Acheter un bien avec travaux est un risque dans l’investissement locatif, car cela conditionne la réussite de l’opération à la réalisation d’un chantier de rénovation. Mais cela est aussi un pari, car ce type d’investissement constitue un filon permettant d’engranger de belles rentabilités et de substantielles plus-values sur le long terme. Cet article vous en dit plus.
Acheter un bien avec travaux, pourquoi ?
À priori, un appartement ou une maison qui n’ont pas été habités depuis plusieurs années ne font rêver personne. Personne, sauf certains investisseurs dotés d’une expérience de l’immobilier qui leur permet de déceler derrière les apparences, ce qu’ils nomment “le potentiel” de ce type de bien. Il possède, en effet, ses points forts, même s’ils ne sautent pas aux yeux de l’investisseur débutant.
Un achat immobilier moins cher
Avant d’acheter un bien locatif, des calculs de rentabilité s’imposent, et on le sait, le prix d’achat du bien pèse lourd dans la balance des ratios. Plus il est élevé, plus il plombe le rendement. L’achat immobilier avec travaux prend alors tout
son sens, car le prix du mètre carré dans l’ancien est déjà de 20 à 30 % moins cher que dans le neuf. Les frais de notaire, calculés sur la base du prix du bien sont eux aussi en baisse.
De plus, un bien immobilier à rénover peut avoir du mal à trouver preneur, tout le monde n’étant pas prêt à affronter le chantier. Les travaux de rénovation à entreprendre deviennent alors un argument de poids dans la négociation du prix d’achat, notamment si l’acheteur a une capacité d’emprunt, travaux compris, qu’il ne peut pas dépasser.
Autres avantages auquel il faut penser pour financer un bien à rénover :
- Le coût des travaux peut être inclus dans le montant de l’emprunt immobilier, de façon à ne pas grever votre trésorerie et vous éviter la très mauvaise idée d’un coûteux prêt à la consommation. Un montant de travaux n’excédant pas 20 % du prix du bien ne pose pas de problème, en principe, aux banques.
- Il existe aussi la possibilité de négocier un différé d’amortissement avec sa banque, de façon à ne commencer à rembourser le prêt qu’à la fin des travaux. On ne paie, de cette façon, que les intérêts du crédit en attendant de voir tomber les loyers. En obtenant un différé plus long, on peut même se constituer une petite trésorerie qui fera une épargne de précaution.
Un bien que l’on va valoriser
La valorisation d’un bien immobilier que l’on va rénover soi-même explique en partie, pourquoi ce type d’investissement tourne vite à la bonne affaire.
En entreprenant les transformations qui vont faire correspondre le bien aux critères du marché, la plus-value à la revente est immédiate. Une étude de l’Insee parle d’une moyenne de 29 % de plus-value sur ce type de revente. Et pour peu que les prix de l’immobilier locaux soient destinés à décoller, comme à la périphérie d’une grande ville, l’avenir de l’investissement s’annonce radieux !
Voici quelques exemples de rénovation susceptibles de doper le prix d’un bien.
- Rénover les pièces fonctionnelles comme la salle de bains et la cuisine :
car ce sont ces pièces qui retiennent l’attention des futurs locataires. Des aménagements au goût du jour, ou les innovations domotiques du moment amènent tout de suite un plus. - Agrandir l’habitation :
est une opération en général rentable, si le montant des travaux est bien calibré dans la perspective d’une revente. Extension, ou surélévation, l’opération laisse tout un choix de possibles. - Réaménager l’espace intérieur :
Un appartement de grande surface peut tout de suite être transformé en 2 T1, par exemple, pour faire allégrement grimper les rendements, 2 petites surfaces se louant plus cher qu’une grande. - Penser efficacité énergétique :
L’État français souhaite accélérer la transition énergétique avec plusieurs interdictions concernant les DPE location : celle du chauffage à gaz dans le neuf depuis le 1er janvier 2022, et celle des chaudières fuel dès juillet 2022. Penser travaux de rénovation énergétique est donc un point crucial quand on achète un bien immobilier actuellement. Les systèmes de chauffage moins polluantes et plus économes comme les poêles à bois et à pellets, ou la pompe à chaleur, amènent une vraie valeur ajoutée à un logement dans ce contexte.
