Un immeuble de rapport reste un placement immobilier assez sûr à l’horizon 2022. La pleine propriété d’un immeuble reste une bonne affaire pour qui sait souscrire à cet investissement, qui est souvent affaire de passionné d’immobilier et de connaisseur. Car ce bel investissement, qui fait miroiter de beaux revenus passifs, n’est pas sans risque. Pour le néophyte, nous présenterons dans cet article, tous les aspects à repérer, les calculs à prendre en compte et les précautions à respecter pour mener à bien un tel projet.
Définition d’un immeuble de rapport.
Un immeuble de rapport est un actif immobilier, composé de plusieurs lots loués individuellement dans le cadre d’un investissement locatif. Il s’agit de bâtiments généralement situés en plein cœur de ville. L’objectif est de générer des revenus locatifs, dits revenus passifs.
Les avantages de l’immeuble de rapport.
Le principal avantage réside dans le fait de maîtriser l’ensemble de la copropriété et donc d’avoir la main sur les travaux tels que la façade, les parties communes ou encore la toiture.
La rentabilité est bien entendu un autre avantage important : la rentabilité de l’immeuble de rapport peut dépasser les 7% brut !
Ensuite, du fait qu’il y ait plusieurs lots loués à des locataires différents, un immeuble de rapport permet de diluer les risques de vacance ou encore d’impayés.
Enfin, investir dans un immeuble permet en une fois de faire l’équivalent de plusieurs opérations selon le nombre de lots qui peuvent être de types studio, T2 ou T3.
Faut-il investir dans un immeuble de rapport en 2022 ?
Après les belles années qu’a connues le marché de l’immobilier français entre 1998 et 2008, une tendance à la baisse s’est installée jusqu’en 2016.
La hausse des taux du crédit immobilier attendue sur 2022 ne devrait pas dépasser les 2,5 %, ce qui reste très inférieur à la moyenne historique (4%). Elle permettra aux banques de trouver des liquidités pour encourager encore quelques mois les placements immobiliers.
Et le cash-flow d’un immeuble locatif ?
Cependant, avec de moins en moins de banques qui calculent le différentiel, acquérir un immeuble de rapport va s’avérer plus délicat suite à la baisse des prix du marché. Une bonne rentabilité du bien acquis sera la meilleure parade contre l’inflation en générant un cash flow important. Les investisseurs envisageant une revente à court ou moyen terme vont devoir miser sur un taux de rentabilité supérieur à la moyenne, située autour des 6 % actuellement. À moins qu’ils ne misent que des cycles plus longs de 15-20 ans, pour faire fructifier ou revendre leur ensemble immobilier.
Le taux de rentabilité risque donc d’être un facteur primordial pour les investisseurs cette année. Pour autant, la chasse à l’immeuble de rapport lucratif resta ouverte en 2022-2023, les fins limiers de l’immobilier connaissant souvent très bien les règles pour bien acheter. De l’avis des experts, l’immeuble de rapport reste un meilleur placement qu’acheter en Pinel dans l’immobilier neuf.
Trouver un immeuble de rapport rentable
De manière générale, pour trouver un immeuble de rapport rentable, il faut viser des villes avec un excellent ratio prix/m2 – loyer.
Le choix d’un emplacement d’immeuble de rapport reste subjectif en fonction de très nombreux paramètres. Savoir flairer la bonne affaire et parfois la remettre en parfait état est donc un véritable hobby pour certains investisseurs. Mais sur quels critères axent-ils leur choix ?
Quel budget pour un immeuble de rapport ?
Le budget va dépendre du nombre d’unités de logements dans l’immeuble. De manière générale, nous recommandons plutôt d’opter pour des immeubles avec un certains nombre de biens (appartements, locaux) pour amortir les capex de la partie commune du bâtiment.
Le budget dépend également des villes. Pour un investissement dans un petite ville, il est possible d’acquérir un immeuble de rapport pour moins de 200 000 euros. En région parisienne ou dans des grandes villes, il faut plutôt compter un budget à partir de 600 000 euros tout compris.
Le rapport qualité-prix
C’est l’un des critères les plus importants qui président à l’achat pour un immeuble de rapport. Il s’agit de découvrir l’immeuble qui, sur le marché des logements à louer, offre de plus gros avantages que la concurrence, mais au même prix. Les habitants des grandes villes privilégieront les T1, T2 ou loft avec place de parking dans une résidence sécurisée. Les locataires qui s’éloignent des grandes villes cherchent au contraire une plus grande surface habitable comme un T4 ou une maison de ville.
Où acheter un immeuble de rapport ?
La localisation des logements
Même s’il est à relativiser selon certains facteurs, comme la demande locative locale, ce critère a toujours en lui-même son importance. Il est important de trouver un immeuble à vendre situé au bon endroit, de préférence ciblé par rapport au type de locataire souhaité. Si l’on vise les familles et les jeunes actifs, il faut leur proposer un cadre de vie agréable, de préférence proche du centre-ville et toutes commodités. La proximité d’une bonne école, d’espaces verts et de commerces est aussi un véritable plus.
Les villes attirant de nouveaux habitants, situées dans des pôles d’emploi dynamiques ou vers les centres universitaires, sont en général assez porteuses.
Le critère tranquillité
L’intérêt d’un propriétaire lorsqu’il loue des appartements dans un même immeuble est de gérer son bien en y consacrant un minimum de temps. Pour cela, il doit savoir qu’investir dans un immeuble de rapport, notamment dans un immeuble ancien, va lui occasionner de l’entretien. Un mauvais calcul consiste à opter pour un immeuble offrant uniquement un haut taux de rendement, en raison de son prix bas et d’une certaine vétusté, et à ne pas se soucier de sa gestion locative.
Privilégier la rentabilité
Il se doit d’être rentable, pour autant, il permet d’acheter ses m2 au prix de gros. L’opération est juteuse car les mêmes appartements vendus séparément auraient un coût nettement supérieur. Il ne faut pas oublier non plus le temps et l’énergie que l’on gagne avec un seul achat, car les démarches administratives à renouveler à chaque appartement pèsent sur les investisseurs.
Pour réduire ses risques et avoir droit aux avantages, l’investissement se prépare. Réussir son investissement dans un immeuble de rapport est souvent une affaire d’équipe. Un investisseur, même aguerri, s’entoure toujours de conseils avant de prendre sa décision : chasseur locatif ou agent immobilier, conseil en gestion du patrimoine…
Le taux de rentabilité d’un immeuble de rapport
Un taux de rentabilité se calcule en rapportant le coût total au loyer.
Ce qu’un investisseur recherche à minima d’un immeuble de rapport est d’atteindre l’auto financement. Il s’agit pour un propriétaire que le prix des loyers empochés comble les frais relatifs à l’achat (assurance, taxe foncière et crédit inclus). Aujourd’hui, le rendement minimum attendu pour un investissement locatif de ce type se situe entre 5 et 7 %. Quand leur capacité d’emprunt leur permet, certains investisseurs n’hésitent pas à cumuler plusieurs achats d’immeuble de rapport. Ils jouent alors sur l’effet levier, qui permet de faire du rapport, avec un argent que l’on emprunte. Pour préserver son rendement, les experts conseillent d’être vigilants à plus d’un point, notamment :
Au montant de la taxe foncière
Elle vient s’ajouter à tous les frais relatifs à l’achat d’un immeuble de rapport, mais ne sera pas toujours clairement renseignée par le vendeur. De nombreux investisseurs en font douloureusement l‘expérience le jour de la signature chez le notaire. Il est alors trop tard pour négocier, et la mauvaise surprise se répercute directement sur le taux de rentabilité du bien.
A l’indépendance des compteurs
Contrairement au Coliving, une autre mauvaise surprise peut provenir souvent du compteur d’eau ou d’électricité d’un immeuble de rapport. Le montant de cette facture se soustrait donc à l’ensemble des loyers encaissés. Pour cela, il convient de bien examiner les baux de location, qui précisent si le prix des loyers comprend les charges chaque mois, et de déduire bien sûr ces charges de son calcul de rentabilité.
Comment accroître la rentabilité
Il existe plusieurs manières d’optimiser un taux de rentabilité. Le premier est de négocier le prix d’achat de l’immeuble de rapport.
Négocier le prix
Les spécialistes le disent et le répètent : un bon investissement immobilier se fait à l’achat, avant de penser à la revente.
La première astuce consiste à chercher s’il y a de la demande pour un petit immeuble ciblé. Privilégiez les immeubles de rapport peu visités, dont les propriétaires seront pressés de vendre. Les agences immobilières ou les annonces de vente peuvent vous informer sur les immeubles à vendre ou autres biens en vente.
La seconde technique consiste à cibler un immeuble locatif ayant quelques défauts. Il est beaucoup plus compliqué, en effet, de négocier le prix d’un bien sans aucuns travaux à prévoir, que celui d’un bien à améliorer. L’optimisation d’un bien étant, comme nous le verrons, une seconde source importante d’accroissement de la rentabilité. Pour faire baisser le prix d’un immeuble, tous les points de détail comme une faiblesse de l’emplacement doivent être passés au crible avant de formuler son offre d’achat.
Optimiser son immeuble
Ce qui attire les investisseurs passionnés vers l’immeuble de rapport est de se sentir seuls maître à bord. Ce type d’investissement leur réserve toujours la surprise de trouver une pépite, qui, savamment rénovée, deviendra le fleuron de leur patrimoine. Car entreprendre des travaux d’amélioration sur un bien reste l’un des meilleurs moyens d’en accroître la rentabilité. Le propriétaire est aussi gagnant s’il convoite de belles plus-values à la revente, quand il décidera de vende l’immeuble.
Pour accroître significativement la valeur locative du bien, les axes d’amélioration les plus retenus aujourd’hui sont :
- l’amélioration de l’équipement, notamment au niveau du coin cuisine. Une salle de bains moderne, des rangements et un wc séparé sont aussi très appréciés
- la décoration et l’état des murs, à repeindre d’une autre couleur que le blanc
- le remplacement des parquets ou des faïences pour un effet confort immédiat
- un système de chauffage à gaz, individuel si possible et surtout, économique.
Bien évaluer les travaux
Bien calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport suppose de prendre en compte aussi le coût des éventuels travaux à effectuer, avant de louer le bien. Le coût des réparations peut parfois doubler le prix de base d’un immeuble de rapport. Cela ne doit pas forcément effrayer un investisseur s’il obtient en sortie, un bien très rentable.
Plus que tout autre achat immobilier, un immeuble nécessite une expertise vraiment approfondie. Pour un premier investissement, il conviendra donc de s’entourer obligatoirement d’artisans pour évaluer l’importance et le coût de rénovation d’un immeuble de rapport, tels que :
La toiture :
C’est le point le plus important de l’immeuble, sa rénovation pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Or, il est souvent oublié par les agents immobiliers.
L’électricité et les canalisations :
Si l’immeuble de rapport visé est ancien, elles sont entièrement à refaire. Là encore, ce sont des artisans qualifiés qui sauront évaluer le coût de l’opération.
La facade :
Si des fissures sont visibles, méfiance. Là encore l’œil de l’expert en pathologie immobilière sera utile pour chiffrer les dégâts et dire si l’achat en vaut la peine. Cet expert se prononcera aussi sur l’état des fondations, un point qui n’est pas à négliger.
Liste des coûts et frais d’un immeuble de rapport :
Liste des coûts d’un immeuble de rapport | Exemple de prix d’un immeuble de rapport |
Surface | 250 m2 |
Prix de l’immeuble FAI | 675 000 € |
Travaux | 295 000 € |
Bureau d’étude, géomètre, consuel, etc… | 15 000 € |
Notaire | 38 000 € |
Mobilier | 50 000 € |
Capex | 30 000 € |
Frais de gestion | 5 000 € |
Ménage | 5 000 € |
Electricité | 3 000 € |
Eau | 1 000 € |
Entretien général | 1 000 € |
Internet | 300 € |
Ordures ménagères | 600 € |
Assurance PNO | 750 € |
Expert comptable | 900 € |
Taxe foncière | 3 000 € |
Anticiper la fiscalité
La fiscalité peut faire basculer l’achat d’un superbe immeuble de rapport dans le rouge ! Autrement dit, elle demeure un aspect important pour vous aider à faire fructifier votre patrimoine immobilier. Trois paramètres sont à prendre en compte pour choisir le bon régime fiscal :
- la situation personnelle de l’investisseur : le montant de ses revenus et sa situation familiale, avec ou sans enfant
- le projet locatif : location meublée ou location nue
- l’objectif immobilier : toucher du cash à court terme ou se constituer un patrimoine immobilier à long terme.
La fiscalité d’un immeuble de rapport
La fiscalité d’un immeuble de rapport et propre à l’immobilier en général est complexe, car il existe plusieurs façons de se porter acquéreur : en nom propre ou par le biais d’une société. Si cette dernière solution est retenue, il restera encore à choisir le statut de la société : SCI, SAS, SARL…
Pour les achats en noms propres, différents régimes existant aussi avec l’impôt foncier pour les locations nues ou le régime BIC pour les locations meublées comme LMP ou LMNP ou soit loueur meublé professionnel ou non.
Deux montages fiscaux se détachent pourtant comme étant les plus intéressants.
Pour acheter en nom propre, le statut de LMNP de loueur meuble non-professionnel permet de déduire de nombreuses charges et amortissements sur plusieurs années.
En location nue, le régime de la SCI à l’IS permet aussi les mêmes allégements fiscaux, sans les inconvénients de la location meublée (installations, dégradations…) particulièrement s’il est couplé à une Holding. Le gros avantage d’acheter en SCI est aussi de pouvoir dissocier ses revenus immobiliers, de ses revenus salariaux pour éviter d’être massivement imposé.
