par la suite à l’achat de vos parts afin de pouvoir bénéficier du statut d’associé et de tirer profit des activités exercées par l’établissement. Pour cela, quatre possibilités s’offrent à vous, à savoir :
- L’acquisition des parts de SCPI à crédit, si vous n’avez pas un capital disponible ;
- L’achat au comptant si vous avez à votre disposition le capital nécessaire ;
- L’achat des parts de SCPI via votre contrat d’assurance-vie ;
- L’acquisition des parts de SCPI en démembrement.
Dès que vous détenez des parts du capital de la SCPI, vous devenez associé et recevrez trimestriellement des bénéfices sous forme de dividendes. Pour information, une part d’une société civile de placement immobilier peut coûter entre 150 euros à 1 000 euros.
Par ailleurs, pour réussir votre investissement dans une SCPI, il s’avère essentiel de suivre de près l’évolution des projets.
Quelle fiscalité pour les revenus générés dans une SCPI ?
En tant qu’investissement immobilier, chaque détenteur des parts d’une SCPI perçoit des revenus, et est donc assujetti à l’impôt.
Fiscalité sur les revenus fonciers générés par une SCPI
Les revenus fonciers issus d’un investissement dans une SCPI comprennent les loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la société. Ils sont distribués aux investisseurs en tenant compte des parts attribuées à chacun d’entre eux. Et cela, après déduction des frais de gestion du patrimoine de l’établissement.
En contrepartie des bénéfices encaissés, vous êtes redevable à l’impôt qui dépend de votre statut d’investisseur et de votre régime fiscal. En effet, si vous investissez en tant que personne physique dans une SCPI, vos quotes-parts de loyers sont soumises à l’IR (impôt sur revenu). Pour cela, l’administration fiscale applique votre taux marginal d’imposition qui peut aller de 0 % à 45 % pour déterminer votre base imposable. De plus, deux options s’offrent à vous, selon le montant des loyers perçus :
- Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un taux d’abattement fiscal de 30 % si vos revenus fonciers (ceux perçus dans la SCPI et ailleurs) ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros ;
- Le régime réel offre la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt (si vous effectuez un achat des parts à crédit) si vos parts de loyers excèdent 15 000 euros ou non.
En plus de l’IR, les revenus fonciers perçus par une SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux aux taux de 17,2 % (avant d’être distribués aux associés).
Si, vous êtes une personne morale, vos bénéfices dans une SCPI sont soumis à l’IS (Impôt sur les sociétés).
Fiscalité sur les plus-values d’une SCPI
En cas de cession des parts ou d’immeubles dans une SCPI, chaque contribuable recevra de plus-value au prorata des apports qu’il a effectués. Calculé par la société de gestion, ce type de bénéfice correspond à la différence entre le prix de vente et celui d’achat d’immeubles de l’établissement.
Toute personne physique membre d’une société civile de placement immobilier est soumise à la fiscalité sur les plus-values réalisées par la structure. En effet, l’administration fiscale applique le taux d’imposition de 19 % pour déterminer la base imposable du contribuable. Cela se fait après l’abattement pour une durée de détention de :
- 6 % par an entre la 5e année et la 21e année de détention,
- 4 % pour la 22e année de détention.
Au-delà de la 22e année de détention, les plus-values réalisées dans une SCPI ne sont plus soumises à l’IR.
En outre, le contribuable encaissant une plus-value dans une société civile de placement immobilier doit s’acquitter aussi des prélèvements sociaux aux taux de 17,2 %. À ce titre, le montant taxable est déterminé après application de l’abattement pour une durée de détention de :
- 1,65 % par an dès la 6e année à la 21e année de détention,
- 1,6 % lors de la 22e année,
- 9 % par an à partir de la 23e année à la 30e année.
À partir de la 31e année de détention, les investisseurs dans une SCPI bénéficient de l’exonération totale des prélèvements sociaux sur les plus-values.
Les avantages et les inconvénients d’un investissement en SCPI
Les SCPI offrent des avantages majeurs, mais elles présentent aussi des limites.
Les avantages
Parmi les principaux points forts d’un investissement au sein d’une société civile de placement immobilier se distinguent :
- L’accessibilité à l’immobilier locatif avec une mise de départ plus faible ;
- Une gestion efficace, déléguée à une société spécialisée contrôlée par l’AMF ;
- Des revenus réguliers, sous forme des loyers, perçus chaque trimestre, avec un rendement compris entre 4 % et 5 %, en générale ;
- La diversification de patrimoine financier et immobilier, et la mutualisation des risques en investissant collectivement dans différents types de biens de qualité ;
- La transparence fiscale (la société elle-même n’est soumise à l’IR ni aux prélèvements sociaux, qui sont réservés à chaque associé, en fonction de ses parts dans le capital).
En tant que projet à long terme, les investissements dans les SCPI vous permettent également de préparer votre retraite. De plus, les sociétés civiles de placement immobilier présentent des perspectives intéressantes en matière de transmission et de donation, notamment via une assurance-vie.
Les inconvénients
Bien qu’elle soit accessible et rentable, une SCPI affiche toutefois quelques inconvénients non négligeables. Contrairement aux autres placements, elle offre une liquidité limitée, étant donné que ses parts ne peuvent être vendues rapidement en cas de besoin urgent d’espèces. Le rendement d’un investissement locatif réalisé par une société civile de placement immobilier varie également selon l’état du marché et le taux d’occupation des biens. En outre, les investissements en SCPI impliquent des frais et charges plus ou moins importants, comprenant les frais de souscription et de gestion des biens.
Investissement locatif : un placement rentable générant un rendement élevé
Outre les SCPI, l’investissement immobilier locatif en direct constitue un placement intéressant pour faire fructifier votre argent en 2024. Voici ses spécificités.
Comprendre les principes de l’investissement locatif
Par définition, un investissement locatif est une stratégie qui consiste à acheter directement un patrimoine immobilier afin de le louer à des locataires. À ce titre, les investisseurs peuvent miser dans différents types d’actifs, tels qu’un appartement, une maison, un immeuble de rapport ou une chambre d’hôtel.
L’objectif d’un investissement immobilier locatif consiste à encaisser des revenus réguliers grâce aux loyers perçus auprès des locataires. Les bénéfices dont le propriétaire bailleur en tirera profit lui permettent de payer les mensualités de crédit, et de couvrir les frais et charges liés à l’exploitation du bien. Il en gagnera également de surplus de bénéfices pour se constituer un portefeuille solide et diversifié.
Comment investir dans l’immobilier locatif en France ?
Faire un investissement locatif en direct doit passer par différentes étapes.
Sélectionner l’emplacement idéal
Dès lors que vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, la première étape cruciale consiste à choisir la meilleure destination. À cette fin, vous devez procéder aux études approfondies du marché immobilier offert par la ville donnée. Renseignez-vous sur la tension locative, ce qui vous permet de définir les profils de locataires potentiels cibles. De plus, accédez aux prix d’achat et de loyers pratiqués afin d’appréhender le budget nécessaire et la rentabilité disponible.
Il s’avère également important d’analyser les atouts et l’attractivité de la destination sélectionnée avant de prendre une décision. Cela vous donne une idée éclairée sur les typologies de logements qui offrent le plus d’opportunités en matière de rendement et de potentiel de valorisation. Pour trouver l’adresse idéale, le guide et les conseils d’une agence spécialisée sont essentiels.
Trouver le bon financement
Après avoir choisi la ville et la typologie de bien que vous alliez acheter, vous devez penser au moyen de financement. Si vous disposez des liquidités en votre possession, tant mieux pour vous, sinon, il vous est possible de souscrire un crédit immobilier. Pour cela, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, à savoir votre capacité d’emprunt, votre apport personnel, le taux d’intérêt, les modalités de remboursement et les frais de dossier. Pour vous aider à trouver facilement le capital nécessaire pour financer votre investissement locatif, l’accompagnement et les conseils d’un courtier immobilier sont à privilégier.
Choisir entre location vide et meublée
Locations vides ou meublées ? Chacune d’entre elles possède ses spécificités.
Location vide
La location vide consiste à livrer un appartement ou une maison sans mobilier aux locataires. En optant pour ce type d’investissement, vous laissez aux occupants la possibilité d’aménager les espaces à leur guise. De plus, les personnes qui cherchent à louer un logement nu ont souvent l’intention d’y rester longtemps, ce qui vous offre une stabilité locative. Une telle activité implique également des réglementations en termes d’équipements et de conformité moins contraignantes.
