Le Guide de l’Investissement Locatif : Comprendre et Investir pour 2019.

 

 

 

Sommaire

 

  1. Définition
  2. Les nouveautés pour 2019
  3. Choisir la bonne surface
  4. Choisir la bonne ville et le bon quartier
  5. À quel rendement dois-je m’attendre ?
  6. Immobilier neuf ou Immobilier Ancien : que choisir ?
  7. Les aides et les dispositifs de défiscalisation
  8. Les clés pour réussir son investissement locatif en 2019
  9. Simulation de votre rendement locatif
  10. Des exemples concrets d’investissements clés en main

Définition : 

 

L’investissement locatif immobilier consiste pour un particulier ou un professionnel à faire l’acquisition d’un bien dans le but d’en tirer un rendement locatif et de se constituer un patrimoine immobilier.

 

Les nouveautés de l’investissement locatif pour 2018 et 2019 : 

nouveautés investissement locatif 2019

Photo by Rawpixel on Unsplash



 

UN RÉEL ALOURDISSEMENT FISCAL POUR LES PLACEMENTS DANS LA PIERRE EN 2018

 

Les investisseurs immobiliers le savent : l’heure n’est pas à la joie sur les placements dans la pierre.

En cause, l’investissement immobilier a été fortement touché par la réforme fiscale de 2018 avec la mise en place de la nouvelle assiette de l’impôt sur la fortune immobilière qui comprend également les biens à usage locatif.

À ce sujet, sachez que les investissements immobiliers réalisés sous les SCI, SCPI ou OPCI sont également concernés dès que l’actif immobilier net dépasse le seuil des 1.3 million d’euros.

Dans la même lancée, il faut savoir que les revenus immobiliers ne sont pas éligibles au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30% comme cela pourrait être le cas pour des revenus tirés de placement financiers.


DES CONTRAINTES POURTANT AMOINDRIES PAR LES RENDEMENTS ET LES PLUS-VALUES.

 

Si les nouvelles contraintes fiscales et les diagnostics obligatoires ont rendu le processus d’investissement locatif moins attirant sur le papier, il en reste que l’investissement locatif demeure toujours plus rentable que la détention d’actions boursières selon les données de l’Institut d’Épargne Immobilière et Foncière qui communique un taux de rendement interne sur la France de 9% contre 8.2% sur une période de 10 ans en France en cumulant les revenus locatifs et les plus-values réalisées.

 

SUPRESSION DE L'ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS ET À LILLE. 

 

2018 a également sonné le glas de l’encadrement des loyers jusque-là en vigueur à Paris et à Lille : une bonne nouvelle pour les bailleurs qui retrouvent de l’air et plus de liberté quand à la définition des loyers : plusieurs sources rapportent une hausse tangible (10-15%) du montant moyen des loyers à Paris suite à la levée de l’encadrement.
 

Quelle surface choisir ?
 

quelle surface choisir pour un investissement locatif

Photo by Chuttersnap on Unsplash

 

La rentabilité d’une opération d’investissement locatif dépend fortement du type de bien et de sa localisation : ce n’est une surprise pour personne.

 

De façon générale, EverInvest recommande d’investir dans des surfaces de petites tailles (<40m2) pour maximiser le rendement locatif : c’est sur les petites surfaces que l’on constate les meilleurs rendements locatifs, surtout dans les grandes villes à l’exception des biens mis en co-location.

 

LES STUDIOS

 

studio pour un investissement locatif

 

Les studios sont les produits star de l’investissement locatif pour plusieurs raisons :

Premièrement, la forte demande locative pour les studios dans les grandes villes signifie que le taux d’occupation sera optimal (en comparaison avec des surfaces plus grandes) : on y constate une plus grande rentabilité annuelle brute située entre 5 et 8%.

 

Avantages :

 

- Forte demande locative

- Loyer par m2 plus élevé

- Meilleur rendement annuel brut

 

Inconvénients : 

 

- Turnover plus élevé que sur les grandes surfaces

- Frais de remise en état plus importants à prévoir



LES T2 ET T3

 

T2 et T3 pour un investissement locatif

 

Les T2 et T3 sont un produit d’investissement locatif intéressant car sécurisant : on y constate des rendements annuels plus faibles que sur les studios (entre 3 et 6%) compensés par un turnover moins élevé et de moindres frais à débourser pour de possibles dégradations.


