Tout investisseur immobilier a le choix d’opter pour un Investissement locatif meublé ou vide. Ce choix se réfléchit en amont d’un projet, car il aura de grosses conséquences sur plus d’un aspect : tranquillité d’esprit de l’investisseur, et rentabilité, principalement.
Encore faut-il connaître bien sûr les avantages et les inconvénients, comme les obligations, de chaque mode de mise en location. Cet article vous propose de mieux les comprendre à travers notre point de vue terrain.
Location vide, location meublée : les grandes différences
À première comparaison, la location vide et la location meublée diffèrent simplement sur la question de l’aménagement des lieux, mais cela n’est pas aussi simple.
Les statuts et avantages sont très différents. Elles impliquent toutes deux différentes manières d’occuper un logement, ce qui se répercute sur le cadre légal de la location.
La question du bail
Le bail location vide
La location nue est plus simple, avec un seul type de bail possible. Le propriétaire n’a qu’un contrat classique à fournir (régi par la loi du 6 juillet 1989). Ce contrat prévoit une durée de location de 3 ans avec tacite reconduction, et un préavis de 6 mois à donner au locataire pour la reprise du logement. Aucun critère particulier ne s’applique au locataire et le dépôt légal de garantie est de 1 an.
Le bail location meublée
Il en va différemment en ce qui concerne la location meublée, soumise à 3 modèles différents de bail. Le bailleur a le choix de louer selon 3 contrats : le bail de courte durée (1 an et reconductible) – type LMNP régime réel, le bail étudiant (9 mois et non reconductible) et depuis 2018 et la loi Élan, le bail mobilité (entre 10 et 12 mois et non-reconductible).
Pour les 2 derniers types de contrat, la mise en location ne va concerner que des locataires ciblés, ce qui implique davantage de contraintes pour le bailleur.
Rappelons que pour louer avec un bail mobilité, le locataire doit pouvoir attester qu’il est bien en situation de mobilité, soit être : étudiant, en mutation ou en détachement professionnel, en stage, engagé volontaire, etc.
Mais le bailleur garde plus la main sur son logement, compte tenu des durées de location et de préavis très courtes.
Les garanties demandées au locataire sont plus élevées avec un contrat de location meublée classique (2 mois), mais ce dépôt disparaît dans le cas d’un bail mobilité.
On constate donc qu’il existe un mode de location plus encadré que l’autre, ce qui est un point de détail qui compte.
L’équipement du bien
L’autre contrainte importante qui pèse sur le bailleur en location meublée est bien sûr l’équipement du logement. Elle implique de le meubler entièrement, de telle façon que le locataire puisse s’y installer en n’apportant que sa valise. Cela exclut donc de mettre simplement à sa disposition quelques meubles, mais contraint à la fourniture d’une liste de meubles réglementée, variable en fonction de la date de signature du bail.
À défaut de posséder tous les équipements réglementaires, la location ne peut être considérée comme un meublé.
On conçoit donc qu’un investissement locatif meublé est plus onéreux au départ qu’une location vide, d’autant plus que les locataires d’aujourd’hui apprécient le confort et la déco.
À minima, des accessoires comme une cuisine équipée moderne, un écran plat et un lave-linge sont devenus indispensables pour que le bien trouve preneur. Louer en meublé nécessite donc plus de temps en termes d’installation, et a longtemps motivé les futurs bailleurs un peu fans de bricolage.
Mais l’on peut aujourd’hui facilement se tourner vers la location meublée, tout en ne passant pas nécessairement ses week-ends chez Ikéa. Un investissement clé en main, en effet, permet d’acquérir un bien loué et équipé selon les dernières tendances, ce service étant inclus dans le prix total du bien.
Confiez pour cela votre projet à un prestataire immobilier spécialisé comme Ever Invest, qui pilote pour vous toutes les restaurations nécessaires à la mise en location du bien.
Location vide ou meublée : quelle est la plus rentable ?