Louer un bien vide peut présenter toutefois quelques inconvénients. Un tel projet affiche un risque de vacances locatives plus ou moins important, compte tenu de la nécessité d’acheter des meubles complets pour s’y installer. Aussi, il propose des loyers relativement moins élevés, ce qui implique un rendement plus faible.
Location meublée
Contrairement à la location vide, celle meublée consiste à proposer un bien comportant des équipements et meubles nécessaires à la vie quotidienne des locataires. Ainsi, ces derniers n’ont pas à se soucier de l’achat et du transport des meubles pour pouvoir s’installer confortablement dans l’appartement. Cela implique un taux d’occupation plus élevé et des prix de loyers intéressants, ce qui assure un rendement attractif. De plus, une telle activité vous permet de bénéficier des avantages fiscaux impressionnants en investissant via le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel).
La rotation des locataires entraîne toutefois l’usure des meubles, ce qui peut créer des dépenses répétitives. De plus, la location meublée présente des réglementations spécifiques plus contraignantes et des normes de confort plus strictes.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif en France ?
En matière de fiscalité, les investisseurs locatifs bénéficient des régimes d’imposition attractifs.
Les régimes fiscaux en location vide
Les loyers encaissés dans les locations vides sont déclarés en tant que revenus fonciers et soumis à l’IR. À ce titre, l’investisseur a deux choix de régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier si ses recettes locatives ne dépassent pas 15 000 euros et il peut en profiter d’un taux d’abattement forfaitaire de 30 % ;
- Le régime réel si ses bénéfices excèdent ou pas 15 000 euros et il peut en tirer profit de la déduction des charges locatives.
Les bénéfices tirés dans les locations vides sont également soumis aux prélèvements sociaux aux taux de 17,2 %.
Les régimes fiscaux en location meublée
En location meublée, les loyers perçus sont à déclarer au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui proposent deux régimes :
- Micro-BIC qui permet un taux d’abattement de 50 % si les bénéfices annuels encaissés sont inférieurs à 77 700 euros dans les locations classiques, et de 71 % s’ils ne dépassent pas 188 700 euros dans les locations saisonnières ;
- Réel simplifié qui offre les avantages de déduction des charges et de l’amortissement comptable si les loyers perçus excèdent ou pas les seuils ci-dessus.
Les loueurs en meublé doivent également s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 % des loyers imposables.
Les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif
Voici les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif en France.
Avantages
L’immobilier locatif est un placement avantageux offrant un rendement élevé pouvant aller jusqu’à 8 %, voire 10 % dans certaines villes françaises. Il s’agit d’un projet lucratif vous permettant de vous constituer un patrimoine financier et immobilier solide et à long terme. Étant donné que la pierre constitue un actif tangible qui se valorise au fil du temps, elle génère ainsi une plus-value considérable.
L’investissement locatif se présente également comme un excellent moyen de diversifier votre portefeuille. De plus, les investisseurs peuvent profiter de l’effet de levier en souscrivant un crédit bancaire pour financer l’achat de leurs actifs. Par ailleurs, ils bénéficient des dispositifs de défiscalisations avantageux en France, comme la loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard et Denormandie.
Inconvénients
Contrairement à une SCPI, l’investissement locatif demande une gestion active comprenant la recherche des locataires, la maintenance du bien et les suivis des paiements de loyers. Les vacances locatives et les impayés peuvent également être plus fréquents, ce qui nuit à votre rentabilité. De même, des coûts imprévus peuvent avoir lieu au fur et à mesure de la location de votre logement.
Comment choisir entre le SCPI et l’investissement locatif ?
En résumé, les SCPI représentent des placements immobiliers collectifs accessibles, faciles à investir et fiscalement transparents. Vous aurez ainsi moins de contraintes opérationnelles. Les risques sont mutualisés dans des actifs diversifiés et les rendements réguliers, mais moins intéressants qu’en investissement locatif. Quant à ce dernier, il affiche une rentabilité élevée, plusieurs options d’investissements et des avantages fiscaux impressionnants. Les vacances locatives, les impayés et les charges imprévues peuvent toutefois impacter votre revenu. Il faudra aussi prendre en compte la baisse du pouvoir d’achat en 2024, les conditions d’emprunts qui sont plus complexes et la faible demande.
Il s’avère donc essentiel de faire des analyses bien approfondies avant de choisir votre placement en 2024. Pour mieux vous aider à dénicher les meilleures opportunités, bénéficiez du guide et de l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier.