Ciblant les petites familles, les retraités et les couples, on constate également un risque moins élevé d’impayés et une meilleure stabilité à long-terme.

 

Avantages :

 

  • Stabilité et produit sécurisant
  • Moins de rotation de locataires
  • Moins de risques d’impayés
  • Moins de dégradations dans le logement



Inconvénients :

 

  • Prix à l’achat plus élevé
  • Rendement locatif annuel brut moins élevé que sur les studios
  • Demande locative moins forte



LES T4 ET PLUS

 

T4 et plus pour un investissement locatif

Photo by Dan Gold on Unsplash



Dans la même lancée que sur les biens de type T3, les T4 et plus offrent plus de visibilité et de stabilité à long-terme grâce à un taux de rotation des locataires moins important que sur les biens de type studios.

Souffrant d’une demande locative moins forte, les biens de type T4 et plus sont moins attractifs concernant le rendement locatif : ils ont un prix du loyer par m2 plus bas que sur les surfaces plus petites proposent donc un rendement annuel brut moins élevé.

S’agissant de grandes surfaces, ces biens sont plébiscités par des familles et des couples : cela signifie que le risque d’impayés est moins élevé que sur des plus petites surfaces même si le risque 0 n’existe jamais.

Enfin, on notera la possibilité de louer ce type de biens en colocation, ouvrant la possibilité de percevoir plusieurs loyers pour le même bien, ce qui est difficilement réalisable avec des biens de plus petite surface.


Avantages :

 

  • Stabilité et produit sécurisant
  • Moins de rotation de locataires
  • Possibilité de mise en colocation (plusieurs loyers perçus sur le même bien)
  • Moins de risques d’impayés
  • Moins de dégradations dans le logement

 


Inconvénients :

 

  • Prix à l’achat élevé
  • Rendement locatif annuel brut moins élevé que sur les studios
  • Demande locative moins forte

 

 

Choisir la bonne ville et le bon quartier 

 

Quelle ville choisir pour un investissement locatif

La rentabilité et les possibilités de plus-values d’un bien immobilier dépendent fortement de la ville choisie ainsi que du quartier où se situe le logement.

En effet, on constate de forte disparités de rendement locatif d’une ville à une autre, ce qui s’explique par des tendances immobilières plus ou moins marquées en fonction des régions.

 

Les villes qui bénéficient des meilleurs rendements locatifs en 2018 : 

Selon le site MeilleursAgent.com, voici les 5 villes offrant les meilleurs rendements locatifs brut :

  • Saint-Étienne (8.7%)
  • Mulhouse (8.6%)
  • Limoges (8.2%)
  • Bourges (7.5%)
  • Béziers (7.3%)
  • Le Mans (7.3%)
  • Perpignan (7.2%)
  • Brest (7.1%)
  • Poitiers (6.9%)
  • Le Havre (6.9%)

 

S’il est tentant de se servir de se classement comme seul repère pour investir en immobilier locatif, s’appuyer seulement sur le rendement locatif comme indicateur est une grave erreur qui omet un élément crucial : le dynamisme immobilier de la ville.

 

Doit-on uniquement se baser sur le rendement locatif pour investir ? 

 

rendement locatif everinvest

Comme nous l’évoquions juste avant, les villes offrant les meilleurs rendement locatifs via les loyers perçus ne sont pas forcément les villes offrant les meilleures perspectives d’investissement locatif.

En effet, les investisseurs immobiliers prennent avant tout en compte le dynamisme immobilier de la ville en question : il s’agit également d’investir dans l’idée de réaliser une plus-value au long-terme.

À ce sujet, on constate justement que les villes offrant les meilleurs rendements locatifs ont pour la plupart subit une stagnation voire une baisse de performance sur les prix des biens à l’achat : un signe peu réconfortant qui trahit un manque à gagner en terme d’attractivité pour ces villes.

 

NOTRE SÉLECTION DE VILLES OÙ INVESTIR POUR 2018 - 2019

 

INVESTIR À PARIS

 

investir à paris everinvest

 

Avec 65% de locataires et près de 600.000 étudiants, Paris reste la ville montrant la plus forte demande locative de France.

À Paris, les propriétaires bénéficient d’un marché clairement à la hausse (+8.7% en 2018!) depuis 30 ans : l’attrait touristique et étudiant de Paris ne semble pas prêt de s’arrêter.

Dans la foulée des projets du Grand Paris et la multiplication des écoles privées au rayonnement international, la demande locative est extrêmement forte et le marché immobilier est tendu : les propriétaires y sont clairement en position de force.

Sur les différents arrondissements, la tendance est à un resserrement des écarts entre les arrondissements ce qui rend de nombreux arrondissements autrefois délaissés (15, 19 et 20ème entre autres) aujourd’hui très demandés.

Découvrez notre article complet dédié à l’investissement locatif à Paris.

 

INVESTIR À LISBONNE

 

investir à lisbonne everinvest

 

Avec environ 6.000.000 de touristes par an et 150.000 étudiants du supérieur, Lisbonne est une ville résolument attractive sur le papier dans une perspective d’investissement locatif.

Profitant d’un marché immobilier au beau fixe, la capitale Portugaise séduit également de nombreux actifs et retraités qui y recherchent une tranquillité et une douceur de vie difficilement trouvable ailleurs.

Lisbonne offre également de belles perspectives de plus-value immobilière (+11% en 2 ans sur la période 2014-2016) grâce à la diversité de ses quartiers et ses nombreux projets de restauration et de réhabilitation.

Quant aux prix du m2, la forte disparité des quartiers fait que les prix au m2 à Lisbonne varient entre 3500€/m2 et 10.000€/m2 en fonction de l’état (neuf ou ancien), de l’immeuble et du quartier.

 

Découvrez notre article complet dédié à l’investissement locatif à Lisbonne

 

INVESTIR À REIMS

 

investir à reims everinvest

 

Bénéficiant de sa proximité avec Paris et d’un patrimoine historique et culturel conséquent, Reims offre de belles perspectives immobilières et séduit de nombreux acheteurs et investisseurs immobiliers.

Pôle technologique et important bassin d’emplois, Reims bénéficie également de puissants projets d’aménagement (Reims 2020 entre autres) qui attirent de nombreux talents en plus des 35.000 étudiants du supérieur présents dans la ville attirés par la présence de prestigieuses écoles comme Sciences-Po Paris, Centrale ou encore Neoma Business School.

Avec des prix au m2 relativement stables compensés par une forte demande locative, on constate des rendements locatifs élevés à Reims comme en témoigne cet article des Échos de 2016 : “Immobilier : Reims, une aubaine pour les investisseurs”.

Découvrez notre article complet dédié à l’investissement locatif à Reims.

 

À quel rendement dois-je m’attendre ?

 

quel rendement locatif investissement locatif

Comme nous l’expliquions plus, la rentabilité locative d’un bien dépend de plusieurs facteurs qui sont :

 

  • La surface du bien
  • Le rapport de force dans la demande locative
  • La localisation du bien
  • L’état du bien (qui influence le loyer perçu)
  • Le taux de rotation (vacances locatives)

 

Ayant connaissance de ces paramètres, vous comprenez aisément qu’il est difficile d’estimer un rendement espéré sans connaître auparavant ces nombreux critères.

Sachez toutefois que le rendement locatif annuel brut moyen en France est de 5.9% : ce chiffre est cependant à relativiser compte-tenu des nombreux écarts qui existent.

À titre d’exemple, le rendement moyen annuel brut à Paris est estimé à 3.5% contre plus de 7% dans des villes comme Rennes ou Strasbourg.

Enfin, il est important de comprendre que la donnée essentielle de l’investissement locatif est le taux de retour sur investissement qui comprend bien évidemment la plus-value (ou moins-value le cas échéant) réalisé sur la vente du bien à la suite d’une période locative : c’est pour cela que les investisseurs cherchent également des villes dynamiques sur le plan immobilier.