Répondre à cette question de but en blanc n’est pas si simple. On pense un peu vite que les loyers sont forcément plus élevés dans l’immobilier locatif meublé, alors que l’origine de la rentabilité élevée peut en réalité être ailleurs.
C’est la fiscalité, en effet, qui permet à la location meublée de remporter le match du rendement locatif, grâce aux cadeaux fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Néanmoins, la location vide possède aussi quelques atouts qui ne sont pas négligeables aussi sur le plan fiscal. De plus, il faut considérer aussi le profil du propriétaire, le type d’investissement, et les contraintes qu’il est prêt à supporter avant de présager pour lui de la rentabilité d’un projet.
Quelle différence de loyer entre la location vide ou meublé ?
Premièrement comparons ce qui peut l’être. Un investissement locatif saisonnier ou un investissement en bord de mer ne peut par définition par se louer en vide donc nous évoquons plutôt le fait de louer vide ou meublé dans les grandes villes.
Un logement tout meublé se loue toujours plus cher qu’un logement aux pièces vides. Garnir le logement est un service, donc cela se monnaye.
Mais attention cependant, l’écart est plus mince qu’on ne le pense souvent entre le loyer d’une location vide et celui d’une location meublée.
On compte en moyenne une différence qui n’est que de 10 % entre les 2, ce chiffre pouvant s’accroître en fonction de la qualité des installations, le haut de gamme occasionnant plutôt une hausse autour des 30 %.
L’entretien d’une location meublée
Il ne faut pas oublier, cependant, qu’un logement équipé est plus contraignant au niveau de son entretien, avec des équipements qui restent à la charge du propriétaire lorsqu’ils cassent ou sont obsolètes. Nous verrons plus loin que ces charges peuvent être comptabilisées pour donner lieu à une réduction de l’imposition, mais il n’en demeure pas moins qu’équiper un logement coûte cher.
De plus, les locataires restant moins longtemps dans un logement meublé sont malheureusement moins soucieux du bien. Il en résulte donc des frais accrus entre les passages, car un meublé doit être refait à neuf plus souvent qu’une location vide.
La fiscalité
La fiscalité de la location meublée est plus avantageuse, avec des recettes moins imposées. Pour la comparer à celle de la location vide, commençons par comparer les deux régimes fiscaux ;
- Les recettes de la location meublée sont taxées dans la catégorie Bic (bénéfices industriels et commerciaux), sous le régime forfaitaire, ou le régime du réel.
- Les recettes de la location vide sont taxées dans la catégorie des revenus fonciers.
La location meublée
Lorsque l’investisseur perçoit des revenus qui n’excèdent pas 36 200 euros avec la location meublée, l’administration fiscale le taxe d’emblée sous le régime forfaitaire. Cela signifie pour lui un abattement de 50 % de ses recettes, censé couvrir l’intégralité de ses charges : primes d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété…
Mais, si les revenus locatifs excèdent ce montant (ou s’il en fait expressément la demande), l’imposition de l’investissement se fait sous le régime du réel.
Concrètement, ce régime permet de réduire au maximum la fiscalité sur les loyers, et cela, grâce à deux mécanismes.
- la déduction de toutes les charges déductibles réellement engagées dans le cas de l’exercice ;
- le calcul de l’amortissement du bien chaque année, qui va permettre de déduire de la parte imposable, un quote-part de la valeur du bien, pour compenser la perte de valeur de l’investissement dans le temps.
Les charges déductibles en meublé
Les charges déductibles en location meublée sont identiques à celles de la location vide : travaux, intérêts d’emprunt… Mais le point fort du régime du réel n’est pas là. Il réside dans le calcul des amortissements.
Ce calcul est une mécanique redoutablement efficace pour faire fondre l’imposition des loyers. Elle se met en place en déduisant un quote-part annuel de la valeur du bien locatif, réduisant ainsi le montant imposable.
Cette déduction se fait en fonction des composantes du bien : le gros œuvre, les équipements techniques, la façade, l’agencement, qui se voient toutes affecter un coefficient différent (les composantes ne se dépréciant pas toutes de la même façon dans le temps).
