L’investissement en colocation est généralement une location meublée pour des raisons pratiques. Selon un article de loi, elle est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires en constituant leur résidence principale et formalisée par la concision d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. »
Investissement en colocation, comment ça marche ?
Le logement partagé fonctionne généralement de la manière suivante : chaque locataire loue une chambre meublée dans une propriété, les parties communes telles que la cuisine, le salon et la salle de bain étant partagées par tous les locataires. Le propriétaire est chargé d’entretenir la propriété et de veiller à ce qu’elle réponde à toutes les normes de sécurité. Les locataires sont généralement tenus de signer un contrat spécifiant les conditions de leur séjour, y compris les modalités suivantes:
– La durée de la période de location
– Le montant du loyer mensuel
– Le dépôt de garantie
– Le règlement intérieur
Un investissement locatif en colocation peut être un excellent moyen d’économiser de l’argent sur les frais de logement, et de créer un sentiment de communauté entre les locataires ce qui limitera le turn over et facilitera la gestion locative.
Les avantages d’un investissement en colocation
Une rentabilité élevée
En louant à la chambre à des étudiants, la colocation est, avec un peu de savoir faire, un investissement immobilier qui permet d’obtenir une rentabilité beaucoup plus importante que dans le cas d’un contrat de bail classique à des familles. Prenons un exemple : un appartement de 70m2 dans des villes comme Le Mans se louera dans son ensemble à 10€/m2 soit environ 700€ par mois et dans le cas d’une colocation il se louera à la chambre 350€ par mois, soit 1050€ par mois.Limiter le risque d’impayé
Un investissement colocation en France présente également un avantage de taille par rapport à une location classique dans l’immobilier de patrimoine : le risque d’impayé est dilué grâce à la mise en place de plusieurs salariés (jeunes actifs en général) ou étudiants pour chaque location. Ce qui augmente naturellement les revenus locatifs et le rendement de cet investissement.La vacance locative
Les appartements en colocation bien situés connaissent de faibles périodes d’inoccupation, car il y a toujours une forte demande pour ce type de logement immobilier et une tension locative élevée. En effet tout le monde peut être concerné à un moment ou un autre de sa vie. La colocation offre une alternative plus abordable aux propriétés locatives traditionnelles, ce qui en fait une option intéressante pour les étudiants et les jeunes professionnels.La fiscalité en colocation
La fiscalité d’une location vide sous forme de colocation est moins avantageuse que celle d’une location meublée, mais reste intéressante pour un investisseur si son rendement locatif est élevé.
Le cas le plus intéressant reste en général l’option LMNP : la location meublée non professionnelle. Ce régime fiscal permet en effet de déduire toutes les charges liées à l’achat immobilier (les frais divers, honoraires, travaux, mobilier…) et en plus d’amortir la colocation. La SCI à l’IS a les mêmes avantages moins l’avantage de l’amortissement immobilier.
Dans le cas d’un achat revente immobilier, les règles d’imposition de la plus-value immobilière des particuliers seront appliquées au moment de la revente de la colocation (y compris un abattement pour durée de détention et un taux fixe de 19 % + 17,2 % de charges sociales), malgré la pratique de l’amortissement.
Quel contrat de bail ?
Le bail indépendant
Le bail indépendant est un bail résidentiel que vous signez avec chaque locataire individuellement. En termes simples, le bail indépendant fonctionne comme si vous louiez un appartement à une seule personne – sauf que le contrat mentionne spécifiquement qu’il s’agit d’un espace partagé et précise quelles sont les parties privées (la chambre à coucher) et celles qui sont communes (la cuisine, le salon, etc.). L’avantage est qu’il traite indépendamment chaque locataire et permet donc d’établir un loyer plus élevé que la moyenne si une chambre est plus haut de gamme.Le bail solidaire
Le principal avantage d’un bail solidaire est la clause qui rend chaque cosignataire responsable du loyer, ce qui signifie que si une personne ne paie pas sa part, le propriétaire peut demander à n’importe quel autre locataire de le faire. C’est sécurisant pour les propriétaires d’une colocation qui ont des doutes sur les revenus d’un locataire.Investissement en colocation, pour qui ?