Immobilier neuf ou Immobilier ancien : que choisir ?

 

immobilier neuf ou immobilier ancien

 

Pour les investisseurs immobiliers, choisir d’investir dans un bien neuf ou ancien est une question souvent difficile, influencée par des facteurs liés à la localisation du bien et aux bénéfices fiscaux qui diffèrent dans les deux cas.

 

Immobilier neuf : le dispositif Pinel reste d’actualité

dispositif pinel investissement locatif

 

Comme nous l’expliquions dans notre article dédié aux changements de 2018, le dispositif Pinel a été renouvelé pour 4 ans (hourra) et s’étendra donc jusqu’en 2021.

Concrètement, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts basée sur la durée de mise en location du bien neuf.

  • Réduction d’impôt de 12% si votre bien est en location pour une durée de 6 ans.
  • Réduction d’impôt de 18% si votre bien est en location pour une durée de 9 ans.
  • Réduction d’impôt de 21% si votre bien est en location pour une durée de 12 ans.

Les opérations effectuées pour le dispositif Pinel ne peuvent dépasser 300.000 euros d’investissements et sont limitées à 2 par an.

Les autres avantages de l’immobilier neuf :

En investissant dans le neuf, vous faites l’acquisition d’un bien à jour sur les dernières normes de sécurité et de consommation énergétique ce qui présente un intérêt certain pour la location.

De plus, les logements neufs se louent plus cher que l’ancien (sauf exceptions et quartiers historiques des grandes villes) grâce à la présence d’équipements supplémentaires (places de parking, balcons, double-vitrage, panneaux solaires…).

Dernier avantage décisif, l’achat dans le neuf permet de profiter de frais de notaires réduits (autour de 2 à 3%) ce qui représente une économie conséquente à court-terme.

 

Immobilier ancien : des possibilités de réduction d’impôts par le financement de travaux et de meilleurs emplacements

immobilier ancien investissement locatif

 

En achetant dans l’ancien, vous constaterez que vous disposez d’une plus grande flexibilité quant aux choix de l’emplacement du bien : l’investissement dans l’ancien permet d’accéder aux quartiers historiques et côtés des grandes villes, chose beaucoup plus difficile sur l’immobilier neuf.

Autre avantage non-négligeable, les travaux menés sur un bien ancien dans le cadre d’une rénovation à visée locative permettent de bénéficier d’un déficit foncier déductible de vos revenus imposables : c’est un moyen efficace de financer en partie des travaux de restauration.

En contrepartie, les biens anciens peuvent nécessiter une mise aux normes d’habitabilité (sécurité et énergie) qu’on ne retrouve pas sur des biens neufs.

Il faudra également prendre en compte des frais de notaire plus élevés (de l’ordre de 7 à 8%) sur la transaction.

 

Les autres avantages de l’immobilier ancien :

En achetant dans l’ancien, vous bénéficiez normalement d’une disponibilité immédiate du bien pour sa mise en location : vous économisez donc sur l’habituel manque à gagner pour les revenus locatifs perçus à rebours dans le cas d’un achat dans l’immobilier neuf.


Les aides et les dispositifs de défiscalisation

 

aides et dispositifs investissement locatif

 

Zoom sur la loi Pinel

Afin de ne pas proposer une lecture trop longue, vous pouvez directement consulter notre page dédiée à la loi Pinel.

 

Zoom sur le dispositif Censi-Bouvard

Afin de ne pas proposer une lecture trop longue, vous pouvez directement consulter notre page dédiée au dispositif Censi-Bouvard.

 

 

Les clés pour réussir son investissement locatif en 2019

 

réussir son investissement locatif en 2019

 

  • Pensez rendement ET plus-value

Comme nous le disions plus haut, la clé de la réussite d’un investissement locatif consiste à trouver un bien pour lequel le marché est prometteur ou à la hausse (=possibilité de plus-value) qui puisse également un rendement brut annuel élevé afin de générer des revenus locatifs intéressants.

Pour cela, privilégiez des villes actives et dynamiques et visez des quartiers populaires : vous bénéficierez de rendements plus élevés tout en profitant du dynamisme et des projets d’aménagement de la ville.

 

  • Connaître son marché ET se faire accompagner

Investir dans l’immobilier est un art difficile...mais pas impossible. Connaître son marché (la ville, la demande, les types de bien et la fiscalité) permet de ne pas tomber dans des pièges courants (=quartier en baisse, ville en déclin, bien invendable…).

Conscient des challenges et de la difficulté que peut représenter un investissement locatif, notre équipe propose un accompagnement réel et personnalisé afin de vous accompagner sur votre futur projet d’investissement locatif.

 

  • Profitez des faibles taux d’emprunt

Ce n’est un secret pour personne : les taux d’emprunt sont à un niveau historiquement bas sur une période de 20 ans.

Selon Empruntis.com, il est aujourd’hui (actualisé Octobre 2018) possible d’emprunter sur les taux suivants :

  • 0,95% et 1,40% sur 15 ans
  • 1,12% et 1,60% sur 20 ans
  • 1,40% et 1,85% sur 25 ans.

 

  • Préférez les petites surfaces ou la colocation

Les petites surfaces jouissent de plusieurs gros avantages : elles se louent facilement et bénéficient d’un meilleur rendement locatif tout en étant plus faciles à revendre le cas échéant.

Si vous souhaitez investir dans des surfaces plus grandes et maximiser votre rendement locatif, une bonne stratégie consiste à louer votre bien en colocation : vous percevrez alors plusieurs loyers (car plusieurs bails) pour le même bien immobilier : c’est un mode de location qui séduit particulièrement les étudiants des grandes villes comme Paris, Lille, Bordeaux ou encore Lisbonne au Portugal.

 

  • Choisissez bien votre locataire ET votre promoteur

Prendre le temps de bien choisir ses locataires et son promoteur permet de réduire le risque d’impayés (dans le cas du locataire) et les périodes de vacances locatives (dues au renouvellement des locataires) qui impactent fortement votre rentabilité locative.

En combinant bon locataire et bon promoteur, vous diminuez vos risques financiers (dégradations, impayés, périodes creuses) tout en maximisant votre rendement locatif.

 

Simulez votre rendement locatif potentiel 

 

À ce stade, vous vous demandez sûrement à quel type de bien et de rendement locatif vous pouvez prétendre.

Pour vous répondre efficacement, nous vous proposons d’accéder à notre simulateur d’investissement locatif qui vous permettra de calculer une approximation de la rentabilité brute et nette selon les critères que vous indiquerez.

simultateur rendement locatif et investissement locatif

Notre simulateur d'investissement locatif 

 

Des questions sur les résultats de votre simulation ou sur un projet d’investissement locatif ?

Notre équipe est à votre disposition du Lundi au Vendredi pour vous accompagner.

 

Des exemples concrets d’investissements clés en main

 

Un projet d’investissement locatif à Paris

Avant

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Planche de déco

planche projet investissement locatif paris

Après

projet investissement locatif à paris après

Le commentaire de l'équipe : 

"Notre client nous a fait confiance du début à la fin. Une excellente opportunité s'est présentée le jour de la signature du mandat !


Un de nos contacts nous a proposé ce bien situé dans le 18ème arrondissement de Paris en avant-première. Nous avons créé un espace sur-mesure selon la planche déco "Parisienne" pour créer un coup de coeur immédiat à la location !"

Budget global  : 178 000 €

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Etude de plans et planches déco

Rénovation Appartement

 

 

 

 

 

 Après

investissement locatif clé en main à paris

Le commentaire de l'équipe : 


Pierre souhaitait une belle rentabilité et optimiser chaque mètre carré.

Nous avons été ravis de lui dénicher cette pépite (légèrement à restaurer... !) mais avec un potentiel incroyable. Il était déjà en duplex ! Nous sommes partis selon la volonté de Pierre sur une planche déco au style classique qui plait beaucoup à la location.

Le petit plus ? Un client ravi de sa très bonne rentabilité !

Budget global  : 196 000 €

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