La fixation du loyer

Lorsqu’un investisseur décide de louer meublé, une étape cruciale de la mise en location consiste à fixer le loyer. Comme pour la location vide, il est important de se référer au marché locatif pour trouver un loyer adéquat à la surface et à l’emplacement du bien immobilier. On se doute ensuite qu’une location meublée aura un loyer supérieur à une location vide car le propriétaire a effectué des dépenses supplémentaires en mobilier afin d’aménager son appartement. Le locataire sera dispensé d’achats plutôt importants (lit, table, électroménager, etc), mais cela se paye souvent dans le loyer. Cependant cela ne justifie pas de doubler le loyer comme le font certains propriétaires.

 

Loyer libre

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En principe, le loyer d’une location meublée se fixe librement, c’est au propriétaire de déterminer son loyer en se basant sur le rendement recherché mais surtout sur l’offre et la demande du marché locatif. Le propriétaire peut observer le loyer demandé pour des biens similaires pour rester concurrentiel. Cependant un bien qui a la même superficie et qui se trouve dans le même quartier n’est pas toujours comparable : il faut également tenir compte des prestations comme de l’aménagement, des performances énergétiques, de l’état général du logement, des services de l’immeuble : ascenseur, gardien, digicode… Tous ces éléments peuvent justifier des différences de loyers, il faut donc penser à étudier cela avant un investissement locatif.

Le propriétaire ne doit pas se laisser tenter de fixer un loyer très élevé dans les grandes villes comme Paris où la demande de location est très importante. En effet il existe tout d’abord des encadrements de loyers, ensuite, fixer un loyer injustifié peut provoquer de nombreux départs de locataires, des loyers impayés qui engendreront des périodes sans locataire et donc sans loyer perçu !!

 

Cas spécifique de certaines agglomérations = loyer encadré

Cela étant dit, il existe toutefois des règles à appliquer dans certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants. La location meublée a longtemps réussi à échapper aux réglementations en vigueur qui s’appliquaient exclusivement aux locations nues mais ceci n’est plus possible aujourd’hui. Cela concerne les relocations des logements vacants et le renouvellement de bail avec le même locataire, cela ne concerne donc pas les premières locations ni ceux qui sont occupés depuis plus d’un an et demi.

Dorénavant, lors d’une relocation d’un logement vacant le nouveau loyer ne pourra pas excéder le dernier loyer pratiqué. La révision du loyer est possible en fonction de l’indice de référence des loyers. Le loyer peut tout de même être surélevé si des travaux importants ont été effectués entre temps. Le montant de ces travaux doit être supérieur à 50% du total des loyers de la dernière année de loyer. Et la hausse du loyer ne dépassera pas 15% du montant des travaux TTC.

 

Paris : cas spécifique

Le nouvel article 25-9 de la loi Alur prévoit l’encadrement des loyers aux locations meublées. Cela n’est pas encore entré en vigueur mais cela concernerait uniquement Paris et Lille. Les observatoires des marchés locatifs détermineront 3 loyers de référence : loyer de référence de base, un loyer de référence minoré de 30% et un majoré de 20%. Ils seront déterminés selon la catégorie du logement et bien sûr selon le secteur géographique dans lequel il se trouve. Si le loyer ne correspond pas à ces montants, le locataire pourra demander une baisse du loyer. Des exceptions seront possibles si le logement offre des prestations de confort spécifique.

 

Loyer, taxes et impôt

Dans n’importe quelle commune, dans le cas d’un logement dont la surface est inférieure à 14m2 le loyer charges comprises ne doit pas dépasser à 41,37 € par m2. Dans le cas inverse le bailleur devra payer une taxe annuelle sur les loyers élevés.

Il est également possible d’être exonéré d’impôt cependant cette règle s’applique lorsqu’on loue à un prix très faible par rapport au marché. Cela est possible si le locataire et le propriétaire ont pour résidence principale ce logement, ce qui arrive par exemple lorsqu’un propriétaire loue une chambre inoccupée de son logement à un étudiant pour avoir un complément de revenu. Le loyer hors charges annuel par mètre carré ne doit pas dépasser 184 € en Île-de-France et 135 € en province.

 

La révision du loyer

Il est possible de faire réviser le loyer d’une location meublée au cours de la location soit à la date anniversaire du contrat de location soit, dans un autre cas, le bail d’un meublé peut prévoir une clause permettant la révision annuelle du loyer, une révision est donc faite chaque année à la date choisie. Il faut savoir que si le loyer est augmenté par la révision, cette augmentation doit être inférieure à la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee.