L’investissement locatif immobilier consiste pour un particulier ou un professionnel à faire l’acquisition d’un bien dans le but d’en tirer un rendement locatif et de se constituer un patrimoine immobilier.
Les nouveautés de l’investissement locatif :
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UN RÉEL ALOURDISSEMENT FISCAL POUR LES PLACEMENTS DANS LA PIERRE EN 2018
Les investisseurs immobiliers le savent : l’heure n’est pas à la joie sur les placements dans la pierre.
En cause, l’investissement immobilier a été fortement touché par la réforme fiscale de 2018 avec la mise en place de la nouvelle assiette de l’impôt sur la fortune immobilière qui comprend également les biens à usage locatif.
À ce sujet, sachez que les investissements immobiliers réalisés sous les SCI, SCPI ou OPCI sont également concernés dès que l’actif immobilier net dépasse le seuil des 1.3 million d’euros.
Dans la même lancée, il faut savoir que les revenus immobiliers ne sont pas éligibles au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30% comme cela pourrait être le cas pour des revenus tirés de placement financiers.
DES CONTRAINTES POURTANT AMOINDRIES PAR LES RENDEMENTS ET LES PLUS-VALUES.
Si les nouvelles contraintes fiscales et les diagnostics obligatoires ont rendu le processus d’investissement locatif moins attirant sur le papier, il en reste que l’investissement locatif demeure toujours plus rentable que la détention d’actions boursières selon les données de l’Institut d’Épargne Immobilière et Foncière qui communique un taux de rendement interne sur la France de 9% contre 8.2% sur une période de 10 ans en France en cumulant les revenus locatifs et les plus-values réalisées.
SUPRESSION DE L’ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS ET À LILLE.
2018 a également sonné le glas de l’encadrement des loyers jusque-là en vigueur à Paris et à Lille : une bonne nouvelle pour les bailleurs qui retrouvent de l’air et plus de liberté quand à la définition des loyers : plusieurs sources rapportent une hausse tangible (10-15%) du montant moyen des loyers à Paris suite à la levée de l’encadrement.
Quelle surface choisir ?
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La rentabilité d’une opération d’investissement locatif dépend fortement du type de bien et de sa localisation : ce n’est une surprise pour personne.
De façon générale, il est recommandé d’investir dans des surfaces de petites tailles (<40m2) pour maximiser le rendement locatif : c’est sur les petites surfaces que l’on constate les meilleurs rendements locatifs, surtout dans les grandes villes à l’exception des biens mis en co-location.
Les studios
Les studios sont les produits star de l’investissement locatif pour plusieurs raisons :
Premièrement, le faible ticket d’entrée, la forte demande locative pour les studios dans les grandes villes signifie que le taux d’occupation sera optimal (en comparaison avec des surfaces plus grandes) : on y constate une plus grande rentabilité annuelle brute située entre 5 et 8%.
Avantages :
– Forte demande locative
– Loyer par m2 plus élevé
– Meilleur rendement annuel brut
Inconvénients :
– Turnover plus élevé que sur les grandes surfaces
– Frais de remise en état plus importants à prévoir
Les T2 et T3
Les T2 et T3 sont un produit d’investissement locatif intéressant car sécurisant : on y constate des rendements annuels plus faibles que sur les studios (entre 3 et 6%) compensés par un turnover moins élevé et de moindres frais à débourser pour de possibles dégradations.
Ciblant les petites familles, les retraités et les couples, on constate également un risque moins élevé d’impayés et une meilleure stabilité à long-terme.
Avantages :
- Stabilité et produit sécurisant
- Moins de rotation de locataires
- Moins de risques d’impayés
- Moins de dégradations dans le logement
Inconvénients :
- Prix à l’achat plus élevé
- Rendement locatif annuel brut moins élevé que sur les studios
- Demande locative moins forte
Les T4 et plus
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Dans la même lancée que sur les biens de type T3, les T4 et plus offrent plus de visibilité et de stabilité à long-terme grâce à un taux de rotation des locataires moins important que sur les biens de type studios.