Par contre, le prix du terrain ne s’amortit pas, puisque cette composante n’est pas de nature à perdre de sa valeur. Ceci est relatif, bien sûr, puisque la perte de valeur de l’immobilier locatif que l’amortissement est censé compenser, n’est que comptable et n’est pas significative d’une perte de valeur du bien. La preuve en est que ce bien sera souvent revendu plus tard avec une plus-value…
Mais la pratique de l’amortissement permet néanmoins, une fois la déduction de charges accomplie, de diminuer encore la somme des revenus imposables. Le résultat aboutit souvent à gommer purement et simplement l’imposition de ces revenus.
À savoir :
l’immobilier locatif permet d’amortir 100 % de la valeur hors taxe d’un bien hors terrain, ainsi que des frais d’acquisition et du mobilier. Si la part des charges excède les bénéfices, ce déficit sera reportable d’une année sur l’autre, sans limite de durée.
Cerise sur le gâteau : les amortissements réalisés durant les premières années de détention du bien, durant sa phase de financement, peuvent être stockés, pour n’être utilisés que plus tard. L’investisseur défiscalise ses revenus locatifs dans un premier temps grâce au déficit causé par ses charges.
Puis, lorsque ces charges s’amenuisent, il peut continuer de défiscaliser ses revenus grâce aux amortissements engrangés précédemment.
Point important à savoir : le régime du réel exige les services d’un expert-comptable, notamment en raison du calcul des amortissements. Ces derniers font appel à des notions de comptabilité complexes, qui sont source d’erreurs et de pertes de temps pour les particuliers.
La location vide
En location vide, l’investisseur a le choix entre le régime fiscal du micro foncier et le régime du réel. Mais la somme maximale des loyers autorisée est moins importante pour bénéficier du micro foncier (15 000 euros de recettes annuelles), et de plus, l’abattement forfaitaire permis n’est que de 30 % des recettes (contre 50 % pour la location meublée).
Il s’ensuit que le régime du réel est le plus souvent bien plus avantageux dans le cas de la location vide.
Un déficit foncier peut se créer entre le montant des charges engagées et les recettes de loyers d’une année sur l’autre. On observe là encore une différence en faveur de la location meublée, car un déficit foncier n’est reportable d’une année sur l’autre, que dans la limite de 10 ans. Il permet néanmoins de se soustraire à l’ensemble des revenus imposables de l’investisseur, et donc de réduire son impôt sur le revenu.
Les risques locatifs
Même si la fiscalité de la location meublée a tendance à plaider en sa faveur, il ne faut pas perdre de vue qu’un bon investissement est aussi un bon rapport entre rentabilité et risques. Ainsi, la location meublée, si elle s’avère plus rentable, est source aussi de risques supérieurs.
Le turnover
Le principal est le turn over plus important, puisqu’elle s’adresse à un profil de locataire plus mobile. Le risque à terme, peut être d’avoir du mal à remplir le logement, notamment si le quartier se déprécie. Il s’en suit que ce type de location assure un accès moins certain à des revenus locatifs stables.
Il est aussi plus contraignant sur le plan de la gestion locative, car les locataires de meublés ont tendance à se montrer exigeants sur la qualité des équipements. Ils exigent aussi de la disponibilité de la part de leur propriétaire.
À l’inverse, le propriétaire d’une location vide subira moins la pression de ses locataires, qui, plus stables aussi, lui assureront des rentrées de loyers plus pérennes.
Une rentabilité plus faible en location vide
La rentabilité de son investissement sera en revanche moins attractive qu’en meublé.
La location vide s’apparente donc, dans de nombreux cas, à des investissements plus prudents et à visée patrimoniale. Quant à la location meublée, tant que le régime du LMNP le permet encore, elle est synonyme de beaux rendements et s’adapte particulièrement bien à une stratégie d’investissement d’achat-revente.
