Dans quels quartiers de Berlin investir ?

berlin porte de brandebourg

Source: Welcome Center Germany



À l’échelle internationale, Berlin est en considérant sa population totale, la deuxième plus grande ville de l’Union européenne.

Boulevard culturel et économique, la ville attire de nombreux touristes, étudiants et entreprises.

Depuis quelques années, Berlin connaît un regain d’attractivité touristique et la plus grande ville d’Allemagne ne cesse de se développer et de s’embellir.

Avec une majorité de locataires et un marché de l’immobilier attrayant, Berlin représente une belle opportunité pour un investissement locatif sûr et de qualité.

Mais avec ses 12 arrondissements, eux même divisés en vastes quartiers, il est difficile de faire son choix !

À travers cet article, nous vous apportons toutes nos connaissances sur la plus grande ville d’Allemagne, pour vous aider à prendre la bonne décision.

  1.  Berlin, un pôle économique et culturel
  2. Quels sont ses quartiers les plus attractifs ?
  3. Un marché locatif dynamique
  4. Une fiscalité très attractive
  5. Comment investir dans un bien locatif à Berlin ?

 

Berlin, pôle économique et culturel

Dans un contexte multiculturel, Berlin est à nouveau sur le devant de la scène et profite du dynamisme Allemand.

Un pôle économique d’avenir :

Première puissance économique de l’Union Européenne. L’Allemagne possède pour cela de nombreux atouts:

  • Un marché intérieur dynamique : l’Allemagne est un marché important pour les Français qui se sont implantés sur place. Pour plus d’un quart de ces sociétés, leur filiale allemande génère 20% de leur chiffre d’affaire total. Ce pays sert aussi de véritable plateforme d’exportation, car le “made in Germany” a la cote aux quatre coins du monde.

  • Une population active qualifiée : avec une gratuité d’enseignement, L’Allemagne compte trois fois plus d’apprentis qu’en France grâce à l’apprentissage professionnel et un taux de chômage des jeunes trois fois moindre.

  • Un niveau de vie élevé : l’Allemagne se positionne au-dessus de la moyenne dans les dimensions de l’éducation et des compétences, de l’équilibre vie professionnelle-vie privée ou encore des revenus et du patrimoine.

Offrant de nombreuses opportunités professionnelles et entrepreneuriales, Berlin est également un lieu de partage et d’échanges culturels.

Une destination culturelle incontournable :

Avec pas moins de 175 musées et 140 théâtres, la ville accueille de nombreux courants alternatifs et créations artistiques de tous genres.

Reine du monde de l’électro, elle est aussi ancrée dans une pop culture née peu après la chute du mur de Berlin.

De nombreuses maisons partiellement détruites après la Seconde Guerre Mondiale se sont transformées en repères pour les artistes alternatifs de la culture underground.

Par son clubbing légendaire et son célèbre club “Trésor” ( l’un des plus importants au monde) Berlin est devenu le lieu de rendez-vous incontesté pour les amoureux la techno.

La capitale Allemande met également le 7ème art à l’honneur. Lors de son célèbre festival cinématographique, il récompense les meilleurs films avec le fameux prix de l’Ours d’Or.


Quels sont ses quartiers les plus attractifs ?

Berlin se divise en quartiers qui eux-même sont divisés en micro-quartiers appelés « Kiez ».

Ces derniers rendent non seulement la ville authentique et unique mais offrent aussi l’opportunité d’obtenir un bon rendement de votre investissement immobilier locatif.

Source: Three Career


Les quartiers du centre

Mitte:  Ce quartier est le cœur historique de Berlin. C’est également l’un des plus élégants.

Il concentre l’activité de la capitale allemande et présente des prix relativement plus élevés (4 500 € par mètre carré) que les autres quartiers. Acheter à Mitte un appartement constitue à long terme une source importante de rentabilité, en particulier pour de l’investissement locatif.

  • Charlottenburg

Connu pour son château mythique et visité par de nombreux touristes, Charlottenburg est idéal pour réaliser un investissement locatif saisonnier.

Ce quartier ne cesse d’attirer nombres d’acquéreurs par ses rues commerçantes et ses avenues célèbres telles que Ku-Damm.

