Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, la plupart des règles de location vide s’appliquent aussi lorsque l’investisseur choisit de louer meublé. C’est le cas des contrats de location qui doivent respecter un contrat type lorsque le logement est à usage de résidence principale. Cet écrit permet de clarifier les conditions de locations afin d’éviter tout risque de litiges, c’est pourquoi il serait préférable de le rédiger pour toutes les locations y compris celles qui ne seront pas utilisées à titre de résidence principale. Le bailleur pourra donc faire appliquer des clauses qui n’auraient pas été valables sans ce contrat, ce qui aidera à réaliser un bon investissement locatif.
Le contenu du contrat
Le formulaire
Cet écrit convient à la fois aux LMP et aux LMNP. Il est possible que l’investisseur choisisse de rédiger lui même le contrat de location, il peut aussi le faire rédiger par un professionnel comme un notaire ce qui offrira plus de garantie car il sera difficile pour le locataire d’attaquer ce contrat. L’utilisation d’un formulaire type est à privilégier lorsque le bailleur préfère rédiger seul son contrat. Cela simplifie la rédaction du contrat et l’assure juridiquement parlant. Le contrat de location de l’appartement doit être rédigé en deux exemplaires : un pour le propriétaire et un pour le locataire.
Les clauses du contrat
Les clauses du contrat de la location meublée sont actuellement proches de celle de la location vide depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur. Les nouvelles clauses restreignent la liberté dont les loueurs en meublé bénéficiaient particulièrement.
Pour commencer la nature (appartement, maison…) et la consistance du logement (différentes pièces…) doivent être indiquées dans le contrat de location. Tous les éléments dont dispose le locataire doivent également figurer sur le contrat (cave, jardin privatif, garage…). Ces clauses ont pour but de décrire le logement pour le rendre le plus clair possible. La future utilisation du logement doit également être mentionnée : habitation uniquement ou usage mixte ce qui signifie que le locataire pourra y installer un local professionnel comme un cabinet médical.
La loi prévaut que le locataire doit assurer les menues réparations qui pourraient survenir dans le logement c’est au propriétaire d’assurer les réparations plus importante. Le locataire doit bien entretenir le logement. Une clause de révision de loyer peut être mentionnée : le propriétaire choisit une date à laquelle chaque année le loyer pourra être revu.
Le bailleur peut demander au locataire un dépôt de garantie pour s’assurer du paiement des loyers et des charges locatives à la fin de la location. Cette garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer.
Durée du bail
La durée du bail d’une location meublée s’élève à un an minimum dans le cas d’une résidence principale. Une fois l’année expirée, le bail est automatiquement reconduit aux mêmes conditions.
Une exception existe pour les logements étudiants : le bail peut être limité à 9 mois pour correspondre à l’année universitaire. Dans ce cas il n’y a pas de reconduction tacite à l’expiration de ce délai. S’il s’agit d’une location commerciale, le contrat peut être réduit.
Le bailleur peut modifier les conditions de la location à l’expiration du bail, pour ce faire il doit l’annoncer au locataire minimum trois mois avant que le bail n’arrive à terme.
Mettre fin au bail
Le propriétaire peut mettre fin au bail lorsqu’il arrive à terme en prévenant le locataire au moins trois mois avant par lettre recommandée et avis de réception. Cependant, il doit l’expliquer par un des 3 motifs énumérés par la loi : le propriétaire souhaite vendre son bien ; deuxièmement le propriétaire désire reprendre son logement y vivre ou bien y loger un proche qu’il devra mentionner dans l’écrit. Pour finir le bailleur peut vouloir reprendre son bien car le locataire n’a pas respecté les termes du contrat : loyers impayés, dégradations de l’appartement… Le locataire quant à lui peut résilier le contrat quand il le souhaite sachant qu’il doit l’annoncer avec un mois de préavis au propriétaire. En cas de colocation, un des locataires peut décider de mettre fin au bail, ce qui ne modifie rien pour les autres.
Les documents annexes
Le bailleur doit établir un dossier de diagnostics techniques avant la signature du bail. Ce dossier comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb dans le cas où le logement a été construit avant 1949, un état de l’installation d’électricité et de gaz. Si le logement se situe dans une zone spécifique, le propriétaire doit fournir un état des risques naturels, miniers et technologiques.
Lors de la remise des clefs, un état des lieux doit être établit décrivant l’état du logement. Cet état des lieux peut être fait par un huissier et doit être aussi précis et détaillé que possible pour éviter tout litige. Pour finir, il convient également d’établir un inventaire des meubles présents dans l’appartement. Cet inventaire sera effectué également en fin de location pour s’assurer que tous les équipements sont présents et en bon état.