Il existe principalement 3 types de clients pour la colocation : 1) Les étudiants qui ont des objectifs d’économie de loyer 2) Les jeunes actifs qui n’aiment pas habiter seules dans les grandes villes 3) Les personnes seniors qui ne veulent pas vivre leur retraite seuls mais qui ont encore un mode de vie autonomeOù investir dans une colocation ?
L’investissement locatif en colocation est généralement propice dans le type de ville pour d’étudiants ou de jeunes actifs. En effet, la colocation leur propose une alternative à la location d’un studio par exemple. Ainsi ils peuvent habiter dans une plus grande surface qu’ils partagent avec d’autres personnes et peuvent ainsi payer moins de loyer.
En effet un studio de 20 m2 se loue environ entre 750 et 950 € à Paris alors qu’en partageant le loyer d’une colocation T3 ou d’un T4 on obtient un loyer réellement plus bas. Il n’est pas rare que des jeunes en colocation aient un loyer inférieur à 500€. Evidemment, ces prix dépendent également de la localisation de l’appartement et des prestations proposées.
Idéal pour les jeunes
En effet l’investissement immobilier locatif pour des colocations est idéal en ce moment, car c’est une solution que les jeunes choisissent de plus de plus afin de vivre dans un appartement un peu plus grand sans se ruiner. La colocation en pleine croissance se trouve donc être un investissement idéal. Autre avantage de la colocation : elle peut se gérer à distance, c’est-à-dire que le propriétaire n’a pas besoin de beaucoup se déplacer dans l’appartement. Cela est utile lorsque l’investisseur souhaite acheter loin de son lieu d’habitation. De plus, il est plus facile de trouver plusieurs colocataires rapidement que de trouver une famille car les familles sont moins nombreuses à chercher des locations de 70-80m2.
Les meilleurs villes pour investir en colocation :
Vous pouvez consultez cet article pour savoir où investir mais de manière générale les villes moyennes sont de bonnes options. Nous pouvons citer Reims, Troyes, Amiens, Le Mans et la région parisienne (deuxième couronne).L’investissement en colocation, placement idéal ?
Pour ce qui est du contrat en colocation, il est donc possible de faire un bail unique colocataire et de prévoir une clause de solidarité pour que tous les colocataires soient solidaires du loyer en cas d’impayé. Rappelons que même si elle est attractive, les pièges de la colocation existent, que ce soit pour le louer ou bien pour le futur colocataire. Il faut bien les étudier afin d’obtenir une colocation rentable. Investir dans une colocation reste cependant actuellement un des meilleurs placements.
Quelle surface pour une colocation ?
Selon le budget et la ville, il faut se demander combien de colocataires pourront occuper l’appartement et on compte environ 25m2 par personne. Il faut acheter un appartement avec suffisamment de chambres pour que chaque colocataire ait son propre espace personnel. Il est possible de faire quelques travaux pour augmenter la rentabilité de l’achat immobilier locatif comme par exemple de séparer une grande chambre en deux pour accueillir un habitant de plus. Il est aussi utile d’avoir plusieurs salles de bain lorsque les colocataires sont assez nombreux. Il sera également apprécié de disposer d’une pièce à vivre pas trop petite pour que les occupants ne soient pas les uns sur les autres.
La colocation haut de gamme
Il existe un nouveau type de colocation depuis quelques années et qui a le vent en poupe : l’investissement en coliving. Il s’agit d’une grande colocation de 10 à 20 chambres avec des services en plus type salle de cinéma, salle de sport, sauna, etc… C’est un investissement qui présente un rendement encore plus élevé qu’une colocation traditionnelle. Le Coliving est à la frontière entre la colocation et l’immeuble de rapport.