Des aides de l’État
Plusieurs aides existent pour vous aider à rénover un bien immobilier destiné à la location.
- L’éco-prêt à taux zéro (ou éco-PTZ)
Il est prolongé jusqu’en 2023 et permet aux bailleurs d’entreprendre des travaux de rénovation énergétiques dans un logement avec un prêt dont les intérêts restent financés par l’État. Le plafond des prêts peut atteindre 50 000 euros pour une rénovation globale. - MaPrimeRénov’ Sérénité
Cette aide peut aider les propriétaires-bailleurs à rénover un logement ; jusqu’à 50 % du coût des travaux. Ce dispositif concerne tout logement de plus de 15 ans, sous conditions de ressources. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE pour bénéficier des aides. - Le dispositif Denomandie
Il est prolongé jusqu’en décembre 2023 pour accélérer la rénovation de logements dans l’ancien, situés dans certains centres-villes. Le dispositif est soumis à un zonage, et donne droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix du bien.
Bien acheter son bien dans l’ancien
Si l’investissement dans un bien immobilier avec travaux peut s’avérer sans conteste une opération très rentable, cela suppose obligatoirement un accompagnement pour évaluer les travaux.
Le coût des travaux
C’est là un point majeur sur lequel un investisseur se doit de ne pas se rater. Faute d’avoir les connaissances adéquates, il doit le faire évaluer par un professionnel, en visitant le bien accompagné d’un artisan. Aucun élément ne doit être négligé, des plus importants, comme la toiture, la charpente ou la façade, à tout le second œuvre : état des circuits de plomberie et d’électricité, état des murs, de l’isolation, des fenêtres… Tout doit être examiné de près, de manière à repérer les difficultés qui pourraient alourdir la note des travaux : plancher pourri sous un vieux lino, trous dans les murs dissimulés par une paroi, mauvaise isolation…
Nous l’avons vu, les travaux doivent être rentables, et calculés par rapport à leur retour sur investissement. Ils varient par rapport à la surface, la localisation du bien, le coût des matériaux, ainsi que toutes les contraintes techniques.
Il est recommandé de se faire établir plusieurs devis avant de choisir ses artisans.
Leur faisabilité
Certains travaux, comme la création d’une ouverture, fenêtre ou puits de lumière, vont nécessiter des autorisations administratives. Attention aussi s’il s’agit d’un appartement en copropriété, l’autorisation de cette dernière pouvant être requise si les travaux concernent la structure du bâtiment.
Un bien immobilier avec travaux peut donc être une opportunité pour qui sait détecter son potentiel et l’adapter aux dernières tendances du marché en matière d’habitat. Ce type d’opération se base sur des biens souvent achetés à très bas prix et loués ensuite dans la fourchette haute du marché. Une très bonne affaire pour peu que toutes les étapes du projet soient bien menées. Les risques, on l’a vu, sont nombreux : depuis le choix du bien, jusqu’à l’estimation des travaux et leur bonne réalisation.
Pour cette ultime étape, les bonnes connexions avec les artisans idoines sont indispensables à la réussite du projet, si l’on veut éviter retards et déconvenues.
Envie de trouver un bien immobilier avec travaux dans l’ancien pour commencer à vous bâtir un patrimoine ? Un spécialiste de l’investissement locatif clé-en-main comme Ever Invest s’occupe pour vous de toutes les facettes du projet : choix du bien, rénovation grâce à son équipe de professionnels du home staging, fiscalité, simulations de rentabilité… Partez bien accompagnés pour profiter vous aussi de ce filon très rentable qu’est un bien avec travaux.