Charlottenburg propose également des quartiers résidentiels et ses fameux Altbau (anciens bâtiments rénovés) qui séduisent par leur authenticité. Ses prix sont du même ordre qu’à Mitte et permet d’assurer un bon rendement à long terme.

 Quartiers périphériques

  • Prenzlauerberg

Situé dans l’arrondissement de Pankow, c’est le quartier préféré des berlinois.

Prenzlauerberg mélange calme et sérénité et permet de passer des séjours agréables. Ce quartier a rencontré beaucoup de rénovations et offre un nouveau dynamisme.

Avec un prix moyen de 3 500 € par mètre carré, ce quartier est idéal pour un achat de résidence secondaire ou un investissement locatif.

Son loyer moyen est de 10€ par mètre carré.

  • Friedrichshain

Ce quartier vit au rythme des rénovations et d’un développement certain.

Il profite d’une mutation intense : même si ces travaux ne procurent pas le charme espéré, Friedchshain reste un quartier authentique par son marché de Boxhagener Pltaz, mythique et apprécié de tous.

Pour ce qui est de ses prix immobiliers, ils restent identiques à son voisin  Prenzlauberg.


Un marché immobilier dynamique…

La capitale allemande est une destination rêvée pour les investisseurs locatifs.

A Berlin, les habitants privilégient la location à l’achat: la ville ne compte que 20% de propriétaires contre 80% de locataires !

Comparés au centre ville de Londres par exemple, les prix immobiliers à Berlin seraient 4 à 5 fois moins cher.

Il est ainsi l’un des plus bas de toutes les grandes villes et capitales européennes.


Avec l’explosion du marché immobilier dans la ville, on assiste à un effet de rattrapage des prix qui se poursuit à vive allure avec une hausse soutenue des prix d’environ 10% par an ( +10,1% en 2015 et 9,6% en 2016).


Le prix du m2 à Berlin :

Le prix moyen au mètre carré s’établit autour de 2.800 à 2.900 euros. On peut par exemple trouver un confortable 2 pièces de 58 m2 dans le quartier de Prenzlauer Berg (dans l’ancien Berlin-Est), à vendre pour seulement 177.115 euros.


Quartiers de BerlinAugmentation des prix immobilier à Berlin en 2016
Charlottenburg – Wilmersdorf+9,4
Friedrichshain – Kreuzberg+8,9
Lichtenberg+23,0
Marzahn-Hellersdorf+15,0
Mitte+5,5
Neukölln+17,6
Pankow+12,9
Reinickendorf+12,5
Spandau+23,7
Steglitz-Zehlendorf+9,0
Tempelhof – Schöneberg+21,0
Treptow – Köpenick+5,0
Moyenne+9,6

Source: CBRE Wohnungsmarktreport 2017


… Et une fiscalité attractive

L’autre atout de taille de la pierre berlinoise est sa fiscalité très attractive.

Pour les Français, les revenus fonciers sont imposés seulement en Allemagne, selon un taux de progressif très intéressant: 16% par exemple pour 1.500 euros de revenus nets annuels, contre 45% en France au barème de l’impôt sur le revenu.

Aucune cotisation sociale n’est due, contrairement aux 15,5% de prélèvements sociaux dans l’Hexagone.

Il est également possible de déduire, en plus des charges courantes et des intérêts d’emprunt, entre 2 et 2,5% de la valeur du bien pendant 40 ans.


Comment investir dans un bien locatif à Berlin ?

Berlin est un marché immobilier abordable, offrant un large éventail de possibilités.

Rappelons que ce marché est en pleine évolution: privilégiez donc des quartiers à fort potentiel, même si sa rentabilité locative est limitée au moment de l’acquisition.

L’immobilier est presque toujours un investissement sur le long terme. Plusieurs critères entrent en jeu pour planifier la durée de l’investissement, notamment celui de la fiscalité.

En Allemagne, il n’y a pas de taxation de la plus-value à la vente après 10 ans de détention du bien: c’est un bon point pour dégager une plus-value intéressante.

Autre avantage Allemand: la procédure d’achat d’un appartement est plus rapide qu’en France. Une seule signature est nécessaire pour conclure la vente.

Néanmoins, il n’existe en général pas de clause suspensive d’obtention du crédit dans l’acte notarié de vente: le financement doit donc être assumé en amont.


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