Souffrant d’une demande locative moins forte, les biens de type T4 et plus sont moins attractifs concernant le rendement locatif : ils ont un prix du loyer par m2 plus bas que sur les surfaces plus petites proposent donc un rendement annuel brut moins élevé.
S’agissant de grandes surfaces, ces biens sont plébiscités par des familles et des couples : cela signifie que le risque d’impayés est moins élevé que sur des plus petites surfaces même si le risque 0 n’existe jamais.
Enfin, on notera la possibilité de louer ce type de biens en colocation, ouvrant la possibilité de percevoir plusieurs loyers pour le même bien, ce qui est difficilement réalisable avec des biens de plus petite surface.
Avantages :
- Stabilité et produit sécurisant
- Moins de rotation de locataires
- Possibilité de mise en colocation (plusieurs loyers perçus sur le même bien)
- Moins de risques d’impayés
- Moins de dégradations dans le logement
Inconvénients :
- Prix à l’achat élevé
- Rendement locatif annuel brut moins élevé que sur les studios
- Demande locative moins forte
Choisir la bonne ville et le bon quartier
La rentabilité et les possibilités de plus-values d’un bien immobilier dépendent fortement de la ville choisie ainsi que du quartier où se situe le logement.
En effet, on constate de forte disparités de rendement locatif d’une ville à une autre, ce qui s’explique par des tendances immobilières plus ou moins marquées en fonction des régions.
Les villes qui bénéficient des meilleurs rendements locatifs en 2018 :
Selon le site MeilleursAgent.com, voici les 5 villes offrant les meilleurs rendements locatifs brut :
- Saint-Étienne (8.7%)
- Mulhouse (8.6%)
- Limoges (8.2%)
- Bourges (7.5%)
- Béziers (7.3%)
- Le Mans (7.3%)
- Perpignan (7.2%)
- Brest (7.1%)
- Poitiers (6.9%)
- Le Havre (6.9%)
S’il est tentant de se servir de se classement comme seul repère pour investir en immobilier locatif, s’appuyer seulement sur le rendement locatif comme indicateur est une grave erreur qui omet un élément crucial : le dynamisme immobilier de la ville.
Doit-on uniquement se baser sur le rendement locatif pour investir ?
Comme nous l’évoquions juste avant, les villes offrant les meilleurs rendement locatifs via les loyers perçus ne sont pas forcément les villes offrant les meilleures perspectives d’investissement locatif.
En effet, les investisseurs immobiliers prennent avant tout en compte le dynamisme immobilier de la ville en question : il s’agit également d’investir dans l’idée de réaliser une plus-value au long-terme.
À ce sujet, on constate justement que les villes offrant les meilleurs rendements locatifs ont pour la plupart subit une stagnation voire une baisse de performance sur les prix des biens à l’achat : un signe peu réconfortant qui trahit un manque à gagner en terme d’attractivité pour ces villes.
Notre sélection des villes où investir
Investir à Paris
Avec 65% de locataires et près de 600.000 étudiants, Paris reste la ville où investir montrant la plus forte demande locative de France.
À Paris, les propriétaires bénéficient d’un marché clairement à la hausse (+8.7% en 2018!) depuis 30 ans : l’attrait touristique et étudiant de Paris ne semble pas prêt de s’arrêter.
Dans la foulée des projets du Grand Paris et la multiplication des écoles privées au rayonnement international, la demande locative est extrêmement forte et le marché immobilier est tendu : les propriétaires y sont clairement en position de force.
Sur les différents arrondissements, la tendance est à un resserrement des écarts entre les arrondissements ce qui rend de nombreux arrondissements autrefois délaissés (15, 19 et 20ème entre autres) aujourd’hui très demandés.
Investir à Reims
Bénéficiant de sa proximité avec Paris et d’un patrimoine historique et culturel conséquent, Reims offre de belles perspectives immobilières et séduit de nombreux acheteurs et investisseurs immobiliers.
Pôle technologique et important bassin d’emplois, Reims bénéficie également de puissants projets d’aménagement (Reims 2020 entre autres) qui attirent de nombreux talents en plus des 35.000 étudiants du supérieur présents dans la ville attirés par la présence de prestigieuses écoles comme Sciences-Po Paris, Centrale ou encore Neoma Business School.
Avec des prix au m2 relativement stables compensés par une forte demande locative, on constate des rendements locatifs élevés à Reims comme en témoigne cet article des Échos de 2016 : “Immobilier : Reims, une aubaine pour les investisseurs”.
Découvrez notre article complet dédié à l’investissement locatif à Reims.
À quel rendement dois-je m’attendre ?
Comme nous l’expliquions plus, la rentabilité locative d’un bien dépend de plusieurs facteurs qui sont :
- La surface du bien
- Le rapport de force dans la demande locative
- La localisation du bien
- L’état du bien (qui influence le loyer perçu)
- Le taux de rotation (vacances locatives)
Ayant connaissance de ces paramètres, vous comprenez aisément qu’il est difficile d’estimer un rendement espéré sans connaître auparavant ces nombreux critères.
Sachez toutefois que le rendement locatif annuel brut moyen en France est de 5.9% : ce chiffre est cependant à relativiser compte-tenu des nombreux écarts qui existent.
À titre d’exemple, le rendement moyen annuel brut à Paris est estimé à 3.5% contre plus de 7% dans des villes comme Rennes ou Strasbourg.
Enfin, il est important de comprendre que la donnée essentielle de l’investissement locatif est le taux de retour sur investissement qui comprend bien évidemment la plus-value (ou moins-value le cas échéant) réalisé sur la vente du bien à la suite d’une période locative : c’est pour cela que les investisseurs cherchent également des villes dynamiques sur le plan immobilier.
Immobilier neuf ou Immobilier ancien : que choisir ?
Pour les investisseurs immobiliers, choisir d’investir dans un bien neuf ou ancien est une question souvent difficile, influencée par des facteurs liés à la localisation du bien et aux bénéfices fiscaux qui diffèrent dans les deux cas.
Immobilier neuf : le dispositif Pinel reste d’actualité
Comme nous l’expliquions dans notre article dédié aux changements de 2018, le dispositif Pinel a été renouvelé pour 4 ans (hourra) et s’étendra donc jusqu’en 2021.
Concrètement, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts basée sur la durée de mise en location du bien neuf.
- Réduction d’impôt de 12% si votre bien est en location pour une durée de 6 ans.
- Réduction d’impôt de 18% si votre bien est en location pour une durée de 9 ans.
- Réduction d’impôt de 21% si votre bien est en location pour une durée de 12 ans.
Les opérations effectuées pour le dispositif Pinel ne peuvent dépasser 300.000 euros d’investissements et sont limitées à 2 par an.
Les autres avantages de l’immobilier neuf :
En investissant dans le neuf, vous faites l’acquisition d’un bien à jour sur les dernières normes de sécurité et de consommation énergétique ce qui présente un intérêt certain pour la location.
De plus, les logements neufs se louent plus cher que l’ancien (sauf exceptions et quartiers historiques des grandes villes) grâce à la présence d’équipements supplémentaires (places de parking, balcons, double-vitrage, panneaux solaires…).
Dernier avantage décisif, l’achat dans le neuf permet de profiter de frais de notaires réduits (autour de 2 à 3%) ce qui représente une économie conséquente à court-terme.
Immobilier ancien : des possibilités de réduction d’impôts par le financement de travaux et de meilleurs emplacements
En achetant dans l’ancien, vous constaterez que vous disposez d’une plus grande flexibilité quant aux choix de l’emplacement du bien : l’investissement dans l’ancien permet d’accéder aux quartiers historiques et côtés des grandes villes, chose beaucoup plus difficile sur l’immobilier neuf.
Autre avantage non-négligeable, les travaux menés sur un bien ancien dans le cadre d’une rénovation à visée locative permettent de bénéficier d’un déficit foncier déductible de vos revenus imposables : c’est un moyen efficace de financer en partie des travaux de restauration.
En contrepartie, les biens anciens peuvent nécessiter une mise aux normes d’habitabilité (sécurité et énergie) qu’on ne retrouve pas sur des biens neufs.
Il faudra également prendre en compte des frais de notaire plus élevés (de l’ordre de 7 à 8%) sur la transaction.
Les autres avantages de l’immobilier ancien :
En achetant dans l’ancien, vous bénéficiez normalement d’une disponibilité immédiate du bien pour sa mise en location : vous économisez donc sur l’habituel manque à gagner pour les revenus locatifs perçus à rebours dans le cas d’un achat dans l’immobilier neuf.
Les aides et les dispositifs de défiscalisation
Zoom sur la loi Pinel
Afin de ne pas proposer une lecture trop longue, vous pouvez directement consulter notre page dédiée à la loi Pinel.
Zoom sur le dispositif Censi-Bouvard
Afin de ne pas proposer une lecture trop longue, vous pouvez directement consulter notre page dédiée au dispositif Censi-Bouvard.
Les clés pour réussir son investissement locatif
- Pensez rendement ET plus-value
Comme nous le disions plus haut, la clé de la réussite d’un investissement locatif consiste à trouver un bien pour lequel le marché est prometteur ou à la hausse (=possibilité de plus-value) qui puisse également un rendement brut annuel élevé afin de générer des revenus locatifs intéressants.
Pour cela, privilégiez des villes actives et dynamiques et visez des quartiers populaires : vous bénéficierez de rendements plus élevés tout en profitant du dynamisme et des projets d’aménagement de la ville.
- Connaître son marché ET se faire accompagner
Investir dans l’immobilier est un art difficile…mais pas impossible. Connaître son marché (la ville, la demande, les types de bien et la fiscalité) permet de ne pas tomber dans des pièges courants (=quartier en baisse, ville en déclin, bien invendable…).
Conscient des challenges et de la difficulté que peut représenter un investissement locatif, notre équipe propose un accompagnement réel et personnalisé afin de vous accompagner sur votre futur projet d’investissement locatif.
- Profitez des faibles taux d’emprunt
Ce n’est un secret pour personne : les taux d’emprunt sont à un niveau historiquement bas sur une période de 20 ans.
Selon Empruntis.com, il est aujourd’hui (actualisé Octobre 2018) possible d’emprunter sur les taux suivants :
- 0,95% et 1,40% sur 15 ans
- 1,12% et 1,60% sur 20 ans
- 1,40% et 1,85% sur 25 ans.
- Préférez les petites surfaces ou la colocation
Les petites surfaces jouissent de plusieurs gros avantages : elles se louent facilement et bénéficient d’un meilleur rendement locatif tout en étant plus faciles à revendre le cas échéant.
Si vous souhaitez investir dans des surfaces plus grandes et maximiser votre rendement locatif, une bonne stratégie consiste à louer votre bien en colocation : vous percevrez alors plusieurs loyers (car plusieurs bails) pour le même bien immobilier : c’est un mode de location qui séduit particulièrement les étudiants des grandes villes comme Paris, Lille, Bordeaux ou encore Lisbonne au Portugal.
- Choisissez bien votre locataire ET votre promoteur
Prendre le temps de bien choisir ses locataires et son promoteur permet de réduire le risque d’impayés (dans le cas du locataire) et les périodes de vacances locatives (dues au renouvellement des locataires) qui impactent fortement votre rentabilité locative.
En combinant bon locataire et bon promoteur, vous diminuez vos risques financiers (dégradations, impayés, périodes creuses) tout en maximisant votre rendement locatif.
Simulez votre rendement locatif potentiel
À ce stade, il est également clé de décider quel type de bien et de rendement locatif vous pouvez prétendre en analysant la typologie de bien qui vous correspond et surtout la meilleure ville où investir.
